Auf einen Blick
Wenn Sie Darlehensangebote von Banken vergleichen, werden Sie auf Begriffe wie die Sollzinsbindung, Zinsfestschreibung, Zinsbindungsfrist oder einfach Zinsbindung stoßen. Doch was bedeuten „Sollzinsbindung“ oder die artverwandten Begriffe eigentlich? Und wie lang sollte diese Zinsbindung am besten sein? Das erfahren Sie in diesem Beitrag.
Mit „Sollzinsbindung“ ist die Dauer gemeint, während derer der Darlehensgeber einen festen Sollzinssatz von Ihnen verlangt. Der Zinssatz bleibt also in dieser Zeit immer konstant und die Bank darf ihn nicht verändern – ganz egal, wie sich das Zinsniveau zwischenzeitlich entwickelt.
Bei Baufinanzierungen wird eine Zinsbindung vereinbart. Für Sie als Kreditnehmer spielt die Sollzinsbindung bereits vor Abschluss eines Immobiliendarlehens eine Rolle: So müssen Sie sich vorab entscheiden, für welchen Zeitraum Sie einen festen Sollzins wünschen.
Sie erhalten umso mehr Planungssicherheit, je länger die Zinsbindung ist. Das ist für Sie von Vorteil, da im Falle einer Immobilienfinanzierung in der Regel große Darlehenssummen über einen langen Zeitraum zurückgezahlt werden müssen. Allerdings ist eine längere Sollzinsbindung für gewöhnlich auch mit einem höheren Sollzins verbunden.
Vielfach werden die Begriffe Laufzeit und Zinsbindung synonym benutzt. Doch dies ist beim klassischen Immobilienkredit mit gleichbleibenden Monatsraten üblicherweise nicht korrekt. Denn in der Regel ist eine Baufinanzierung am Ende der Sollzinsbindung noch gar nicht abbezahlt.
In einem Fall entspricht die Laufzeit jedoch der Zinsbindung – und zwar beim sogenannten Volltilgerdarlehen. Diese Darlehen gibt es mit einer Sollzinsbindung von bis zu 30 Jahren und sie sind so konzipiert, dass Sie während der Zinsbindung das komplette Darlehen tilgen.
Kreditgeber bieten verschiedene Zinsbindungen an – üblicherweise über fünf, zehn, 15, 20, 25 oder 30 Jahre. In manchen Fällen sogar über einen noch längeren Zeitraum. Derart lange Zinsbindungen waren während der Niedrigzinsphase vor der Zinswende im Frühjahr 2022 mitunter beliebt, weil sich Häuslebauer so über Jahrzehnte niedrige Zinsen sichern konnten.
Etwas eingeschränkter sind Sie bei Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in puncto Sollzinsbindung: Hier haben Sie in der Regel lediglich die Wahl zwischen fünf und zehn Jahren Sollzinsbindung.
Bei klassischen Annuitätendarlehen beginnt die Sollzinsbindung mit Unterzeichnung des Darlehensvertrags und endet nach der vereinbarten Frist (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre). Nur bei Forward-Darlehen startet die Zinsbindung erst zum später vereinbarten Beginn der Zinszahlung. Erfolgt die Auszahlung beim Annuitätendarlehen verzögert oder in Raten, bleibt der Beginn der Zinsbindung unverändert; für nicht abgerufene Beträge können Bereitstellungszinsen anfallen.
Die Sollzinsbindung ist für Ihre Finanzierung von erheblicher Bedeutung, denn sie bietet Ihnen für die jeweilige Dauer Planungssicherheit und damit gleichbleibende Kreditraten – unabhängig von der Zinsentwicklung. Dies ist angesichts der hohen Darlehensbeträge bei der Immobilienfinanzierung ein wichtiger Aspekt. Zwar profitieren Sie dann nicht von sinkenden Zinsen während der Zinsbindung, dafür sichern Sie sich gegen steigende Zinsen ab. Letzteres könnte nämlich schlimmstenfalls dazu führen, dass Sie die Finanzierung nicht mehr problemlos stemmen können und Sie Ihre Immobilie dann verkaufen müssten. Dazu käme es, wenn die Raten mit variabler Verzinsung so stark steigen würden, dass Sie diese nicht mehr aus Ihrem Einkommen und Ersparnissen zahlen könnten.
Wichtig zu wissen: Der Preisunterschied zwischen kurzen und langen Zinsbindungen entsteht in erster Linie durch die Refinanzierung der Banken am Kapitalmarkt (z. B. über Pfandbriefe bzw. Zins‑Swaps). Für lange Festschreibungen benötigt die Bank langfristige Mittel, die in der Regel höhere Kosten verursachen als kurzfristige. In Phasen einer inversen Zinsstruktur können kürzere Bindungen zeitweise sogar teurer sein. Zusätzlich wirken bankindividuelle Faktoren wie Risiko‑, Liquiditäts‑ und Eigenkapitalkosten sowie Wettbewerb – der Kern ist jedoch die Refinanzierung.
Hinzu kommt, dass das sogenannte Zinsänderungsrisiko am Ende der Zinsbindung umso höher ist, je höher die Restschuld dann ist. Und je kürzer die Zinsbindung ist, desto höher ist die Restschuld. Somit ist die Zinsbindung ein wichtiger Baustein des Finanzierungspakets, das Sie mit Ihrem Finanzierungspartner schnüren. Die folgende Tabelle zeigt die Auswirkungen verschieden langer Zinsbindungen auf die genannten Aspekte.
Ein Ehepaar verfügt über 50.000 Euro Eigenkapital und möchte ein Immobiliendarlehen über 200.000 Euro aufnehmen. Die Bank bietet je nach Dauer der Zinsbindung verschiedene Zinssätze. Um den Effekt dieser Differenz herauszuarbeiten, wird ein unveränderter Zinssatz über die gesamte Laufzeit unterstellt.
| Darlehenssumme 200.000 Euro Anfangstilgung 3 % | Darlehenssumme 200.000 Euro Anfangstilgung 3 % | Darlehenssumme 200.000 Euro Anfangstilgung 3 % | |
| Sollzinsbindung | 10 Jahre | 15 Jahre | 20 Jahre |
| Sollzins | 3,64 % | 3,93 % | 4,03 % |
| Höhe der monatlichen Rate | 1.106,67 Euro | 1.150,00 Euro | 1.171,67 Euro |
| Zinskosten gesamt | 90.300,74 Euro | 95.200,85 Euro | 97.598,21 Euro |
| Restschuld am Ende der Zinsbindung | 127.755,34 Euro | 77.955,59 Euro | 15.991,82 Euro |
| Zeit der kompletten Tilgung bei gleichem Sollzins | 21 Jahre und 11 Monate | 21 Jahre und 5 Monate | 21 Jahre und 2 Monate |
Wie die Beispielrechnung zeigt, würde das Ehepaar bei gleichbleibendem Zins über die gesamte Laufzeit bei einer Sollzinsbindung von 20 Jahren am schnellsten schuldenfrei sein. Der Nachteil bei dieser Variante besteht in den höheren Zinskosten gegenüber den kürzeren Sollzinsbindungen.
Im Gegenzug profitiert das Ehepaar jedoch von einer sehr geringen Restschuld am Ende der Sollzinsbindung. Selbst wenn die Zinsen deutlich steigen würden, könnte die Anschlussfinanzierung ohne Probleme erfolgen. Anders bei zehn Jahren Zinsbindung: Hier wäre die Restschuld mehr als 100.000 Euro höher als bei 20 Jahren Sollzinsbindung, bei deutlich höheren Sollzinsen wäre die Anschlussfinanzierung sehr viel teurer.
Welche Zinsbindungsfrist Sie wählen sollten, hängt unter anderem vom aktuellen Zinsniveau, aber auch von Ihren persönlichen Verhältnissen ab.
Sind die Sollzinsen hoch, ist eine kurze Sollzinsbindung von fünf oder zehn Jahren überlegenswert – vor allem, wenn in den kommenden Jahren mit sinkenden Zinsen zu rechnen ist. Dann profitieren Sie bei der Anschlussfinanzierung von günstigeren Konditionen.
Können Sie in den nächsten Jahren fest mit einer größeren Summe rechnen, ist eine kürzere Sollzinsbindung ebenfalls eine Überlegung wert – sofern die Summe ausreicht, um die Restschuld zu begleichen.
Generell lässt sich sagen, dass Sie in Niedrigzinsphasen mit einer möglichst langen Zinsbindung besser fahren. Der Grund: Sie sichern sich die günstigen Konditionen über viele Jahre und können den hierfür fälligen Zinsaufschlag normalerweise problemlos verschmerzen. Von dieser Möglichkeit haben viele Verbraucher bis zum Frühjahr 2022 – dem Beginn der Zinswende – auch Gebrauch gemacht und ihre Baufinanzierung mit 15, 20 oder gar 25 Jahren Sollzinsbindung gewählt.
In Zeiten niedriger Zinsen bringt eine lange Sollzinsbindung mit möglichst hohem Tilgungssatz noch einen weiteren Vorteil mit sich: Dank der geringeren Restschuld sinkt auch das Restschuldrisiko für die Anschlussfinanzierung. Selbst wenn die Zinsen stark steigen sollten, können Sie dann davon ausgehen, die Anschlussfinanzierung bis zur kompletten Rückzahlung problemlos bedienen zu können.
Mit welchen Zinssätzen Sie derzeit für einen Immobilienkredit mit 10-, 15- oder 20-jähriger Sollzinsbindung rechnen müssen, zeigt ein Ausschnitt aus unserem Baufinanzierungsvergleich:
Mit Biallo.de behalten Sie die Bauzinsen immer im Blick. Von der allgemeinen Zinsentwicklung über konkrete Zinsanpassungen einzelner Banken bis hin zu Zinsprognosen von Baufinanzierungs-Experten: Wir informieren Sie fortlaufend.
Was passiert nach Ende der Sollzinsbindung? Diese Frage dürfte die meisten Darlehensnehmer mindestens am Ende der ersten Zinsfestschreibung beschäftigen, da ein Hauskredit in der Regel über mehrere Jahrzehnte abbezahlt wird. Es besteht also üblicherweise noch eine Restschuld und Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung. Theoretisch kann dies mehrmals anstehen, nämlich dann, wenn Sie jeweils vergleichsweise kurze Zinsbindungszeiten vereinbaren und dann bei Ablauf noch eine Restschuld besteht.
Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen: Es gibt mehrere Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung. Wie Sie die passende Folgefinanzierung für sich finden, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.
Mitunter ändern sich Pläne während der Sollzinsbindung – etwa, weil Sie aufgrund einer beruflichen Veränderung Ihr Haus verkaufen und in eine andere Stadt ziehen müssen. Oder die Immobilie muss aufgrund einer Scheidung verkauft werden. In solchen Fällen liegt ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ vor. Dann können Sie den Darlehensvertrag vor Ablauf der Zinsbindung kündigen. Allerdings darf die Bank dann von Ihnen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Diese fällt an, da das Kreditinstitut mit den zu erwartenden Einnahmen aus Ihrem Darlehen kalkuliert hat. Kündigen Sie nun frühzeitig, gehen diese Einnahmen verloren und das Institut lässt sich diesen Verlust durch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen.
Besonderheit: Lange Zinsbindungen von über 10 Jahren
Bei einer Zinsbindung von 15, 20 oder mehr Jahren gibt es eine für Sie vorteilhafte Besonderheit: Gemäß Paragraf 489 BGB können Sie ein Sonderkündigungsrecht wahrnehmen und den Kredit vor dem Ende der Zinsbindung kündigen – und zwar frühestens nach Ablauf von zehn Jahren.
Sollten die Zinsen nach Ablauf dieser Mindestfrist gesunken sein, können Sie Ihr Darlehen kündigen und eine neue Finanzierung zu günstigeren Konditionen abschließen. Durch eine Umschuldung der Baufinanzierung können Sie in diesem Fall erheblich Geld sparen. Die Kündigungsfrist im Rahmen der Sonderkündigung beträgt sechs Monate.
