Haus oder Wohnung geerbt: Erbschaftssteuer bei Immobilien

Das Erben einer Immobilie ist meist nicht nur eine emotionale Angelegenheit, sondern auch von rechtlichen Aspekten geprägt. In unserem Ratgeber zur Erbschaftssteuer sind wir bereits ganz allgemein auf die Berechnung der Erbschaftssteuer und das Erbrecht eingegangen. 

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, sieht sich häufig mit steuerlichen Fragen konfrontiert. Es gibt jedoch Wege, wie Sie die Steuerlast senken und noch zu Lebzeiten beeinflussen können. Eine Möglichkeit ist unter anderem die rechtzeitige strategische Schenkung. In diesem Artikel erfahren Sie alle wesentlichen Informationen über die Erbschaftssteuer bei Immobilien und welche Möglichkeiten zur Reduzierung der Steuerlast bestehen.

Erbschaftssteuer bei Immobilien einfach erklärt

Sobald Sie im Rahmen eines Erbfalls eine Immobilie erben, müssen Sie sich mit dem Thema Erbschaftssteuer auseinandersetzen. Bei der Berechnung der Erbschaftssteuer spielt der Wert der geerbten Immobilie eine zentrale Rolle. Je höher dieser angesetzt wird, desto eher überschreiten Sie die geltenden Freibeträge und desto größer fällt die Steuerlast aus. 

Mittels eines Gutachtens, das in der Regel das zuständige Finanzamt erstellt, wird der Immobilienwert ermittelt. Grundlage hierfür sind gesetzlich festgelegte Verfahren und standardisierte Bewertungsansätze. Wenn Erbinnen oder Erben die angesetzte Bewertung für zu hoch halten, können sie ein eigenes Verkehrswertgutachten erstellen lassen. Dieses wird im Rahmen der steuerlichen Prüfung berücksichtigt. Die Kosten für ein solches Gutachten müssen gemäß § 2314 Absatz 2 BGB von den Erben selbst getragen werden.

Wie genau dieser Wert ermittelt wird, erklären wir Ihnen im Folgenden.

Wie wird eine Immobilie bewertet?

Die Bewertung einer Immobilie kann mittels verschiedener Verfahren erfolgen, die wir Ihnen in unserem Ratgeber zur Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie dargestellt haben. 

Grundsätzlich wird bei der Bewertung einer Immobilie zum einen auf das Grundstück und zum anderen auf die sich auf dem Grundstück befindende Immobilie geschaut.

Zur Bewertung des Grundstückes, auf dem sich die Immobilie befindet, werden Vergleichsobjekte und die Bodenrichtwerte der Region herangezogen. Da die Bodenrichtwerte beispielsweise anhand der Lage, Entfernung zu größeren Straßen und der Bodenbeschaffenheit bewertet werden, sind Objekte in der Stadt höher bewertet als Objekte auf dem Land. Nachteilig auf die Bewertung eines Grundstückes wirken sich Lasten und Beschränkungen, wie ein Wegerecht oder ein Erbbaurecht, aus.

Ein wichtiger Faktor bei der Bewertung einer Immobilie ist im Gegensatz zum reinen Grundstück die Nutzungsdauer, die die Anzahl der Jahre, in denen das Objekt ohne größere Renovierungen genutzt werden kann, widerspiegelt. Diese hängt unter anderem von der Qualität der Baumaterialien und der Art der Nutzung ab. Durchschnittlich wird bei Wohnimmobilien mit einer Nutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren gerechnet.

Hinzukommen bei der Bewertung einer Immobilie folgende weitere Faktoren:

• Größe und Ausstattung
• Nutzungsmöglichkeiten
• Energieeffizienz
• Marktstimmung

Wichtig: In der Praxis greifen die Finanzämter zunehmend auf automatisierte Verfahren und pauschale Vergleichswerte zurück. Dies kann zu überhöhten Bewertungsansätzen führen. 

Biallo-Tipp: Fachkanzleien empfehlen deshalb, bei Unstimmigkeiten ein eigenes Verkehrswertgutachten einzureichen. Dadurch lässt sich die Erbschaftssteuer in vielen Fällen spürbar senken.

Strategien zur Senkung des steuerlich relevanten Immobilienwerts

Um die Erbschaftssteuerlast zu reduzieren, bestehen verschiedene Möglichkeiten, den steuerlich relevanten Immobilienwert zu senken. Das ist sowohl im Rahmen der gesetzlichen Bewertung als auch durch gezielte Gestaltungen zu Lebzeiten möglich. Zwei gängige Optionen sind das Eintragen eines Wohnrechts sowie die gezielte Beleihung der Immobilie.

Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts zu Lebzeiten

Eine Variante ist die Eintragung eines lebenslangen Wohnrechtes, damit der Verkehrswert durch die daraus resultierende Last auf dem Grundstück sinkt. Besteht auf der geerbten Immobilie zum Beispiel ein eingetragenes Wohnrecht zugunsten des überlebenden Ehepartners, wird dieses steuerlich als Belastung berücksichtigt. Nach § 10 Absatz 5 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes in Verbindung mit § 14 des Bewertungsgesetzes wird der Kapitalwert des Wohnrechts vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen.

Beispielsweise erben Sie als Enkel eine Immobilie, deren Verkehrswert Ihren Freibetrag überschreitet. Durch ein eingetragenes Wohnrecht kann aber der Wert der Immobilie so stark reduziert werden, dass dieser unter Ihrem Freibetrag von 200.000 Euro bleibt und somit die Zahlung der Erbschaftssteuer entfällt.

Freibeträge für die Erbschaftssteuer bei Immobilien schnell überschritten

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise stark gestiegen. Dies hat zwar für Eigentümer einen großen Vorteil, aber als Erbe überschreiten Sie dadurch schnell die gültigen Freibeträge. Als Faustregel gilt, dass der Freibetrag je nach Nähe des Verwandtschaftsverhältnisses größer ausfällt. Unsere folgende Übersicht zeigt Ihnen, wann Sie vom Finanzamt zur Kasse gebeten werden:

Wichtig: Die geerbte Immobilie muss vom Erblasser bis zuletzt selbst bewohnt worden sein, damit die Ausnahmeregelungen zur Steuerbefreiung greifen. Ferienhäuser oder vermietete Objekte sind daher grundsätzlich ausgeschlossen. Zudem entfällt die Steuerbefreiung, wenn das Objekt innerhalb von zehn Jahren verkauft oder vermietet wird. Es gibt jedoch Ausnahmen, wenn ein Auszug aus zwingenden Gründen (zum Beispiel Pflegebedürftigkeit) unumgänglich ist.

Steuersätze und Steuerklassen bei Überschreitung der Freibeträge

Sofern Sie Ihren Freibetrag überschreiten, müssen Sie anteilig Erbschaftssteuer zahlen. Diese wird mittels einer sogenannten Steuerklasse samt zugehörigem Steuersatz berechnet. In welche Erbschaftssteuer-Steuerklasse Sie hierbei eingeteilt werden, hängt auch vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ab. Sowohl Ehepartner, als auch Kinder, Stiefkinder und weitere enge Verwandte werden daher am günstigsten in Steuerklasse I eingestuft. Entferntere Verwandte erhalten die Steuerklasse II und alle übrigen Erben, zu denen kein Verwandtschaftsverhältnis besteht, die höchste Steuerklasse III.

Die folgende Übersicht gibt Ihnen einen Überblick über die geltenden Steuerklassen und Steuersätze:

Rechenbeispiel für die Erbschaftssteuer bei geerbter Immobilie

In unserem Ratgeber zum Thema Erbschaftssteuer stellen wir Ihnen einen Erbschaftssteuerrechner zur Verfügung. Angenommen Sie erben als Kind eine vermietete und somit nicht selbst genutzte Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro, so fällt folgende zu zahlende Erbschaftssteuer an:

Interessant wird das Ganze, wenn Sie die besagte Immobilie nur anteilig erben und Teil einer Erbengemeinschaft sind. Hierbei teilen sich alle Erben das Eigentum an der hinterlassenen Immobilie. Sofern Sie sich einig über das weitere Verfahren mit der geerbten Immobilie sind, haben Sie folgende Möglichkeiten:

• Sie zahlen Ihre Miterben aus und bewohnen die Immobilie allein, wenn beispielsweise nur Sie die Immobilie behalten wollen und dies für alle Miterben in Ordnung ist. Sollten Sie aber nicht das genügende Eigenkapital oder keine für die Finanzierung des Erbteils notwendige Bonität haben, hilft nur noch ein Teilverkauf. Weitere Informationen erhalten Sie in unserem separaten Artikel über den Teilverkauf einer Immobilie.
   
• Sie vermieten gemeinsam die Immobilie
• Sie verkaufen gemeinsam die Immobilie

Spannender wird es jedoch, wenn Uneinigkeit herrscht. Dies liegt daran, dass eine Immobilie beispielsweise nur dann verkauft werden kann, wenn alle Miterben zustimmen. Sollte gar keine Lösung erzielt werden können, hilft oft nur noch die Teilungsversteigerung.

Diese kann von jedem Mitglied der Erbengemeinschaft beim Amtsgericht beantragt werden. Hierbei wird die Immobilie schließlich innerhalb eines gerichtlichen Verfahrens öffentlich versteigert. Aus monetären Gründen ist dies aber wegen der Kosten für ein Wertgutachten und den Gebühren für den Antrag nicht rentabel und eher als Notlösung einzustufen.

Keine oder nur wenig Erbschaftssteuer zahlen: Immobilie steueroptimiert erben

Wie bereits erwähnt, entfällt bei bestimmten Verwandtschaftsgraden die Erbschaftssteuer, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen. Sollten Sie als hinterbliebener Ehegatte die Immobilie zehn Jahre lang selbst nutzen, müssen Sie keine Erbschaftssteuer zahlen. Das gleiche gilt für hinterbliebene Kinder, sofern die Wohnfläche weniger als 200 Quadratmeter beträgt. Es bestehen aber noch eine weitere Möglichkeiten, die Immobilie steuerfrei zu erben oder die Erbschaftssteuer zu reduzieren.

Übertragung zu Lebzeiten, stückweise Schenkung und Schenkung über Umwege

Eine weitere Möglichkeit, die Immobilie steuerfrei zu übergeben, ist die Übertragung zu Lebzeiten und die Schenkung über Umwege. Hierauf sind wir bereits in unserem Ratgeber zum Thema Immobilie steuerfrei und sicher übertragen eingegangen. Außerdem bietet sich eine Möglichkeit, die Erbschaftssteuer zu senken, wenn eine Schenkung stückweise erfolgt. Zwar besteht bei einer Schenkung auch ein Freibetrag, der jedoch alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden kann.

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