Kauf von Immobilien und Grundstücken Warum das Grundbuch so wichtig ist

Kauf von Immobilien und Grundstücken Warum das Grundbuch so wichtig ist

Max Geißler
von Max Geißler
19.05.2016
Auf einen Blick

 

Das Procedere beim Immobilienwechsel erscheint umständlich und kompliziert. Doch ohne Grundbuch und Auflassung gibt es keine Rechtssicherheit. Wie wichtig ein Eintrag im Grundbuch ist, zeigen Erfahrungen beim Immobilienkauf im Ausland.

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Das Grundbuch ist ein öffentliches Grundstücksverzeichnis. Früher wurde es in Papierform geführt, heute gibt es fast überall elektronische Grundbücher. Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken und Immobilien sowie die darauf liegenden Lasten dokumentiert. Zudem können bestimmte, mit dem Eigentum verbundene Rechte vermerkt sein.
Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, ebenso für jedes Wohnungseigentum. Das Grundstück und die betreffenden Gebäude sind genau bezeichnet. Bei Eigentumswohnungen sind die entsprechenden Miteigentumsanteile sowie das Sondereigentum vollständig aufgeführt.
Ferner können Teilungserklärungen, Sondernutzungsrechte und erforderliche Zustimmungen des Verwalters eingetragen sein.

Was steht im Grundbuch?

Das Grundbuch besteht aus dem Deckblatt, auf dem das Grundbuchamt steht, dem Bestandsverzeichnis mit Lage und Größe des Grundstücks sowie drei Abteilungen, in denen die Rechte behandelt werden. "Die Grundstücksrechte sind im Zusammenhang mit dem Kauf und der Finanzierung eines Grundstücks von entscheidender Bedeutung und sollten vom zukünftigen Eigentümer gekannt und verstanden werden", rät Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baugeldvermittlers Baufi24.de.

Die drei Abteilungen sind:

  • Abteilung I: die Eigentumsverhältnisse
  • Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
  • Abteilung III: die Grundschulden des Verkäufers bei Kreditinstituten oder Privatpersonen

Abteilung I zeigt, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer des Grundstücks ist. In Abteilung II sind unter anderem Wegerechte, Vorkaufsrechte oder Wohnrechte festgelegt. Auch diesen Passus sollten Sie genau prüfen, um späteren Ärger mit Nachbarn oder Familienangehörigen zu vermeiden.

Entscheidend für die Baufinanzierung ist Abteilung III. Hier sind die Finanzierungsränge der Geldgeber vermerkt: Im ersten Finanzierungsrang stehen Darlehen bis 60 Prozent des Beleihungswertes, im zweiten Finanzierungsrang bis 90 Prozent und im dritten Finanzierungsrang bis zu 100 Prozent. Für die Bank ist es sehr bedeutend, auf welchem Rang sie im Grundbuch steht. Im ersten Rang besteht im Fall einer Versteigerung zuerst Anspruch auf erlöste Gelder, der zweite und dritte Rang folgen erst danach. "Im ersten Rang sollte immer der Hauptteil der Baufinanzierung stehen", empfiehlt Scharfenorth.

Unser Tipp

Sind Sie unsicher, was die einzelnen Grundbucheinträge bedeuten, sollten Sie den Notar bei Vertragsunterzeichnung um Aufklärung bitten. Er ist dazu verpflichtet.

Wer hat Einblick ins Grundbuch?

Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt. Eine Ausnahme gilt in Baden-Württemberg, wo noch bis Ende 2017 bestimmte Amtsnotare für die Grundbuchpflege verantwortlich sind. Später sind auch dort die Amtsgerichte zuständig.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in das jeder Einsicht hat, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Bloße Neugier reicht nicht aus. In der Regel können Notare, Behörden, Gerichte, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure sowie Personen, die vom Eigentümer zur Einsicht ermächtigt wurden, Einblick nehmen.

Unser Tipp

  Als potentieller Käufer einer privaten Eigentumswohnung oder eines Privathauses, sollten Sie vom Verkäufer eine Grundbuchabschrift verlangen, damit Sie sich über die im Grundbuch eingetragenen Lasten und Grundschulden informieren können.

Wie erfolgt der Eigentumsübergang?

Der Kauf eines Grundstücks bzw. einer Immobilie vollzieht sich in mehreren Teilschritten. Zunächst suchen Sie das Objekt, danach einigen Sie sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis und anschließend regeln Sie die Baufinanzierung mit der Bank. Letzter Schritt ist die Unterzeichnung des Kaufvertrages. Die Unterschrift erfolgt beim Notar, denn dieser muss den Kauf beglaubigen und die notwendigen Änderungen im Grundbuch veranlassen.
Erwerben Sie das Objekt mit Hilfe einer Baufinanzierung, wird eine Grundschuld im Grundbuch vermerkt. Doch damit ist die Sache noch nicht in trockenen Tüchern. Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag werden Sie zwar de facto neuer Eigentümer der Immobilie, juristisch gesehen sind Sie es aber noch nicht.
 

Was bewirkt die Auflassungsvormerkung?

Vor dem Eintrag im Grundbuch steht die sogenannte Auflassungsvormerkung. Sie dokumentiert die grundsätzliche Einigung mit dem Verkäufer über den Eigentumsübergang. Dazu geben beide Parteien eine Auflassungserklärung ab, anschließend beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Der Vermerk ist eine Art Sicherheitspuffer. Er garantiert Ihnen als Käufer die Änderung des Grundbuchs zu Ihren Gunsten und sichert zugleich ab, dass die Immobilie während der Zeit des Eigentumsübergangs nicht noch einmal verkauft oder beliehen wird.
Anschließend überweisen Sie den Kaufpreis an den Notar oder direkt an Verkäufer. Nach dem Eintreffen des Geldes veranlasst der Notar die Grundbuchänderung zugunsten des neuen Eigentümers – damit ist der Eigentumsübergang abgeschlossen. Wird kein Geld überwiesen, löscht der Notar die Auflassungsvormerkung wieder – damit ist der Kauf zunächst geplatzt.

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Müssen alle Eigentümer ins Grundbuch?

 Viele Eheleute lassen sich beim Eigenheimerwerb je zur Hälfte als Eigentümer ins Grundbuch eintragen. Bei einer Scheidung müsste dann einer der Partner den anderen auszahlen, um zu 100 Prozent Eigentum zu gelangen und um als alleiniger Besitzer ins Grundbuch eingetragen zu werden. Das ist aber häufig finanziell kaum möglich und hat entweder den Verkauf oder den Auszug eines Partners zur Folge. Vorteil eines 50/50-Eintrags ist, dass ohne die Zustimmung des anderen Partners keine Entscheidung über einen Verkauf getroffen werden kann. Es geht aber auch anders: Eheleute können auch nur einen Partner als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen. Der zweite Partner hat dann zwar weniger Mitspracherechte, im Rahmen der Zugewinngemeinschaft steht ihm aber dennoch sein Anteil am Immobilienvermögen zu - ein finanzieller Nachteil entsteht dadurch nicht.

Was kostet eine Änderung im Grundbuch?

Wechseln Sie bei einer Anschlussfinanzierung das Kreditinstitut, sind auch Änderungen im Grundbuch nötig. Die neue Bank lässt die als Sicherheit dienende Grundschuld auf sich umschreiben. Bei einer Abtretung der Grundschuld ist kein Notartermin nötig. "Steht im Grundbuch beispielsweise eine Grundschuld von 200.000 Euro, kostet die Abtretung 285 Euro", rechnet Scharfenorth vor. Teurer wird es, wenn die Grundschulden im Grundbuch gelöscht und anschließend ein neuer Betrag eingetragen wird. ""Für Löschung und Neueintrag fallen insgesamt 1.279 Euro an", so der Kreditexperte. Zum Glück bestehen aber nur wenige Kreditinstitute auf einem Neueintrag.

Unser Tipp

Diese wichtigen Begriffe aus dem Bereich Baufinanzierung sollten Sie auch kennen:

- Forward-Darlehen: Zinsen von heute für die Anschlussfinanzierung von morgen

- Grunderwerbsteuer: Welche Schlupflöcher bietet die Steuerabgabe beim Immobilienkauf?

- Baufinanzierung: Ohne Grundschuld kein Geld von der Bank

- Volltilgerdarlehen: Baufinanzierung aus einem Guss

- Baufinanzierung Vergleich: Bevor es losgeht ist ein Vergleich der verschiedenen Anbieter und Konditionen Pflichtprogramm

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Max Geißler
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Max Geißler
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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de