Wie Sie beim Vermögensaufbau mit Gold, Immobilien und Krypto legal Steuern sparen

Wenn Sie ein Vermögen aufbauen möchten, kommen Sie um das Thema Steuern leider nicht herum. Doch es gibt legale Möglichkeiten, Vermögenswerte wie Immobilien, Gold oder Kryptowährungen mit Gewinn zu verkaufen, ohne dass das Finanzamt davon einen Anteil bekommt. Entscheidend ist dabei die sogenannte Spekulationsfrist. Wenn Sie sie einhalten, können Sie bestimmte Anlagen steuerfrei veräußern.

Was ist die Spekulationsfrist? 

Die Spekulationsfrist ist der Zeitraum, in dem Gewinne aus dem Verkauf bestimmter Vermögenswerte der Einkommensteuer unterliegen. Wird ein Vermögensgegenstand innerhalb dieser Frist verkauft, verlangt das Finanzamt auf den Gewinn eine sogenannte Spekulationssteuer. Ist die Frist jedoch abgelaufen, bleibt der Gewinn steuerfrei. Die rechtliche Grundlage dafür ist Paragraf 23 Absatz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG). 

Die Spekulationsfrist greift bei privaten Veräußerungsgeschäften. Dazu zählen unter anderem Immobilien, Gold und Kryptowährungen. Für Kapitalanlagen wie Aktien oder ETF gilt die Spekulationsfrist hingegen nicht mehr – sie unterliegen seit 2009 der pauschalen Abgeltungsteuer.

Tabellarische Übersicht der Spekulationsfristen (Stand: 2025) 

Spekulationsfrist bei Immobilien: Zehn Jahre Haltezeit 

Wer eine vermietete Immobilie verkauft, muss den erzielten Gewinn versteuern – sofern zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Das bedeutet: Die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt zehn Jahre. Verkaufen Anlegerinnen und Anleger das Objekt hingegen erst nach Ablauf dieser Frist, bleibt der Gewinn steuerfrei. 

Wurde die Immobilie hingegen im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an – selbst wenn die zehn Jahre noch nicht vergangen sind. Das gilt auch, wenn das Objekt einem Kind zur Verfügung gestellt wurde, für das Anspruch auf Kindergeld bestand. 

Beispiel:

Ein Paar kauft im März 2015 eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage für 200.000 Euro und vermietet sie durchgängig. Im April 2025 verkaufen sie die Wohnung für 300.000 Euro. Da zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, bleibt der Gewinn von 100.000 Euro steuerfrei. 

Hätte das Paar die Wohnung hingegen schon 2023 verkauft, wäre der Gewinn steuerpflichtig. Je nach individuellem Steuersatz hätte das Finanzamt bis zu 45 Prozent plus Solidaritätszuschlag eingefordert. 

Spekulationsfrist bei Erbschaften und Schenkungen 

Wird eine Immobilie geerbt, geht die Spekulationsfrist auf die Erbin oder den Erben über. Das heißt: Nicht das Erbdatum ist entscheidend, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie ursprünglich erworben hat. 

Beispiel: 

Ein Sohn erbt 2024 das vermietete Mehrfamilienhaus seines Vaters, der es 2008 gekauft hat. Verkauft der Sohn das Haus, ist der Gewinn steuerfrei, weil die Spekulationsfrist bezogen auf das Kaufdatum des Vaters bereits abgelaufen ist. 

Bei Schenkungen gilt dasselbe Prinzip: Die Haltefrist wird von der schenkenden Person auf die Beschenkte oder den Beschenkten übertragen. 

Spekulationsfrist bei Kryptowährungen 

Im Gegensatz zu Immobilien gilt für Kryptowährungen wie Bitcoin, Ethereum oder Solana eine deutlich kürzere Spekulationsfrist. Diese beträgt lediglich ein Jahr. Werden digitale Währungen länger als ein Jahr gehalten, können sie steuerfrei verkauft werden. 

Besonders wichtig ist dabei, dass jede Transaktion einzeln betrachtet wird. Verkauft jemand also nur einen Teil seiner Krypto-Bestände, muss er nachweisen, wann genau diese angeschafft wurden. 

Aber Achtung: Wer Kryptowährungen nicht nur hält, sondern sie aktiv nutzt – zum Beispiel beim sogenannten Staking oder Lending –, muss steuerlich aufpassen. Denn in diesen Fällen verlängert sich die Spekulationsfrist von einem auf zehn Jahre. Beim Staking stellen Sie Ihre Coins zur Verfügung, um Transaktionen in einem Blockchain-Netzwerk zu verifizieren, und erhalten dafür eine Belohnung. Beim Lending verleihen Sie Ihre Kryptowährungen gegen Zinsen. Da der Staat diese Nutzung als zusätzliche Einkunftsquelle wertet, gelten strengere steuerliche Regeln: Erst nach zehn Jahren Haltedauer dürfen Gewinne aus dem Verkauf steuerfrei sein. 

Beispiel: 

Eine Frau kauft am 1. Juni 2023 einen Bitcoin für 25.000 Euro. Am 15. Juli 2024 verkauft sie ihn für 60.000 Euro. Da mehr als ein Jahr zwischen Anschaffung und Verkauf liegt, bleibt der Gewinn von 35.000 Euro steuerfrei. 

Aber: Werden Kryptowährungen vor Ablauf der Haltefrist verkauft, ist der Gewinn in voller Höhe steuerpflichtig. Es gilt jedoch eine Freigrenze der Gesamtgewinne in Höhe von 1.000 Euro pro Jahr für sämtliche privaten Veräußerungsgeschäfte. Wird also die Grenze von 999,99 Euro um einen Cent überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. 

Spekulationsfrist bei Gold 

Auch physisches Gold – etwa in Form von Barren oder Münzen – können Sie bei längerer Haltefrist steuerfrei verkaufen. Analog zu Kryptowährungen gilt: Wird Gold länger als ein Jahr gehalten, ist der Verkauf steuerfrei. Bei regelmäßigen Käufen ist es sinnvoll, die Anschaffungszeitpunkte genau zu dokumentieren, etwa mit Hilfe eines Edelmetallkontos oder Kaufbelegen. 

Gold-ETCs (Exchange Traded Commodities), also börsengehandelte Wertpapiere, die den Goldpreis abbilden, werden steuerlich unterschiedlich behandelt. Bei Gold-ETCs unterscheidet man grundsätzlich zwischen solchen, die physisch besichert sind, und solchen, die es nicht sind. 

Physisch besicherte Gold-ETCs, wie zum Beispiel Xetra-Gold oder Euwax Gold II, verhalten sich steuerlich ähnlich wie physisches Gold. Das bedeutet, dass Gewinne aus dem Verkauf nach Ablauf der einjährigen Spekulationsfrist steuerfrei sind. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Kaufdatum der Anteile. 

Gold-ETCs ohne physische Besicherung hingegen gelten steuerlich als Finanzprodukte. Ihre Gewinne unterliegen daher unabhängig von der Haltedauer der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Das heißt, hier entfällt die Spekulationsfrist komplett – auch bei langer Haltedauer wird der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. 

Beispiel: 

Ein Mann kauft im Januar 2022 für 1.660 Euro die Goldmünze Krugerrand. Im Februar 2025 verkauft er ihn für 2.700 Euro. Der Gewinn von 1.040 Euro bleibt steuerfrei, weil die einjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist. 

Aktien und ETFs: Spekulationsfrist abgeschafft 

Früher galt auch für Aktien und Fonds eine Spekulationsfrist von einem Jahr. Wer Papiere länger hielt, konnte sie steuerfrei verkaufen. Mit Einführung der Abgeltungsteuer im Jahr 2009 hat sich das geändert. Seitdem unterliegen Erträge aus Kapitalanlagen grundsätzlich der pauschalen Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Das betrifft sowohl Dividenden als auch Veräußerungsgewinne. 

Eine Ausnahme besteht für Altbestände: Wer Aktien oder Fonds vor dem 1. Januar 2009 gekauft hat, kann diese auch heute noch steuerfrei verkaufen – allerdings nur, wenn die Papiere bis dahin nicht verkauft und erneut gekauft wurden. 

Beispiel: 

Eine Frau kauft im Jahr 2007 für 10.000 Euro Anteile eines Aktienfonds. 2025 verkauft sie diese für 25.000 Euro. Der Gewinn von 15.000 Euro bleibt steuerfrei, da es sich um einen Altbestand handelt. 

Immobilienfonds: Keine klassische Spekulationsfrist

Bei offenen Immobilienfonds unterscheiden sich die steuerlichen Regeln deutlich von denen des direkten Immobilienkaufs. Bei offenen Immobilienfonds gibt es keine klassische Spekulationsfrist. Stattdessen greift seit der Investmentsteuerreform zum 1. Januar 2018 eine pauschale Besteuerung. Erträge wie Mieteinnahmen und Gewinne aus dem Verkauf von Fondsimmobilien werden auf Anlegerebene grundsätzlich mit der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer besteuert. 

Allerdings gelten für Immobilienfonds sogenannte Teilfreistellungen: Bei offenen Immobilien-Publikumsfonds, die zu mindestens 51 Prozent in Immobilien investieren, sind 60 Prozent der Erträge steuerfrei. Liegt der Auslandsanteil der Immobilien über 51 Prozent, steigt die Teilfreistellung auf 80 Prozent. Diese Regelungen sollen steuerliche Nachteile gegenüber Direktinvestitionen ausgleichen. 

Für Anlegerinnen und Anleger bedeutet das: Auch wenn keine Spekulationsfrist im engeren Sinne greift, können sich längere Haltedauern – insbesondere bei thesaurierenden Fonds – positiv auf die Nettorendite auswirken. Denn je länger der Fonds gehalten wird, desto größer ist in der Regel der Zinseszinseffekt durch wiederangelegte Erträge – und von diesen sind dank der Teilfreistellung nur 20 oder 40 Prozent steuerpflichtig. 

Eine individuelle Beratung – am besten von einer unabhängigen Finanzberaterin oder einem unabhängigen Finanzberater – ist hier empfehlenswert. 

Wie hoch ist die Spekulationssteuer? 

Die Spekulationssteuer ist keine gesonderte Steuerart, sondern ein Teil der Einkommensteuer. Das heißt: Der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft wird dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Je nach Höhe des Einkommens kann dieser zwischen 14 und 45 Prozent liegen. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls die Kirchensteuer. 

Beispielrechnung: Ein Mann verkauft eine vermietete Wohnung nach fünf Jahren mit einem Gewinn von 80.000 Euro. Er hat ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von 60.000 Euro. Durch den Immobilienverkauf steigt sein steuerpflichtiges Einkommen auf 140.000 Euro. Der Gewinn wird mit dem Grenzsteuersatz versteuert. Das kann in diesem Fall rund 30.000 Euro an Steuern bedeuten. 

Wann beginnt die Spekulationsfrist? 

Die Spekulationsfrist für Immobilien beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags – nicht mit dem Eintrag ins Grundbuch oder der Zahlung des Kaufpreises. Für andere Vermögenswerte wie Kryptowährungen oder Gold zählt ebenfalls das konkrete Anschaffungsdatum. 

Wichtig: Die Frist wird taggenau berechnet. Das bedeutet: Wer eine vermietete Immobilie am 15. Juni 2015 gekauft hat, darf sie frühestens am 16. Juni 2025 steuerfrei verkaufen. Ein Verkauf am 15. Juni 2025 wäre noch steuerpflichtig, da die zehn Jahre noch nicht vollendet sind. 

Fazit: Steuern sparen mit Planung und Geduld 

Wer beim Vermögensaufbau Steuern sparen will, sollte die Spekulationsfrist kennen und nutzen. Besonders bei Immobilien, Gold und Kryptowährungen lassen sich durch Einhaltung der Haltefristen hohe Steuerbeträge sparen. Aktien und ETF unterliegen seit 2009 dauerhaft der Abgeltungsteuer, es sei denn, sie wurden vor dem 1. Januar 2009 gekauft. Auch bei Erbschaften und Schenkungen lohnt sich ein Blick auf die Fristen, da die Spekulationsfrist auf die Erblasserin oder den Schenker zurückgeht. 

Eine gute Dokumentation aller Käufe und Verkaufsdaten, das Wissen um Ausnahmeregeln sowie ein langer Atem zahlen sich also aus – und ermöglichen es, legal und effizient ein Vermögen aufzubauen, ohne den Fiskus mitverdienen zu lassen.