Förderung Wohneigentum 2021 in Nordrhein-Westfalen: Wohnraumförderung der NRW Bank

In Nordrhein-Westfalen finanziert die NRW Bank verschiedene Bau-, Kauf- und Modernisierungsvorhaben für Privatpersonen. Die Bank hat ihre Hauptzentrale in Düsseldorf und einen weiteren Standort in Münster.

Gerade die Programme zur Wohnraumförderung sind sehr komplex ausgestaltet, die Einkommensberechnung ist für Laien schwierig zu verstehen. Hier empfiehlt es sich, frühzeitig Rat bei der NRW Bank oder den Bewilligungsstellen einzuholen. Wichtig ist grundsätzlich, dass das Land Nordrhein-Westfalen Maßnahmen nur dann unterstützt, wenn noch kein Kauf- oder Bauvertrag geschlossen wurde. Für Maßnahmen an bestehenden Gebäuden gilt: Die Maßnahme darf zwar geplant, aber noch nicht begonnen worden sein.

Wohnraumförderung der NRW Bank: Neubau oder Kauf von selbst genutztem Wohneigentum

Für den Bau, Ersterwerb oder die erstmalige Schaffung einer selbst genutzten Immobilie vergibt das Land Nordrhein-Westfalen zinsgünstige Darlehen. Mit der erstmaligen Schaffung von Wohnraum ist die Nutzungsänderung beispielsweise von einem Büro oder Bürogebäude zu einem Eigenheim gemeint. Auch das Entstehen einer neuen Wohneinheit etwa durch einen Dachausbau beziehungsweise eine Dachaufstockung, den Umbau oder Erweiterungsbau fallen darunter. Die Förderkriterien sind auch erfüllt, wenn eine gebrauchte Immobilie erworben oder von einem Bauträger gekauft wird. Wichtig ist dann der erstmalige Erwerb von Immobilien zur Selbstnutzung.

Welche Vorhaben werden gefördert?

Eine Unterstützung durch das Land erhalten Käufer von Eigenheimen und Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung. Die Förderung ist allerdings nicht bei jedem Objekt möglich. So sind Eigentumswohnungen in Hochhäusern ausgeschlossen. Ausgeschlossen ist auch die Förderung der zweiten Wohnung in einem Zweifamilienhaus.

Außerdem werden großzügige Wohnungen und Häuser nicht gefördert, wenn sie nicht im Rahmen von angemessenen Gesamtkosten realisierbar sind. Der Käufer muss zudem Eigenleistung in Höhe von 15 Prozent der Gesamtkosten zur Verfügung stellen, davon die Hälfte als Geldmittel. Beim Objekt muss eine Mindestgröße von zehn Quadratmetern für Wohnräume eingehalten werden.

Welche Personen bekommen die Förderung?

Grundsätzlich fördert das Land nur Privatpersonen. Im Fokus der Förderung stehen Haushalte, in denen ein oder mehrere Kinder oder ein schwerbehinderter Angehöriger leben. Schwerbehinderte können auch als Einzelpersonen gefördert werden, wenn die Behinderung mindestens 50 Prozent beträgt.

Auch Lebensgemeinschaften, die die Förderbedingungen erfüllen, fallen unter das Programm. Da es sich hierbei um eine Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz handelt, ist ein weiteres Förderkriterium die Höhe der Einkünfte. 

Für einen Einpersonenhaushalt liegt die Einkommensgrenze zurzeit bei 19.350 Euro, für einen Vierpersonenhaushalt (zwei Kinder) bei 35.430 Euro.

Wie sind die Einkommensgrenzen der Wohnraumförderung NRW?

• Einpersonenhaushalt 19.350 Euro
• Zweipersonenhaushalt 23.310 Euro
• für jede weitere im Haushalt lebende Person 5.350 Euro
• zuzüglich für jedes im Haushalt lebendes Kind 700 Euro
• Für Schwerbehinderte dürfen die Einkommensgrenzen um bis zu 40 Prozent überschritten werden. 

Hierbei handelt es sich um das anrechenbare Einkommen für die Förderung, das Bruttoeinkommen im Jahr liegt deutlich höher. Es gilt eine Ermittlung des Einkommens, die zahlreiche Abschläge berücksichtigt. Geregelt ist dies in Paragraph 13 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen.

Jahresbruttoeinkommen abzüglich:

• Werbekostenpauschale
• Pauschalabzüge zur Rentenversicherung von je zwölf Prozent
• Krankenversicherung von zehn Prozent
• Steuerabzug pauschal von zwölf Prozent
• abzüglich weiterer Steuer- und Freibeträge beispielsweise für Kinderbetreuung, Unterhaltsleistungen usw.

Welches maximale Bruttoeinkommen gilt?

• Einpersonenhaushalt 30.318 Euro
• Zweipersonenhaushalt 42.379 Euro
• Dreipersonenhaushalt 45.500 Euro
• Vierpersonenhaushalt 54.682 Euro
• für jedes weitere Kind 9.182 Euro.

Beispiel: Berechnung Wohneigentumsförderung 2021

Berechnungsbeispiel für drei Personen (davon ein Kind):

• Bruttojahreseinkommen des Alleinverdieners: 43.379 Euro
• Abzüglich Werbungskostenpauschale: 1.000 Euro
• Zwischensumme: 42.379 Euro
• Abzüglich pauschal 34 Prozent, da Steuern, Renten- und Krankenversicherung durch den Antragsteller an den Fiskus gezahlt werden. In diesem Beispiel sind dies 14.409 Euro, dies ergibt 27.970 Euro.
• Ergebnis: Die Einkommensgrenze wird mit 29.370 Euro eingehalten. 

Hinweis: Jede Berechnung ist ein Einzelfall, sodass bei der Berechnung weitere Zu- und Abschläge berücksichtigt werden müssen. So können auch die Einkommensgrenzen (Schwerbehinderte) um bis zu 40 Prozent überschritten werden.

Es gilt immer das Gesamteinkommen des Haushaltes, wobei Ausbildungsvergütungen beispielsweise für Kinder bei der Berechnung außen vor bleiben. Dennoch ist entscheidend, was die Bewilligungsbehörde errechnet. Für junge Ehepaare, Alleinerziehende und Rentner gibt es noch Sonderregelungen, dadurch sind die Berechnungen auch sehr komplex. Daher wenden Sie sich am besten an die Bewilligungsbehörde, die sich entweder in der Stadt- oder Kreisverwaltung befindet.

Wichtig zu wissen: Ein "junges Ehepaar" sind Verheiratete oder Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz bis zum Ablauf des fünften Kalenderjahres nach dem Jahr der Eheschließung / Lebenspartnerschaft, bei denen keiner der Partner das 40. Lebensjahr vollendet hat.

Beispiel: Wenn die Ehe im Jahr 2016 geschlossen wurde und beide Partner 34 Jahre alt waren, endet die Antragsberechtigung nach diesem Förderaspekt am 31. Dezember 2021.

Sind soweit alle Förderbedingungen gegeben, wird im nächsten Schritt überprüft, ob die Familie auch genügend Geld für ihre Lebensführung übrig hat. Damit ist dann sichergestellt, dass finanzielle Mittel für den Eigenbedarf in ausreichender Höhe erhalten bleiben. Dies sind zurzeit mindestens: Bei einem Einpersonenhaushalt 825 Euro, bei einem Zweipersonenhaushalt 1.060 Euro, für jede weitere Person zusätzlich 270 Euro. Das heißt, diese Beträge müssen der Familie oder der Person über die Finanzierungskosten hinaus zur freien Verfügung stehen.

Vereinfachte Wohneigentumsförderung in NRW

Seit 2018 ist die Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen vereinfacht worden, es wird nicht mehr nach dem Baujahr und energetischen Vorgaben gefördert. Die zwei Modelle der Vergangenheit wurden bei einer höheren Grundpauschale zu einem zusammengefasst. Die Grundpauschale ist abhängig vom Standort der zu bauenden oder zu kaufenden Immobilie. Die Fördergebiete werden entsprechend der Lebenshaltungskosten und Immobilienpreise in vier Kategorien eingeteilt.

Die vier Standortkategorien

• Kategorie eins: Bad Berleburg
• Kategorie zwei: Engelskirchen
• Kategorie drei: Gelsenkirchen
• Kategorie vier: Münster

Hinweis: Die Standortkriterien für Ihren Wohnort erhalten Sie von der Bewilligungsbehörde.

Grundpauschalen der Fördersumme

Nach den Standortkriterien errechnet sich dann die Grundpauschale der Fördersumme. In ländlichen Regionen fällt diese deutlich geringer aus als in den größeren Städten und Metropolregionen:

• Grundpauschale in der Kategorie eins = 70.000 Euro
• Grundpauschale in der Kategorie zwei = 81.000 Euro
• Grundpauschale in der Kategorie drei = 104.000 Euro
• Grundpauschale in der Kategorie vier = 128.000 Euro

Familienbonus

Weiterhin wird zur Grundpauschale noch ein Familienbonus in Höhe von 17.500 Euro pro Kind oder Schwerbehindertem gewährt sowie zusätzlich 10.000 Euro, wenn das Haus oder die Wohnung barrierefrei gestaltet wird. Weitere Boni gibt es für standortbedingte Mehrkosten bis zu 20.000 Euro und für Bauen mit Holz mit maximal 15.000 Euro pro Wohneinheit. Reicht die Darlehenssumme des Hauptprogramms nicht aus, so ist auch ein Ergänzungsdarlehen denkbar. Die Darlehenshöhe kann bis zu 50.000 Euro betragen, Voraussetzung ist allerdings, dass ein dinglich besichertes Darlehen über privatwirtschaftliche Geldgeber nicht zu bekommen ist.

Konditionen der NRW Bank Wohnraumförderung 2021

Die Förderung erfolgt normalerweise als Annuitätendarlehen.

Zinsen

Die ersten 25 Jahre der Finanzierung beträgt der Zinssatz 0,5 Prozent auf die Darlehenssumme im Jahr. Danach steigt der Zinssatz an und liegt bei zwei Prozent über dem dann gültigen Basiszinssatz, der über die Europäischen Zentralbank ermittelt wird. Wird die Einkommensgrenze nicht um mehr als 40 Prozent überschritten, verbleibt der Zinssatz bei 0,5 Prozent für die nächsten fünf Jahre, überschreitet er diese Marke, wird der Zinssatz auf zwei Prozent über den dann gültigen Basiszinssatz angehoben. Nach fünf Jahren wird dann in diesem Fall nochmals geprüft.

Tilgung

Die Tilgungsraten betragen bei Neubau ein Prozent, bei gebrauchten Immobilien zwei Prozent auf das Baudarlehen. Die Zwei-Prozent-Regelung gilt auch für das Ergänzungsdarlehen. Jährlich fällt ein Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 Prozent vom ursprünglich bewilligten Darlehensbetrag an. Hinzu kommt ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 Prozent jährlich. Ein geringfügiger Tilgungserlass ist auf Antrag möglich.

Die jährlichen Kosten belaufen sich dann auf 1,5 Prozent der Darlehenssumme für den Neubau und 2,5 Prozent für die Bestandsimmobilie, bestehend aus Zinssatz plus Verwaltungsgebühren und Tilgung – sie müssen so an die NRW Bank abgeführt werden. Die anfängliche Tilgung erhöht sich jährlich. 

Auszahlung

Ausgezahlt wird die vollständige Summe bei Abschluss eines Kaufvertrages oder Bezugsfertigkeit einer gebrauchten Immobilie. Bei einem Neubau ist dies abhängig von den Bauabschnitten, folgende Darlehensanteile stehen dann zur Verfügung:

• 40 Prozent bei Baubeginn
• 40 Prozent bei Abschluss des Rohbaus
• 20 Prozent bei Bezugsfertigkeit des Neubaus.

Eigentumsförderung Modernisierung

Das Programm richtet sich an die Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie. 

Welche Vorhaben werden gefördert?

Die folgenden Maßnahmen sind förderfähig:

• die nachhaltige Verbesserung der Gebrauchsfähigkeit der Wohnung oder von Wohngebäuden
• Barrierereduzierung in der Wohnung
• Verbesserung der Energieeffizienz von Wohngebäuden
• Verbesserung des Einbruchschutzes
• Erweiterung von Wohnraum im Gebäude / Maßnahmen zur Wohnumfeldverbesserung.

Beispiel von Maßnahmen:

• Grundrissveränderungen von Räumen in Wohnungen
• Einbau verbreiterter Türen
• Ausstattungsverbesserungen
• Umbau / Anbau eines barrierefreien Balkons
• Nachrüstung mit elektrischen Türöffnern
• einbruchshemmende Haus- oder Wohnungstüren
• Wärmedämmung.

Nicht gefördert werden Gebäude mit baulichen Missständen oder mit mehr als fünf, in Innenstädten mehr als sechs, Stockwerken. Außerdem muss das Gebäude seit mindestens fünf Jahren bezugsfertig sein.

Wie hoch ist die Förderung?

Der Antragsteller erhält ein Darlehen von bis zu 100 Prozent der förderfähigen Bau- und Baunebenkosten, höchstens jedoch 75.000 Euro für ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung. Die Bagatellgrenze für ein Darlehen, bis zu der keine Förderung gewährt wird, beträgt 2.500 Euro.

Was sind die Konditionen?

Förderwilllige können Darlehen mit einer Laufzeit von 10 bis 25 Jahren vereinbaren bei einem tilgungsfreien Jahr. Die Zinsfestschreibung erfolgt über die gesamte Darlehensdauer, der Zinssatz beträgt mindestens 0,75 Prozent.

Es ist auch der Abschluss eines Ratentilgungsdarlehens möglich. Die Zinskonditionen sind bei der Bewilligungsbehörde zu erfragen. Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,15 Prozent fallen an, falls das Darlehen nicht innerhalb von sieben Monaten nach Zusage abgerufen wurde.

Weitere Förderprogramme der NRW Bank: Baudenkmal-Sanierung, Energieberatung & Co.

Die NRW Bank hält noch weitere Förderprogramme für Privatpersonen bereit. Diese sind: 

• NRW Bank Baudenkmäler: ein Programm zur Sanierung und Instandhaltung auch von bewohnten, denkmalgeschützten Häusern oder Gebäuden mit erhaltenswerter Bausubstanz.
• Energieberatung von Wohngebäuden, teilweise auch über die NRW-Energieagentur
• Förderungen für den ländlichen Raum.