Baufinanzierung mit Negativzinsen

Einen Kredit aufnehmen und unterm Strich weniger zurückzahlen als man aufgenommen hat? Das ist möglich – sofern die Bank das Darlehen mit einem negativen Effektivzins anbietet. „So etwas würde doch keine Bank machen!“, mag sich so mancher Verbraucher denken.

Doch solche Angebote, bei denen die Bank dem Kreditnehmer Zinsen gutschreibt sphotatt diese zu kassieren, gibt es tatsächlich: So hatte beispielsweise die Onlinekreditplattform Smava im Frühjahr 2019 gemeinsam mit der Solarisbank Verbraucherkredite über 1.000 Euro mit 24 Monaten Laufzeit zum Negativzins von zehn Prozent im Programm, aktuell liegen die Konditionen bei minus 0,4 Prozent – beste Bonität vorausgesetzt. Die Jyske Bank in Dänemark ging Mitte letzten Jahres noch einen Schritt weiter und startete für ausgewählte Kunden mit Immobilienkrediten zum Negativzins.

Bei der KfW steht unterm Strich der Minuszins

Und wie sieht es in Sachen Minuszins für Baukredite in Deutschland aus? Zwar hatten einige Banken dem Branchen-Blog finanz-szene.de zufolge im Sommer letzten Jahres angedeutet, sich zumindest mit dem Thema Baukredit zum Minuszins zu beschäftigen – auf den Markt gewagt hat sich bislang jedoch noch keine Bank. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist da konkreter: So hatte Vorstandschef Günther Bräuning Ende 2019 angekündigt, in diesem Jahr Förderkredite mit Minuszinsen auf den Markt zu bringen.

Diese gibt es bislang zwar noch nicht, doch für Häuslebauer und Wohnungskäufer hat die Förderbank dennoch ein attraktives Finanzierungsschnäppchen parat, das unterm Strich mit einem Negativzins punktet: Sie spendiert Privatpersonen, die entweder den Förderkredit 153 „Energieeffizient Bauen“ oder den Kredit 151, 152 „Energieeffizient Sanieren“ in Anspruch nehmen, einen Tilgungszuschuss in beachtlicher Höhe. Im Klartext: Als Kreditnehmer müssen Sie einen Teil des Darlehens nicht zurückzahlen. Der Sollzins – also der Zins, den Banken für die Berechnung der Kreditraten verwenden – liegt zwar je nach Laufzeit und Programm aktuell bei 0,75 oder 0,95 Prozent (Stand: 9. September 2020), aufgrund des Tilgungszuschusses, ergibt sich jedoch ein Effektivzins – der Zinssatz unter Berücksichtigung aller Vertragskonditionen – im deutlich negativen Bereich. Beantragt werden diese Darlehen nicht bei der KfW direkt, sondern jeweils über einen Finanzierungspartner.

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Dass solche Kredite überhaupt möglich sind, liegt an der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die Sparer zum Verzweifeln bringt und Häuslebauern schon seit Jahren Sollzinsen von weit weniger als einem Prozent beschert. Zudem begann sie Anfang 2014 damit, den Einlagenzinssatz für Gelder, die Banken bei ihr parken, auf unter Null zu drücken. Seitdem müssen Banken Strafzinsen zahlen, die seit September 2019 bei minus 0,5 Prozent liegen. Und das wiederum hat einerseits zur Folge, dass so manche Bank mit Verweis auf diese Situation Sparern mit größeren Guthaben Strafzinsen aufbrummt. Andererseits kann sich etwa die KFW die Mittel für ihre Förderkredite zu besonders vorteilhaften Konditionen an den Kapitalmärkten beschaffen.

Doch warum bietet die KfW überhaupt Darlehen zu solchen Traumkonditionen an? Welche Bedingungen knüpft die Förderbank an die Kreditvergabe? Und wie sehen die Kreditbedingungen im Einzelnen aus?

Warum vergibt die KfW Immobilienkredite zum Negativzins?

Mit den Förderprogrammen 151, 152 (Sanieren) und 153 (Bauen) will die KfW erreichen, dass Bauherren und Käufer möglichst energieeffizient bauen und sanieren. Dies soll dazu beitragen, bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen, wie es die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung vorsehen. Rund elf Milliarden Euro hat die Förderbank im vergangenen Jahr über die beiden Programme an Privatpersonen ausgezahlt – und auch in Corona-Zeiten ist die Nachfrage nach diesen Geldern laut KfW hoch.

Dazu dürfte auch beigetragen haben, dass die Förderbank bei den Vergabekonditionen noch eine Schippe draufgelegt hat: So wurden der Höchstbetrag für den Kredit (außer beim Kredit 152 für Einzelmaßnahmen zur Sanierung) um 20.000 Euro auf 120.000 Euro aufgestockt. Und der Tilgungszuschuss wurde beim Programm 151 (Sanieren) um 12,5 Prozent sowie zehn Prozent beim Programm 153 für Bauherren erhöht. Im Idealfall winkt bei 120.000 Euro Kreditsumme ein Tilgungszuschuss von satten 48.000 Euro. „Das entspricht bei zehn Jahren Laufzeit einem Zinssatz von gerundet minus zwölf Prozent“, rechnet KfW-Pressesprecherin Alia Begisheva vor.

Achtung: Wenn Sie eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus kaufen kaufen oder bauen wollen, kommen die Förderkredite für Sie nicht in Betracht.

Voraussetzungen für den KfW-Kredit 151, 152 „Energieeffizient Sanieren“

Sie können oder wollen kein Haus bauen und planen stattdessen den Kauf eines gebrauchten Hauses oder einer Wohnung? Dann kommen die KfW-Kredite 151 oder 152 (Sanieren) für Sie infrage. Dafür stellt die Förderbank mehrere Bedingungen:

• Der Bauantrag oder die Bauanzeige für die Immobilie muss vor dem 1. Februar 2002 gestellt worden sein.
• Sie müssen die Immobilie energetisch auf Vordermann bringen. Hierfür ist es erforderlich, dass Sie  einen Experten für Energieeffizienz mit der Baubegleitung für die Sanierungsmaßnahmen beauftragen. Das ist über die Datenbank www.energie-effizienz-experten.de der Deutschen Energie Agentur (dena) bequem möglich. Die Hälfte der Kosten hierfür (maximal 4.000 Euro) übernimmt die KfW im Rahmen des Programms 431 „Energieeffizient Bauen und Sanieren - Zuschuss Baubegleitung“.

Alternativ fördert die KFW auch den Ersterwerb von saniertem Wohnraum, sofern die Sanierungskosten im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Bauen Sie beheizte Räumlichkeiten, die bislang nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, zu Wohnraum um, können Sie dieses Förderprogramm ebenfalls nutzen.

„Von sich aus informieren Finanzierungsberater nicht immer über diese und andere Fördermittel, wenn es um einen Immobilienkauf geht, da sie nicht automatisch davon ausgehen können, dass eine energetische Sanierung geplant ist“, erläutert Alexander Krolzik, Abteilungsleiter Immobilienfinanzierung Bau- und Kaufvertrag bei der Verbraucherzentrale Hamburg. Er empfiehlt daher, im Beratungsgespräch auf die Pläne zur energetischen Sanierung hinzuweisen.

 Achtung: Sie dürfen erst mit den Sanierungsarbeiten starten, wenn die KfW Ihnen die Kreditzusage erteilt hat.

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Konditionen beim KfW-Kredit 151, 152 „Energieeffizient Sanieren

Die Konditionen der beiden Programme 151 und 152 für Sanierungsmaßnahmen sind teils deckungsgleich, teils unterschiedlich. Die Details zu beiden Förderdarlehen im Überblick:

Sanierung zum KfW-Effizienzhaus (Kredit 151)

Sie planen ein Maßnahmenpaket, mit dem die Immobilie einen der so genannten „KfW-Effizienzhaus“-Standards erreicht? Dann können Sie bis zu 120.000 Euro über diesen Förderkredit finanzieren. Die Höhe des Tilgungszuschusses ist an den Standard des sanierten Hauses gekoppelt: Er fällt umso üppiger aus, je geringer der Energieverbrauch im Vergleich zu einem konventionell errichteten Gebäude („Referenzgebäude“) ausfällt. Ein Beispiel: Bauen Sie ein Haus zum „KfW-Effizienzhaus 55“ um, verbraucht es lediglich 55 Prozent der Energie, die für ein Referenzgebäude benötigt wird.

Die Tilgungszuschüsse im Überblick:

• KfW-Effizienzhaus 55: 40 Prozent (max. 48.000 Euro)
• KfW-Effizienzhaus 70: 35 Prozent (max. 42.000 Euro)
• KfW-Effizienzhaus 85: 30 Prozent (max. 36.000 Euro)
• KfW-Effizienzhaus 100: 27,5 Prozent (max. 33.000 Euro)
• KfW-Effizienzhaus 115/Denkmal: 25 Prozent (max. 30.000 Euro)

Einzelmaßnahmen (Kredit 152)

Wenn Sie Ihre Immobilie mit einzelnen Maßnahmen energetisch auf einen modernen Standard bringen wollen, können Sie bis zu 50.000 Euro Kredit über das Programm 152 beantragen und erhalten einen Tilgungszuschuss von 20 Prozent beziehungsweise maximal 10.000 Euro für folgende Vorhaben:

• Erneuerung der Fenster und Außentüren
• Erstanschluss an Nah- oder Fernwärme
• Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen, Keller- und Geschossdecken
• Optimierung der Heizungsanlage
• Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
• Installation einer Solarthermie-Anlage

Die sonstigen Konditionen für beide Programme: Der Sollzins beträgt bei einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren derzeit 0,75 Prozent (Stand: 9. September 2020), die Laufzeit kann vier bis 30 Jahre betragen. Wie bei KfW-Krediten für Privatpersonen üblich, bleiben ein bis fünf Jahre tilgungsfrei, wahlweise ist auch ein endfälliges Darlehen mit einer Laufzeit von vier bis zehn Jahren möglich, bei dem Sie am Ende auf einem Schlag und nicht monatlich tilgen. Auch hier liegt der Sollzins bei 0,75 Prozent. Sondertilgungen sind nicht möglich, vorteilhaft ist der lange Zeitraum, für den die KfW keine Bereitstellungszinsen verlangt: Erst nach zwölf Monaten stellt sie diese Zinsen in Rechnung. Das hilft Ihnen, teure Zinskosten zu vermeiden, falls sich der Beginn der Sanierungsarbeiten hinzieht. Erst ab dem 13. Monat berechnet die KfW 0,15 Prozent pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag.

KfW- versus Bankdarlehen: Gleicher Sollzins, ungleicher Effektivzins

Angenommen, Sie kaufen ein Haus aus den 30er Jahren und schöpfen den maximalen Kreditrahmen von 120.000 Euro für den energetischen Umbau zum KfW-Effizienzhaus 55 aus. Ihre Hausbank macht Ihnen für diesen Betrag bei einer Zinsbindung von zehn Jahren ein Angebot zum Sollzins von 0,75 Prozent und bietet Ihnen ein tilgungsfreies Jahr zu Beginn der Laufzeit von zehn Jahren an. Die KfW bietet ebenfalls diese Konditionen – plus 40 Prozent Tilgungszuschuss (48.000 Euro).

• Die monatliche Darlehensrate beträgt für das KfW-Darlehen 1.149 Euro im zweiten Jahr, was einem Tilgungssatz von 18,41 Prozent entspricht. Die Hausbank berechnet 1.038 Euro. Das entspricht einem Tilgungssatz von 9,63 Prozent.
• Nach einem Jahr schreibt Ihnen die KfW den Tilgungszuschuss über 48.000 Euro gut, beim Bankdarlehen bleibt die Restschuld unverändert hoch.
• Bereits nach sechs Jahren und vier Monaten wäre der KfW-Kredit getilgt, während beim Bankdarlehen zum gleichen Zeitpunkt noch eine Restschuld von 45.048 Euro besteht. Bis zum Ende der Zinsbindung und Laufzeit von zehn Jahren laufen dafür zusätzliche Zinskosten in Höhe von 2.625 Euro auf.

Insgesamt bietet das KfW-Darlehen 151 in diesem Fall einen satten Vorteil von 50.625 Euro gegenüber einem klassischen Hypothekendarlehen – trotz identischer Sollzinskonditionen. Dies liegt am unterschiedlichen Effektivzins, der beim Bankdarlehen unverändert 0,75 Prozent beträgt und beim KfW-Darlehen wegen des Tilgungszuschusses bei minus 11,77 Prozent liegt.

Voraussetzungen für den KfW-Kredit 153 „Energieeffizient Bauen“

Wenn Sie Ihre Wohnwünsche mit einem neu gebauten Haus oder einer Neubauwohnung (Erstbezug) wahrmachen wollen, kommt der KfW-Kredit 153 „Energieeffizient Bauen“ zur Immobilienfinanzierung in Betracht. Dabei finanziert die KfW die Bau- und Baunebenkosten für Ihr Eigenheim – jedoch ohne Grundstück – oder den Kaufpreis ihrer Wohnung.

Achtung: Beim Wohnungskauf müssen Sie darauf achten, dass der Kaufvertrag eine Klausel zur Haftung des Verkäufers für die Einhaltung des angegebenen KfW-Effizienz­haus-Standards enthält.

Bauen Sie unbeheizte Räumlichkeiten wie etwa eine Scheune zu Wohnraum um, können Sie die Kosten hierfür ebenfalls mit diesem KfW-Kredit finanzieren. Voraussetzung für die Förderung ist wie bei den beiden bereits genannten Programmen, dass Sie einen Energieexperten mit der Baubegleitung beauftragen. Auch hier erhalten Sie einen Zuschuss über das KfW-Programm 430.

Der Tilgungszuschuss bei diesem Darlehensprogramm ist wie folgt gestaffelt:

• KfW-Effizienzhaus 40 Plus: 25 Prozent (max. 30.000 Euro)
• KfW-Effizienzhaus 40: 20 Prozent (max. 24.000 Euro)
• KfW-Effizienzhaus 55: 15 Prozent (max. 18.000 Euro)

Der Sollzins hängt von der Laufzeit ab: Bei vier bis zehn Jahren und ein bis zwei tilgungsfreien Anlaufjahren beträgt er 0,75 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung, bei einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren sind es 0,95 Prozent. Beträgt diese bis 20 Jahre, sind ein bis drei tilgungsfreie Anlaufjahre vorgesehen, bei bis zu 30 Jahren sind es bis zu fünf Jahre. Alternativ können Sie sich auch für ein endfälliges Darlehen entscheiden, für das die KfW einen Sollzins von einem Prozent verlangt. Bei diesem Kredit können Sie eine Laufzeit zwischen vier und zehn Jahren wählen.

Je nachdem, welchen KfW-Effizienzhaus-Standard Ihr Haus erfüllt, liegt der Effektivzinssatz bei diesem Programm bei bis zu minus 5,5 Prozent. Dies ist der Fall, wenn Sie den strengsten Standard und eine Laufzeit von zehn Jahren wählen. Wie bei den Sanierungskrediten sind keine Sondertilgungen möglich, die Bereitstellungszinsen betragen nach Ablauf von zwölf Monaten 0,15 Prozent monatlich auf den noch nicht genutzten Darlehensbetrag.

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Wie wird der Tilgungszuschuss gutgeschrieben?

Den Tilgungszuschuss schreibt Ihnen die KfW gut, sobald Ihr Sanierungsvorhaben oder der Hausbau abgeschlossen ist. Dafür müssen Sie Ihrer Bank zunächst die „Bescheinigung nach Durchführung“ vorlegen, die entweder Ihr Energieexperte oder – bei schlüsselfertigen Häusern – der Bauträger/Fertighaushersteller ausfüllt. Die Bank leitet das Formular an die KfW weiter, die den Zuschuss drei Monate nach der Darlehensrate, die Sie zum Zeitpunkt der Anerkennung der Fertigstellung gezahlt haben, anrechnet.

Die monatlichen Raten ändern sich damit nicht, dafür sinkt die Restschuld schlagartig in Höhe des Tilgungszuschusses. Dies hat zur Folge, dass sich die Restlaufzeit deutlich verkürzt.

Ein weiterer Vorteil des Tilgungszuschusses besteht darin, dass Sie nicht nur weniger zurückzahlen müssen, sondern auch deutlich mehr Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung haben. Denn sollte Ihr KfW-Kredit dann noch nicht vollständig getilgt sein, ist die Restschuld deutlich niedriger als bei einem klassischen Bankdarlehen. Und damit ist auch das Zinsänderungsrisiko – also die Gefahr, dass Sie aufgrund gestiegener Bauzinsen deutlich höhere Zinskosten stemmen müssen – weitaus geringer.

Ein Beispiel: Angenommen, Sie rüsten einen Altbau zum KfW-Effizienzhaus 55 um, nehmen dafür 120.000 Euro zum Sollzins von 0,75 Prozent bei der KfW auf und erhalten somit einen Tilgungszuschuss von 40 Prozent. Dann läge der Effektivzins bei minus 5,38 Prozent und Ihre Restschuld nach zehn Jahren bei nur noch 21.846 Euro. Beim Bankdarlehen zum gleichen Sollzins müssten Sie hingegen 62.249 Euro weiter finanzieren – zu Konditionen, die möglicherweise weit weniger vorteilhaft als der aktuelle durchschnittliche Sollzins von rund 0,7 Prozent (Stand: 9. September 2020) für zehn Jahre Zinsbindung sind. Würde der Sollzins dann beispielsweise bei 2,5 Prozent liegen, müssten Sie bei einem Volltilgerdarlehen, das nach zehn Jahren komplett abgezahlt ist, rund 8.200 Euro Zinskosten zahlen. Bei der KfW-Restschuld wären es hingegen bei gleichen Konditionen rund 2.900 Euro – also 5.300 Euro weniger.

Welche Zuschüsse senken außerdem die Finanzierungskosten?

In der Regel dürften die hier vorgestellten KfW-Kredite nicht ausreichen, um ein Bau- oder Sanierungsvorhaben komplett zu finanzieren. Doch mit einem Effektivzins von durchschnittlich rund 0,7 Prozent ist Baugeld mit einer Zinsbindung von zehn Jahren (Stand: 9. September 2020) derzeit sensationell günstig zu haben. Selbst 20 Jahre Zinsfestschreibung gibt es mit rund 1,2 Prozent zu Traumkonditionen. Und dank folgender Fördermöglichkeiten können Sie die Finanzierungskosten für Ihren Haustraum im Idealfall weiter reduzieren:

Für Familien: Baukindergeld & Co.

Familien können die Zinslast mit dem Baukindergeld weiter reduzieren. Es beträgt 1.200 Euro pro Kind über einen Zeitraum von zehn Jahren und steht Eltern zu, die bis zum 31. Dezember dieses Jahres einen Kaufvertrag unterzeichnen oder eine Baugenehmigung für ihr Vorhaben erhalten. Die Antragstellung ist in diesen Fällen bis Ende 2023 möglich, zuständig ist auch hier die KfW. Sie stellt mehrere Bedingungen: So darf die Familie noch keine Immobilie gekauft haben und zum Haushalt muss mindestens ein Kind unter 18 Jahren gehören.

Ferner gilt eine Einkommensgrenze: Das zu versteuernde Einkommen darf bei einem Kind nicht höher als 90.000 Euro pro Jahr liegen, für jedes weitere Kind erhöht sich dieser Betrag um jährlich 15.000 Euro. Dabei legt die KfW das durchschnittliche Einkommen des vorletzten und vorvorletzten Jahres zugrunde. Reichen Sie den Antrag in diesem Jahr ein, ist also das Einkommen der Jahre 2018 und 2017 relevant, welches Sie Ihren Steuerunterlagen entnehmen können.

Nochmals günstiger wird es für Familien in Bayern: Dort erhalten Familien zusätzlich 10.000 Euro Eigenheimzulage sowie einen Zuschlag von 300 Euro pro Kind und Jahr.

Heizungstausch: KfW-Kredit und BAFA-Zuschuss

Weitere Fördermittel erhalten Sie für den Einbau einer mit erneuerbaren Energien betriebenen Heizungsanlage, wenn die bisherige Heizung mindestens zwei Jahre in Betrieb war und Sie nicht gemäß Energieeinsparverordnung verpflichtet sind, die Anlage auszutauschen. Bis zu 35 Prozent der Kosten spendiert das Bundesamt für Ausfuhr und Wirtschaftskontrolle (BAFA) Ihnen dann über das „Marktanreizprogramm für Erneuerbare Energien“ (MAP). 

Ersetzen Sie eine veraltete Ölheizung durch eine Anlage, die ausschließlich mit erneuerbaren Energien betrieben wird, erhalten Sie sogar 45
Prozent. Finanzieren können Sie die Kosten über das KfW-Programm 167 „Ergänzungskredit“. DerSollzins liegt aktuell bei 0,78 Prozent (Stand: 9. September 2020), die Laufzeit und Zinsbindung beträgt zehn Jahre. Bis zu 50.000 Euro vergibt die KfW zu diesen Konditionen.

Falls Sie beispielsweise eine Photovoltaikanlage auf dem Dach planen, können Sie das Programm 270 „Erneuerbare Energien – Standard“ in Anspruch nehmen. Der Effektivzins beträgt – je nachdem, wie die KfW Ihre Bonität einschätzt – ab 1,03 Prozent (Stand: 9. September 2020).

Beide Programme punkten zwar nicht mit Tilgungszuschüssen, können aber dazu beitragen, dass Sie den darüber hinaus benötigten Kreditbetrag zu einem günstigeren Sollzins erhalten. Der Grund: Einzelne Banken werten KfW-Kredite als Eigenkapitalersatz – und das kann sich positiv auf die Konditionen auswirken.

Einen kleinen Wermutstropfen gibt es allerdings bei allen hier genannten Zuschüssen: Die neu eingeführten Steuerabzugsmöglichkeiten für energetische Sanierungsmaßnahmen können Sie dann nicht nutzen. Nach Berechnungen der Stiftung Warentest lohnt sich der Steuerabzug bei größeren Sanierungsmaßnahmen allerdings oftmals ohnehin nicht.

Die Tilgungszuschüsse der KfW sind zwar zweifellos attraktiv, doch die (Um-)Baukosten sind gegenüber konventioneller Bauweise auch höher. „Wer neu baut oder beim Umbau ohnehin einen bestimmten energetischen Standard anstrebt, ist mit diesen Darlehen in der Regel gut bedient, andernfalls sollten die Förderkonditionen gegen die Zusatzkosten abgewogen werden“, empfiehlt Finanzierungexperte Krolzik. Er rät Bauherren außerdem, sich über regionale Fördertöpfe zu informieren. „Diese können beispielsweise über das Portal www.baufoerderer.de der Verbraucherzentralen abgerufen werden.“

Hinweis: Für Kredite müssen Verbraucher Sollzinsen zahlen. Was genau dahinter steckt und wonach sich deren Höhe richtet, haben wir in einem weiteren Ratgeber für Sie zusammengefasst.