Auf einen Blick
Die Schuldenpläne der Bundesregierung spüren Hausbauer und Immobilienkäufer unmittelbar im Geldbeutel. Denn die wachsende Verschuldung in Deutschland und Europa hat die Renditen langlaufender Staatsanleihen zuletzt deutlich nach oben getrieben. Und nach ihnen richten sich auch die Zinsen für eine Baufinanzierung.
Die Bauzinsen sind daher ebenfalls gestiegen – und halten sich seit Jahresanfang auf dem höheren Niveau. Derzeit liegt der Zinssatz für zehnjährige Baufinanzierungen im Durchschnitt laut Biallo Baugeld-Index bei 3,75 Prozent (Stichtag 4. Februar 2026). Das sind gut 0,3 Prozentpunkte mehr als vor einem Jahr.
Wie geht es 2026 weiter mit den Bauzinsen – und ist jetzt ein guter Zeitpunkt für den Abschluss eines Baukredits? Wir analysieren die Entwicklung, geben einen Ausblick auf die kommenden Monate und sagen Ihnen, wo Sie derzeit die günstigsten Bauzinsen finden.
Der folgende Chart für zehnjährige Baufinanzierungen zeigt: Zum Jahresende 2025 sind die Zinsen deutlich gestiegen. Derzeit liegen sie bei 3,75 Prozent. Auch bei längeren Laufzeiten ging es nach oben: Für 15-jährige Baudarlehen werden mittlerweile im Schnitt 4,08 Prozent fällig. Vor einem Jahr waren es noch 3,72 Prozent. 20-jährige Annuitätendarlehen kosten aktuell 4,19 Prozent effektiv pro Jahr. Die Zinsverläufe können Sie sich in unserem Chart anzeigen lassen, wenn Sie die Zinsbindung und die Betrachtungszeiträume entsprechend ändern.
Das hängt von mehreren Faktoren ab. Eine Rolle spielt zum einen die Inflationserwartung. Derzeit sieht es so aus, als ob die Teuerung in der Eurozone erst einmal nicht wieder anziehen wird. Bleiben deshalb auch die Inflationserwartungen gleich, spricht das für konstante Bauzinsen. Andererseits weckt das Schuldenpaket der Bundesregierung bei Investoren die Erwartung, dass für deutsche Staatsanleihen künftig höhere Zinsen fällig werden. Das treibt die Rendite der Bundeswertpapiere nach oben – und damit auch den Zinssatz für Baufinanzierungen. Denn er orientiert sich an der Rendite der Bundeswertpapiere mit längerer Laufzeit (siehe unten).
Im Januar 2026 haben wir 14 Expertinnen und Experten bei Banken, Versicherern und Kreditvermittler gefragt, wie sie die weitere Entwicklung der Bauzinsen und Immobilienpreise einschätzen. Die Experten gehen für 2026 von weitgehend stabilen Bauzinsen aus - mit leichter Tendenz nach oben. Bis zum Jahresende erwartet die Mehrheit, nämlich neun von 14 Befragten, einen Anstieg. Zehn Experten rechnen Ende 2026 mit Bauzinsen von bis zu 4,00 Prozent und mehr. Wegen der Aufwärtstendenz und der steigenden Immobilienpreise raten die Fachleute dazu, eine geplante Baufinanzierung nicht zu lange aufzuschieben – sonst könnte es teurer werden. Den ausführlichen Artikel zur Bauzins-Umfrage finden Sie hier:
Welchen Zins Immobilienkäufer tatsächlich erhalten, hängt neben dem Zinsniveau von vielen Faktoren ab – etwa von der Laufzeit, der Beleihungsgrenze beziehungsweise dem Beleihungsauslauf sowie den Konditionen des Kreditinstituts und nicht zuletzt von der Darlehensart. Die Zinsen, die einzelne Anbieter bieten, könnten sich dabei deutlich vom Durchschnittszins am Markt unterscheiden.
Der Klassiker der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Die folgende Tabelle zeigt, welche Durchschnitts- und Spitzenzinsen Banken derzeit für eine Baufinanzierung mit 60 Prozent Beleihung bei verschiedenen Laufzeiten verlangen (Stichtag 4. Februar 2026).
| Laufzeit | Durchschnittl. eff. Jahreszins aller gelisteten Angebote | Spitzenzins1 |
|---|---|---|
| 10 Jahre | 3,75 Prozent | 3,45 Prozent |
| 15 Jahre | 4,08 Prozent | 3,81 Prozent |
| 20 Jahre | 4,19 Prozent | 4,09 Prozent |
Die Tabelle oben macht deutlich: Die Differenz zwischen Spitzenzins und Durchschnittszins beträgt je nach Zinsbindung bis zu 0,3 Prozentpunkte. Das erscheint auf den ersten Blick nicht viel. Doch bei einem 15-jährigen Baukredit in Höhe von 300.000 Euro und einer Anfangstilgung von zwei Prozent macht ein Unterschied zwischen Spitzenzins und Durchschnittszins, wie er sich in der Tabelle findet, über die Laufzeit knapp 9.500 Euro an Zinskosten aus, die Sie sich bei einem Top-Anbieter im Vergleich zum Marktdurchschnitt sparen können. Zudem fällt die monatliche Rate mit 1.405 Euro um etwa 70 Euro geringer aus. Mit unserem Tilgungsrechner können Sie durchspielen, wie sich Kreditbedarf, Sollzins oder Tilgungssatz auf Ihre monatliche Rate und ihren Tilgungsplan auswirken:
Wer die Angebote zur Baufinanzierung gut vergleicht, kann also beim Baukredit viel Geld sparen. Die folgende Tabelle bildet einen Ausschnitt aus unserem Baufinanzierungsvergleich ab. Sie zeigt die besten Angebote von Banken und Versicherungen für Annuitätendarlehen mit zehnjähriger Laufzeit:
In der Tabelle finden Sie die besten Konditionen für Baufinanzierungen von Banken und Versicherungen. Bei Finanzmaklern und Kreditvermittlern gibt oft noch günstigere Zinsen. In unserem Baufinanzierungs-Vergleich können Sie bis zu 100 Angebote nach der Dauer der Sollzinsbindung, der Darlehenssumme, der Beleihung oder der Anfangstilgung filtern.
Wer sich dabei die aktuellen Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern will, kann auf ein Forwarddarlehen zurückgreifen. Und wer seinen Kredit bis zum Ende einer bestimmten Laufzeit komplett tilgen möchte, kann unseren Vergleich für Volltilgerdarlehen nutzen.
Die Pläne der Bundesregierung zur Neuverschuldung zeigen, wie wichtig die Renditen lang laufender Bundesanleihen – die sogenannten Bundrenditen – für die Bauzinsen sind. Die Aussicht auf höhere Staatschulden hat die Bundrenditen steigen lassen und mit ihnen die Bauzinsen. Insbesondere die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen sind ein wichtiger Taktgeber für die Bauzins-Entwicklung.
Hintergrund: Die Bundrenditen dienen als Referenzwert für Hypothekenpfandbriefe, mit denen die Banken ihre Immobilienkredite refinanzieren. Je mehr Zinsen eine Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe bezahlen muss, desto höher fallen auch die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht.
Die Renditen der zehnjährigen Staatspapiere notieren aktuell bei 2,87 Prozent (Stand: 4. Februar 2026). Vor einem Jahr lag der Wert noch bei 2,37 Prozent.
Historisch betrachtet ist das aktuelle Niveau der Bauzinsen gar nicht so hoch. So kletterten die Hypothekenzinsen Anfang der 1980er auf bis zu zwölf Prozent. Im Jahr 2011 lagen die Zinsen etwa auf dem heutigen Niveau (siehe Chart unten). Mitte 2019 fiel der Biallo-Baugeld-Index zum ersten Mal unter die Ein-Prozent-Marke, als die EZB die geldpolitischen Zügel weiter lockerte. Im September 2019 schließlich senkten die Währungshüter den Einlagensatz auf minus 0,50 Prozent, wodurch sich die Bauzinsen der Nulllinie annäherten. Mit der staatlichen KfW-Förderung waren damals sogar Baufinanzierungen zu Negativzinsen möglich. Anfang 2022 kehrte sich der langfristige Abwärtstrend wieder um.
Welcher Kreditzins letztlich im Kreditvertrag steht, hängt von beeinflussbaren und unbeeinflussbaren Faktoren ab.
Wie eingangs erwähnt, sind die Renditen auf dem Pfandbriefmarkt ein wichtiger Gradmesser für die Bauzinsen. Je mehr Zinsen die Bank für die Refinanzierung ihres Kreditgeschäfts berappen muss, desto höher fallen auch die Bauzinsen aus.
Benchmark für Pfandbriefe sind wiederum Bundesanleihen, deren Renditen nicht nur durch die Geldpolitik der EZB beeinflusst werden, sondern auch von anderen Faktoren abhängen. Fliehen Anleger beispielsweise wie im Frühjahr 2020 – dem Ausbruch der Corona-Krise – in "sichere Häfen", zu denen auch die Bundesanleihen zählen, so sinken die Renditen der Staatspapiere und in der Folge auch die Renditen der Pfandbriefe sowie die Bauzinsen. Dass wiederum Anleger auf sichere Geldanlagen setzen, dafür kann es viele verschiedene Gründe geben.
Auf das allgemeine Zinsniveau haben Anleger keinen Einfluss. Es gibt aber sehr wohl Stellschrauben, mit denen Sie die Zinsen ihrer individuellen Baufinanzierung beeinflussen können. Eine Rolle dabei spielen:
Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail:
Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent zum Marktwert der Immobilie.
Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.
Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine 100-Prozent-Finanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft.
In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen:
Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nachdem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf.
Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet: Je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger die Zinsen. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken dar.
Neben Beleihungsgrenze und Beleihungswert ist bei einer Baufinanzierung auch vom sogenannten Beleihungsauslauf die Rede. Während die Beleihungsgrenze die maximale Beleihung der Immobilie definiert, drückt der Beleihungsauslauf das prozentuale Verhältnis zwischen Ihrem Darlehen und dem Beleihungswert aus. Ein Beleihungsauslauf von 40 Prozent bedeutet somit, dass 40 Prozent des Beleihungswertes als Darlehen aufgenommen werden. Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto niedriger fallen die Zinsen aus.
Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld "leiht" beziehungsweise je länger Sie brauchen, bis Sie das Darlehen komplett getilgt haben, desto höher fallen die Zinsen aus. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser.
Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese möglichst lang zu wählen. Denn aktuell sind die Zinsen noch relativ niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an.
Zuweilen kombinieren Immobilienkäufer auch Kredite mit unterschiedlicher Zinsbindung. Lesen Sie hierzu: Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit - Nicht nur der Mischzins zählt.
Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen.
Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und zusätzliche Sicherheiten wie zum Besipiel eine Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.
Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen.
Wer eine Immobilie kauft oder baut, muss dafür in aller Regel einen Kredit aufnehmen. Hierfür fallen Kreditzinsen an, die auch als Bauzinsen bezeichnet werden. Je höher die Bauzinsen ausfallen, desto mehr kostet das Darlehen.
Wie hoch die Bauzinsen ausfallen, hängt vom allgemeinen Zinsniveau, der Laufzeit, der Beleihungsgrenze, dem Kreditbedarf, der Bonität und Sicherheit ab. Wer sich das aktuell – trotz zuletzt gestiegener Zinsen – noch niedrige Zinsniveau langfristig sichern möchte und eine lange Laufzeit vereinbart, zahlt dafür zumeist etwas höhere Bauzinsen als für eine kurze Laufzeit. Hat der Bauherr wenig Eigenkapital und muss einen entsprechend hohen Kredit aufnehmen, kann auch das die Zinsen steigen lassen.
Aktuell fallen die Bauzinsen niedrig aus - wenn auch der historische Tiefstand vorüber ist. Der Biallo-Index zeigt Ihnen tagesaktuell, wie hoch die durchschnittlichen Bauzinsen sind. Mit dem Biallo-Baufinanzierungsvergleich finden Sie ganz einfach attraktive Angebote.
In der aktuellen Phase vergleichsweise niedriger Zinsen empfiehlt es sich, die Bauzinsen lange festzuschreiben, also mindestens zehn Jahre, besser 15 oder 20 Jahre. Wermutstropfen: Bei längeren Laufzeiten fallen die Zinsen etwas höher aus als bei kurzen. Dafür erkaufen sich angehende Immobilienbesitzer allerdings Planungssicherheit.
Die Zinssätze basieren auf den Angaben der Banken, Versicherungen und Finanzmakler. Diese melden uns fortlaufend ihre Konditionen, die wir tagesaktuell einpflegen. Dabei handelt es sich um die nominalen und effektiven Zinssätze bei unterschiedlichen Laufzeiten und Beleihungsausläufen, aber auch um diverse Rahmenbedingungen – zum Beispiel, ob kostenfreie Sondertilgungen möglich sind, wie lange die Zeit ist, in der keine Bereitstellungszinsen anfallen, und ob und zu welchen Bedingungen Tilgungssatzwechsel möglich sind.
Seit 2001 informiert biallo.de Verbraucher über das Thema private Finanzen. Mit Artikeln, Vergleichen und Rechnern sind wir Experten auf dem Gebiet der Baufinanzierung. Sie erfahren die tagesaktuellen Bauzinsen bei Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen und Forwarddarlehen. Beim Annuitätendarlehen etwa finden Sie die Bauzinsen von mehr als 30 Anbietern im Vergleich. Zahlreiche Tageszeitungen deutschlandweit drucken regelmäßig Vergleichstabellen auf Basis dieser von biallo.de erhobenen Daten. Beispiele sind Hessische/Niedersächsische Allgemeine, Westdeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Südkurier, Neue Osnabrücker Zeitung oder Sächsische Zeitung.
Hat als Redakteur in mehreren (Wirtschafts-) Redaktionen gearbeitet – unter anderem beim Anlegermagazin Börse Online, bei der Münchner Abendzeitung, der Schwäbischen Zeitung und der Nachrichtenagentur epd. Der promovierte Ökonom schreibt vor allem über Anleger- und Verbraucherthemen. Vor seinem Wechsel zu Biallo.de war er für die Wirtschaftsredaktion der Süddeutschen Zeitung tätig.