Variables Darlehen: Baufinanzierung ohne langfristige Zinsbindung

Nicht immer ist das Annuitätendarlehen unbedingt die beste Wahl für eine Immobilienfinanzierung. Manchmal ist es erforderlich, eine erworbene Immobilie kurzfristig zu finanzieren. Möglicherweise stehen geplante Geldmittel – beispielsweise aus Abfindungen, Erbschaften oder Schenkungen – erst während der Finanzierung zur Verfügung. Oder eine Zwischenfinanzierung zwischen dem Kauf einer neuen Immobilie und dem Verkauf der bisherigen ist nötig. 

Ein Instrument, das eine solche kurzfristige Finanzierung ermöglicht, ist das variable Darlehen. Als Standard-Finanzierungsform eignet es sich allerdings keineswegs.

Wie funktioniert ein variables Darlehen?

Variable Darlehen funktionieren völlig anders als Annuitätendarlehen. Sie heißen variabel, weil kein fester Sollzinssatz besteht. Die Zinsen werden also regelmäßig, meist nach drei Monaten, an die jeweilige Marktlage angepasst, können jedoch auch bei gleicher Marktlage über mehrere Monate konstant bleiben. Festgelegt werden die Zinsen über den sogenannten Euribor-Geldmarktzins. Euribor steht für "Euro Interbank Offered Rate" und bezeichnet den durchschnittlichen Zinssatz, zu dem eine Vielzahl europäischer Banken Anleihen gewähren. Daraus errechnet sich dann der Zinssatz plus einer Gewinnmarge. Der Euribor folgt in seiner Entwicklung dem Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZB).

Fällt der Euribor, so profitiert der Darlehensnehmer bei der nächsten Zinsanpassung davon. Steigt der Euribor, so verteuert sich auch sein variables Darlehen. Das bedeutet, dass ein Zinsrisiko in jedem Fall gegeben ist. Daher eignen sich variable Darlehen auch kaum für eine langfristige Finanzierung. Anders als bei einer Zwischenfinanzierung mit einem endfälligen Darlehen, tilgen Kreditnehmer bei einem variablen Darlehen ihren Kredit regelmäßig. Beim endfälligen Darlehen hingegen erfolgt die Tilgung am Ende auf einen Schlag.

Empfehlenswert ist ein variables Darlehen bei erwartbar fallenden Zinsen am Geldmarkt und in Hochzinsphasen, da hier der Unterschied zu Festzinsdarlehen besonders deutlich ausfällt. Nicht zu empfehlen sind variable Darlehen bei erwartbar steigenden Zinsen. Der Einsatz eines variablen Darlehens hängt also immer von der Einschätzung des Zinsverlaufes in der nahen Zukunft ab. Aktuell erwarten Experten steigende Bauzinsen, was variable Darlehen unattraktiv macht.

Baufinanzierung ohne Zinsbindung: Wann ist ein variables Darlehen sinnvoll?

Interessant ist diese Darlehensform, wenn für Sie eine Standardfinanzierung nicht flexibel genug ist. Dies ist immer dann der Fall, wenn Sie während der Finanzierungsphase weiteres Kapital erwarten, das bei Beginn der Finanzierung noch nicht vorhanden war. Das kann zum Beispiel aus einer Lebensversicherung stammen, die Ihnen in wenigen Monaten ausgezahlt wird. Mit einem variablen Darlehen ist es einfacher, eine größere Summe zu tilgen.

In der Regel ist es zu jedem Zinsänderungstermin möglich, das Darlehen ganz oder teilweise abzulösen. Bleibt dann noch ein zu tilgender Restbetrag übrig, so können Sie bequem zu einem Annuitätendarlehen mit langfristiger Perspektive wechseln.

Auch für eine Zwischenfinanzierung, wenn sich beispielsweise der Zuteilungstermin bei einem Bauspardarlehen verzögert, ist ein variables Darlehen eine Überlegung wert. Denn so können Sie die wenigen Monate bis zur Auszahlung der gesamten Bausparsumme überbrücken. Sehr gut sind variable Darlehen prinzipiell für Kurzzeitfinanzierungen.

Aber Achtung: Ist absehbar, dass das allgemeine Zinsniveau bald steigt, kann ein variables Darlehen auch schnell teuer werden. Dann sollten Sie zumindest einen Zinscap vereinbaren. Ein Zinscap bildet sozusagen die Zinsschranke. Bis zu diesem Zinssatz setzt sich der Vertrag des variablen Darlehens fort, danach wandelt sich die Restschuld in ein Annuitätendarlehen um. Allerdings bedeutet ein Zinscap auch eine Dienstleistung im Vertrag, die Sie zusätzlich einkaufen müssen.

Variable Darlehen im Baufinanzierungsmix

Mit einem variablen Darlehen besteht auch die Möglichkeit, eine Schwächephase bei Kapitalanlagen (zum Beispiel bei Aktien oder Fonds) auszusitzen, um dann bei einer besseren Lage die Kapitalerträge zur Tilgung einzusetzen. Normalerweise deckt dann das variable Darlehen jedoch nur einen Teil der Baufinanzierung ab. Aus diesem Grund müssen Kreditnehmer meist eine weitere Darlehensform, wie ein Annuitätendarlehen oder ein Tilgungsdarlehen, hinzuwählen, die einen Teil der Finanzierung langfristig sichern. Sind dann die Erwartungen an die Kapitalanlage erfüllt, können Sie das variable Darlehen tilgen.

Der Vorteil: Es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Ist eine feste Summe eingeplant, die getilgt werden soll, gibt es auch die Möglichkeit, ein Kombidarlehen einzusetzen. Dies ist ein Annuitätendarlehen kombiniert mit einem variablen Darlehen. Über diesen Weg können dann auch die günstigen Konditionen von heute für das Annuitätendarlehen genutzt werden. 

Vor- und Nachteile von variablen Darlehen

Um eine Entscheidungsgrundlage gegen oder für das variable Darlehen zu finden, lohnt sich der Vergleich mit einem Annuitätendarlehen.

Wechsel in ein Festzinsdarlehen

Steigen die Zinsen, wie es aktuell der Fall ist, und Sie möchten doch lieber zu einem Festzinsdarlehen wechseln, so lässt sich dies relativ schnell umsetzen. Sie müssen nur eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten, dann ist auch ein Wechsel, beispielsweise zu einem Annuitätendarlehen, möglich.

Eine andere Möglichkeit, in ein festverzinsliches Darlehen zu wechseln, bietet das Zinscap. Wird dies erreicht oder überschritten, findet die automatische Umwandlung in ein Festzinsdarlehen statt. Bei der Umwandlung müssen Sie jedoch zwei Punkte berücksichtigen: Es entstehen in der Regel neue Kosten für das Festzinsdarlehen, und auch eine neue Bonitätsprüfung droht.