Was ist der Unterschied zwischen Beleihungs- und Verkehrswert?

Baufinanzierung Was ist der Unterschied zwischen Beleihungs- und Verkehrswert?

von Eike Schulze
Auf einen Blick
  • Der Beleihungswert gibt an, mit welcher Kreditsumme das Haus oder die Wohnung insgesamt beliehen werden kann. Der Beleihungswert liegt stets niedriger als der Verkehrswert. 

  • Der Beleihungsauslauf gibt den prozentualen Anteil der Finanzierung wider, der fremdfinanziert wird. Je mehr Eigenkapital Immobilienkäufer in die Finanzierung einbringen, desto weniger Kredit benötigen sie und desto geringer ist der Beleihungsauslauf.

  • Jede Bank oder Sparkasse beleiht eine Immobilie nur bis zu einer bestimmten intern festgelegten Beleihungsgrenze. Neben dem Beleihungswert wirkt sich auch diese Grenze auf die Höhe des Darlehens aus.
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Den Beleihungswert ermittelt das Kreditinstitut entweder selbst oder es beauftragt einen Gutachter. Für die Berechnung des Beleihungswertes benötigt der potenzielle Geldgeber vom Kreditnehmer einige Unterlagen wie Baupläne, Grundbuchauszüge, Kaufvertrag. Festgelegt ist dieses Verfahren in der Beleihungswertverordnung (BelWertV).

Beleihungswert ist laut der Kapitaladäquanzverordnung der Wert einer Immobilie, "der bei einer vorsichtigen Bewertung ihrer künftigen Marktgängigkeit unter Berücksichtigung ihrer langfristigen dauerhaften Eigenschaften, der normalen und örtlichen Marktbedingungen, der derzeitigen Nutzung sowie angemessener Alternativnutzungen bestimmt wird". Um den Beleihungswert zu bestimmen, muss zunächst der Verkehrswert ermittelt werden. Hierbei werden normalerweise zwei Ermittlungsverfahren angewendet:

  • Sachwertverfahren 
  • Vergleichswertverfahren

Biallo-Tipp: Achten Sie beim Einschalten eines Gutachters darauf, dass Ihnen keine Schätzkosten auferlegt werden. Das wäre nämlich gesetzeswidrig.

Sachwertverfahren

Bei selbstgenutztem Wohneigentum wird der Verkehrswert häufig nach dem Sachwertverfahren errechnet. Drei Komponenten bilden die Grundlage des Sachwertes:

  • der Bodenrichtwert, also der Wert des Grundstücks
  • die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, bei privat genutzten Immobilien
  • die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, etwa Wege oder Garagen

Für die Berechnung des Bodenwertes wird die Quadratmeterzahl mit dem langfristig zu erzielenden Quadratmeterpreis multipliziert. Die Ermittlung des Bauwertes ist schwieriger. 

Er ergibt sich entweder durch ein Indexverfahren, bei dem die Baukosten hochgerechnet werden oder durch die Anwendung des sogenannten Abschlagsverfahrens. Dabei werden die angemessenen Baukosten geschätzt, von denen ein Sicherheitsabschlag zwischen zehn und dreißig Prozent abgezogen wird.

Beispiel: Bodenrichtwert 250 Euro, Grundstücksgröße 400 qm = 250 x 400 = 100.000, dies entspricht einem Bodenwert von 100.000 Euro. Regelherstellungskosten 1.500 Euro, Bruttogrundfläche 160 qm = 1.500 x 160 = 240.000, dies entspricht einem Gebäudesachwert von 240.000 Euro. 

Der vorläufige Sachwert beträgt also 100.000 Euro plus 240.000 Euro zusammen 340.000 Euro.

Es wird eine übliche Lebensdauer eines Einfamilienhauses von 80 Jahren ohne Modernisierung angenommen. Die zu kaufende Immobilie ist 16 Jahre alt, hieraus entsteht eine Restnutzungsdauer von 64 Jahren, die gleichzeitig eine Altersminderung von 20 Prozent des Gebäudesachwertes bedeutet. 240.000 Euro – 48.000 Euro = 192.000 Euro. Dies entspricht einem Gesamtwert der Immobilie von 192.000 Euro.

Die Summe wird noch mit dem Marktanpassungsfaktor, der die Marktgängigkeit des Objektes widerspiegelt, multipliziert. Dieser liegt beispielsweise für Delmenhorst bei 0,8, in Warendorf liegt dieser bei etwa 1,0. Dementsprechend hätte die Immobilie in Delmenhorst einen Wert von rund 154.000 Euro, in Warendorf von etwa 192.000 Euro. Damit ist auch ein größerer Wertverlust in Delmenhorst gegeben.

Was in strukturschwachen Regionen funktionieren mag, ist jedoch bei beliebten Städten kaum anwendbar. Hier findet außerdem noch die regionale Baupreisentwicklung ihren Niederschlag, die dann je nach Stadt mit einem weiteren Faktor größer als eins multipliziert wird. Somit sind auch Immobilien, die nach dieser Methode bewertet werden, gerade in gefragten Städten mehr wert, als dies mittels reinem Sachwertverfahren ermittelbar ist.

Vergleichswertverfahren

Was beim Sachwertverfahren keine große Rolle spielt, ist beim Vergleichswertverfahren entscheidend: Der Marktwert der Immobilie. Hierbei müssen mindestens fünf gleichwertige Objekte zur Preisfindung herangezogen werden.

Wichtig dabei ist, dass diese im Alter, der Ausstattung und der Lage hinreichend ähnlich sind. Letztendlich ist dies ein besseres Verfahren, da es hierbei weniger auf die Erstellung eines Gebäudes als auf den tatsächlichen Wert ankommt. Das kann im Einzelfall bedeuten, dass der im Sachwertverfahren ermittelte Wert auch höher liegen kann als beim Vergleichswertverfahren.

Beispiel: Nach dem Vergleichswertverfahren werden ähnliche Immobilien gesucht, die einen Kaufpreis zwischen 200.000 bis 230.000 Euro aufweisen. Hieraus lässt sich dann relativ einfach auf einen unterer Wert von 200.000 Euro als Vergleichswert schließen. Auch die örtlichen Gutachterausschüsse gehen bei der Wertermittlung häufig so vor. 

Kreditinstitute verwenden hierfür auch verschiedene Computerprogramme, die diesen Wert nachbilden können und so den Verkehrswert errechnen. Daher sollten auch Darlehensnehmer in größeren Städten darauf achten, dass das Vergleichswertverfahren herangezogen wird.

  • Hinweis: Handelt es sich um eine vermietete Immobilie oder ein Mehrfamilienhaus, das auch zur Vermietung geeignet ist, wird das Ertragswertverfahren verwendet, um den Beleihungswert zu ermitteln.

Der Verkehrswert bestimmt den Beleihungswert

Ist nun der Verkehrswert ermittelt, kommt wieder der Beleihungswert ins Spiel, dieser liegt nie oberhalb des Verkehrswertes. Der Verkehrswert sollte auch immer die Lage der Immobilie und auch die momentane Situation am Wohnungsmarkt widerspiegeln.

In der Regel liegt der Beleihungswert zehn oder 20, manchmal auch 30 Prozent unter dem aktuellen Verkehrswert. Auf diese Weise wollen die Kreditgeber eine Sicherheitsreserve bilden. Dies hat zur Folge, dass der Beleihungswert des Hauses oder der Wohnung nur rund 80 Prozent der tatsächlichen Baukosten oder des Kaufpreises ausmacht.

Wie sich jedoch das finanzierende Kreditinstitut im Einzelfall entscheidet, hängt auch von persönlichen Faktoren des Darlehensnehmers ab und kann daher auch von den eigentlichen Vorgaben abweichen.

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf erlaubt Rückschlüsse über die gesamte Kreditaufnahme für die Immobilie. Mehrere Darlehen werden addiert, um den Beleihungsauslauf zu berechnen. Nachrangige Finanzierungsformen bleiben bei der Betrachtung außen vor.

Der Beleihungsauslauf ist normalerweise niedriger als der Beleihungswert. Der Beleihungsauslauf gibt prozentual das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis minus Risikoabschlag und dem Kreditvolumen an.

Beispiel: Eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 250.000 Euro und einen Beleihungswert von zehn Prozent weniger, also 225.000 Euro. Der Darlehensnehmer bringt 100.000 Euro Eigenkapital mit in die Finanzierung ein. Der Beleihungsauslauf liegt damit bei rund 56 Prozent (125.000 Euro / 225.000 Euro). Dieser Wert bestimmt dann indirekt den Zinssatz. Das bedeutet: Je geringer der Beleihungsauslauf, desto geringer der Zinssatz. 

Erhöht sich der Risikoabschlag beispielsweise von zehn auf 20 Prozent, sinkt auch der Beleihungswert und damit der Beleihungsauslauf im vorliegenden Beispiel auf 50 Prozent (100.000 Euro / 200.000 Euro).

Biallo-Tipp

Achten Sie bei einer Finanzierung auf den Beleihungsauslauf und den Risikoabschlag. Hier wirken sich schon zehn oder 20 Prozent auf die Zinshöhe aus. Bei einem Risikoabschlag von 20 Prozent kann auch ein geringerer Zinssatz angeboten werden als bei einem Zehn-Prozent-Abschlag.

Beleihungsgrenze

Im Durchschnitt beträgt die Beleihungsgrenze 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie, sie kann zwischen 40 und 80 Prozent schwanken. Höhere Beleihungsgrenzen, beispielsweise 80 Prozent, gewähren Banken meist nur in Verbindung mit einem Zinsaufschlag auf die Darlehenssumme.

Wer sogar eine Vollfinanzierung realisieren möchte, muss ein entsprechendes Einkommen sowie eine hohe Bonität nachweisen können. Damit gibt die Beleihungsgrenze auch an, bis zu welcher Höhe ein günstiger Zinssatz vereinbart werden kann.

Und: Die Beleihungsgrenze gibt auch den Wert an, bis zu welchem das Darlehen erstrangig finanziert werden kann. Ausnahme: eine sehr gute Bonität des Darlehensnehmers. Dies ist dann aber Verhandlungssache. 

Darlehen über die Beleihungsgrenze hinaus heißen 1b-Darlehen oder zweites Hypothekendarlehen. Im Grundbuch sind sie durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht sowie eine öffentliche Bürgschaft abgesichert. Letztere erhalten Kreditnehmer beim jeweiligen Bundesland oder bei einem der hierfür zuständigen öffentlich-rechtlichen Kreditinstitute. Das zweitrangige Grundpfandrecht wird – wie auch das erstrangige – als Realkredit bezeichnet, weil es ebenfalls durch die Immobilie selbst abgesichert ist.

Ein zweitrangiges Darlehen ist jedoch in der Regel mit einem Zinsaufschlag verbunden und kann so mit einigen Tausend Euro höheren Kosten einhergehen. Bei eher durchschnittlichem Einkommen empfiehlt es sich in der Regel, noch eine Weile zu sparen, bis so viel Eigenkapital angesammelt ist, dass eine günstigere Baufinanzierung möglich ist.

Alternativen zum 1b-Darlehen können Förderdarlehen von Bundesländern, der KfW oder Förderbanken sowie Bauspardarlehen sein. Diese Kreditgeber sind meist mit einem nachrangigen Grundpfandrecht einverstanden. Die KfW-Bankengruppe akzeptiert ebenso wie die Bausparkassen auch nachrangige Kredite, ohne dafür einen Aufpreis zu berechnen.

Lesen Sie dazu auch: KFW-Förderprogramme im Überblick

So spart der Kreditnehmer den Zinsaufschlag der Bank auf das Gesamtdarlehen. Statt einer Finanzierung oberhalb der Beleihungsgrenze ist auch eine Vollfinanzierung möglich. Im Rahmen einer solchen gewährt der Kreditgeber ein Darlehen im ersten Rang bis zu ungefähr 110 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie.

Allerdings ist eine solche Finanzierung an bestimmte Voraussetzungen und an eine sehr gute Bonität des Kreditnehmers plus ein hohes Einkommen gekoppelt. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von einem Blankokredit, der nur durch die Bonität des Kunden gedeckt ist. Dementsprechend selten werden diese Darlehen auch vergeben. Selbstverständlich gehen sie ebenfalls mit einem höheren Zinssatz einher.

Wie können Darlehensnehmer die Kriterien beeinflussen?

Die Kriterien können nur teilweise vor dem direkten Vertragsabschluss beeinflusst werden. Wichtig ist ein möglichst hoher Eigenkapitalstock, hier können sicher Schenkungen von Eltern oder Verwandten helfen.

Bei Neubauten lassen sich vielleicht die Außenanlage oder teilweise auch der Innenausbau oder die aufwendige Sanierung bei Altbauten zeitlich nach hinten verschieben, um den Darlehensbedarf zu realisieren. Allerdings entsteht – von Eigenleistungen abgesehen – der Kreditbedarf dann eben später. Vorteilhaft ist dies eigentlich nur, wenn dadurch die Grenzwerte beim Beleihungsauslauf unterschritten werden, um so in den Genuss günstiger Konditionen zu kommen.

Während der Zeit der Darlehenssuche sind Beförderungen im Job natürlich gut, ein Wechsel zu einem anderen Unternehmen eher schlecht, selbst wenn der Verdienst deutlich ansteigt. Denn in der Probezeit dürfte es schwierig werden, eine Finanzierung zu realisieren.

Biallo-Tipp

Machen Sie sich schon in der Anlaufzeit zum Immobilienerwerb klar, welche Bedeutung Verkehrswert, Beleihungswert, Beleihungsauslauf und Beleihungsgrenzen haben und richten Sie Ihren Immobilienwunsch und den Darlehensbedarf nach diesen Kriterien aus. Frühzeitige Planung ist wichtig, um gute Konditionen zu bekommen.

Fazit

Die Kriterien bestimmen sowohl den Darlehensrahmen wie auch die Darlehenshöhe für bestimmte Konditionen bei Krediten. Hier kommt es auch auf die einzelnen Kreditgeber an, welche Gewichtung diese ansetzen. Durch die Vorgaben auf EU-Seite sind die Unterschiede nicht mehr ganz so groß wie früher.

Denn auch die Kreditgeber müssen gegenüber der Finanzaufsicht darüber Auskunft geben, welche Standards sie bei Verkehrswert beziehungsweise Beleihungswert (Beleihungsauslauf/Beleihungsgrenze) ansetzen. Eine Bank mit hoher Bonität hat hier sicher mehr Spielraum als eine klamme Bank. So gesehen reichen Banken die Marktanforderungen an die Darlehensnehmer weiter.

Dies führt dann auch dazu, dass eine Bank zu günstigeren Konditionen finanzieren kann als eine andere oder eine Vollfinanzierung gewährt und eine andere Bank eben nicht.

Daher sollten sich potenzielle Kreditnehmer auch möglichst lange vor der Verwirklichung ihres Wunsches nach den eigenen vier Wänden mit den Kriterien für ein Darlehen beschäftigen. Je mehr Zeit bleibt, je besser die Finanzplanung ist, desto besser sind die Konditionen bei der Finanzierung. 

Biallo-Tipp: Ein Baufianzierung-Vergleich sollte unbedingt genutzt werden um den besten und passenden Anbieter zu finden.

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Eike Schulze
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Eike Schulze

entstammt aus einer Familie von Zigarrendrehern, Strandräubern und Baumeistern und entschloss sich entgegen der Familientradition Geographie und BWL bis zum guten Ende zu studieren. Nach Zwischenstation als Vertriebsspezialist und Trainer eines Versicherungsunternehmens entdeckte er seine Leidenschaft für Wirtschaftsjournalismus. Seit 20 Jahren gibt es von ihm etwas zu lesen, zunächst nur in Zeitschriften und zwischen Buchdeckeln und seit gut 10 Jahren auch im Netz. Seine Arbeitsschwerpunkte sind Immobilien, Versicherungen und Geldanlage.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de