Auf einen Blick
Ein Problem, das immer wieder zu Streit führen kann, ist die Wohnflächenberechnung. Dabei spielt es keine Rolle, ob man Mieter oder Käufer einer Immobilie ist. Der Trost: Für Mieter von öffentlich gefördertem Wohnraum gibt es eine Regelung über die Wohnflächenverordnung (WoFIV) – für Käufer allerdings nicht. Für sie fehlt hier eine klare Berechnung. Dies ist erstaunlich, denn in Deutschland ist fast alles bis ins kleinste Detail geregelt.
So gibt es Fälle, in denen die gemessene Wohnfläche um mehr als zehn Prozent oder mehr als 20 Quadratmeter von der angegebenen gültigen Wohnfläche abweicht. Nicht immer liegt böser Wille vor – die Wohnfläche wurde einfach falsch eingeschätzt. Eine geringe Abweichung in die eine oder andere Richtung ist, zumindest beim Kauf einer Immobilie, nichts Ungewöhnliches.
Unklare Vorgaben über die korrekte Wohnflächenberechnung könnten demnächst vielen Immobilienbesitzern zu schaffen machen. Denn sie sind im Rahmen der ab März 2022 anstehenden Datenerfassung zur Neuberechnung der Grundsteuer verpflichtet, unter anderem die Wohnfläche ihrer Immobilie im Rahmen einer sogenannten Feststellungserklärung beim Finanzamt einzureichen. Eine Ausnahme bilden lediglich Immobilien in Baden-Württemberg. Die neue Grundsteuer kommt: Was Grundstückseigentümer und Immobilienbesitzer jetzt tun müssen und welche Fristen für die Feststellungserklärung gelten, haben wir Ihnen in einem separaten Ratgeber von uns zusammengestellt.
Als Verkäufer oder Vermieter steht einem als Informationsquelle zunächst die Bau- oder Hausakte zur Verfügung. Hierin befinden sich der Bauplan und die Baubeschreibung. Beide Teile müssen genau studiert werden. Im Bauplan sind die Quadratmeterangaben für die einzelnen Räume ersichtlich. Auch eine Gesamtquadratmeterzahl kann angegeben sein.
Das Problem nun: Normalerweise ergibt sich hieraus nicht automatisch die Wohnfläche. Die Angaben beziehen sich auf die Grundfläche. Die Grundfläche ist nicht gleichzusetzen mit der Wohnfläche – es ist die Quadratmeterangabe für den unverputzten Rohbau. Jetzt gilt es, in die Baubeschreibung zu gucken. Bei Immobilien, die etwa 30 Jahre oder auch etwas älter sind, gibt es nicht selten noch eine weitere Angabe: Der Pauschalabzug für den Putz von drei Prozent. Das heißt, eine 100 Quadratmeter Wohnung wird mit einer Wohnfläche von 97 Quadratmetern ausgewiesen. Bei älteren Bauplänen und Bauschreibungen fehlt diese Angabe aber nicht selten.
Dann muss man die Wohnfläche noch einmal selbst für jeden Raum ausrechnen. Dafür bieten sich die Maßangaben in Metern aus dem Bauplan an. Rechnet man mit diesen Werten, kann eine weitere Überraschung drohen: Diese stimmen nicht mit den Grundflächenangaben der Räume überein und man fragt sich, ob der Bauplan von Amateuren erstellt wurde. Das kann an dieser Stelle nicht geklärt werden. Die Maßangaben im Bauplan können beispielsweise um das Flächenmaß von Stützpfeilern, Schornsteinen oder Mauervorsprüngen gekürzt sein. Letztendlich lässt sich das Problem häufig nicht aufklären.
Gerade bei älteren Bauplänen kommt es vor, dass bestimmte Flächenmaße eines Hauses ganz fehlen. Die Berechnung zielte früher auf die Räume ab, die das ganze Jahr über dauerhaft bewohnt wurden. So fehlen dann Angaben zu Einbauschränken, Erkern, Treppenhäusern, Terrassen oder Balkonen. Bei Kellern fehlt teilweise die Angabe komplett, wie auch bei Dachböden. Wurde dann der Dachboden oder Keller in Eigenleistungen in zusätzlichen Wohnraum umgebaut, gibt es dazu meist keine Wohnflächenberechnungen.
So bleibt nur eines übrig: Es muss ein Aufmaß der Räume erstellt werden. Ein Aufmaß ist die genaueste Vermessung der Wohnfläche. Zwei Methoden stehen hierfür zur Verfügung: Zum einen die umständliche und im Zweifelsfall auch ungenaue Messung mit Maßband oder Zollstock, zum anderen die genaue Messung mit einem Laserentfernungsmesser. Letzteres ist für eine genaue Vermessung zu empfehlen. Ein gutes Gerät, das mehrere Messungen speichern kann, ist schon für um die 100 Euro zu bekommen und erleichtert die Arbeit enorm.
Ein Aufmaß ist grundsätzlich zu empfehlen – hiermit bekommen Sie die genaueste Messung für die Wohnfläche geliefert.
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Ein paar Probleme kann es auch trotz guter Messung geben. Wir geben Ihnen hierzu einen kurzen Überblick:
Bei einer Maisonettewohnung beispielsweise sind Dachschrägen vorhanden. Hierbei gilt dann: Alles, was eine Höhe von mehr als zwei Meter hat, fließt komplett in die Rechnung mit ein, eine Höhe von ein bis zwei Meter zur Hälfte und Flächen unter einem Meter werden in der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt. Dies gilt auch, falls in einem Haus Kellerräume in Wohnraum umgewandelt wurden. Hier gilt ebenfalls die Zwei-Meter-Regel.
Anwendung findet dieses Prinzip zudem bei der Berechnung von Flächen unter Treppen in Wohnungen. Hier gilt dann: Unter drei Stufen zählt die Fläche gar nicht, bis zu zwei Meter zur Hälfte, darüber ganz zur Wohnfläche. Ein Treppenhaus gehört hingegen nicht zur Wohnfläche.
Beheizte Wintergärten oder Schwimmbäder zählen voll zur Wohnfläche, unbeheizte nur zur Hälfte. Schornsteine, Vormauerungen oder Säulen werden nicht angerechnet, wenn sie höher als 1,5 Meter sind und eine Fläche von mehr als 0,1 Quadratmeter aufweisen. Dann muss diese Fläche abgezogen werden. Hinzugerechnet werden können die Nischen von bodentiefen Fenstern, Erkern oder Wandnischen, wenn sie eine Tiefe von mindestens 13 Zentimetern aufweisen.
Die aktuellen Richtlinien lassen in einem Fall jedoch einen Ermessensspielraum zu: Bei Balkonen, Dachgärten oder Terrassen können entweder bis zu 25 Prozent oder bis zu 50 Prozent angerechnet werden. Bei einem überdachten Balkon, mit hochwertiger Ausstattung in Südausrichtung, sind 50 Prozent sicher ein zutreffender Wert. Bei einem Balkon in minderer Qualität, ohne Überdachung und in Nordausrichtung, eher fraglich. Hier sollten dann besser 25 Prozent angesetzt werden.
Das Problem mit der Wohnfläche: Es gibt keine allgemeingültige Definition in Deutschland. Die Berechnung hängt immer vom angewendeten Verfahren ab. Nur für den öffentlich finanzierten Wohnraum gibt es die Wohnflächenverordnung (WoFIV) als Standard. Die unterschiedlichen Verfahren zur Berechnung kurz erklärt:
Gültig seit 2004 für öffentlich gefördertem Wohnraum. Nicht zur Wohnfläche gehören alle Flächen, die sich nicht innerhalb der Wohnung liegen oder hierzu durch Anbau (Balkone, Loggien / Abstellräume) gehören. Das heißt Kellerräume, Garagen, Abstellräume außerhalb der Wohnung – Räume, die nicht dem Bauordnungsrecht entsprechen.
Die Zweite Berechnungsverordnung galt bis Ende 2003. Es finden ähnliche Regelungen wie bei der Wohnflächenverordnung Anwendung. Unterschiedliche Berechnungen ergeben sich bei den Flächen unter Treppen sowie daraus, dass unbeheizte Wintergärten in den Bewertungen noch nicht vorkamen. Auch wurden noch heute unübliche Flächen wie Vorratsräume oder Ställe erwähnt.
Die DIN 283 kam 1951 heraus und wurde 1983 ersatzlos zurückgezogen. Sie galt für den freifinanzierten Wohnungsbau und wird jedoch teilweise auch heute weiterhin noch angewendet, insbesondere bei preisfreiem Wohnraum. Die Besonderheit: Offene Terrassen oder Balkone, wie auch Dachgärten oder unbeheizte Wintergärten, werden gar nicht angerechnet auf die Wohnfläche. Ähnliches gilt für Treppenhäuser, Dachböden oder Keller- und Abstellräume.
Die DIN 277 hat eine andere Berechnungsform – dies wird auch durch den Zusatz klar: "DIN 277. Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau". Es wird eine Bruttogrundfläche anhand der Maße ermittelt und davon die Baukonstruktion – also Wände, Stützen, Schornsteine und so weiter – abgezogen. Der Wert ist dann die Nettogrundfläche, die sich wiederum in Nutzfläche (NF), Funktionsfläche (FF) und Verkehrsfläche (VF) gliedert. Die Nutzfläche unterteilt sich nochmals in Hauptnutzfläche und Nebennutzfläche. Um aufgrund dieser Angabe zur Wohnfläche zu kommen, werden normalerweise die Werte für die Nutzfläche und die Verkehrsfläche addiert. Die DIN 277 ist seit Juni 1987 gebräuchlich.
Ein ähnlicher Ansatz, aber nicht ganz so gebräuchlich, ist die Sachwertrichtlinie (SW-RL) für die Bruttogrundfläche (BGF). Im Prinzip ist es eine "abgespeckte" Variante der DIN 277. Der Unterschied: Balkone, Dachgärten – gedeckt oder offen – fallen aus der Berechnung heraus.
Die folgende Tabelle verdeutlicht die Problematik hinter den unterschiedlichen Berechnungsmehoden zur Berechnung der Wohnfläche. Dabei ist angegeben, was die einzelnen Richtlinien wie bewerten (in Prozent):
| Detail | WoFIV | II. BV | DIN 283 | DIN 277 |
| Räume Mindesthöhe 2m | 100 | 100 | 100 | 100 |
| Räume Höhe 1- 2m | 50 | 50 | 50 | 100 |
| Wintergarten geschlossen beheizbar | 100 | 50 | 100 | 100 |
| Wintergarten geschlossen unbeheizt | 50 | Bewertung?* | Bewertung?* | 100 |
| gedeckte Loggien, Terrassen, Balkone | 25-50 | bis 50 | 25 | 100 |
| offene Terrassen, Balkone | 25-50 | bis 50 | 0 | 100 |
| Dachgärten | 25-50 | bis 50 | Bewertung?* | 100 |
| Flächen unter Treppen | Bewertung?* | 100 bei Höhe 2m, sonst 0 | 100 bei Höhe 2m, sonst 0 | 100 |
Quelle: Eigene Recherche.; Biallo.de; *Hier gibt es keine verbindliche Regelung innerhalb der Richtlinie zu diesem Punkt.
Unsere Beispiel-Wohnung für die Berechnung: Fünf Räume mit einer Höhe von mindestens zwei Metern – zusammen 70 Quadratmeter, eine Dachschräge zwischen ein bis zwei Metern mit zehn Quadratmetern, ein gedeckter Balkon zehn Quadratmeter, Fläche unter einer Treppe zwei Quadratmeter. Dies ergibt nach der
Der Unterschied fällt deutlich aus – die DIN 277 ermittelt im Beispiel eine zwölf bis 14,5 Quadratmeter größere Fläche.
Bei den Berechnungen sind also nur Räume mit einer Höhe von mindestens zwei Metern immer gleich bewertet, ansonsten gibt es mehr oder weniger große Unterschiede. Das ist auch das Problem in der Anwendung.
Die heute gültigen Messstandards sind die DIN 277 / Sachwertrichtlinie und die Wohnflächenverordnung. Hinzu kommen auch noch die korrekten Aufmaßflächen nach der jeweiligen Berechnungsmethode, die zusätzlich Sicherheit gegenüber ungenauen oder gar fehlenden Bauplänen bieten.
Nun stellt sich schnell die Frage, ob es bei den unterschiedlichen Berechnungsmethoden und den daraus resultierenden Unsicherheiten nicht gleich besser ist, einen Gutachter zu beauftragen. Doch das ist nicht immer notwendig, in einigen Fällen aber sinnvoll – beispielsweise bei:
Manchmal sind auch Immobilienmakler als Gutachter tätig, dann werden die korrekten Daten schon bei der Begehung von Haus oder Wohnung ermittelt. Bei Vermietung kommt hinzu, dass auch die Nebenkostenabrechnung auf Basis der Wohnfläche ermittelt wird. Das heißt, ist die Wohnfläche deutlich falsch berechnet, so fällt nicht nur eine höhere Miete, sondern auch eine höhere Nebenkostenabrechnung an.
Daher sollte bei der Inaugenscheinnahme der Wohnung durch den Vermieter bei Erstvermietung genau gemessen werden. In Zweifelsfällen sollte zur exakten Ermittlung der Wohnfläche ein Gutachter eingeschaltet werden. Wurde aber das Aufmaß korrekt – beispielsweise mit einem Laserentfernungsmesser – ermittelt, ist dies nicht notwendig. Es kommt also auf den Einzelfall an, ob ein Gutachten sinnvoll ist oder nicht.
Die Kosten für einen Gutachter, der die Wohnfläche berechnet, liegen normalerweise zwischen 200 Euro und etwa 500 Euro.
Erkennbar ist, dass eine Berechnung nach DIN 277 bei gleicher Fläche die größte Wohnfläche bedeutet. Zur Verdeutlichung im Folgenden einmal beispielhaft die Berechnung der Wohnfläche nach WoFIV und einmal nach DIN 277.
Bei Ungereimtheiten über die Wohnfläche kommt es durchaus zu Gerichtsverhandlungen. Eine zu geringe Wohnfläche ist ein Mangel, stellte das Landgericht Bautzen (AZ.: 1S91 / 07) fest. Weicht die Wohnfläche einer Wohnung um mehr als zehn Prozent ab, so steht dem Mieter eine Rückforderung zu.
Das Landgericht Berlin urteilte ebenfalls zugunsten von Mietern (17.1.2018, Az.: 18 S 308/13). In dem vorliegenden Fall ging es um die Fläche von Balkonen – ob diese zur Hälfte oder nur zu einem Viertel angerechnet werden dürfen. Das Landgericht entschied: Zu einem Viertel, da dies der ortsüblichen Verkehrssitte entspreche. Das bedeutet dann auch: Legt die ortsübliche Verkehrssitte den Wert auf die Hälfte fest, so gilt dieser Wert. Die weitere Besonderheit des Urteils: Obwohl es sich um eine frei finanzierte Wohnung handelt, wurde die Wohnflächenverordnung für öffentliche geförderte Finanzierung als Maßstab genommen.
Bei Kaufobjekten gibt es ebenfalls eine Reihe von Urteilen. Die meisten gehen dabei von einer Abweichung von ungefähr zehn Prozent aus, die zu Gewährleistungsansprüchen führt. Der Bundesgerichtshof entschied aber im Zusammenhang mit einem Bauträgervertrag schon strenger (BGH 2004; AZ.: VII ZR 181/2), dass eine Abweichung von mehr als drei Prozent bei der Wohnfläche nicht mehr als geringfügig einzustufen ist.
Ob auch ein Wert von beispielsweise acht Prozent schon als wesentlicher Mangel eingeschätzt wird, hängt vom Einzelfall ab. Wo genau die Grenze liegt, um Schadenersatzansprüche wie eine Kaufpreisminderung geltend machen zu können, ist damit nicht ganz klar.
Auch in anderen Fällen ist die Wohnfläche von Bedeutung: Bei Wohngebäudeversicherungen und Hausratversicherungen. Die Entschädigungssummen beruhen dort jeweils auf der Wohnfläche. Ist diese zu niedrig, kürzt der Versicherer im Schadenfall seine Leistungen – ist sie zu hoch, hat man zu viel Prämie gezahlt. Welche Werte sollte man nun für die Versicherungen ansetzen?
Neuere Wohngebäudeversicherungstarife berechnen den Wert nicht mehr unbedingt nach der "Wert 1914 Methode mit Reichsmark". Vielmehr dient die tatsächliche Wohnfläche als der entscheidende Faktor. Eine klare Regelung fehlt aber. Es bleibt nichts anderes übrig, als in die Vertragsbedingungen zu schauen, was der Versicherer zur Wohnfläche rechnet und mit welchem Anteil.
Bei der Hausratversicherung ist in vielen Fällen ebenfalls die Wohnfläche entscheidend, um eine Unterversicherung zu vermeiden. Mieter haben es hier einfacher – sie übernehmen die Wohnfläche aus dem Mietvertrag. Eigentümer entnehmen die Wohnfläche aus dem Kaufvertrag oder dem Bauplan.
Doch kann das manchmal nicht ausreichen, wenn beispielsweise noch in Eigenregie Veränderungen an der Wohnfläche vorgenommen wurden. Dann muss auch hier mit Zollstock, Maßband oder Laserentfernungsmesser nachgerechnet werden, sonst ist die Gefahr einer Falschangabe groß.
In Zweifelsfällen setzen Sie sich mit dem Versicherungsunternehmen in Verbindung und erfragen, auf welchem Weg die Wohnflächenberechnung erfolgen soll. Teilen Sie auch auf dem Antrag oder in einem Begleitschreiben dann genau mit, wie Sie zur Wohnfläche X gekommen sind.
Wird die Wohnfläche durch Anbauten, Umbauten oder einen Dachausbau am Haus verändert, so sollte dies der Wohngebäudeversicherung oder / und Hausratversicherung ebenfalls mitgeteilt werden. Ansonsten droht eine Unterversicherung.
