Immobilien: Förderprogramme für Selbstnutzer in Schleswig-Holstein

Serie zur Bau- und Kaufförderung Immobilien: Förderprogramme für Selbstnutzer in Schleswig-Holstein

von Eike Schulze
28.12.2018
Auf einen Blick
  • Die soziale Wohnraumförderung dient auch dem Erwerb oder Bau von selbst genutzten Immobilien.

  • Die Förderung ist abhängig von Wohnort und Einkommensgrenzen sowie der Finanzierbarkeit.

  • Weitere Programme unterstützen Bauherrn und Erwerber bei der Umsetzung ihres Immobilienwunsches, ohne dies mit Einkommensgrenzen zu verknüpfen.
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In Schleswig-Holstein finanziert die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB: SH) die Wohnraum- Modernisierungs- und Sanierungsförderung. Der Hauptsitz der IB. SH ist in Kiel. Am 11. Dezember 2018 verlängerte das Innenministerium die soziale Wohnraumförderung bis 31. Dezember 2022.

Hierfür sind im Etat 788 Millionen Euro vorgesehen. Das bisherige Fördervolumen lag bei mehr als einer Milliarde Euro für den Förderzeitraum. Ziel des Programms ist es unter anderem, auch die Wohnungsnot im Land zu verringern, es soll daher auch mehr Geld in sogenannte Mittelzentren investiert werden.

Hinweis: Die Ausführungsbestimmungen können sich gegenüber der bisherigen Förderung noch im Jahr 2019 ändern.

Soziale Wohnraumförderung

Das Land Schleswig-Holstein vergibt an Selbstnutzer für die Neuschaffung und den Erwerb von neuem oder vorhandenem Wohnraum äußerst zinsgünstige Baudarlehen sowie weitere Zusatzdarlehen.

Geförderte Vorhaben

Eine Förderung gibt es für den Neubau oder Neubaukauf, wenn die Immobilie den Anforderungen des KfW-Energieeffizienzhauses 70 (entspricht SH 70) oder besser dem KfW Effizienzhaus plus entspricht und das Objekt innerhalb von zwei Jahren nach Fertigstellung erworben wird.

Lesen Sie dazu auch: KfW-Förderung

Diese Kosten dürfen beim Neubau nicht überschritten werden (zuzüglich Baunebenkosten):

Energetisches Niveau

Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche

Effizienzhaus SH 70

1.540 Euro

Effizienzhaus SH 55

1.610 Euro

Effizienzhaus SH Plus

1.730 Euro

Der Erwerb vorhandenen Wohnraums kann gefördert werden, wenn damit eine familiengerechte Wohnsituation gewährleistet wird. Das Objekt muss ohne nennenswerten Bauaufwand ein haushaltsgerechtes Wohnen ermöglichen. Der Antragsteller ist verpflichtet, für das Objekt den aktuellen energetischen Standard (Energieausweis und Bestätigung des Architekten bzw. Ingenieurs) nachzuweisen.

Soll der energetische Standard durch Modernisierung innerhalb eines Jahres nach Darlehensauszahlung verbessert werden, ist bei Antragstellung der geplante energetische Standard von einem Architekten oder Ingenieur zu bestätigen. Bei Modernisierung muss mindestens ein Effizienzhausstandard KFW 115 (entspricht SH 115) erreicht werden.

Auch wer ein Gebäude, das bislang nicht für Wohnzwecke diente, umbauen oder erweitern lässt, um dadurch unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum zu schaffen, kann ein Darlehen beantragen. Der Ausbau oder die Erweiterung eines vorhandenen Eigenheims oder einer Eigentumswohnung ist ebenfalls förderfähig unter der Voraussetzung, dass der bisherige Wohnraum aufgrund einer eingetretenen Behinderung eines Haushaltsangehörigen für die angemessene Unterbringung im Haushalt nicht mehr ausreicht.

Geförderte Personen

Einen Antrag stellen können Haushalte mit mindestens einem Kind, auch Alleinerziehende sowie schwerbehinderte Personen, deren Einkommen festgelegte Grenzen nicht überschreitet.

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Biallo-Tipp

Die Ermittlung der Einkommensgrenzen in Schleswig-Holstein ist sehr komplex. Die Ermittlung erfolgt normalerweise im Zusammenhang mit der Gesamtfinanzierung bei einer Bank oder einer Versicherung. Wichtig zu wissen: Es handelt sich bei den Grenzen nicht um das Bruttoeinkommen. Es werden verschiedene Abschläge vorgenommen beispielsweise für Werbungskosten, aber auch für Steuer- oder Rentenleistungen und bestimmte persönliche Verhältnisse.

Beispiele für Einkommensgrenzen

Eltern zwei Kinder

Präferenzgemeinden 39.360 Euro
Übrige Regionen 34.440 Euro

Alleinerziehende ein Kind

Präferenzgemeinden 29.040 Euro
Übrige Regionen 25.410 Euro

Jedes Kind erhöht den Betrag um

Präferenzgemeinden 6.720 Euro
Übrige Regionen 5.880 Euro

Außerdem müssen mindestens 7,5 Prozent an Eigenmitteln in das Projekt eingebracht werden. Zu den Eigenleistungen gehören nicht nur Finanzmittel, auch Grundstücke oder andere Formen der Eigenleistungen (Muskelhypothek) gehören hierzu.

Förderung

Die Höhe des Darlehens unterscheidet sich je nach Art und Ort des Vorhabens.

Bei der Grundförderung mit Baudarlehen gelten für Städte, die als Präferenzgemeinden ausgewiesen sind, drei verschiedene Stufen. In der Regionalstufe (RS I) beträgt das Darlehen 56.000 Euro, in der RS II 64.000 Euro und in der RS III 70.000 Euro je Eigentumsmaßnahme. In den übrigen Städten und Gemeinden stellt das Land 36.000 Euro als Darlehen zur Verfügung.

Ein Zusatzdarlehen für behinderungsbedingte Baumaßnahmen für Schwerbehinderte gibt es in Höhe von bis zu 7.700 Euro, dieses kann sich bei schwerbehinderten Menschen mit außergewöhnlicher Gehbehinderung, Blinden oder Hilflosen um weitere 5.100 Euro erhöhen. Für kinderreiche Familien ist in sozial dringlichen Fällen eine Erhöhung des Baudarlehens möglich.

Grundsätzlich gilt, dass die Grundförderung einschließlich eines Zusatzdarlehens für behinderungsbedingte Baumaßnahmen insgesamt nicht mehr als die Hälfte der Gesamtkosten des Vorhabens ausmachen darf.

Konditionen

Der Effektivzinssatz des Darlehens für Neubauten beträgt 1,6 Prozent pro Jahr für ein Effizienzhaus plus und 2,59 Prozent für ein Haus mit dem KfW Standard 70; darin enthalten sind jährliche Verwaltungskosten von 0,5 Prozent. Außerdem fällt eine einmalige Bearbeitungsgebühr in Höhe von einem Prozent an, die Zinsfestschreibung dauert 20 Jahre. Der anfängliche Tilgungssatz umfasst ein Prozent des Darlehens. Die Konditionen gelten sowohl für den Neubau wie für den Erwerb einer Bestandsimmobilie.

Weitere Förderprogramme

Hinweis: Die Darlehenszinsen werden regelmäßig geändert und unterliegen daher einem Änderungsvorbehalt.

IB.SH ImmoFix

Das ImmoFix-Darlehen ist für Eigentümer gedacht, die ein Haus oder eine Wohnung selbst bewohnen. Es ist nicht an Einkommensgrenzen gebunden und kann nachrangig abgesichert werden – dies ermöglicht es dem Kreditnehmer, bei seiner Hausbank günstigere Konditionen zu bekommen, weil es seine Finanzierung insgesamt sicherer macht. Voraussetzung für den Kredit ist, dass der Antragsteller eine Eigenbeteiligung von 7,5 Prozent der Gesamtkosten aufbringt, welche auch durch Arbeitsleistungen erbracht werden kann. Die Auszahlung erfolgt bei Neubauten in zwei Teilen, bei Kauf einmalig. Grundvoraussetzung zur Vergabe eines Darlehens ist eine ausreichende Wohngebäudeversicherung.

Der Darlehensnehmer kann zwischen Zinsbindungszeiten von 5, 10 oder 15 Jahren wählen, der anfängliche Tilgungssatz beträgt zwei oder drei Prozent bei einem endfälligen Darlehen. Der Umfang des Darlehens hängt von der Höhe der erforderlichen Finanzierung ab, er beträgt mindestens 15.000 Euro. Für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung beträgt der Effektivzinssatz beispielsweise 2,18 Prozent.

IB.SH ImmoFlex

Das Produkt ImmoFlex unterstützt den Bauherrn oder Immobilienerwerber, indem ihm ein über die Finanzierung durch die Bank hinausgehendes nachrangiges Darlehen zur Verfügung gestellt wird. Die Vergabe des Darlehens ist nicht an die Einhaltung von Einkommensgrenzen gekoppelt. Es ist ähnlich ausgestaltet wie das Programm ImmoFix. Die Unterschiede sind gering, nur die Zielgruppe eine andere. Die wesentlichen Unterschiede:

  • Der Effektivzinssatz liegt etwas höher, beispielsweise bei einer 10-jährigen Zinsfestschreibung bei 2,44 Prozent.
  • Bis zu zehn Prozent jährlich sind als Sondertilgung rückführbar.
  • Auszahlung:
    bei Neubau: 50 Prozent bei Baubeginn und 50 Prozent bei Fertigstellung des Rohbaus
    bei Kauf: in einer Summe zu Beginn des Vorhabens
    bei Modernisierung: in einer Summe zu Beginn des Vorhabens

ImmoKonstant24

Mit dem ImmoKonstant24 bietet Schleswig-Holstein ein langfristiges, nachrangiges Darlehen zur Deckung des Fremdkapitalbedarfs an, das über die Finanzierung der Bank hinausgeht. Dieses kann für den Bau, Kauf oder die Modernisierung/Instandsetzung von Immobilien eingesetzt werden. Der besondere Vorteil: Aufgrund der langfristigen Zinsbindung von 24 Jahren sind die Raten über die gesamte Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehensbetrags immer gleich hoch.

Dadurch ist der Kreditnehmer keinem Risiko der Zinserhöhung ausgesetzt. Die Darlehenshöhe kann bis zu 40 Prozent der Gesamtkosten, aber mindestens 15.000 Euro betragen. Der effektive Jahreszins liegt derzeit bei 2,88 Prozent, der Darlehensnehmer tilgt pro Jahr 2,99 Prozent zzgl. ersparter Zinsen. Auch hier müssen 7,5 Prozent als Eigenmittel eingebracht werden.

Hinweis: Alle drei Programme können auch zur Modernisierung oder Sanierung eingesetzt werden.

IB.SH Immo Eigentum

Bei diesem Darlehen gelten die gleichen Regelungen wie bei ImmoFix/ImmoFlex. Wesentlicher Unterschied: Die Darlehen sind auf maximal 100.000 Euro begrenzt. Die Sollzinsbindung liegt bei 15 Jahren, der Effektivzins zurzeit bei 2,27 Prozent bei zwei Prozent anfänglicher Tilgung.

IB.SH Immo Effizienzhaus

Das Programm ist ähnlich gestrickt wie IB-SH Immo Eigentum, hat aber eine etwas andere Zielrichtung. Gefördert werden nur selbst genutzte Wohnhäuser, die einen Effizienzstandard von SH 100 oder eine noch bessere Effizienz aufweisen. Der Effektivzins liegt zurzeit beispielsweise bei 2,15 Prozent bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent.

IB.WEGfinanz

Die IB Schleswig-Holstein vermittelt Wohneigentümergemeinschaften zinsgünstige KfW-Darlehen und IB.SH-Darlehen für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Modernisierungswillige Wohneigentümer haben meist einen relativ kleinen Finanzierungsbedarf bis 25.000 Euro.

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So ist es für sie normalerweise schwierig, an KfW-Darlehen zu kommen, da diese eine bestimmte Darlehensmindestsumme voraussetzen. Die IB hilft hier weiter: Sie hat ein vereinfachtes Kreditprüfverfahren entwickelt und kann auch kleine Kreditsummen kostendeckend bearbeiten.

Dadurch ermöglicht sie es Wohneigentümern, kleinere Kreditsummen ab 5.000 Euro pro Wohneinheit zu erhalten. Bei Kosten bis 15.000 Euro kann der Kreditnehmer eine Darlehenssumme in voller Höhe der Kosten erhalten, ohne Eigenmittel aufzuwenden. Entstehen für die Maßnahmen Ausgaben bis 22.200 Euro, beträgt das Darlehen max. 20.000 Euro. Der Wohneigentümer muss dafür mindestens zehn Prozent Eigenmittel einbringen. Liegen die Kosten bis 29.400 Euro, kann das Darlehen maximal 25.000 Euro umfassen bei Eigenmitteln in Höhe von mindestens 15 Prozent.

In der Regel decken die Darlehensnehmer die vorausgesetzten Eigenmittel jedoch bereits durch die bestehende Rücklage ab. Allerdings dürfen in den letzten drei Jahren keine Hausgeldrückstände bestanden haben. Die Leistung der IB besteht darin, die Wohneigentümergemeinschaft vor Ort in der Versammlung zum Beschluss der Modernisierungsmaßnahme zu beraten. Die Eigentümer bevollmächtigen den Verwalter mit der Koordination der Finanzierung und dieser erhält von der IB alle notwendigen Unterlagen und Formulare für die Beantragung der Darlehen. Die Förderdarlehen werden ohne Grundschuldeintragung zugesagt. Jeder einzelne Wohnungseigentümer schließt dann den Kreditvertrag mit der IB ab. Für die Beratung und Begleitung der Finanzierung zahlen die Wohnungseigentümer an die IB zwei Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens zzgl. Mehrwertsteuer, die Bearbeitungsgebühr ist mitfinanzierbar.

Zuschuss Modernisierung für Selbstnutzer

Mit diesem Förderprogramm will das Land Schleswig-Holstein Wohnungs- und Hausbesitzer zu Modernisierungen anregen und damit Maßnahmen zur Energieeinsparung und Barrierereduzierung auf den Weg bringen. Voraussetzung für die Förderung ist, dass sich das selbst genutzte Objekt in einer der vorgegebenen Städte oder Gemeinden befindet. Zudem müssen energetische Maßnahmen eine CO2-Einsparung von mindestens 20 Prozent bewirken, alternativ gibt es den Zuschuss für barrierereduzierende Maßnahmen. Gefördert werden Eigentümer außerdem nur, wenn das Investitionsvolumen mindestens 12.000 Euro beträgt.

Biallo-Tipp: Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach, ob sie gemäß der Fördervoraussetzungen der IB.SH eine Bestätigung ausstellen kann.

Die Zuschusshöhe beträgt – unabhängig von den anfallenden Kosten – 2.000 Euro. Diese Summe zahlt die Bank nach Fertigstellung der Maßnahmen in einer Summe aus. Eine Kombination des Zuschusses mit allen Darlehen der KfW und IB.SH ist möglich. Wer energetische Maßnahmen plant, muss vor der Antragstellung einen Sachverständigen einschalten, der zur Ausstellung von Energieausweisen nach §21 Energieeinsparverordnung (EnEV) berechtigt ist.

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Eike Schulze

entstammt aus einer Familie von Zigarrendrehern, Strandräubern und Baumeistern und entschloss sich entgegen der Familientradition Geographie und BWL bis zum guten Ende zu studieren. Nach Zwischenstation als Vertriebsspezialist und Trainer eines Versicherungsunternehmens entdeckte er seine Leidenschaft für Wirtschaftsjournalismus. Seit 20 Jahren gibt es von ihm etwas zu lesen, zunächst nur in Zeitschriften und zwischen Buchdeckeln und seit gut 10 Jahren auch im Netz. Seine Arbeitsschwerpunkte sind Immobilien, Versicherungen und Geldanlage.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de