Immobilien-Darlehensvertrag: Inhalt, Unterlagen, rechtliche Grundlagen

Träumen Sie auch von der eigenen Immobilie? Dann geht es Ihnen wie vielen Deutschen. Über 70 Prozent der Mieterinnen und Mieter hierzulande wünschen sich laut Interhyp-Wohnraumstudie 2023 eine eigene Immobilie. Doch die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren durch die Decke gegangen. Damit der Traum von den eigenen vier Wänden in Erfüllung geht, ist ein Immobiliendarlehen von der Bank oder einer Sparkasse für die meisten unumgänglich.

Grundlage für die Darlehensvergabe ist der Kreditvertrag. Dieser enthält alle wichtigen Informationen und Regelungen rund um das Baudarlehen, wie etwa die Kreditsumme, die Laufzeit, die Zinsen und Kündigungsfristen.

Was viele nicht wissen: Bevor Sie einen Immobilien-Darlehensvertrag abschließen können, ist es notwendig, den Kaufvertrag für die Immobilie zu unterzeichnen. Ansonsten wird Ihnen die Bank keinen Kredit für den Hauskauf geben. Der Abschluss des Kaufvertrages setzt wiederum voraus, dass Sie dem Notar eine Finanzierungszusage Ihrer Bank vorlegen. Erst dann wird der Notar zustimmen, dass beide Seiten – also Käufer und Verkäufer – den Immobilien-Kaufvertrag unterzeichnen. Mit der Finanzierungzusage bestätigt das Kreditinstitut, dass es dem Käufer oder der Käuferin das Geld zum Kauf der Immobilie tatsächlich leiht. Diese Zusage dient der Sicherheit von Käufer und Verkäufer.

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Was steht in einem Immobilien-Darlehensvertrag?  

Der Immobilienkreditvertrag ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Darlehensgeber und dem Darlehensnehmer. Der Vertrag legt die Bedingungen für die Kreditvergabe fest. Er ist ein rechtlich bindendes Dokument, das die Rechte und Pflichten beider Seiten festlegt sowie die Vertragsdetails beschreibt. Im Falle eines Streits dient der Kreditvertrag als rechtliche Grundlage und als Beweismittel.

Diese Punkte sollte ein Immobilien-Darlehensvertrag enthalten:  

• den Kreditbetrag, der insgesamt zur Verfügung gestellt wird,
• den vereinbarten Sollzins (fest oder variabel), zu dem das Darlehen verliehen wird,
• die Laufzeit des Kreditvertrags,
• Sondervereinbarungen wie etwa die Möglichkeit zur Sondertilgung oder zum Wechsel der Tilgungsart,
• den Rückzahlungszeitraum, innerhalb dessen das Darlehen beglichen wird,
• die Anzahl der Raten und ihre Höhe,
• den effektiven Jahreszins, damit Kreditnehmer die Kosten verschiedener Darlehen vergleichen können,
• Angaben zur Widerrufsbelehrung und zum Rücktrittsrecht,
• Sicherheiten, etwa die bestellte Grundschuld oder andere Vermögenswerte,  
• Sonstige Bestimmungen wie Kündigungsfristen, Sondertilgungsrechte, Gebühren, Vorfälligkeitsentschädigungen und Sanktionsmaßnahmen bei Zahlungsverzug,
• die Unterschriften beider Vertragsparteien.

Welche Unterlagen und Informationen werden zur Erstellung des Immobilien-Darlehensvertrages benötigt?

Da es bei Bankdarlehen zum Kauf von Immobilien oft um sehr große Kreditbeträge geht, möchte sich die Bank einen möglichst genauen Überblick über Ihre Einkommenssituation verschaffen. Schließlich ist der Bank daran gelegen, dass Sie den Kredit auch zurückzahlen können. Unabdingbar dazu sind persönliche Unterlagen und Nachweise, die Ihre Identität und Ihre Finanzkraft belegen. Art und Umfang der benötigten Dokumente hängen vor allem von der jeweiligen, individuellen Situation ab. Wenn Sie beispielsweise selbstständig sind, müssen Sie andere Dokumente einreichen, als wenn Sie angestellt oder verbeamtet sind. Ohne belegbare Dokumente und Nachweise wird kein Kreditinstitut einer Darlehensvergabe zustimmen.   

Checkliste: Die wichtigsten Unterlagen für den Darlehensvertrag

Die notwendigen Unterlagen können sich dabei von Bank zu Bank unterscheiden. Fragen Sie daher vorab am besten noch einmal bei Ihrer Bank nach, welche Unterlagen genau sie von Ihnen benötigt.

Wichtig: Da die vom Kreditinstitut angebotenen Darlehenszinsen oft nur wenige Tage gültig sind, sollten Sie die benötigten Unterlagen möglichst zügig einreichen. Dauert es eine gewisse Zeit, bis Sie einen bestimmten Nachweis erhalten (zum Beispiel Schufa-Auskunft oder Steuernachweise), sollten Sie sich rechtzeitig im Vorfeld des Darlehensvertrages um diese Unterlagen bemühen.

Rechtliche Grundlage eines Darlehensvertrages  

Ein Darlehensvertrag regelt die Bedingungen, zu denen ein Kreditinstitut einem Kreditnehmer oder einer Kreditnehmerin Geld leiht. Die rechtliche Grundlage dafür liefert das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Die Paragraphen 488 bis 490 beschreiben den Rahmen für Darlehensverträge. Danach verpflichtet sich der Geldgeber mit dem Abschluss eines Darlehensvertrages zur Zahlung der im Vertrag festgelegten Summe an den oder die Kreditnehmer. Im Gegenzug zahlen der oder die Kreditnehmer Zinsen und Tilgung an den Darlehensgeber. Je nach Ausgestaltung des Darlehens können Zinszahlungen und Tilgungen monatlich, jährlich oder auch endfällig erfolgen.

Was ist ein Verbraucherdarlehen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet zwischen privaten Darlehensverträgen und Krediten, die zwischen Unternehmen und Verbrauchern geschlossen werden. Für sogenannte Verbraucherdarlehensverträge bestehen besondere Vorschriften. Sie sind in den Paragrafen 491 bis 505 BGB niedergeschrieben. Dort ist zum Beispiel die besondere Beratungspflicht des Darlehensgebers gegenüber dem Darlehensnehmer dargestellt sowie der Verweis auf das Widerrufsrecht.  

Die Verträge zu Verbraucherdarlehen unterscheiden sich in allgemeine Verbraucherdarlehensverträge und in Immobilien-Verbraucherdarlehensverträge. Während es sich bei ersterem zum Beispiel um einen klassischen Ratenkredit ohne Zweckbindung handeln kann, dient der Immobilien-Verbraucherkredit ausschließlich zum Erwerb eines Grundstücks und/oder einer Immobilie. Das Besondere an Immobilien-Verbraucherkrediten ist die Grundschuldbestellung. Damit stimmt der oder die Eigentümerin einer Immobilie zu, dass ein Notar eine Grundschuld in das Grundbuch einträgt.

Ab wann ist ein Darlehensvertrag gültig?  

Sobald Sie und das Kreditinstitut den Darlehensvertrag unterschrieben haben, ist er rechtskräftig. Mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie Ihre Zustimmung zu den im Vertrag festgehaltenen Bedingungen und Regelungen.

Wann ist ein Darlehensvertrag ungültig?

Typische Gründe, die zur Ungültigkeit eines Kreditvertrages führen können, sind falsche Angaben einer Vertragspartei oder wenn wesentliche Informationen bewusst verschwiegen werden, um die andere Partei zu täuschen. Ein weiterer Grund kann ein Verstoß gegen geltendes Recht sein, etwa wenn gesetzliche Verbraucherschutzvorschriften missachtet oder Wucherzinsen vereinbart werden sollen.

Wie lange kann man einen Kreditvertrag für ein Baudarlehen widerrufen?  

Für Verbraucherkredite besteht ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Das heißt, Sie können den Darlehensvertrag für eine Baufinanzierung oder ein Ratendarlehen bis zu 14 Tage lang nach Abschluss widerrufen. Die Widerrufsfrist beginnt mit dem Tag, an dem Sie den Kreditvertrag in den Händen halten (Paragraf 356/b BGB). Das Kreditinstitut ist verpflichtet, Sie über das Widerrufsrecht zu informieren. Der Widerruf muss in Textform erfolgen (Brief oder E-Mail), einen Grund müssen Sie dafür nicht angeben. Bitten Sie um eine Bestätigung Ihres Widerrufs.

Der fristgerechte Widerruf des Darlehensvertrages hat den Vorteil, dass Sie weder für den Vertragsabschluss noch für die Kündigung Gebühren oder eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Es erfolgt auch keine Negativmeldung an die Schufa. Das gilt übrigens für alle Varianten der Immobilienfinanzierung, also sowohl für klassische Annuitätendarlehen mit Festzins als auch für variabel verzinste Baudarlehen, für endfällige Immobilienkredite, für Kombidarlehen sowie für Nach- und Zwischenfinanzierungen.

Was ist eine Nichtabnahmeentschädigung?

Möchten Sie nach Ablauf der Widerrufsfrist ihren Baukredit nicht in Anspruch nehmen, so kann die Bank Schadenersatz verlangen. Das Kreditinstitut wird in diesem Fall eine Nichtabnahmeentschädigung für bereits angefallene Gebühren oder entgangene Zinsen in Rechnung stellen. Eine Nichtabnahmeentschädigung kann auch gefordert werden, wenn Sie ein vereinbartes Forward-Darlehen nicht in Anspruch nehmen möchten oder wenn Sie eine zu hohe Kreditsumme vereinbart haben, die Sie nicht komplett abrufen wollen.

Welche Regelungen gelten bei einem privaten Darlehensvertrag?  

Ein Darlehensvertrag zwischen Freunden oder Angehörigen unterliegt geringeren gesetzlichen Anforderungen als ein Verbraucher-Kreditvertrag zwischen einer Bank und einem Bankkunden. Sind sich beide Seiten einig über die Höhe des Darlehens, über die Zinsen, die Laufzeit und die Rückzahlungsmodalitäten, kann es eigentlich schon losgehen. Der oder die Kreditgeberin überweist das Geld an den oder die Kreditnehmerin, im Gegenzug verpflichten sich der oder die Schuldner zur Rückzahlung des Darlehens samt vereinbarter Zinsen.

Im Gegensatz zu einem Bankdarlehen unterliegen Privatdarlehen keinen gesetzlichen Formvorschriften. Theoretisch ist nicht einmal eine Schriftform erforderlich, beide Seiten können auch mündliche Absprachen treffen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich jedoch das Aufsetzen eines schriftlichen Kreditvertrags. Welche Punkte der private Kreditvertrag unbedingt enthalten sollte, erfahren Sie in unserem Ratgeber: Privater Darlehensvertrag mit nahen Angehörigen.