Jung kauft Alt – Das neue KfW-Darlehensprogramm 308 ist gestartet

Viele Häuser und Wohnungen sind nicht mehr auf dem neuesten Stand. Laut einer Studie aus April 2024 vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) hatten vergangenes Jahr 47 Prozent der zum Verkauf stehenden Wohnimmobilien eine Energieeffizienzklasse von “E” oder schlechter. Besonders mit dem Blick auf die CO2-Bilanz und die Klimaziele der Bundesregierung wird mit dem neuen KfW-Darlehen 308 eine bisher noch offene Lücke bei der Förderung von Kauf und Instandsetzungsmaßnahmen sanierungsbedürftiger Wohnimmobilien geschlossen. Einziger Haken, dieses zinsvergünstigte Darlehensprogramm richtet sich nicht an alle Privatpersonen.

Was fördert das KfW-Darlehen Jung kauft Alt?  

Das am 3.9.2024 gestartete Förderprogramm “Kredit Nr. 308 Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb” gewährt Familien beim Erstkauf einer Wohnimmobilie mit schlechter Energieeffizienzklasse (F, G oder H) ein zinsvergünstigtes Darlehen, sofern innerhalb von 4,5 Jahren nach Erwerb eine energieeffiziente Sanierung auf mindestens dem Niveau des Energieeffizienzhauses 70 EE angeschlossen wurde.

Wer erhält die Förderung für das KfW-Darlehen 308?

Das zinsgünstige Darlehen erhalten Familien oder Alleinerziehende unter folgenden Voraussetzungen:  

• Sie werden Eigentümer und bewohnen die Immobilie zu mindestens 50 Prozent selbst.  
• Im Haushalt lebt zum Zeitpunkt der Antragstellung mindestens ein Kind unter 18 Jahren.
• Es handelt sich um die einzige erworbene Wohnimmobilie in Deutschland.
• Ihr zu versteuerndes Haushaltseinkommen beträgt maximal 90.000 Euro pro Jahr (bei einem Kind), die Einkommensgrenze erhöht sich mit jedem weiteren Kind um 10.000 Euro.
• Die Kaufimmobilie weist aktuell eine Energieeffizienzklasse von F, G oder H aus.  
• Sie planen eine Sanierung des Gebäudes nach den geforderten Energieeffizienzvorgaben (mindestens Energieeffizienzhaus 70 EE).

Wie sind die Konditionen des KfW-Kredits 308?

Das Darlehen Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb (308) wird einerseits als Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung bis 20 Jahren und einer Gesamtlaufzeit bis 35 Jahren angeboten.

Konditionen des KfW-Kredits 308 (Annuitätendarlehen)

(Quelle: KfW; Stand 3.9.2024)

Als zweite Variante ist ein endfälliges Darlehen mit einer Laufzeit und Sollzinsbindung von sieben bis zehn Jahren möglich.  

Konditionen des KfW-Kredits 308 (endfälliges Darlehen)

(Stand 3.9.2024)

Bitte beachten Sie, dass die KfW nur für die erste Zinsbindungsphase vergünstigte Zinsen anbietet. Nach Ablauf der ersten zehn oder zwanzig Jahre wird Ihnen ein Anschlussangebot (Prolongation) gemacht, das zu den dann üblichen Bauzinsen am Markt erfolgt. Lesen Sie dazu gerne unseren Ratgeber KfW-Anschlussfinanzierung.

Wie hoch ist der maximale Darlehensbetrag?  

Mit dem KfW-Darlehen 308 können Sie den Kaufpreis, inklusive der Grundstückskosten einer Immobilie, bis zu einem bestimmten Höchstbetrag finanzieren. Die Höhe dieses Betrags richtet sich nach der Anzahl der minderjährigen Kinder, die zum Zeitpunkt der Antragstellung in Ihrem Haushalt leben.

Biallo-Tipp: Ihr zu versteuerndes Einkommen wird anhand der Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre berechnet – für 2024 also basierend auf den Jahren 2022 und 2021. Änderungen im Einkommen nach diesem Zeitraum werden bei der Beantragung nicht berücksichtigt. Das bedeutet: Selbst wenn Ihr Einkommen seitdem gestiegen ist und Sie jetzt über der Einkommensgrenze liegen, können Sie trotzdem ein zinsvergünstigtes Darlehen erhalten.

Weitere Eckdaten des KfW-Kredits "Jung kauft Alt”  

Das Darlehen wird zu 100 Prozent ausgezahlt, wobei das Darlehen auch in Teilsummen abgerufen werden kann. Im ersten Jahr entstehen keine Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Darlehensbeträge. Sollte sich die Auszahlung des Darlehens verzögern, erhebt die KfW eine Bereitstellungsprovision von 0,15 Prozentpunkte pro Monat ab dem 13. Monat. Das Darlehen muss spätestens nach 24 Monaten vollständig abgerufen werden.  

Sondertilgungen sind während der Sollzinsbindung nicht möglich. Bei einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens berechnet die KfW eine Vorfälligkeitsentschädigung. 

Wie beantrage ich das KfW-Darlehen 308?

Ab dem 3. September 2024 können Sie die neuen Fördermittel KfW Kredit Nr. 308 - "Jung kauft Alt“ beantragen. Die Beantragung erfolgt jedoch nicht direkt bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), sondern über Banken und Sparkassen, die das Programm anbieten. Da das KfW-Programm neu ist, kann es sein, dass einige Institute etwas Zeit benötigen, um dieses Kreditangebot in ihr Portfolio aufzunehmen.

Wenn Sie eine passende Immobilie gefunden haben und die Voraussetzungen für die Förderung erfüllen, benötigen Sie zur Antragstellung bei Ihrer Bank oder Sparkasse mindestens folgende Unterlagen:

• Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre (aktuell also 2022 und 2021), um das zu versteuernde Einkommen zu berechnen.
• Geburtsurkunden aller minderjährigen Kinder, die in Ihrem Haushalt leben, einschließlich eigener und adoptierter Kinder.
• Einen gültigen Energiebedarfs- oder Verbrauchsausweis, der die Energieeffizienzklasse F, G oder H der Immobilie ausweist.
• Den Kreditantrag müssen Sie vor Beginn des Vorhabens stellen.
• Nachweise eines Energieeffizienzexperten über die geplanten Sanierungsmaßnahmen, die erforderlich sind, um die Energieeffizienz der Immobilie zu verbessern.

Sobald die KfW Ihre Finanzierung bestätigt hat, stehen Ihnen die Fördermittel zur Verfügung, und Sie können den Kaufvertrag abschließen.

Hinweis: Eine Förderung ist nicht möglich, wenn Sie bereits das Baukindergeld (424) oder das Wohneigentum für Familien (300) in Anspruch genommen haben.

Kann ich das KfW-Darlehen mit anderen Förderprogrammen kombinieren?

Sie können weitere KfW Programme mit diesem Programm koppeln.

Lohnt sich das KfW Darlehen 308?  

Das Darlehen ist an die Durchführung der energieeffizienten Sanierung gekoppelt, daher sollten Sie sich die Fragen stellen, ob Sie eine Sanierung in diesem Umfang im Zuge des Kaufs mitfinanzieren möchten und können.

Um die Zinskosten mit und ohne Restschuld einmal gegenüberzustellen, haben wir hier ein etwas vereinfachten Beispiel erstellt:  

Musterfall: Hauskauf mit Einbindung des KfW-Kredits Jung kauft Alt  

Bei unserem Fall hat die vierköpfige Familie Grün ein passendes altes Häuschen für sich gefunden. Die Altbausanierung auf neuen, energetischen Stand wird von einem Energieberater auf etwa 90.000 Euro geschätzt, weitere Sanierungsmaßnahmen (neue Fußböden, neue Leitungen etc.) schlagen mit weiteren 40.000 Euro zu Buche, dafür liegt der Kaufpreis bei nur 250.000 Euro.  

Zu diesen Kosten kommen noch die Kaufbebenkosten hinzu, somit ergibt sich eine beispielhafte Kostenaufstellung von:

Bei dieser Gesamtsumme sind der Kaufpreis bis maximal 125.000 Euro durch das neue KfW Förderprogramm 308 und die energetische Sanierung durch das KfW Förderprogramm 261 finanzierbar, also insgesamt 215.000 Euro.

Für die verbleibende Summe über 195.175 Euro wird Familie Grün Eigenkapital, Eigenleistungen und einen Immobilienkredit über 100.000 Euro aufnehmen.  

So könnte die Finanzierung in den ersten zehn Jahren Sollzinsbindung unter Einbindung der Förderkredite aussehen:

Die monatliche Rate aller Darlehen gemeinsam beträgt rund 1.145 Euro. Nach zehn Jahren verbleibt eine gesamte Restschuld von circa 242.123 Euro.  

Wenn Familie Grün ihre Immobilie ausschließlich über ihre Hausbank und ohne Fördermittel finanzieren würde, läge der Zinssatz höher. Das liegt daran, dass der Beleihungsauslauf (das prozentuale Verhältnis zwischen dem Wert der Immobilie und der Darlehenssumme) höher wäre, was ein größeres Risiko für die Bank bedeutet und entsprechend zu einem höheren Zinssatz führt.

So könnte eine mögliche Finanzierung der Immobilie aussehen

Ergebnis des Beispiels: Durch die Kombination von Förderdarlehen und Bankdarlehen spart Familie Grün monatlich etwa 140 Euro und hat nach 10 Jahren Zinsbindung eine um rund 16.100 Euro niedrigere Restschuld – trotz tilgungsfreier Jahre bei den Förderdarlehen.

Wichtig zu wissen: Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist können keine weiteren zinsvergünstigten Darlehen beantragt werden. Die Restschuld muss dann zu den marktüblichen Baukreditkonditionen weiterfinanziert werden.

Quellen:  

• https://www.iwkoeln.de/fileadmin/user_upload/Studien/Gutachten/PDF/2024/Gutachten-IW-Consult-
• https://www.kfw.de/%C3%9Cber-die-KfW/Newsroom/Aktuelles/Pressemitteilungen-Details_820928.html
• https://www.kfw-formularsammlung.de/TilgungsrechnerINET/xhtml/tilgungsplanWohneigentum.do