Haus Teilverkauf: Definition, Anbieter, Vor- und Nachteile

Sie leben in einer (fast) abbezahlten Immobilie, wünschen sich mehr Liquidität, bekommen aber keinen Kredit von Ihrer Bank oder Sparkasse, weil Ihr Einkommen zu unregelmäßig oder Ihre Rente zu gering ist? Dann kann Ihnen der Teilverkauf Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses als eine Möglichkeit der Immobilienverrentung wieder finanziell Luft verschaffen oder Wünsche erfüllen.

Was ist ein Haus-Teilverkauf?

Was ein Teilverkauf ist, lässt sich am einfachsten durch den Vergleich mit einem normalen Verkauf erklären. Wenn Sie ein Haus ganz normal verkaufen, bekommen Sie vom Verkäufer den Verkaufspreis und müssen die Immobilie verlassen und woanders hinziehen. Beim Teilverkauf bleiben Sie wohnen, können die ganze Immobilie weiter für sich nutzen. Sie verkaufen nur einen Teil davon, nämlich maximal 50 Prozent und erhalten auf einen Schlag den anteiligen Verkaufspreis. Für Sie als Verkäufer wird ein notariell gesichertes und insolvenzfestes Nießbrauchrecht eingetragen wird, eingeräumt. Der Preis richtet sich nach dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Dieser wird von einem unabhängigen Gutachter festgestellt. Dessen Rechnung übernimmt meist der Käufer, aber nicht immer.

Wie funktioniert der Teilverkauf in der Praxis?

1. Zuerst nimmt man – meist über das Internet – Kontakt mit dem entsprechenden Unternehmen auf. Dort gibt man seine Daten ein und erhält ein erstes unverbindliches Angebot.
2. Anschließend wird ein neutraler Gutachter beauftragt, den Verkehrswert (nicht den Kaufpreis) Ihrer Immobilie zu ermitteln. Die Kosten trägt meist das Unternehmen.
3. Liegt das Gutachten vor, einigt man sich auf die Eckpunkte wie Höhe des Teilverkaufs, Nutzungsentgelt, Dauer der Zinsfestschreibung usw.
4. Ein Notar erstellt einen entsprechenden Vertrag, den man vorab zur Einsicht bekommt.
5. Es erfolgt der Notartermin, bei dem das kaufende Unternehmen Miteigentümer wird. Zugleich wird das Nießbrauchrecht an erster Stelle ins Grundbuch eingetragen. Nießbrauch heißt: Sie können die Immobilie ganz für sich nutzen, sie aber auch ganz oder teilweise vermieten und die Mieteinnahmen für sich behalten.
6. Der Notar veranlasst die Auszahlung des Betrags an Sie. Sie nehmen die monatlichen Überweisungen der Nutzungsgebühr vor.

Wie wird beim Teilverkauf der Kaufpreis meiner Immobilie ermittelt?

Ein neutraler Gutachter wird zuerst den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln. Das muss nicht der Marktpreis sein. Unter Verkehrswert versteht man den Preis, der auf dem Markt normalerweise zu erzielen ist. Er dürfte in vielen größeren Städten mit sehr hoher Nachfrage unter dem aktuellen, überhitzten Preisen liegen. Um dem Gutachter die Arbeit zu erleichtern, sollten Sie vorab diese Dinge zurechtlegen bzw. ihm zusenden:

• Liegenschaftskarte
• Aktuelle Grundbuchauszug
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Grundrisse
• Flächenberechnungen
• Gegebenenfalls  Mietverträge
• Energieausweis
• Unterlagen zu aktuellen Instandhaltungsmaßnamen
• Teilungserklärungen bei Wohnungseigentum
• Protokoll der letzten zwei Eigentümerversammlungen

Wenn Sie mit der Zusammenstellung dieser Unterlagen überfordert sind, helfen Ihnen die Unternehmen dabei.

Wie kann eine Beispiel-Rechnung aussehen?

Wir haben die nachfolgende Beispielrechnung aus einer Broschüre von LiquidHome entnommen. 

Diese Kosten fallen für den Verkäufer beim Teilverkauf an

Beim Kauf übernehmen Unternehmen wie Engel & Völkers Liquid Home die Kosten für den Gutachter und den Notar, sodass Sie als Verkäufer den vereinbarten, prozentualen Kaufpreis in voller Höhe erhalten. Dieses Geld müssen Sie in der Regel nicht versteuern. Da Sie aber weiterhin die ganze Immobilie für sich nutzen können, also auch den verkauften Teil, zahlen Sie dafür ein monatliches Nutzungsentgelt von drei bis fünf Prozent im Jahr – je nach Anbieter genauer gesagt aktuell bis zu 5,5 Prozent pro Jahr. Bei einem Verkaufspreis von 200.000 Euro sind dies monatlich 916 Euro. Wir empfehlen, dass Sie sich von mehrere Teilverkaufs-Anbietern ein Angebot einholen und die Kosten genau vergleichen.

Bedenken Sie bitte: Der Käufer kann den von ihm gekauften Teil nicht nutzen, indem er ihn zum Beispiel vermietet und dadurch Einnahmen generiert.

Wer übernimmt beim Teilverkauf die Renovierungskosten?

Müssen später einmal neue Fenster oder eine neue Heizung eingebaut werden, so muss der Verkäufer diese Kosten meist alleine tragen, also auch die Aufwendungen, die auf den verkauften Teil anfallen. 

Können weitere Kosten auf Sie zukommen?

Möchten Sie den bereits verkauften Teil zurückhaben, wird zunächst einmal der aktuelle Wert durch ein Gutachten festgestellt. Ist der Wert gestiegen, profitieren beide Seiten davon. Soll die Immobilie zurück an den Verkäufer oder seine Erben gehen, wird eine Provision fällig. Sie liegt meist bei 3,57 Prozent. Noch mehr verlangen die meisten Unternehmen, soll der verkaufte Teil an eine dritte Person gehen. In diesem Fall sind es bei Engel & Völkers Liquid Home 5,5 Prozent brutto. In dieser Summe enthalten ist die sonst verkäuferseitig zu zahlende Maklercourtage.

Für wen lohnt sich der Haus-Teilverkauf?

Diese Form, aus der (fast) abbezahlten Immobilie Liquidität zu schöpfen, ist nicht gerade billig. Dass sie dennoch regen Zuspruch findet, hat verschiedene Ursachen.

Da ist einmal das Alter. Wenn Sie eine Leibrente mit Einmalzahlung, monatlicher Zahlung oder eine Kombination von beiden möchten, müssen Sie bei den meisten Anbietern meist 70 Jahre und älter sein. Das gibt es hier nicht. Beim Teilverkauf Ihrer Immobilie müssen Sie nur zwei Bedingungen erfüllen:

• Das Haus oder die Eigentumswohnung muss bezahlt sein
• Der Verkaufswert muss mindestens 100.000 Euro oder mehr – je nach Anbieter betragen.

Ein weiterer Grund ist die Kreditwürdigkeit. Mit einem Immobiliendarlehen ohne Tilgungsanteil von der Allianz oder der Volksbank Dortmund-Nordwest fahren Sie günstiger, zumal die ganze Immobilie erhalten bleibt. Freiberufler, Selbstständige oder Leute mit geringem Einkommen, sowie Rentnern, wird jedoch oft ein Darlehen verweigert. Beim Teilverkauf muss man „nur“ in der Lage sein, die monatliche Nutzungsgebühr zu zahlen.

Im Video erklärt ein Kunde, welche Motivation er für die Nutzung des Teilverkaufs hatte:

Wann lohnt sich der Teilverkauf nicht?

Man sollte vor diesem Schritt unbedingt prüfen, ob es eine günstigere Alternative gibt. Dies kann ein normales Bankdarlehen sein oder auch ein Darlehen ohne Tilgung, bei der nur die monatlichen Zinsen zu begleichen sind und deren Rate deswegen vergleichsweise niedrig ist.

So kritisch sieht die Bafin den Teilverkauf

Aus Sicht der deutschen Finanzaufsicht Bafin gibt es bei den Modellen eine ganze Reihe von Tücken. So klinge ein hoher Teilkaufpreis verlockend, daran aber bemessen sich das monatliche Nutzungsentgelt, der Mindesterlös und sämtliche Gebühren beim Gesamtverkauf. Doch nach einem Teilverkauf fielen die laufenden Kosten einer Immobilie weiter an. Auch bekomme die Teilkauf-Firma beim Teilverkauf oder Rückkauf immer mindestens den Teilkaufpreis „plus X“ für ihren Teil, selbst wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen sei. Zudem warnt die Bafin vor einem hohen und „teilweise unkalkulierbaren“ monatlichen Nutzungsentgelt. „Bei einem Nutzungsentgelt von beispielsweise fünf Prozent des Teilkaufpreises pro Jahr wird der eingenommene Teilkaufpreis in zwanzig Jahren aufgezehrt.“

Gewöhnlich sei die Gebühr für einen bestimmten Zeitraum, etwa zehn Jahre, festgeschrieben – je länger, desto mehr. Danach könne es eine Erhöhung geben. Wer das monatliche Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen könne, dem drohe der Hausverkauf und der Auszug.

Worauf sollten Sie beim Immobilien-Teilverkauf unbedingt achten?

Da es mittlerweile viele Anbieter gibt, sollten Sie deren Bedingungen vergleichen. Auf diese Punkte kommt es an:

• Wie hoch muss der Verkehrswert der Immobilie mindestens sein?
• Wie hoch muss der Ankaufspreis mindestens liegen?
• Wie viel Prozent der Immobilie lässt sich mindestens bzw. maximal verkaufen?
• Wer zahlt die Notar- und Gutachterkosten?
• Wie hoch ist das monatliche Nutzungsentgelt?
• Wie viele Jahre ist es festgeschrieben?
• Wie ist die Regelung nach dieser Zeit?
• Wer trägt die Renovierungskosten?
• Hat der Aufkäufer ein Mitspracherecht bei einer Vermietung des ganzen Hauses oder eines Teilobjekts?
• Welche Kosten fallen bei einem Rückkauf an?
• Welche Kosten fallen bei einem Verkauf an Dritte an?
• Sind die Verträge transparent?
• Wer ist Ihr Vertragspartner?

Teilverkauf-Bedingungen: Was ist seriös?

Im Vergleich zu vielen Verträgen bei Nießbrauch oder Leibrente sind die Bedingungen beim Teilverkauf relativ transparent, jedenfalls bei vielen Anbietern. Dadurch sind die Folgen kalkulierbar. Man weiß genau, worauf man sich einlässt oder auch nicht.

Mehrere Anbieter haben eine Selbstverpflichtung unterschrieben - doch was bedeutet das genau?

Engel & Völkers Liquid Home, Heimkapital und Volksbank Immobilien sichern potenziellen Verkäufern bestimmte Standards zu. Diese Punkte werden durch eine Selbstverpflichtung gewährleistet:

• Maximale Transparenz in den Verträgen mit klaren, verständlichen Formulierungen
• Der Wert der Immobilie wird von einem zertifizierten Gutachter festgestellt
• Kosten von Ankauf, bei der Nutzung, Instandhaltung und Verkauf werden transparent dargestellt
• Das Nießbrauchrecht muss insolvenzfest sein
• Klare Fixierung des Nutzungsentgelts und Definition, was nach dem Ablauf der zeitlichen Befristung der Festschreibung geschieht
• Weiterverkauf des angekauften Teils an Dritte wird ausgeschlossen.

Vor- und Nachteile des Teilverkaufs

Vergleicht man diese Form der Immobilien-Verrentung mit anderen Möglichkeiten, lassen sich diese Vorteile nennen:

• Transparentes Modell, man weiß, was auf einen zukommt
• Es gibt für den Verkäufer kein Mindestalter
• Geld fließt auch an Leute, die kein Bankdarlehen bekommen
• Die Abwicklung geht relativ rasch, die Liquidität fließt schnell
• Man profitiert weiterhin von der Wertsteigerung der Immobilie
• Die Wertsteigerung kann einen Teil des gezahlten Nutzungsentgelts auffangen
• Man kann den verkauften Teil zurückkaufen.
• Man kann den verkauften Teil nutzen wie man will, zum Beispiel vermieten und die Mieteinnahmen fürs Nutzungsentgelt gebrauchen.

Das sind die Nachteile, die den Vorteilen gegenüberstehen:

• Der Teilverkauf ist im Vergleich zu einem Darlehen vergleichsweise teuer.
• Sie müssen Renovierungen meist allein tragen, auch für den verkauften Teil.
• Zum Teil verlangen Teilkäufer ein Mitspracherecht, wenn Sie den verkauften Teil vermieten wollen.
• Neben der Nutzungsgebühr fällt bei einigen Anbietern eine Gebühr von rund fünf Prozent und mehr beim späteren Verkauf der gesamten Immobilie an.

Diese Teilverkauf-Unternehmen kaufen Ihren Hausanteil

Es gibt viele verschiedene Instrumente, aus der bezahlten Immobilie Geld loszueisen und dabei selbst dort wohnen zu bleiben. Den Teilverkauf hat „Wertfaktor Immobilien GmbH“, Hamburg, 2019 zum ersten Mal in Deutschland angeboten. Ihr folgten einige andere Unternehmen, die die Geschäfte auf eigene Rechnung betreiben. 

Wichtiger Hinweis: Wertfaktor hat seine Aktivitäten beim Teilverkauf aufgrund der Zinssituation eingestellt.

Diese Unternehmen bieten selbst Teilverkauf an:

Alternativen zum Teilverkauf

Wenn Sie relativ jung sind, also unter 70, in einer selbst genutzten Immobilie wohnen, darin bleiben wollen und einen Batzen Geld benötigen, sollte Sie prüfen, ob Sie einen Kredit von einer Bank, Sparkasse oder Versicherung wie der Allianz bekommen. Das ist in der Regel der beste und kostengünstigste Weg, Ihre Immobilie zum Teil zu Geld zu machen. Ganz gleich, ob es sich um einen normalen Kredit mit fortlaufender Tilgung handelt oder aber mit aufgeschobener Tilgung, die später die Erben übernehmen. Solche Darlehen werden von Allianz oder Volksbank Dortmund-Nordwest angeboten. Sehen Sie sich auch unseren ausführlichen Ratgeber zu Darlehen für Senioren mit detaillierten Informationen an.

Gibt es jedoch keinen Kredit, dann ist der Teilverkauf praktisch ohne realistische Alternative und somit eine gute Option, sich Liquidität aus der eigenen Immobilie zu verschaffen.

Eine weitere Option ist der Rückmietverkauf. Eine Rückvermietung wird vor allem von Maklern angeboten, die für jedes Haus oder jede Eigentumswohnung einen passenden Käufer suchen. Schritt eins ist der klassische Verkauf der Immobilie nahe am heutigen Marktwert. Diese Einnahme erhalten die Verkäufer steuerfrei. Den Verkäufern wird ein notariell abgesichertes Wohnrecht zugesichert. Zudem schließen Käufer und Verkäufer einen Mietvertrag, bei dem ein Kündigungsrecht ausgeschlossen wird. Die Miethöhe ist ortsüblich und kann – je nach Vertrag – gar nicht oder nur wie vereinbart erhöht werden

Ihre Fragen zum Teilverkauf

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