Haus oder Wohnung erwerben: Wie funktioniert der Mietkauf?

Wer ein Eigenheim kaufen möchte, benötigt in der Regel eine Baufinanzierung von einem Kreditinstitut. Doch nicht in jedem Fall erklärt sich die Bank zur Darlehensvergabe bereit. Einer Finanzierung ganz ohne Eigenkapital stimmen Banken beispielsweise eher selten zu. Der Mietkauf kann dann eine Alternative sein, das Vorhaben vom Immobilienkauf doch umzusetzen. Bei dieser Erwerbsform zahlt der Käufer den Kaufpreis in Raten – der Verkäufer gibt ihm Kredit. Der Mietkauf ist jedoch meist teurer als ein sofortiger Kauf mit Immobiliendarlehen und bringt auch weitere Nachteile mit sich.

Was ist Mietkauf?

Erst mieten, dann kaufen: Beim Mietkauf erwerben Sie eine Immobilie, bewohnen diese aber zuerst einige Jahre zur Miete. Der Kaufpreis steht bereits bei Vertragsabschluss fest und Sie leisten zunächst jeden Monat für einen bestimmten Zeitraum die vereinbarte Miete (im Grunde eine Kaufpreisrate) an die Eigentümerin oder den Eigentümer. Ist das Ende der Frist erreicht, werden Ihre bis dahin erfolgten Mietzahlungen zu einem bestimmten Anteil mit dem Kaufpreis verrechnet und Sie leisten den noch ausstehenden Restbetrag. Dann gehört Ihnen die Immobilie. Doch wie sind die Eigentumsverhältnisse während der Mietphase geregelt?

Wer ist Eigentümer beim Mietkauf?

Mit der Unterzeichnung des Mietkaufvertrags sind Sie zunächst nur wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Dies zieht nach sich, dass Sie sich an Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Ihres (künftigen) Eigenheims beteiligen müssen, sofern dies im Vertrag vereinbart ist, bei Umbauarbeiten aber kein Mitspracherecht haben. Erst mit der Zahlung der Restkaufsumme gehört das Objekt auch juristisch Ihnen, indem Sie nun im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden.

Alternative zum Mietkauf: Der Optionskauf

Eine Variante des Mietkaufs ist der Optionskauf. Bei dieser Vertragsform leisten Sie Mietzahlungen und Ansparbeträge und verpflichten sich nicht zum Kauf. Stattdessen haben Sie ab einem bestimmten Zeitpunkt die Wahl, ob Sie die Immobilie zum bei Vertragsschluss festgelegten Preis kaufen möchten oder nicht. Spätestens bis zum Laufzeitende ist dies möglich. Dazu lässt der Anbieter – in der Regel sind es Wohnungsgenossenschaften oder Bauträger – im Grundbuch ein Optionsrecht zu Ihren Gunsten eintragen. Entscheiden Sie sich gegen den Kauf und möchten nicht mehr in der Wohnung wohnen, erhalten Sie – allerdings nur insofern dies vertraglich vereinbart ist – die Ansparraten zurück. Wollen Sie kaufen, werden die bisherigen Ansparbeträge mit dem Kaufpreis verrechnet, Sie zahlen die noch ausstehende Restsumme und die Immobilie wird Ihr Eigentum.

Wie funktioniert der Mietkauf?

Für den Mietkauf wird ein Vertrag erstellt, der aus zwei Teilen besteht – zum einen aus dem Mietvertrag, zum anderen aus der Vereinbarung über den Kauf der Immobilie. Beide Vertragsbestandteile müssen notariell beurkundet werden, ansonsten sind sie nichtig. 

Im Kaufvertrag ist der Kaufpreis festgelegt und bis zu welchem Zeitpunkt Sie Mietzahlungen leisten und auch die gegebenenfalls noch ausstehende Restzahlung erbringen müssen. Es ist zudem üblich, dass der Mietkäufer, bevor die Verträge notariell beurkundet werden, eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 Prozent leistet. Sollten ihm dazu die finanziellen Rücklagen fehlen, ist oft auch möglich, die Anzahlung in Form von Raten zu erbringen.

Wird beim Mietkauf die Miete mit angerechnet?

Meist läuft der Mietkaufvertrag über einen Zeitraum von zehn bis zwanzig Jahren. In dieser Zeit zahlen Sie als Mietkäufer die vereinbarte Miete, die auch eine festgelegte Kaufpreisrate enthält. Zum Mietvertragsende werden alle bis zu diesem Zeitpunkt gezahlten Kaufpreisraten mit dem Kaufpreis verrechnet und Sie leisten die gegebenenfalls noch ausstehende Restschuld.

Wer zahlt bei Mietkauf die Nebenkosten?

Die Mietnebenkosten für die Wohnung wie Heiz-, Strom- und Wasserkosten zahlt, wie bei einem herkömmlichen Mietvertrag, der Nutzer der Immobilie, also der Mietkäufer. Dieser kann einige der Mietnebenkosten von der Steuer absetzen.

Ist ein Mietkauf auch ohne Eigenkapital möglich?

Ein Mietkauf ist auch ohne Eigenkapital möglich. Darin besteht der große Vorteil dieser Erwerbsform. Lehnt die Bank eine Immobilienfinanzierung ab, weil etwa eine junge Familie noch kein Eigenkapital gebildet hat, kann der Mietkauf eine Alternative darstellen. 

Wie bei der Baufinanzierung gilt auch für den Mietkauf: Die Bonität der Käufer muss stimmen. Das Vorhaben lässt sich nur bewältigen, wenn das Haushaltseinkommen die monatlichen Belastungen, die Mietraten sowie Neben- und Lebenshaltungskosten abdeckt. Gegebenenfalls muss es auch noch für regelmäßige Rücklagen für die spätere Restzahlung und weitere Belastungen wie Reparaturarbeiten reichen. Mietkäufer sollten deshalb über ein hohes, gesichertes Einkommen verfügen. Das gilt insbesondere, wenn auch noch die Anzahlung aufgeteilt in Raten geleistet wird.

Mietkauf vs. Baufinanzierung

Ein Mietkauf fällt oft deutlich teurer aus als eine herkömmliche Baufinanzierung. Das gilt selbst dann, wenn zu Beginn der Tilgungsanteil bei der klassischen Finanzierung fast genauso hoch liegt wie beim Mietkauf. Der Grund dafür: Bei der Baufinanzierung, üblicherweise ein Annuitätendarlehen, fallen die Zinsen immer auf die verbliebene Restschuld an, die sich jeden Monat verringert. So erhöht sich der Tilgungsanteil mit jeder Rate, während der Zinsanteil sinkt.

Beim Mietkaufvertrag liegt die Ansparrate hingegen immer gleich hoch. Die Immobilie ist deshalb bei einem klassischen Darlehen, selbst bei gleich hohen monatlichen Ratenzahlungen, meist schneller abbezahlt und insgesamt günstiger.

Der Kostenunterschied hängt vor allem auch davon ab, wie hoch der Anteil der monatlichen Mietzahlung liegt, der auf den Kaufpreis angerechnet wird. Nur wenn mindestens 80 Prozent der gezahlten Netto-Kaltmiete für die Tilgung verwendet werden, ist ein Mietkauf überlegenswert.

Fallbeispiel 

Das folgende Beispiel zeigt den Verlauf einer Immobilienfinanzierung im Vergleich zum Erwerb über Mietkauf. Die Annahme: Eine Immobilie über 250.000 Euro soll finanziert werden, 20 Prozent des Kaufpreises (50.000 Euro) der Summe bringt die Käuferin als Eigenkapital beziehungsweise als Anzahlung ein. Beim Mietkauf setzt sich die monatliche Rate aus einer Sparrate von 70 Prozent und einer Miete von 30 Prozent zusammen.

Es zeigt sich, dass der Tilgungsanteil bei beiden Finanzierungen anfangs fast gleich hoch liegt. Bei der Baufinanzierung erhöht sich dieser Anteil jedoch stetig und die Käuferin reduziert aufgrund dessen die Darlehenssumme deutlich schneller als beim Mietkauf. Würde die Restschuld nach 15 Jahren auf einen Schlag getilgt, hätte die Käuferin beim Mietkauf insgesamt 13.975 Euro mehr investiert. Beim Vergleich bis zur vollständigen Rückzahlung betrüge diese Differenz 39.900 Euro. Die Käuferin müsste ihre monatlichen Raten 3,5 Jahre länger leisten als bei der Baufinanzierung. 

Für wen lohnt sich ein Mietkauf?

Der Mietkauf ist vorwiegend für Personen, die kein Bankdarlehen bekommen, denkbar. Dies betrifft zum einen Immobilieninteressenten, die über kein ausreichendes Eigenkapital verfügen, etwa junge Familien. Zum anderen vergeben viele Banken auch ungern Immobiliendarlehen an Selbstständige oder Freiberufler, vor allem wenn diese in einer Krisenbranche arbeiten. Zudem ist der Mietkauf oder Optionskauf für ein “Probewohnen” interessant, wenn die mietende Person also erst einmal herausfinden möchten, ob Ihr das Leben in der Immobilie und der dazugehörigen Umgebung zusagt. 

Berechnung: Welche Kosten entstehen beim Mietkauf?

Beim Mietkauf entstehen Kosten insofern, als der Mietkäufer monatlich eine Rate an den Eigentümer leistet, die nur zum Teil mit dem Kaufpreis verrechnet wird. Den anderen Teil behält der Verkäufer als Miete - im Grunde “Zinsen” - ein. Nimmt die kaufende Person für die Anzahlung oder die Restzahlung am Laufzeitende ein Bankdarlehen auf, fallen dafür Zinskosten an. Beim Mietkauf zahlt der Käufer auch die üblichen Kaufnebenkosten wie Grundsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls Maklerkosten. 

Fallbeispiel

Eine Mietkäuferin erwirbt für 160.000 Euro eine Eigentumswohnung. Der Vertrag läuft über 15 Jahre. Sie zahlt monatlich 900 Euro an den Verkäufer. 80 Prozent davon sind für die Tilgung bestimmt, der Kaufpreis verringert sich damit monatlich um 720 Euro beziehungsweise in einem Jahr um 8.640 Euro, nach 15 Jahren hat sie 129.600 Euro geleistet. 20 Prozent (180 Euro) der Rate über 900 Euro gehen als Miete an den Käufer, in 15 Jahren insgesamt 32.400 Euro. Zusätzlich bildet sie jährlich noch eine Rücklage für eventuell anfallende Reparatur- oder Sanierungskosten. Den restlichen Kaufpreis (30.400 Euro) tilgt die Käuferin zum vereinbarten Zeitpunkt nach 15 Jahren auf einen Schlag aus geerbtem Vermögen. Als zusätzliche Kosten unmittelbar nach Vertragsabschluss stehen die Grunderwerbsteuer (8.000 Euro) und Notargebühren (2.400 Euro) an. Außerdem fallen Kosten für die anwaltliche Beratung und die beauftragte Immobiliengutachterin an.

Fördermöglichkeiten

Wer sein Eigenheim oder die Eigentumswohnung finanzieren und selbst nutzen möchte, kann staatliche Fördermittel erhalten. Die KfW Förderbank und die Landeskreditanstalten der Bundesländer stellen zinsgünstige Darlehen und teils auch Zuschüsse zur Verfügung. Wird das Eigenheim über einen Mietkauf erworben, besteht keine Möglichkeit, die Mittel zu beantragen. Allenfalls wenn die Immobilie nach Ablauf des Mietkaufvertrags modernisiert oder saniert werden soll, können Käufer eventuell von staatlichen Förderungen profitieren.

Ist der Mietkauf steuerpflichtig?

Bei einem Mietkauf fällt, ebenso wie beim herkömmlichen Erwerb einer Immobilie, Grunderwerbsteuer an - und zwar nach Abschluss des Vertrags innerhalb eines Monats oder einer vom Finanzamt verlängerten Frist. Beim Optionskauf ist die Grunderwerbsteuer erst dann zu zahlen, wenn der bisherige Mieter von seiner Kaufoption Gebrauch macht. Käufer und Verkäufer haften gesamtschuldnerisch für die Steuer, vertraglich kann jedoch vereinbart werden, dass nur eine Partei (üblicherweise der Käufer) die Steuer leistet. Erwirbt der Mietkäufer die Immobilie zur Selbstnutzung, kann er die Grunderwerbsteuer nicht bei der Steuererklärung angeben.

Mietkauf: Vor- und Nachteile

Ein Mietkauf kann mit einigen Vorteilen einhergehen, doch die Nachteile überwiegen in der Regel.

Mietkauf Vorteile

• Beim Optionskauf können Sie die Immobilie und das Wohnumfeld erst einmal testen, bevor Sie kaufen. Sie haben so die Chance, eventuelle Mängel frühzeitig zu entdecken.
• Der Erwerb eines Eigenheims ist für Sie so auch möglich, wenn Sie kein Darlehen von einer Bank bekommen, beispielsweise weil Sie kein Eigenkapital vorweisen können. Das gilt zumindest, wenn für den Mietkauf keine sofortige Anzahlung vereinbart wird.
• Die Miete bleibt stabil, sofern vertraglich keine Erhöhungen vereinbart wurden.
• Wenn Sie am Fristende des Mietkaufvertrags für den restlichen Kaufbetrag ein Immobiliendarlehen aufnehmen, benötigen Sie eine geringere Darlehenssumme. Denn einen Teil des Betrags haben Sie ja bereits über die Miete beglichen. Das Bankdarlehen bekommen Sie deshalb zu einem günstigeren Zinssatz und zahlen es schneller zurück, das erspart Ihnen Zinskosten.
• Im Vertrag kann vereinbart werden, dass dieser an Dritte übertragbar ist. Bei Anwendung werden der Person die gezahlten Mieten angerechnet sowie alle Rechte und Pflichten übergeben.

Mietkauf Nachteile

• Es ist schwierig, attraktive Objekte über Mietkaufangebote zu finden, denn das Angebot ist gering. Meist inserieren private Anbieter, deren Haus oder Wohnung sich in eher schlechter Lage oder schlechtem Zustand befinden. Sie versuchen so, doch einen Käufer zu finden und einen Preis über Wert zu erzielen. Teilweise bieten auch Genossenschaften oder Bauträger Immobilien über Mietkauf an.
• Im Vergleich zu einem Immobiliendarlehen ist der Mietkauf meist teurer. Die Mieten liegen zum Teil über der ortsüblichen Vergleichsmiete, zudem wird die monatliche Miete oft nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet. Aus diesen Gründen müssen Mietkäufer in der Regel hohe monatliche Raten stemmen können. Diese fallen noch einmal höher aus, wenn auch die Anzahlung in Form von Raten geleistet wird.
• Ein Mitspracherecht bei Umbauten haben Mietkäufer nicht, da sie juristisch noch nicht als Eigentümerin oder Eigentümer der Immobilie gelten. Allerdings ist es möglich, das Mitspracherecht vertraglich für die Mietzeit zu vereinbaren.
• Mietkäufer müssen zusätzliche Rücklagen für eventuelle Sanierungen und die Abschlusszahlung bilden.
• Für den Fall, dass Sie Ihre Raten nicht mehr leisten können, kann der Verkäufer, die Genossenschaft oder der Bauträger den Vertrag kündigen. Dann haben Sie keinen Anspruch auf den Immobilienkauf mehr und erhalten auch die bisher gezahlten Mieten nicht zurück. Auch Schadensersatzansprüche des Vermieters können auf Sie zukommen. Die Fristen für den Zahlungsverzug und die mögliche Kündigung sind im Mietkaufvertrag festgelegt.
• Gerät der Verkäufer in die Insolvenz, sind Ihre gezahlten Raten ebenfalls verloren. 
• Bei einem Mietkauf können Sie keine Fördermittel vom Staat in Anspruch nehmen.

Mietkauf privat: Darauf sollten Sie achten!

Sondertilgung

Es kann sinnvoll sein, im Mietkaufvertrag ein Recht auf Sondertilgungen zu vereinbaren. Dies ermöglicht es Ihnen, Tilgungen außer der Reihe zu leisten, beispielsweise wenn Sie geerbt haben. Auf diese Weise reduzieren Sie die Kaufsumme schneller. Machen Sie von Ihrem Recht Gebrauch, haben Sie bei Ablauf des Vertrags nur die entsprechend kleinere Restschuldsumme abzulösen.

Notarkosten

Ein Mietkaufvertrag sollte immer von einem Notar beurkundet werden, sonst ist er nichtig. Für die Leistungen des Notars fallen Gebühren an, deren Höhe im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und abhängig vom Kaufpreis sind. In der Regel übernimmt der Käufer die Notarkosten inklusive dessen Auslagen – sie betragen zwischen einem bis 1,5 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie. Hinzu kommen rund 0,5 Prozent Gebühren an das Grundbuchamt.

Instandhaltung

Während der Mietphase bleibt der Verkäufer juristischer Eigentümer der Immobilie, während der Mietkäufer wirtschaftlicher Eigentümer ist. Als Mietkäuferin oder Mietkäufer sollten Sie es jedoch nicht akzeptieren, dass Ihnen der Verkäufer die Übernahme von Kosten wie Instandhaltung oder Erneuerung von Wasserleitungen, die Beseitigung von Schimmel und dessen Ursachen oder den Neuanstrich der Fassade überträgt.

Weitere Tipps für den Mietkaufvertrag 

• Der Tilgungsanteil an der monatlichen Mietzahlung sollte mindestens 80 Prozent betragen. Ansonsten lohnt sich der Mietkauf im Vergleich zur Baufinanzierung nicht.
• Vor Vertragsschluss sollen Sie in den Grundbuchauszug der Immobilie schauen: Dort sollten keine finanziellen Belastungen oder weitere Rechtsansprüche Dritter, beispielsweise ein Vorkaufsrecht, vermerkt sein.
• Ziehen Sie einen Mietkaufvertrag in Erwägung, sollten Sie sich vor dem Unterschreiben notariell oder anwaltlich beraten lassen. Auch einen Gutachter oder eine Gutachterin einzuschalten, der oder die den Zustand und Wert der angebotenen Immobilie ermittelt, empfiehlt sich. Dabei entdeckte Mängel können gegebenenfalls in den Vertrag aufgenommen und Sie von einer Kostenbeteiligung befreit werden.
• Sie sollten sich vertraglich nicht dazu verpflichten, auch für Nebenkosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Energiekosten aufzukommen. Da ein Mietkauf ohnehin mit hohen Belastungen und Risiken einhergeht, ist von solchen Vereinbarungen abzuraten.
• Ermitteln Sie Ihre monatliche Gesamtbelastung, damit Sie sich finanziell nicht übernehmen.
• Lassen Sie sich vertraglich ein Mitspracherecht bei Umbauten einräumen. 
• Ein Vertrag über einen Optionskauf sollte eine Rücktrittsklausel enthalten, für den Fall, dass Sie sich gegen einen Kauf entscheiden. Dies schützt Sie davor, dass Ihre bereits getätigten Zahlungen verfallen.
• Der Mietkaufvertrag sollte regeln, dass Sie im Falle der Insolvenz des Verkäufers Ihre bis dahin gezahlten Mietraten zurückerhalten. Zudem sollten Sie als Käufer mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen sein. Dann kann der Verkäufer im Falle der Insolvenz die Immobilie nicht ein weiteres Mal verkaufen.