So hoch sind die Nebenkosten beim Haus- und Wohnungskauf

Wenn Sie den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses planen, sollten Sie sich schon frühzeitig mit der Finanzierung beschäftigen. Denn je gründlicher Sie die Baufinanzierung kalkulieren, desto besser stehen die Chancen, dass Sie den Haus- oder Wohnungskauf ohne große Probleme stemmen können. Dazu gehört nicht nur, einen realistischen Korridor für den Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie festzulegen, sondern sich auch mit den Erwerbsnebenkosten zu befassen. Diese belaufen sich je nach Bundesland auf bis zu rund zehn Prozent – und verteuern sich um bis zu 3,57 Prozent, wenn Sie ohne Makler keine Chance auf eine Immobilie haben.  

Doch wie setzen sich die Nebenkosten beim Immobilienkauf eigentlich zusammen, wovon hängt deren Höhe ab und wo können Sie bei den Nebenkosten möglicherweise sparen? Die wichtigsten Informationen rund ums Thema Nebenkosten beim Hauskauf im Überblick.

• Biallo-Lesetipp: Schritt für Schritt zum Traumhaus. Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, sollten Sie sich rechtzeitig und gut darauf vorbereiten: Was sind die notwendigen Schritte und wo lauern Kostenfallen? Wir erklären Ihnen den richtigen Ablauf beim Hauskauf und liefern Ihnen praktische Checklisten für Hausbesichtigung & Co.

So hoch sind die Nebenkosten beim Haus- und Wohnungskauf

Die Wunschwohnung ist endlich gefunden, der Kaufpreis erscheint finanzierbar. Nun geht es ans Eingemachte: Die Finanzierung muss festgezurrt werden. Spätestens jetzt kommt es darauf an, dass Sie auch die Nebenkosten beim Hauskauf einkalkulieren. Denn Banken verlangen üblicherweise, dass Sie diese aus Ihrem Eigenkapital finanzieren. Und diese Summe ist nicht gerade gering: So können sich die Nebenkosten beim Wohnungskauf alles in allem auf zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Diesen Betrag können Sie also nicht mehr zur Finanzierung des eigentlichen Kaufpreises einsetzen. 

Je nach Bonität ist mitunter auch eine Vollfinanzierung möglich, wobei zwischen Vollfinanzierungen mit Ausnahme oder einschließlich der Nebenkosten beim Hauskauf unterschieden wird. Letztere werden auch als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet. Solche Finanzierungsangebot erhalten Sie allerdings nur, wenn Sie eine hervorragende Bonität vorweisen können oder verbeamtet sind.

Was gehört alles zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf?

Die Nebenkosten spielen beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Dazu gehören:

Grundbuchkosten

Die Grundbuchkosten liegen im Schnitt bei rund 0,5 Prozent des Kaufpreises und setzen sich aus verschiedenen Kosten zusammen, darunter die Eintragung der Auflassungsvormerkung und deren Löschung sowie gegebenenfalls die Eintragung einer Grundschuld. Mit der Auflassungsvormerkung wird sichergestellt, dass im Zeitraum bis zur Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch niemand anders die Immobilie erwerben kann.  

Notarkosten

Die Notargebühren liegen bei rund ein bis 1,5 Prozent des Kaufpreises und ergeben sich ebenfalls aus mehreren Kostenpositionen, darunter die Beurkundung des Grundstückskaufvertrags, die Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag sowie Vollzugstätigkeiten. Bei einem Grundschuldeintrag kommen weitere Notarkosten für die Grundschuldbestellung sowie die Betreuungsgebühr für die Grundschuld hinzu. Handelt es sich um eine Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsklausel, wird der volle Gebührensatz fällig, ohne diese Klausel der halbe. Sie besagt, dass die Bank direkt auf Ihre Immobilie als Sicherheit zugreifen kann und nicht erst den Klageweg gehen muss, wenn Sie mit den Darlehensraten in Verzug geraten. Optional kommen noch Kosten für die Abwicklung über ein Notaranderkonto hinzu, das als Treuhandkonto fungiert. Entscheiden Sie sich für diese Zahlweise, zahlen Sie den Kaufpreis auf dem Notaranderkonto ein und nicht direkt an den Verkäufer. Der Notar leitet die Summe nur an den Verkäufer weiter, wenn alle Vertragsbedingungen des Kaufvertrags erfüllt wurden. Wichtig zu wissen: Auf Notargebühren fällt Mehrwertsteuer an.  

Maklerprovision 

Bis Ende 2020 war es in einigen Bundesländern üblich, dass der Käufer die Maklerprovision komplett allein zahlt – auch wenn der Verkäufer diesen beauftragt hatte. Mittlerweile hat sich diese Praxis geändert, nunmehr teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten. Nach wie vor gibt es regionale Unterschiede im Hinblick auf die Höhe der Maklercourtage. Insgesamt ist die Spanne für diese Kosten jedoch geringer geworden. Je nach Bundesland zahlen Sie nun zwischen 2,38 und 3,57 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer).

Die Maklercourtage in den Bundesländern im Überblick

Quelle: Biallo.de, Stand Juni 2024

Grunderwerbsteuer  

Je nach Bundesland verteuert die Grunderwerbsteuer die Kaufnebenkosten für eine Wohnung erheblich – und zwar um 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Innerhalb dieses Korridors dürfen die Bundesländer seit 2006 die Grunderwerbsteuer ansetzen, bis dahin betrug sie einheitlich 3,5 Prozent. In den letzten Jahren haben viele Länder von diesem Spielraum Gebrauch gemacht und die Steuersätze angehoben. So zahlen Sie etwa in Hamburg seit dem 1. Januar 2023 5,5 statt 4,5 Prozent Grunderwerbsteuer, in Bayern wiederum nach wie vor lediglich 3,5 Prozent.  

Die Grunderwerbsteuersätze aller Bundesländer im Überblick

Quelle: Statista, Stand 1. Januar 2024

Finanzierungskosten

Zu den Kaufnebenkosten für ein Haus oder eine Wohnung gehören mitunter auch Finanzierungskosten. Dazu gehört beispielsweise die Vorfälligkeitsentschädigung, falls Sie bereits eine Immobilie besitzen, den dazugehörigen Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt haben und dieses Objekt zwecks Finanzierung verkaufen müssen. Fällt der Verkauf nicht zufällig mit dem Ende der laufenden Zinsbindung oder dem Ablauf der ersten zehn Jahre bei einer längeren Zinsfestschreibung zusammen, fordert die finanzierende Bank üblicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinseinnahmen. Die Höhe hängt unter anderem vom vereinbarten Sollzins, dem aktuellen Zinsniveau und der Restlaufzeit bis zum Ende der Zinsbindung ab.  

Sofern Sie eine umfassende Modernisierung, einen Um- oder Anbau planen, können mitunter auch Bereitstellungszinsen anfallen. Bei solchen Vorhaben benötigen Sie die Darlehenssumme nicht auf einen Schlag, sondern in mehreren Schritten. Und in solchen Fällen kassieren manche Banken die so genannten Bereitstellungszinsen in Höhe von zumeist 0,25 Prozent pro Monat für noch nicht abgerufene Darlehensbeträge. Die so genannte bereitstellungszinsfreie Zeit variiert je nach Bank zwischen drei und zwölf Monaten. Kommt es zu einer Verzögerung bei den geplanten Maßnahmen über diesen Zeitraum hinaus, müssen Sie Bereitstellungszinsen zahlen.

Weitere Nebenkosten beim Hauskauf

Anders als die bisher genannten Nebenkosten beim Hauskauf, lassen sich zusätzliche Nebenkosten wie etwa die Kosten für einen Gutachter, Renovierungs- und Sanierungskosten oder auch die Umzugskosten nicht exakt berechnen. So hängen etwa die Umzugskosten davon ab, von wo nach wo Sie umziehen und wie umfangreich Ihr Hausrat ist. Wichtig sind in diesem Zusammenhang auch die Kosten bis zum Umzug, falls Sie Veränderungen am Haus oder der Wohnung vornehmen wollen. In diesem Fall zahlen Sie für den entsprechenden Zeit sowohl Miete oder noch laufende Kreditraten, falls Sie im Eigentum wohnen und auch bereits die monatlichen Raten für den Immobilienkredit.  

Biallo-Tipp:

Es empfiehlt sich, dass Sie sich im Rahmen der Baufinanzierung nicht nur mit den Nebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses befassen, sondern auch mit den laufenden Kosten. Dazu gehören etwa die Grundsteuer, Hausgeld samt Instanthaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen sowie die Verbrauchskosten für Heizung, Strom und Wasser und diverse Versicherungen (Wohngebäudeversicherung, Hausratversicherung). Diese Betriebskosten werden zwar nicht direkt zu den Kaufnebenkosten gerechnet, spielen aber für eine solide Kalkulation der Baufinanzierung eine wichtige Rolle. 

Berechnung der Kaufnebenkosten

Die Nebenkosten beim Hauskauf ergeben sich anhand der Höhe des Grundsteuersatzes im jeweiligen Bundesland, der ortsüblichen Höhe der Maklercourtage sowie der Gebührenstaffel gemäß § 34 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dabei beziehen sich Grunderwerbsteuer und Maklercourtage auf den Kaufpreis, die Grundbuch- und Notarkosten ergeben sich hingegen anhand des so genannten Geschäftswerts. Beim Kaufvertrag ist das der Kaufpreis, für einen Grundschuldeintrag ist die Höhe der Grundschuld relevant. Wichtig zu wissen: Die Kosten für Grundbuchangelegenheiten sind mehrwertsteuerfrei, nicht aber die Notargebühren. Daher kommen jeweils 19 Prozent zu den im Gesetz genannten Gebühren hinzu.  

Die konkrete Höhe der Notar- und Grundbuchkosten ergibt sich aus Tabelle B in Anlage 2 zu § 34 GNotKG, wobei die Grundbuchkosten mit dem Faktor 1,0 gewertet werden, während bei den Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags der Faktor 2,0 gilt. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro beträgt die Gebühr laut Tabelle B 935,00 Euro. Damit ergeben sich für den Grundbucheintrag exakt diese Kosten, während die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags bei 2.225,30 Euro lägen (2,0 x 935,00 Euro + 19 Prozent). Wichtig zu wissen: Welcher Faktor relevant ist, hängt von der konkreten Tätigkeit des Notars ab. So gilt beispielsweise für die Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag der Faktor 0,5.  
Folgende Beispielrechnungen zeigen, wie sich die Nebenkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf jeweils im Detail zusammensetzen:  

Beispielrechnung 1: Nebenkosten bei einem Hauskauf mit einem Kaufpreis von 470.000 Euro in Schleswig-Holstein

Angenommen, Sie kaufen ein Haus in Schleswig-Holstein für 470.000 Euro inklusive Grundstück. Dann kämen beim Kauf über einen Makler mindestens folgende Nebenkosten auf Sie zu, wenn Sie eine Grundschuld über 300.000 Euro benötigen:

Im Beispielfall summieren sich die Nebenkosten beim Hauskauf auf 11,4 Prozent des Kaufpreises, weil die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein sehr hoch ist. Optional könnten Sie die Zahlung über ein Notaranderkonto abwickeln, was die Notarkosten um weitere 1.053,15 Euro verteuern würde.  

Beispielrechnung 2: Kaufnebenkosten einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro in Bayern

Angenommen, Sie kaufen eine Eigentumswohnung in Bayern über einen Makler, der Kaufpreis beträgt 300.000 Euro und Sie lassen eine Grundschuld über 200.000 Euro eintragen. Da die Immobilie sich in Bayern befindet, kommt die so genannte Katasterfortführungsgebühr gemäß Art. 1 KatFortGebG in Höhe der 0,3-fachen Gebühr für die Eintragung des Eigentümers im Grundbuch hinzu. Insgesamt summieren sich die Kaufnebenkosten für die Wohnung für Sie dann auf:

In diesem Beispielfall fallen die Kaufnebenkosten für eine Wohnung mit 8,6 Prozent vergleichsweise moderat aus, weil die Grunderwerbsteuer in Bayern mit 3,5 Prozent niedriger ist als in allen anderen Bundesländern. Optional könnten Sie die Zahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto abwickeln lassen. Dies würde die Notarkosten allerdings um 755,65 Euro verteuern.

Wie können Nebenkosten bei Haus und Wohnungskauf gespart werden?

Mit etwas Glück können Sie in puncto Nebenkosten beim Hauskauf an einigen Stellschrauben sparen und so die Kosten etwas senken. Folgende Möglichkeiten haben Sie:

Maklercourtage

Einen Versuch ist es durchaus wert, die Höhe der Maklercourtage zu verhandeln. Dies kann insbesondere dann klappen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen und den Makler mit dem Verkauf beauftragen. Dabei sollten Sie sich nicht einfach vom Gedanken des Einsparens leiten zu lassen: Beim Kauf haben Sie keine Wahl hinsichtlich des Maklers, beim Verkauf hingegen schon. Macht das Maklerhaus jedoch einen kompetenten Eindruck, passen dessen Aktivitäten zu Ihrer Immobilie und stimmen die Referenzen, kann es sich durchaus lohnen, diesen mit dem Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie zu beauftragen.

Notar- und Grundbuchkosten

Auch bei den Notar- und Grundbuchkosten gibt es Einsparmöglichkeiten, die Sie sich zunutze machen können. Entwirft der Notar den Kaufvertrag, sparen Sie sich die Beratungskosten für einen Entwurf durch Dritte, wie etwa einen Steuerberater oder Anwalt. Da die Notarkosten vom Kaufpreis abhängen, lohnt es sich zudem, beispielsweise über eine vorhandene teure Küche einen separaten Kaufvertrag abzuschließen. Kostet sie beispielsweise 30.000 Euro, reduziert sich die Bemessungsgrundlage für den Immobilienkauf entsprechend. In diesem Fall würden Sie somit beispielsweise bei einem Kaufpreis von insgesamt 300.000 Euro rund 255 Euro Notar- und Grundbuchkosten einsparen. Zudem müssen Sie nicht unbedingt ein Notaranderkonto für die Zahlung des Kaufpreises einrichten lassen. Dies geht beispielsweise bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro mit Mehrkosten in Höhe von 1.112,65 Euro einher. 

Manche Banken verzichten zudem auf die notarielle Beurkundung einer Grundschuld und beschränken sich auf eine Beglaubigung. Letztere kostet lediglich maximal 130 Euro, die Kosten für die Beurkundung hingegen sind je nach deren Höhe gestaffelt. Für eine Grundschuld in Höhe von 250.000 Euro wären die Notarkosten einschließlich Betreuungsgebühr und Mehrwertsteuer rund 955 Euro höher.  

Grunderwerbsteuer

Auch bei der Grunderwerbsteuer können Sie über einen separaten Kaufvertrag für Einbauten wie etwa besagte Küche Kosten sparen. Die im vorangehenden Beispiel genannten 30.000 Euro reduzieren die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland sparen Sie mit diesem Kniff im Beispielfall zwischen 1.050 und 1.950 Euro.  

Bereitstellungszinsen

Planen Sie umfangreichere Renovierungs- oder sonstige Baumaßnahmen, kann es sich lohnen, in Sachen Baufinanzierung auch auf die so bereitstellungszinsfreie Zeit zu achten. Verzögern sich beispielsweise die Arbeiten für einen 100.000 Euro teuren Anbau um sechs Monate und verlangt die Bank bereits nach drei Monaten Bereitstellungszinsen, verursacht dies Kosten in Höhe von 750 Euro. Wählen Sie einen Hauskredit mit beispielsweise zwölf Monaten ohne Bereitstellungszinsen, können Sie diese Kosten einsparen.  

Biallo-Tipp:

Die Bereitstellungszinsen sind lediglich ein wichtiges Entscheidungskriterium bei der Wahl des optimalen Immobilienkredits. Weitere wichtige Punkte sind der Sollzins, kostenlose Tilgungssatzwechsel oder auch die Möglichkeit, kostenfrei Sondertilgungen vorzunehmen. Eine umfassende Übersicht mit allen Konditionen im Detail bietet Ihnen der Biallo-Baufinanzierungvergleich mit den Konditionen von mehr als 120 Banken und Finanzierungspartnern.

Umzugskosten/Sanierungskosten

Weitere Einsparmöglichkeiten ergeben sich beispielsweise daraus, dass Sie selbst im Rahmen Ihrer Möglichkeiten mit anpacken. Führen Sie den Umzug beispielsweise mit Familie und Freunden durch, können Sie – je nach Haushaltsgröße und Entfernung vom alten zum neuen Wohnort – durchaus einige Tausend Euro sparen. Gleiches gilt je nach Umfang der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen. Hier gilt es jedoch, das eigenen Können sowie das Zeitbudget realistisch einzuschätzen. Das Streichen der Wände oder die Gartengestaltung mag für viele gut machbar sein, kniffligere Maßnahmen wie etwa ein neues Bad oder Fliesen erfordern hingegen deutlich mehr Geschick.  

Weitere Informationen rund um die Nebenkosten beim Hauskauf erhalten Sie unter anderem bei Maklern, mit denen Sie im Austausch zu Ihrer Immobiliensuche stehen. Sie können sich alternativ auch über einen Rechner der Bundesnotarkammer über die Notar- und Grundbuchkosten informieren.  

Im Hinblick auf die Finanzierungskosten in Form der Vorfälligkeitsentschädigung können Sie eine erste Einschätzung anhand des Vorfälligkeitsentschädigungsrechners unseres kooperierenden Partners Gansel Rechtsanwälte* erhalten. Detaillierte Auskünfte über die exakte Höhe dieser Gebühr erhalten Sie von der finanzierenden Bank. Im Hinblick auf die Bereitstellungszinsen empfiehlt sich unter anderem unser Baufinanzierungsvergleichsrechner mit detaillierten Angaben zu den jeweiligen Konditionen.