Ratenhöhe: Mit dem Tilgungssatzwechsel flexibel bleiben

Sie möchten eine Baufinanzierung abschließen und interessieren sich zuerst wahrscheinlich für den Zins und die zu zahlende Rate. Doch die Rate allein sagt nicht aus, wie teuer der Kredit am Ende wird. Denn die monatliche Rate besteht aus einem Zinsteil und einer Tilgung. Nur durch die Tilgung wird der Kredit zurückgezahlt. Die Zinsen sind lediglich die Kosten des Darlehens und vermindern Ihre Schulden bei der Bank nicht. Damit hat der Tilgungssatz auch Auswirkungen auf die mögliche Anschlussfinanzierung.

Deshalb sollten Sie sich bereits beim Abschluss einer Baufinanzierung um die Tilgung kümmern und dafür vorsorgen, dass Sie den Tilgungsanteil ändern können. Dieser sogenannte Tilgungssatzwechsel ist wichtig, wenn sich persönliche Umstände ändern und Sie das Darlehen schneller zurückzahlen möchten oder vorübergehend weniger zahlen können.

Was ist ein Tilgungssatzwechsel?

Der Tilgungssatz ist eine der grundlegenden Stellschrauben des Immobiliendarlehens. Seine Höhe wirkt sich nicht nur darauf auf, wie hoch die Rate ist, die Sie monatlich an die Bank zurückzahlen. Auch auf die Dauer, in welcher Sie die Darlehenssumme komplett tilgen, nimmt der Tilgungssatz entscheidend Einfluss. Ändert sich während der Laufzeit beispielsweise Ihre Einkommenssituation, können Sie Ihre Rate an Ihre neue Zahlungsfähigkeit anpassen, indem Sie den Tilgungssatz langfristig erhöhen oder verringern. Das setzt allerdings voraus, dass Sie mit der Bank vertraglich die Möglichkeit zum sogenannten Tilgungssatzwechsel vereinbart haben. Dann haben Sie das Recht, während der Laufzeit beispielsweise den anfänglich vereinbarten Tilgungssatz von drei Prozent auf zwei Prozent abzusenken.

Was ist ein Tilgungskorridor?

Sofern der Tilgungssatzwechsel im Darlehensvertrag vereinbart wurde, wird in der Regel ergänzend eine Spanne für den Tilgungssatz bestimmt. Dieser definiert die unterste und die oberste Grenze Ihrer Tilgung. Sie können etwa bei einem vereinbarten kostenlosen Tilgungssatzwechsel die Tilgung nicht auf 5 Prozent anheben, wenn der Tilgungskorridor 1-4 Prozent beträgt.

Warum ist es sinnvoll, die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels zu vereinbaren?

Im Schnitt umfasst die Rückführung eines Annuitätendarlehens 15 bis 35 Jahre, abhängig vor allem von Zinssatz, Tilgungssatz und Darlehenshöhe. In einer solchen Zeitspanne sind die Lebensumstände des Kreditnehmers nicht immer konstant. Deshalb ist es empfehlenswert, sich bei Vertragsabschluss vom Kreditinstitut die Option zum Tilgungssatzwechsel einräumen zu lassen. Denn damit bleiben Sie als Immobilieneigentümer bei der Rückzahlung flexibel, sollte sich Ihre berufliche oder private Situation einmal ändern. Läuft die Zinsbindungszeit Ihres Immobiliendarlehens aus, haben Sie die Möglichkeit der Prolongation beim bisherigen Kreditinstitut oder Sie wechseln zu einem neuen – möglicherweise günstigeren – Darlehensgeber. Dies ist eine Gelegenheit, die Rahmenbedingungen des Kredits anzupassen.

In welchen Fällen kann der Tilgungssatzwechsel sinnvoll sein?

Ändert sich die persönliche oder finanzielle Situation eines Kreditnehmers, kann es für diesen sinnvoll sein, einen Tilgungssatzwechsel in Anspruch zu nehmen. Denkbar sind beispielsweise folgende Gründe:

• Zwei Ehepartner mit gutem Verdienst nehmen ein Annuitätendarlehen auf und wählen eine überdurchschnittlich hohe Anfangstilgung von sechs Prozent. Als sich Nachwuchs einstellt, fällt das Einkommen für einige Jahre geringer aus. Das Paar entscheidet sich, den Tilgungssatz auf drei Prozent zu reduzieren, um die Belastung und Lebenshaltungskosten weiterhin gut zu bewältigen.

• Eine Familie schafft sich ein Eigenheim an. Da die Ehepartnerin Hauptverdienerin ist und der Mann nur reduziert arbeitet und sich überwiegend um die noch kleinen Kinder kümmert, vereinbart das Paar zunächst einen Tilgungssatz von drei Prozent. Als auch der Ehemann nach einigen Jahren wieder eine Vollzeitstelle annimmt, erhöht es die monatlichen Raten, indem es den Tilgungssatz auf vier Prozent anheben lässt.

• Ein Paar hat das gemeinsame Eigenheim relativ spät finanziert (mit Anfang 50). Aufgrund des guten Einkommens wählte es für sein Annuitätendarlehen eine recht hohe Anfangstilgung. Als beide Partner in Rente gehen, reduzieren sie den Tilgungssatz, um ihren gewohnten Lebensstandard trotz der Einkommenseinbußen weiter aufrechterhalten zu können.

• Ein Single kauft sich eine kleine Eigentumswohnung. Da er gut verdient, entscheidet er sich für einen hohen anfänglichen Tilgungssatz. Als er seine Partnerin kennenlernt, finanziert er gemeinsam mit ihr ein größeres Eigenheim. Die Wohnung behält er als Kapitalanlage und vermietet sie. Durch die Verringerung seiner Tilgungsrate steigt seine Zinslast, welches ihm steuerliche Vorteile bringt, da er die Zinskosten (nicht die Tilgungskosten) für die vermietete Wohnung bei der Einkommensteuer als Werbungskosten geltend machen kann.

Lassen sich Tilgungssatzwechsel nachträglich vereinbaren?

Flexible Optionen wie das Recht zum Tilgungssatzwechsel müssen von Beginn an Bestandteil des Kreditvertrags sein. Nachträglich die Option zu vereinbaren, ist nicht möglich. Enthält Ihr Vertrag keine entsprechende Regelung, haben Sie keinen Anspruch darauf, später einen Tilgungssatzwechsel vorzunehmen. Dann sind Sie auf die Kulanz der Bank angewiesen.

Wie häufig ist ein Tilgungssatzwechsel normalerweise möglich?

Ein Tilgungssatzwechsel ist bei vielen Banken während der Zinsbindungszeit zwei- oder dreimal kostenlos möglich. Jedoch gibt es auch Anbieter, die ein Wechselrecht nur gegen einen Zinsaufschlag einräumen oder für den Wechsel eine Gebühr erheben. Der Aufschlag kann zwischen 0,02 und 0,14 Prozent liegen, als Gebühr erheben die Anbieter meist 150 oder 250 Euro. Bei manchen Kredithäusern fallen sie an, wenn der Kunde bereits seine kostenfreien Wechsel während der Laufzeit in Anspruch genommen hat. Häufig ist bezüglich des Tilgungssatzwechsels außerdem Folgendes geregelt:

• Der Zeitraum, der zwischen den einzelnen Tilgungswechseln liegen muss.

• Der Umfang der Änderung: So ist die Erhöhung oder Herabsetzung der Tilgung meist nur in einer Spanne zwischen einem und fünf Prozent möglich. Dies wird auch als Tilgungskorridor bezeichnet.

• Die Vorgabe, dass sich durch einen Tilgungswechsel die Zinsbindungszeit des Darlehens nicht verkürzen darf.

Kreditrate, Kreditkosten, Restschuld und Laufzeit aus

Beim Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche Rate aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil zusammen. Das Besondere: Die Höhe der Rate bleibt dabei immer gleich, jedoch verändert sich mit jeder Zahlung ihre Zusammensetzung. Das ergibt sich daraus, dass der Zins immer auf die gesamte Restschuld anfällt, die sich mit jeder Monatsrate verringert. Deshalb sinkt der Zinsanteil bei jeder Rate und entsprechend erhöht sich der Tilgungsanteil um diesen Betrag. Aufgrund dieses Effekts spricht man bei Vertragsabschluss auch vom "anfänglichen Tilgungssatz".

Wenn Sie nun beispielsweise bei Aufnahme eines Darlehens in Höhe von 250.000 Euro einen anfänglichen Tilgungssatz von drei Prozent statt zwei Prozent vereinbaren, hat dies verschiedene Auswirkungen. Zum einen fällt natürlich die monatliche Rate anders aus:

Beispiel: Darlehenssumme 250.000 Euro, Zinssatz für Annuitätendarlehen mit 25-jähriger Zinsbindung 3,15 Prozent.

Darüber hinaus bewirkt die Höhe des Tilgungssatzes aber noch Folgendes: Er bestimmt mit, wie lange Sie für die gesamte Rückzahlung des Darlehens benötigen und damit auch, wie hoch die Zinskosten über die gesamte Laufzeit liegen. Je schneller Sie die Summe zurückzahlen, desto weniger Jahre zahlen Sie Zinsen. Der Tilgungssatz spielt also für die Kosten des Darlehens eine bedeutende Rolle. Darauf nehmen Sie natürlich auch Einfluss, wenn Sie sich für einen Tilgungssatzwechsel bei Ihrem bereits laufenden Immobiliendarlehen entscheiden. Das folgende Beispiel zeigt den Verlauf einer Finanzierung mit unterschiedlichen Tilgungssätzen.

Beispiel: Die Restschuld eines Kreditnehmers beträgt nach zehn Jahren Laufzeit noch 144.800 Euro. Er vereinbart mit seiner Bank ein Anschlussdarlehen. Aufgrund seines mittlerweile höheren Einkommens entschließt er sich für die weitere Laufzeit seines Darlehens seinen Tilgungssatz anzuheben. Die Tabelle zeigt, wie sich Rückzahlungsdauer und Zinskosten bei einer jeweils anfänglichen Tilgung von zwei, drei, vier oder fünf Prozent entwickeln.

Welche Banken bieten kostenlose Tilgungssatzwechsel an?

Wer ein Immobiliendarlehen abschließen möchte oder eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte in einen Vergleich verschiedener Darlehensangebote auch die Option zum Tilgungssatzwechsel einbeziehen. In unserem Baufinanzierungsvergleich können Sie die Banken, Versicherungen und Bausparkassen herausfiltern, die einen Tilgungswechsel anbieten. Dafür setzen Sie einfach ein Häkchen bei "Tilgungswechsel möglich". In der Detail-Info zum jeweiligen Anbieter erfahren Sie darüber hinaus, ob der Tilgungssatzwechsel kostenlos oder gegen eine Gebühr angeboten wird und welche Rahmenbedingungen gelten.

Beispiele: Hier gibt es Immobiliendarlehen mit der Möglichkeit, einmalig oder mehrfach kostenlos den Tilgungssatz ohne vorherigen Zinsaufschlag zu wechseln:

• planethOme Finanzierung
• immo-finanzcheck.de
• MKIB
• Enderlein Baufinanzierungen
• Sparda West
• HypoVereinsbank
• Hypo-Check
• Allianz
• ING
• Hüttig & Rompf
• PSD Bank Hessen-Thüringen (für Mitglieder)
• PSD Bank West eG
• Volksbank Mittweida

Quelle: Biallo.de, Stand: Dezember 2022

Hinweis: Manche Anbieter sind nicht verlinkt, da sie über uns derzeit keine neuen Kunden akquirieren wollen. Wie wir uns finanzieren, haben wir in der Rubrik "Über uns" transparent offen gelegt.

Finanznot: Was sind die Alternativen zum Tilgungssatzwechsel?

So manche Finanzierung gerät beispielsweise aufgrund von Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit ins Wanken. Unabhängig davon, ob der Kreditnehmer vertraglich über das Recht zum Tilgungssatzwechsel verfügt, sollte er sich bei finanziellen Engpässen immer erst einmal an den Bankberater beziehungsweise die Bankberaterin wenden. Dort lässt sich dann besprechen, welche Anpassungsmaßnahmen infrage kommen.

Ein Tilgungssatzwechsel wäre denkbar, wenn absehbar ist, dass die Kurzarbeit nicht nur wenige Wochen oder Monate andauern wird. Allerdings: Die Verringerung der Tilgung kann die Laufzeit eines Darlehens deutlich ausdehnen. Zudem ist der Wechsel in der Regel auf einen längeren Zeitraum ausgelegt. Eventuell ist es schwierig, den Tilgungssatz nach dem Ende der Kurzarbeit gleich wieder heraufzusetzen. Die näheren Einzelheiten zu diesen Regelungen erfragen Kreditnehmer am besten beim Bankgespräch. Folgende sinnvolle Alternativen zur Tilgungssatzwechseloption gibt es:

Stundung

Bei der Stundung können Kreditnehmer ihre gesamte Monatsrate über einen bestimmten Zeitraum aussetzen. Sie zahlen dann für diese Phase nichts mehr an die Bank zurück. Infolge verlängert sich die Laufzeit der Baufinanzierung. Die gestundeten Raten werden quasi an das Darlehen hinten angehängt. Möglich ist aber auch, dass die gestundeten Raten später zusätzlich zu den normalen Raten anfallen, wodurch sich die monatliche Belastung erhöht. Anfallende Stundungszinsen können das Darlehen außerdem verteuern.

Tilgungsaussetzung

Eine Tilgungsaussetzung bedeutet, dass der Darlehensnehmer über einen festgelegten Zeitraum nur noch den Zinsanteil der monatlichen Rate zahlt, den Tilgungsanteil jedoch nicht mehr. Dies kann schon einiges an finanzieller Entlastung bringen. Im Schnitt beträgt die Tilgungsaussetzung bis zu sechs Monate und wird gewährt, wenn die Möglichkeit dazu vertraglich festgelegt ist. Auch eine Tilgungsaussetzung kann Gebühren verursachen und dazu führen, dass sich die Rückzahlungsdauer des Darlehens verlängert.

Wohngeld beantragen

Eine Alternative für in Not geratene Kreditnehmer kann auch sein, Wohngeld beim Wohngeldamt zu beantragen. Für Immobilieneigentümer, die Ihre Immobilie selbst nutzen, heißt diese staatliche Geldleistung Lastenzuschuss. Sie haben einen Anspruch darauf, wenn ihr Einkommen bestimmte Grenzen unterschreitet. Folgende Faktoren wirken sich auf die Höhe des Lastenzuschusses aus: Das Einkommen, die Haushaltsgröße, die Wohnkosten und das örtliche Mietniveau. Die Wohnkosten ergeben sich bei Eigentümern aus den laufenden Kreditraten und den Bewirtschaftungskosten.