Realkredit: So klappt es mit dem Umbau oder der Zweitimmobilie

Realkredite sind spezielle Immobiliendarlehen (Festzinsdarlehen oder variable Darlehen), die häufig zur Finanzierung von Sachwerten (Immobilien) genutzt werden. Manchmal wird diese Finanzierungsform auch als Sachkredit oder Realdarlehen bezeichnet. Diese Kreditform weist mehrere Besonderheiten auf. Der dingliche Wert der Sache, dies sind in der Regel Immobilien oder Grundstücke, bestimmt quasi die Höhe der Kreditsumme.

Die Besonderheit ist eine niedrige Beleihungsgrenze von unter 60 Prozent des Beleihungswertes oder von unter 50 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Dies gilt für Wohnimmobilien, bei Gewerbeimmobilien kann der Wert auch noch geringer sein. Höher kann das Grundstück oder die Immobilie nicht beliehen werden, ohne den Status des Realkredites zu verlieren. Der verbleibende Teil muss entweder über Eigenkapital oder über eine Finanzierung gedeckt sein. Realkredite sind üblicherweise Annuitätendarlehen, seltener werden sie als Tilgungsdarlehen, endfälliges Darlehen oder variables Darlehen genommen.

Für wen eignet sich der Realkredit?

Realkredite eignen sich in erster Linie für Darlehensnehmer, die bereits über ein Grundstück oder über eine Immobilie verfügen. Die Immobilie muss hier praktisch lastenfrei sein. Die Einsatzmöglichkeiten sind dabei vielfältig. So ist ein Hausbau oder Hauskauf damit möglich, sei es als Altersversorgung oder Eigennutzung. Aber auch für größere Umbaumaßnahmen an der eigenen Immobilie kann dies ein sinnvoller Weg sein. Außerdem finanzieren viele Eigentümer damit ihre Ferienimmobilie, falls keine Vermietung dieser gewünscht wird. Besonders bei Auslandsimmobilien vereinfacht dies die Immobilienfinanzierung. Auch für Geschäftsführer, die über ihre Gewerbeimmobilie eine private Wohnimmobilie finanzieren wollen, ist dies eine Lösung.
Aber nicht nur das: Diese Kreditform eignet sich auch gut für Darlehensnehmer, die Probleme haben, ihre Finanzkraft gut darzustellen. Beispielsweise Personen mit steueroptimierten Jahresabschlüssen. Der Kreditnehmer muss allerdings seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie auch über seine wirtschaftlichen Verhältnisse Auskunft geben. Die Laufzeit von Realkrediten umfasst zwischen zehn und 40 Jahren, meist 20 bis 30 Jahre, der Kreditnehmer kann sie weitestgehend selbst bestimmen. Realkredite sind nicht nur zinsgünstig, einer der wichtigen Vorteile ist zudem: Sie werden auch schneller bewilligt als herkömmliche Immobiliendarlehen.

Die Besonderheiten

Aufgrund des niedrigen Grundpfandrechts von 60 Prozent (50 Prozent beim Verkehrswert) sind sie für den Darlehensgeber relativ sicher, da der Wert des Objekts deutlich über dem gewährten Kreditrahmen liegt. Deshalb bieten Finanzinstitute sie Darlehensnehmern zu günstigen Bauzinsen an. Abgesichert ist der Kredit über eine Hypothek, manchmal wird aber auch als Basis eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Der Unterschied von Hypothek und Grundschuld liegt in der Art und Weise der Sicherheit.
Eine Hypothek bezieht sich immer auf ein Darlehen. Wird dieses durch die Tilgung weiter abgebaut, so sinkt auch die Hypothek, bis sie mit der letzten Zahlung endet. Dies ist bei der Grundschuld nicht der Fall, die über das Grundpfandrecht besicherte Summe bleibt immer gleich. Daher erlischt eine eingetragene Grundschuld bei Tilgung nicht automatisch, sondern die Löschung der Grundschuld muss extra beantragt werden. Der Kreditnehmer könnte jedoch auch einen weiteren Realkredit aufnehmen, beispielsweise um eine weitere Immobilie zu finanzieren. Aufgrund der höheren Flexibilität wird heute vermehrt ein Realkredit auf Basis einer Grundschuld vergeben.

Realkreditsplitting (echtes und unechtes Realkreditsplitting)

So gut die Idee vom Realkredit ist, es gibt bei dieser Finanzierungsart auch einen kleinen Haken: Aufgrund der geringen Beleihungsmöglichkeit bleibt nicht selten eine Lücke übrig, die finanziert werden muss. Dieser Vorgang mit einem zusätzlichen Darlehen wird auch als Realkreditsplitting bezeichnet. Wer beispielsweise statt 60 Prozent des Beleihungswertes 80 Prozent benötigt, erhält dann für 60 Prozent die Vorteile des Realkredites. Für die weiteren 20 Prozent muss dann ein weiteres Darlehen dazu genommen werden. Dies wird dann als echtes Realkreditsplitting bezeichnet, da zwei Verträge unterzeichnet werden.

Beim unechten Realkreditsplitting ist dies in einem Vertrag gebündelt, der aus den Bestandteilen des Realkredites und des weiteren Darlehens besteht.

Vor- und Nachteile des Realkredits

 Vorteile

• Wer eine Immobilie hat, kann ganz entspannt über einen Realkredit eine andere Immobilie finanzieren.
• Auch wer sein Eigenheim im größeren Maßstab umbauen möchte, für den reicht meist ein Realkredit mit seinem Darlehensvolumen völlig aus.
• Von Vorteil ist ein Realkredit auch immer dann, wenn die Bonität nicht für ein freies Annuitätendarlehen ausreichen würde.

Nachteile

• Mitunter kann dies jedoch auch anders aussehen. So vergeben nicht alle Institute auch einen Realkredit.
• Die Bindung ist damit größer als beispielsweise bei einem freien Annuitätendarlehen.
• In der derzeitigen Zinssituation bieten Realkredite auch kaum bessere Konditionen.

Eine gute Alternative zum Realkredit bei einer Bank ist die sogenannte Immobilienrente, vor allem für Senioren. Auch hier dient Ihre Immobilie als Sicherheit für eine Rente oder ein Darlehen. Die Besonderheit: Das Darlehen müssen Sie in einigen Fällen nicht selbst tilgen.