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Auf einen Blick
  • Die Bundesregierung fördert neu geschaffenen Mietwohnraum mit hohen Sonderabschreibungen. Allerdings ist nicht jede Maßnahme förderfähig. 
  • Um vom Steuerbonus zu profitieren, müssen Bedingungen wie Wohnungsgröße; Zuschnitt und Vermietungszeitraum eingehalten werden.
  • Wichtig für Investoren ist zudem der Stichtag 31.12.2021, denn nur bis dahin gilt die steuerliche Förderung.
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Um dem Wohnungsmangel in Deutschland zu begegnen, hat die Bundesregierung im Jahr 2019 Steuervergünstigungen für neue Mietwohnungen geschaffen. Investoren, die eine Neubauwohnung zur Vermietung kaufen, eine neue Wohnung errichten oder zumindest den Bauantrag dafür bis Jahresende stellen, werden mit üppigen Steuervorteilen belohnt. Insgesamt 28 Prozent Sonderabschreibungen können in den nächsten vier Jahren beim Finanzamt geltend gemacht werden. Der Steuerboni soll private Investoren dazu anregen, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen.

 

Stichtag nicht verpassen

Die Voraussetzung für den Steuerabzug ist die Schaffung von neuem, vermietetem Wohnraum. Bei Selbstnutzung wird der Wohnraum nicht gefördert. Die Lohnsteuerhilfe Bayern e. V. (Lohi) weist aktuell darauf hin, dass der Kaufvertrag oder der Bauantrag unbedingt bis Ende 2021 gestellt sein muss, um vom Steuerbonus zu profitieren. Bei einem Wohnungskauf sollte man sich das Datum des Bauantrags unbedingt vom Bauträger bestätigen lassen. Zudem seien die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf 3.000 Euro je Quadratmeter gedeckelt, da vor allem preiswerte Wohnungen für mittlere und untere Einkommensklassen benötigt werden.

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Zusätzliches Zimmer reicht nicht

Beim neu zu schaffendem Wohnraum muss es sich um eine komplette Wohnung handeln. Einfach ein zusätzliches Zimmer im Keller oder im Dachgeschoss einzurichten, berechtigt nicht zur Steuerförderung, ebenso wenig die Erweiterung einer bestehenden Wohnung. Laut der Lohnsteuerhilfe Bayern e. V. muss die neue, abgeschlossene Wohneinheit mindestens 23 Quadratmeter groß sein. Dafür kommt auch eine Umwandlung von Gewerbeflächen zu Wohnzwecken infrage. Ferienwohnungen werden dagegen nicht begünstigt, da deren Vermietung nicht dauerhaft erfolgt. 

Wie Vermieter bei der Errichtung neuen Wohnraums zusätzlich Geld sparen können, erfahren Sie in einem weiteren Ratgeber.

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Förderzeitraum beachten

Die Sonderabschreibung kann letztmals für das Jahr 2026 geltend gemacht werden. Das bedeutet, dass der Wohnraum spätestens im Jahr 2023 fertiggestellt sein muss, um noch den vollen Förderzeitraum von vier Jahren ausnutzen zu können. Verzögert sich die Fertigstellung z.B. um ein Jahr, verkürzt sich auch die Zeitspanne der Sonderabschreibung um dieses Jahr auf dann drei Jahre.

Sofern eine begünstigte Wohnung noch bis Silvester diesen Jahres gekauft wird, greift die Sonderabschreibung erstmals für das gesamte Jahr 2021 rückwirkend. Es handelt sich nämlich um eine Jahresabschreibung. Allerdings muss die Wohnung ganz neu und in diesem Jahr fertiggestellt worden sein. Wurde die Wohnung bereits im vergangenen Jahr fertiggestellt und erst in diesem Jahr angeschafft, mindert sich der Steuervorteil. Käufer, die erst im nächsten Jahr eine Immobilie anschaffen, gehen nach aktueller Rechtslage komplett leer aus.

 

Wie groß ist der Steuervorteil?

Das Gesetz ermöglicht zusätzlich zu den zwei Prozent regulärer Abschreibung für Neubauten eine Sonderabschreibung in Höhe von fünf Prozent in den ersten vier Jahren. Somit können Sie für neuen Wohnraum über vier Jahre gesehen insgesamt 28 Prozent der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten in der Steuererklärung geltend machen. Eine wichtige Rechengröße für Vermieter ist die Rentabilität ihrer Mietwohnung. Wie Sie die Rendite einer Immobilie zur Kapitalanlage berechnen, erklären wir Ihnen in einem weiteren Artikel.

Förderfähig sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu einer Höhe von 3.000 Euro je Quadratmeter. Die Anschaffungsnebenkosten, wie Notar-, Grundbuch-, Maklerkosten, Grunderwerbssteuer, soweit sie aufs Gebäude entfallen, sind darin zu berücksichtigen. Sie können noch nachträglich eingerechnet werden. Die Aufwendungen für das Grundstück und für die Außenanlage werden nicht gefördert und bleiben außen vor.

 

Welche Bedingungen müssen erfüllt sein?

Um die Förderung in Anspruch nehmen zu können, muss die Vermietung auf mindestens zehn Jahre in Folge ausgelegt sein. Laut Lohnsteuerhilfe Bayern e. V. sind kurzfristige Leerstände nicht schädlich. Aber Vorsicht: Endet die Vermietertätigkeit vor Ablauf der zehn Jahre, sind die Sonderabschreibungen an das Finanzamt zurückzuzahlen. Das Gleiche gilt auch bei anderen Verstößen gegen die Bedingungen, etwa wenn nachträglich der Wohnraum in Gewerberäume umgewandelt wird. Das Finanzamt kann die Sonderabschreibung rückwirkend aufheben, selbst bei bereits bestandskräftigen Steuerbescheiden.

In einem weiteren Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Ihre Immobilie als Kapitalanlage mit einer Hausverwaltung sorgenfrei machen.



Über den Autor Max Geißler
nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de. Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien). Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.
  Max Geißler