Auf einen Blick
  • Die Hamburger haben den Teilverkauf 2018 erfunden.

  • Niedrige Kosten beim Rückkauf durch Verkäufer oder die Erben.

  • Drei Modelle für das monatliche Nutzungsentgelt.
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Mit dem Immobilien-Teilverkauf bietet Wertfaktor den Eigentümern von Wohnungen und Häusern, ob selbstgenutzt oder vermietet, die Möglichkeit, einen Teil davon an das Unternehmen zu verkaufen und auf diese Weise wieder liquide zu werden. Dies ist ein Ausweg vor allem für die Leute, die kein Darlehen von einer Bank oder Sparkasse erhalten. Eine Altersbeschränkung oder ein Mindestalter gibt es nicht.

Durch den Teilverkauf bleibt man wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie und erhält ein vollumfängliches Nießbrauchrecht, das im Grundbuch an erster Stelle eingetragen wird.
Das vollständige Nutzungsrecht gilt für die gesamte Immobilie, also auch für den verkauften Teil.

Als Käufer kommt das Hamburger Unternehmen Wertfaktor infrage. Es hat sich auf den Teilverkauf spezialisiert. Wir stellen diesen Anbieter und dessen Konditionen in diesem Artikel näher vor.

 

Wertfaktor im Porträt

Wertfaktor hat den Teilverkauf 2018 in Deutschland eingeführt. Am 6. Dezember 2018 wurde der erste Verkauf bei einem Notar beurkundet. Dass das Hamburger Unternehmen erfolgreich arbeitet, dafür sprechen die mittlerweile rund 80 Mitarbeiter. Im Gegensatz zum Konkurrenten Engel & Völkers LiquidHome mit seinen 750 Abschlüssen, will Wertfaktor aber keine Zahl der durchgeführten Verkäufe angeben. Sie sehen sich selbst jedoch als Marktführer in Deutschland.

Wir haben den Marketing-Chef Sebastian Linke gebeten, uns in wenigen Sätzen zu sagen, was sein Unternehmen auszeichnet. Hier seine Antwort:

„Kunden vertrauen Wertfaktor einen Teil ihres Eigenheims an. Daher steht für uns Sicherheit, Transparenz und Offenheit an erster Stelle. Dazu gehören ein vertrauensvoller Umgang sowie umfassende Beratung. Alle unsere Konditionen sind transparent. Zudem sorgen wir dafür, dass unsere Miteigentümer auch rechtlich abgesichert sind, etwa indem Teilverkäufern ein lebenslanges Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen wird – das schafft maximale Sicherheit. Bei uns wird die Partnerschaft vom ersten Kontakt, über den Teilverkauf bis zum Vollverkauf groß geschrieben.“

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Welche Produkte bietet Wertfaktor an?

Wertfaktor konzentriert sich nur auf dieses eine Produkt, den Teilverkauf. Interessenten können bis zu 50 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie an Wertfaktor verkaufen und dieses Geld nach der notariellen Beurkundung auf Ihr Konto erhalten.

 

Welche Voraussetzungen gibt es für den Teilverkauf?

Das Hamburger Unternehmen ist bundesweit aktiv. Wertfaktor erwartet einen Immobilienwert von mindestens 200.000 Euro. Davon kann man bis zu 50 Prozent verkaufen und so 100.000 Euro erzielen. Die Immobilie muss beim Ankauf nicht schuldenfrei sein. Bedingung ist aber, dass die Restschuld mit dem Erlös aus dem Teilverkauf getilgt wird. Dabei kann die ausgezahlte Summe den Rest der Hypothek übersteigen. Die Resthypothek darf allerdings die maximale Ankaufssumme von 50 Prozent des Immobilienwertes nicht überschreiten, sodass der Kredit vollständig abbezahlt werden kann.

 

Wie wird der Immobilienwert ermittelt und wer zahlt die Kosten dafür?

Die Kosten für das Wertgutachten übernimmt in jedem Fall Wertfaktor, gleich ob ein Verkauf zustande kommt oder nicht. Das Gleiche gilt für die Notarkosten.

 

Wie hoch ist das Nutzungsentgelt und wie lange ist es festgeschrieben?

Beim Nutzungsentgelt werden drei Varianten angeboten, zu aktuell diesen Konditionen:

  • Flexibles Nutzungsentgelt: Das Nutzungsentgelt im Basis-Paket wird für ein Jahr fixiert und dann nach der Veränderung des 12-Monats-Euribors jährlich angepasst. Steigen die Zinsen, erhöht sich auch das Nutzungsentgelt. Beispiel: Beträgt das Nutzungsentgelt 2,9 Prozent und verkaufen die Eigentümer Anteile im Wert von 100.000 Euro, zahlen sie rund 242 Euro Nutzungsentgelt pro Monat. Auf Wunsch können sich die Eigentümer eine Beteiligung an den Instandhaltungs- und Investitionskosten von jeweils bis zu 10.000 Euro (insgesamt bis zu 20.000 Euro) dazubuchen.
  • Auf zehn Jahre fixiertes Nutzungsentgelt: Miteigentümer, die sich mehr Planungssicherheit wünschen, können die Höhe des Nutzungsentgelts auf zehn Jahre fixieren lassen. Das ist das sogenannte Standard-Paket. Die Anpassung nach zehn Jahren erfolgt entsprechend der Veränderung der 10-jährigen Umlaufrendite deutscher Staatsanleihen. Beispiel: Beträgt das Nutzungsentgelt 5,29 Prozent und verkaufen die Eigentümer Anteile im Wert von 100.000 Euro, zahlen sie rund 441 Euro Nutzungsentgelt pro Monat. Auf Wunsch können sich die Eigentümer eine Beteiligung an den Instandhaltungs- und Investitionskosten von jeweils bis zu 10.000 Euro (insgesamt bis zu 20.000 Euro) dazu buchen.
  • Lebenslang fixiertes Nutzungsentgelt: Wer eine Veränderung des Nutzungsentgelts dauerhaft ausschließen möchte, kann dessen Höhe lebenslang festschreiben lassen und entscheidet sich für das sogenannte Premium-Paket. Beispiel: Beträgt das Nutzungsentgelt 6,29 Prozent und verkaufen die Eigentümer Anteile im Wert von 100.000 Euro, zahlen sie rund 524 Euro Nutzungsentgelt pro Monat. In diesem Paket ist die Beteiligung von Wertfaktor an den Instandhaltungs- und Investitionskosten von insgesamt bis zu 20.000 Euro sowie das Durchführungsentgelt bereits enthalten.
 

Wer trägt die Instandhaltungskosten für den verkauften Teil der Immobilie?

Im Premium-Paket ist eine Beteiligung Wertfaktors in Höhe von 20.000 Euro enthalten, verteilt auf 10.000 Euro für Instandhaltungs- und 10.000 Euro für Investitionskosten.

Bei einer Anpassung des Nutzungsentgelts nach einem beziehungsweise 10 Jahren können Eigentümer die Beteiligung als extra Paket dazu buchen. Wer sich eine finanzielle Beteiligung Wertfaktors sichern will, zahlt im Basis-Paket zusätzlich 75,00 Euro im Monat und im Standard-Paket 50,00 Euro.

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Kann die Immobilie nach dem Teilverkauf vermietet oder gewerblich genutzt werden?

Der Nießbrauch, der sich auf das ganze Objekt bezieht, lässt dem alten Eigentümer alle Rechte, auch die private und gewerbliche Vermietung.

 

Wer bezahlt bei Wertfaktor die Notarkosten, wenn es zur Vertragsanbahnung kommt?

Das Unternehmen übernimmt diese Kosten in voller Höhe.

 

Könnten die Hamburger den angekauften Immobilienteil eigentlich weiter verkaufen?

Theoretisch ginge das. Linke meint dazu jedoch:

„Wertfaktor hat an einem Weiterverkauf kein Interesse. Unser Ziel ist nicht der Handel mit Immobilienanteilen, sondern die Finanzierung gegen Nutzungsentgelt und der Gesamtverkauf einer im Wert gestiegenen Immobilie. Und selbst wenn wir verkaufen würden, ändert sich für den Miteigentümer nichts. Jeder Käufer tritt in den existierenden Vertrag ein und unterwirft sich damit allen vertraglich vereinbarten Rechten der Miteigentümer. Zudem ist der lebenslange Nießbrauch über das Grundbuch abgesichert.“

 

Welche Kosten fallen beim Rückkauf oder Verkauf an Dritte an?

Kommen wir noch zu den Kosten bei einem möglichen Rückkauf. Geht das Haus an Fremde, fällt ein Durchführungsentgelt in Höhe von 3,2 Prozent ohne Mehrwertsteuer an. Kaufen die alten Eigentümer oder dessen Erben, sind es 2,22 Prozent. Eigentümer, die ihr Nutzungsentgelt im Premium-Paket lebenslang fixiert haben, zahlen kein zusätzliches Durchführungsentgelt beim Verkauf.

 

Was geschieht, wenn beim späteren Verkauf die Immobilie im Wert nicht gestiegen ist?

Wertfaktor vereinbart mit seinen Kunden bei einem Verkauf eine Wertsteigerung von mindestens 17 Prozent auf seinen Anteil. Dabei handelt es sich um eine Mindestschwelle für die Wertsteigerung. Ist diese erreicht oder überschritten, partizipieren beide Seiten entsprechend ihrem Anteil am Verkaufserlös.

Das Unternehmen erläutert hierzu den Hintergrund für den kalkulierten Wertzuwachs wie folgt:

"Der Teilverkauf ist auf eine langfristige Partnerschaft hin ausgelegt und normalerweise auf eine Laufzeit ab zehn Jahren hin kalkuliert. Dabei rechnet man mit einer jährlichen Steigerung der Immobilienpreise von rund 2,5 Prozent pro Jahr Dies entspricht dem konservativ gerechneten Schnitt der letzten 40 Jahre. Bei dieser moderaten Wachstumsrate hätte eine Immobilie im Schnitt nach sieben bis acht Jahren einen Wertzuwachs um rund 19 Prozent erreicht und damit diesen Wertzuwachs selbst verdient. Über zehn Jahre würden die durchschnittlichen Immobilienpreise um rund 28 Prozent steigen. Zum Vergleich: Tatsächlich haben sich laut statistischem Bundesamt die Ein- und Zweifamilienhäuser in den letzten zehn Jahren bundesweit sogar um rund 65 Prozent verteuert, bei einer Inflationsrate von nur 14 Prozent. In Metropolregionen haben sich die Immobilienpreise zum Teil sogar mehr als verdoppelt."

Zudem übernimmt Wertfaktor beim Ankauf alle Kaufnebenkosten (wie für das unabhängige Gutachten zum Immobilienwert, den Notar und den Grundbucheintrag). Miteigentümer müssen sich hieran nicht beteiligen. Die Kosten werden unter anderem mit der zu erwartenden Wertsteigerung gedeckt.

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Welche Zertifizierung oder Regulierung hat Wertfaktor?

Wertfaktor weist auf eine Zertifizierung durch den TÜV Saarland als geprüftes Onlineportal hin.

 

Wertfaktor Erfahrungen – Welche Bewertung sind im Netz zu finden?

Trustpilot, ein großes Bewertungsportal, verleiht Wertfaktor 4,7 von 5,0 möglichen Sternen. Bislang gab es knapp 200 Bewertungen. Stellvertretend für andere sagt Engelbert S.: “Meine Frau und ich haben mit Wertfaktor als Partner sehr gute Erfahrungen gemacht. Die Mitarbeiter geben bestens Auskünfte bei ungeklärten Fragen. Auch bei der Abwicklung lief es perfekt. Ein vertrauensvoller und ehrlicher Partner. Können wir nur weiterempfehlen."

Nachfolgend stellen wir Ihnen noch zwei interessante Ratgeber zum Thema aus unserer Bibliothek vor:

Immobilienrente: Das Eigenheim zu Geld machen – und darin wohnen bleiben: Viele Immobilienbesitzer stehen im Alter vor einem Problem: Sie besitzen zwar ein Haus, doch sie haben wenig Geld verfügbar. Der Großteil des Vermögens steckt – fest eingemauert – in den eigenen vier Wänden. Warum nicht einfach das Betongold flüssig machen und weiter in der Immobilie wohnen bleiben?
Altersgerecht umbauen: Sinnvoll planen und Fördermittel nutzen: Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) leben 96 Prozent der über 65-Jährigen im eigenen Zuhause. Altersgerecht sind die Immobilien allerdings in den seltensten Fällen. Damit Sie auch dann noch ein Leben ohne gravierende Einschränkungen im Alltag führen können, empfiehlt es sich, rechtzeitig vorzusorgen.
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Über den Autor Horst Biallo
Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.
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