Crowdinvesting: Was ist das Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB)?

Crowdinvesting ist eine Form der Finanzierung, bei der Unternehmen oder Projekte durch viele kleine Investitionen von vielen Privatinvestoren finanziert werden. Für Anlegerinnen und Anleger war es bis vor wenigen Jahren sehr mühsam, Details der einzelnen Projekte miteinander zu vergleichen.

Daher hat der Gesetzgeber seit 2017 in mehreren Schritten beim Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) und Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) nachgebessert, damit Investoren verpflichtend über die Risiken und Chancen von Crowdinvesting-Projekten informiert werden. Gleichzeitig soll es Anlegerinnen und Anlegern ermöglicht werden, Angebote einfacher miteinander zu vergleichen.

Zu diesen gesetzlichen Regelungen gehört das sogenannte Vermögensanlagen-Informationsblatt, auch kurz VIB genannt. Doch was ist das VIB? Wer hat die Aufsicht und worauf sollten Anleger besonders achten? Dieser Beitrag gibt Antworten auf die wesentlichen Fragen.

VIB: Gesetzliche Rahmenbedingungen und Zuständigkeiten

Bevor Vermögensanlagen öffentlich angeboten werden, muss ein Verkaufsprospekt gemäß dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) erstellt und genehmigt werden. Die Aufsichtsbehörde, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), ist für die Genehmigung zuständig. Der Anbieter hat ebenso die Verpflichtung, ein Vermögensanlagen‑Informationsblatt (VIB) zu verfassen. Dieses Informationsblatt wird nach Genehmigung durch die BaFin veröffentlicht und muss für jeden interessierten Investor einsehbar sein.

Anbieter von Internet-Dienstleistungsplattformen, die im Rahmen des Crowdinvestings eine Vermögensanlage vermitteln, sind von der Prospektpflicht befreit, „wenn der Verkaufspreis sämtlicher in einem Zeitraum von zwölf Monaten angebotenen Vermögensanlagen desselben Emittenten sechs Millionen Euro nicht übersteigt“ (§ 2a VermAnlG). Es ist jedoch immer notwendig, ein Vermögensanlagen‑Informationsblatt zu erstellen und die Veröffentlichung seitens der BaFin genehmigen zu lassen.

Welche formellen Anforderungen muss das VIB erfüllen?

Als Kurzinformation über die angebotene Vermögensanlage ist das VIB wie der "Beipackzettel" bei Medikamenten zu verstehen. Auf höchstens drei DIN-A4-Seiten informiert es den Anleger über die wesentlichen Eigenschaften des Angebots. Die Anforderungen, die an ein VIB gestellt werden, sind in § 13 Abs. 3 ff. VermAnlG genau festgeschrieben. Danach muss ein VIB die folgenden Angaben und Hinweise enthalten, wobei auch die Reihenfolge einzuhalten ist:

Warnhinweis

Der Standort eines Warnhinweises ist ebenso gesetzlich vorgeschrieben, wie der Wortlaut. Er muss unterhalb der ersten Überschrift stehen und ist deutlich hervorzuheben. Der genaue Wortlaut ist:

• "Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen."

Pflichtangaben

Folgende Pflichtangaben muss jedes VIB enthalten:

• Art und die exakte Bezeichnung der Vermögensanlage: Das VIB muss klar angeben, um welche Art von Vermögensanlage es sich im Sinne des § 1 Abs. 2 VermAnlG handelt (z. B. Nachrangdarlehen oder Genussschein).

• Identität des Anbieters, des Emittenten und der Internet-Plattform, einschließlich der Geschäftstätigkeiten: Zusätzlich zur Firma ist bei der Internet-Dienstleistungsplattform die URL der Plattform-Webseite anzugeben.

• Anlagestrategie, Anlagepolitik, Anlageobjekte: Auf die Beschreibung des Anlageobjekts sollten interessierte Anleger besonderes Augenmerk legen. Hier lassen sich losgelöst von werblichen Aussagen konkrete Projektdetails erkennen. Dazu zählen bei Immobilienprojekten etwa die Finanzierungsstruktur, die konkrete Nutzung vor und nach einer Sanierungsmaßnahme sowie weitere relevante Angaben, wie beispielsweise Grad der Projektrealisierung oder bei Immobilien die Leerstandsquote.

• Laufzeit und Kündigungsfrist der Vermögensanlage, Konditionen mit Angaben zu Zins- und Rückzahlung: Diese Angaben bestimmen in hohem Maße die Rentabilität der Anlage. So lässt sich im VIB unter anderem erkennen, ob nicht nur die Tilgung eines Nachrangdarlehens, sondern eventuell auch die Zinszahlung endfällig ist. Potenzielle Investoren sollten sich auch vor negativen Überraschungen schützen, indem sie sich über mögliche Korridore hinsichtlich der Rückzahlung informieren.

• Mit dem Angebot verbundene Risiken: Dies sind beispielsweise der Hinweis auf einen möglichen Totalverlust (“Maximalrisiko”, wenn das Unternehmen zahlungsunfähig wird (“Emittentenrisiko”). Ebenso ist etwa ein fehlender Zweitmarkt für den Handel der Vermögensanlage zu erwähnen (“Verfügbarkeit”).

• Emissionsvolumen, Art, Anzahl der Anteile: Im VIB muss das maximale Emissionsvolumen (“Funding-Limit”) angegeben werden. Wenn eine Realisierungsschwelle (“Funding-Schwelle”) für die Vermögensanlage geplant ist, sollte sie hier aufgenommen werden.

• Der aufgrund des letzten Jahresabschlusses berechnete Grad der Verschuldung des Emittenten: Wer das Risiko bei seiner Vermögensanlage ernsthaft einschätzen möchte, sollte sich für den Verschuldungsgrad des Emittenten interessieren.

• Wahrscheinlichkeiten für die rechtzeitige Zinszahlung und Rückzahlung in verschiedenen Marktsituationen: Dies gibt Hinweise darauf, welche Punkte der Emittent bei seiner Planung berücksichtigt hat. Gleichzeitig erhält der Anleger Hinweise auf mögliche Marktveränderungen und deren Auswirkungen. So macht sich etwa ein steigendes Zinsniveau tendenziell bei Immobilien für Endverbraucher negativ bemerkbar, da die Möglichkeiten für den Erwerb eingeschränkt werden.

• Kosten und Provisionen der Vermögensanlage: Die Transparenz, die inzwischen auch bei anderen Anlageprodukten gesetzlich vorgegeben ist, wurde auch hier im VIB verankert.

• Angaben gemäß § 2a Abs. 5 VermAnlG: Wichtig zu wissen ist, dass keine Interessenskonflikte zwischen dem Emittenten und dem Plattform-Betreiber bestehen.

• Anlegergruppe, an die sich die Vermögensanlage richtet: Hier können Anleger erkennen, ob der aufgezeigte Anlagehorizont sowie das Risiko ihren persönlichen Neigungen entsprechen.

• Besicherung der Rückzahlungsansprüche bei veräußerten Vermögensanlagen (schuldrechtliche sowie dingliche Besicherung bei Immobilienfinanzierungen): Auch der Hinweis, dass keine Besicherung besteht, ist ein wertvoller Hinweis bezüglich des Risikos, den Anleger ansonsten kaum im Exposé so klar wiederfinden.

• Verkaufspreis sämtlicher innerhalb von zwölf Monaten angebotenen sowie verkauften und komplett zurückgeführten Vermögensanlagen des Emittenten: Auch wenn die Betrachtung stichtagsbezogen ist, gibt sie Hinweise auf den Umfang der geschäftlichen Tätigkeiten des Emittenten.

• Hinweis, dass die inhaltliche Korrektheit nicht der Überprüfung der BaFin unterliegt

• Hinweis gemäß § 13 Abs. 5 Satz 1 VermAnlG: Folgender Hinweis muss wörtlich im VIB enthalten sein: "Für die Vermögensanlage wurde kein von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht gebilligter Verkaufsprospekt hinterlegt. Weitergehende Informationen erhält der Anleger unmittelbar vom Anbieter oder Emittenten der Vermögensanlage."

• Hinweis auf letzten offengelegten Jahresabschluss: Aus dem Hinweis muss hervorgehen, wo der Abschluss gefunden werden kann (mindestens: www.bundesanzeiger.de).

• Hinweis gemäß § 13 Abs. 5 Satz 2 VermAnlG: Der Hinweis muss klarstellen, dass Ansprüche nur dann in Betracht gezogen werden können, sofern die Angabe falsch oder irreführend ist und die Vermögensanlage zum Zeitpunkt des ersten öffentlichen Angebots oder innerhalb von zwei Jahren danach erworben wurde.

Sonstige gesetzliche Anforderungen des VIB

Für das VIB gelten über die Pflichtangaben hinaus folgende Anforderungen:

• maximal drei DIN-A4-Seiten
• je VIB nur eine Vermögensanlage
• keine werbenden Informationen
• keine Hinweise auf Befugnisse der BaFin
• der Begriff "Fonds" darf nicht benutzt werden

Lesen Sie im nächsten Artikel auf biallo.de, welche Risiken Sie beim Crowdinvesting unbedingt kennen sollten. Außerdem erfahren Sie in einem ausführlichen Ratgeber alle wichtigen Informationen zu Crowdinvesting in Immobilien.