Auf einen Blick
Ein Bausparvertrag kann in fast jeder Phase abgeschlossen werden – unabhängig davon, ob eine Immobilie erst gekauft werden soll oder bereits besteht. Er lässt sich daher grundsätzlich auch für eine Anschlussfinanzierung nutzen, um die Restschuld eines Immobiliendarlehens nach Ablauf der Zinsbindung ganz oder teilweise zu tilgen. Auf diese Weise können Immobilieneigentümer ihre Anschlussfinanzierung oft viele Jahre im Voraus planen.
Im Unterschied zur Prolongation oder einem Forward-Darlehen wird beim Bausparmodell bereits während der laufenden Finanzierung Kapital angespart und ein späterer Darlehenszins festgeschrieben.
Biallo-Lesetipp: Ob ein Bausparvertrag tatsächlich die richtige Lösung ist, hängt von der persönlichen Situation und den eigenen Zielen ab. In unserem Ratgeber erfahren Sie, wann ein Bausparvertrag sinnvoll ist – und wann eher nicht.
Wichtig ist dabei aber, dass Tarif und Bausparsumme so gewählt werden, dass der Vertrag zum Zeitpunkt des Kreditauslaufs in passender Höhe zuteilungsreif wird. Denn nur dann kann mit der ausgezahlten Bausparsumme der Restkredit komplett getilgt werden. Auch eine Teiltilgung über den Bausparvertrag ist denkbar. In diesem Fall wird die Bausparsumme zur Sondertilgung des bestehenden Darlehens nach dem Auslaufen der Zinsbindung genutzt. Das Anschlussdarlehen über die Bank kann dann entsprechend niedriger ausfallen.
Das Modell der Anschlussfinanzierung mit einem Bausparvertrag bietet Vorteile, hat aber auch Nachteile – beides sollte man gut gegeneinander abwägen.
Biallo-Lesetipp: Welche staatlichen Zuschüsse beim Bausparen möglich sind und wer davon profitieren kann, erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber zur staatlichen Förderung beim Bausparen.
Ob zur Anschlussfinanzierung, zum Bauen oder zur Zinssicherung: Bausparkassen bieten unterschiedliche Tarife an. Ein Vergleich hilft, die Konditionen richtig einzuordnen und den passenden Vertrag zu finden.
Bei kurzer Restlaufzeit der Zinsbindung bieten Bausparkassen auch sogenannte Sofortfinanzierungen an. Dabei handelt es sich um eine Kombination aus Bausparvertrag und Bankdarlehen. Der Immobilienfinanzierer schließt parallel zu einem Bausparvertrag einen Vorfinanzierungskredit (auch Vorausdarlehen genannt) ab, mit dem er den alten Immobilienkredit ablöst. Er zahlt dann anfangs für den Vorfinanzierungskredit lediglich die Zinsen und keine oder nur eine sehr geringe Tilgung und bespart gleichzeitig monatlich den Bausparvertrag. Ist das Bauspardarlehen schließlich nach einigen Jahren zuteilungsreif, tilgt er mit der Bausparsumme den Vorfinanzierungskredit auf einen Schlag. Jetzt zahlt er nur noch das Bauspardarlehen ab.
Ein solches Modell bietet zwar Zinssicherheit, ist aber nicht unbedingt günstiger als ein Forward-Darlehen oder eine Prolongation beziehungsweise eine Umschuldung auf ein Darlehen einer anderen Bank. Ein Angebotsvergleich der verschiedenen Varianten ist daher unverzichtbar!
Biallo-Lesetipp: Unser Ratgeber zu den Darlehensvarianten für Häuslebauer könnte Sie ebenfalls interessieren
Welche Form der Anschlussfinanzierung sinnvoll ist, hängt von Zinserwartung, Restschuld und finanzieller Belastbarkeit ab. Während Forward-Darlehen kurzfristig flexibel sind, bietet ein Bausparvertrag langfristige Zinssicherheit.
Für die Anschlussfinanzierung mit einem Bausparvertrag ist es wichtig, den richtigen Zeitpunkt zu wählen und die Anschlussfinanzierung rechtzeitig zu planen. Denn bei Abschluss eines Immobilienkredits werden die anfallenden Zinsen meist zunächst nur für zehn oder fünfzehn Jahre festgeschrieben. Oft besteht danach noch eine ordentliche Restschuld. Die Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung können Sie sich mit einem Bausparvertrag im Vorfeld frühzeitig sichern. Daher lohnt es sich, die Zinsentwicklung stets im Blick zu behalten. Angebote für eine Anschlussfinanzierung über einen Bausparvertrag bekommen Sie bei den Bausparkassen, beispielsweise bei der Bausparkasse Mainz (BKM), Schwäbisch Hall, LBS oder BHW.
Wichtig: Nach § 489 BGB haben Darlehensnehmer das Recht, ein Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen – unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung.
Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht ermöglicht es Immobilieneigentümern, ihre Finanzierung neu aufzustellen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Dadurch kann eine Anschlussfinanzierung über einen Bausparvertrag, ein Forward-Darlehen oder ein neues Bankdarlehen deutlich flexibler geplant werden.
Biallo-Lesetipp: Wie das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB genau funktioniert und welche Fristen gelten, lesen Sie in unserem ausführlichen Ratgeber "Wann Sie Ihre Baufinanzierung kostenlos kündigen können".
Familie Müller lebt seit fünf Jahren in ihrem neu gebauten Eigenheim. In rund fünf Jahren läuft die Zinsbindung ihres bisher bestehenden Immobiliendarlehens aus. Der effektive Jahreszins des laufenden Darlehens beträgt 1,51 Prozent. Momentan zahlen sie monatlich 750 Euro in den Kredit ein. In fünf Jahren – am Ende der vereinbarten Sollzinsbindung – beträgt ihre Restschuld voraussichtlich etwa 51.000 Euro. Da Familie Müller davon ausgeht, dass die Immobilienzinsen in Zukunft steigen werden beziehungsweise höher sind als ihr bisheriger Zins, lassen sie sich ein Angebot über einen Bausparvertrag zur Anschlussfinanzierung erstellen. Sie möchten sich die günstigen Zinsen der Bausparkassen sichern.
Der Vorschlag der Bausparkasse:
Entscheidung für Bausparvertrag:
Für Familie Müller ist das Angebot trotz des günstigen Darlehenszinses jedoch keine Option zur Anschlussfinanzierung, weil sie nur maximal 250 Euro monatlich zusätzlich zu ihrer jetzigen Belastung durch das Immobiliendarlehen leisten können. Deshalb entscheidet Familie Müller sich für den Abschluss eines kleineren Bausparvertrags mit einer Bausparsumme von 25.000 Euro.
Sie sind sich sicher: Selbst wenn zum Zinsbindungsauslauf in fünf Jahren die Hypothekenzinsen durchschnittlich bei 5,00 Prozent lägen, könnten sie die Anschlussfinanzierung der verbleibenden geringen Restschuld von dann nur mehr 26.000 Euro problemlos stemmen.
Wichtiger Hinweis: Das Beispiel nutzt Tarifwerte, Zinssätze und Kostenannahmen aus einem konkreten Zeitpunkt und dient ausschließlich der Veranschaulichung. Konditionen, Gebühren und Zuteilungsregeln unterscheiden sich je Bausparkasse und Tarif – für eine Entscheidung sind daher immer aktuelle Angebotsunterlagen zu nutzen.Biallo-Lesetipp: Wie sich die aktuellen Bauzinsen entwickeln und was das für Anschlussfinanzierungen bedeutet, lesen Sie in unserer aktuellen Analyse zur Zinsentwicklung bei Immobilienkrediten.
Ein Bausparvertrag eignet sich vor allem für Immobilienbesitzer, die frühzeitig Planungssicherheit wünschen und steigende Zinsen erwarten.
Wie hoch darf Ihre monatliche Rate sein? Mit unserem Tilgungsrechner sehen Sie auf einen Blick, wie sich Zinssatz und Tilgung auf Ihre Baufinanzierung auswirken – inklusive Restschuld nach der Zinsbindung.
Viele Immobilienbesitzer fragen sich, ob ein Bausparvertrag eine sinnvolle Lösung für die Anschlussfinanzierung ist. Die wichtigsten Fragen zu Timing, Zinsen, Risiken und rechtlichen Möglichkeiten beantworten wir hier kompakt und verständlich.
Ein Bausparvertrag kann sich für die Anschlussfinanzierung lohnen, wenn frühzeitig Planungssicherheit gewünscht ist und steigende Zinsen erwartet werden. Besonders sinnvoll ist das Modell, wenn die Restschuld überschaubar ist und ausreichend Zeit bis zum Ende der Zinsbindung bleibt.
In der Regel sollte ein Bausparvertrag mindestens fünf bis zehn Jahre vor dem Ende der Zinsbindung abgeschlossen werden. So bleibt genügend Zeit, um das notwendige Bausparguthaben aufzubauen und die Zuteilungsreife rechtzeitig zu erreichen.
Wird der Bausparvertrag zum Ablauf der Zinsbindung nicht zuteilungsreif, kann eine Zwischenfinanzierung erforderlich werden. Diese kann zusätzliche Kosten verursachen, weshalb das Zuteilungsrisiko bei der Planung unbedingt berücksichtigt werden sollte.
Ja, das ist möglich. Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB erlaubt es, ein Immobiliendarlehen nach zehn Jahren mit sechsmonatiger Frist zu kündigen. Ein Bausparvertrag kann gezielt darauf ausgerichtet werden, die Restschuld nach Ausübung dieses Rechts abzulösen.
Mit dieser Checkliste können Immobilieneigentümer schnell prüfen, ob ein Bausparvertrag für die geplante Anschlussfinanzierung sinnvoll ist. Je mehr Punkte zutreffen, desto besser passt diese Finanzierungsform zur eigenen Situation.
In unseren Ratgebern rund um Bausparen erfahren Sie, wann sich ein Bausparvertrag lohnt, welche Förderungen möglich sind und wie Sie passende Tarife vergleichen:
