Auf einen Blick
Es ist keine schlechte Zeit, um sich nach einer passenden Baufinanzierung umzuschauen. Denn bei den Bauzinsen bewegt sich seit Wochen wenig – und das dürfte bis Jahresende so bleiben. Das gibt möglichen Hausbauern und Immobilienkäufern die Gelegenheit, in Ruhe Angebote zu vergleichen.
Für die nächsten Wochen jedenfalls erwarten Experten eher gleichbleibende Zinsen. Derzeit liegt der Zinssatz für zehnjährige Baufinanzierungen im Durchschnitt laut Biallo Baugeld-Index bei 3,60 Prozent (Stichtag 11. November 2025). Um dieses Niveau pendelt der Zins bereits seit April.
Wie geht es weiter mit den Bauzinsen – und ist jetzt tatsächlich ein guter Zeitpunkt für den Abschluss eines Baukredits? Wir analysieren die Entwicklung, geben einen Ausblick auf die kommenden Monate – und sagen Ihnen, wo Sie derzeit die besten Bauzinsen bekommen.
Der Chart oben für zehnjährige Baufinanzierungen zeigt: Seit Jahresanfang sind die Zinsen deutlich gestiegen. Am 1. Januar lagen die zehnjährigen Bauzinsen noch bei 3,28 Prozent und stiegen dann rasch an. Seit April halten sie sich auf dem höheren Niveau. Das gilt auch für längere Laufzeiten: 15-jährige Baudarlehen kratzten zwischenzeitlich an der Vier-Prozent-Marke. Derzeit liegen sie bei 3,90 Prozent. Zum Jahresanfang waren es noch 3,51 Prozent. 20-jährige Annuitätendarlehen kosten aktuell im Schnitt 4,04 Prozent effektiv pro Jahr. Die Zinsverläufe können Sie sich in unserem Chart oben anzeigen lassen, wenn Sie die Zinsbindung bei den Baugeldindizes und die Betrachtungszeiträume entsprechend ändern.
Das hängt von mehreren Faktoren ab. Eine Rolle spielt zum einen die Inflationserwartung. Derzeit spricht vieles dafür, dass sich die Teuerung in der Eurozone vorerst weiter auf dem jetzigen Niveau bewegen wird. Bleiben damit auch die Inflationserwartungen gleich, spricht das eher für konstante Bauzinsen. Andererseits weckt das Schuldenpaket der Bundesregierung bei Investoren die Erwartung, dass für deutsche Staatsanleihen künftig höhere Zinsen fällig werden. Das treibt die Rendite der Bundeswertpapiere nach oben – und damit auch die Bauzinsen. Denn der Zinssatz für Baufinanzierungen orientiert sich an der Rendite der Bundeswertpapiere mit längerer Laufzeit (siehe unten).
Ende Juni haben wir 14 Banken und Kreditvermittler befragt, wie sie die weitere Entwicklung der Bauzinsen und Immobilienpreise einschätzen. Die Experten gingen zu diesem Zeitpunkt von einer Seitwärtsbewegung der Zinsen aus. Bis zum Jahresende jedoch erwartete die Mehrheit der Fachleute, nämlich neun der 14 Befragten, einen Anstieg. Mittlerweile sind viele Experten davon überzeugt, dass sich bis Jahresende wenig bei den Bauzinsen tut. Im nächsten Jahr jedoch soll es nach oben gehen. Wegen politischer Unsicherheiten – vor allem in den USA – gehen die Fachleute außerdem von stärkeren Schwankungen beim Zinsniveau aus. Den ausführlichen Artikel zu unserer Bauzins-Umfrage finden Sie hier:
Welchen Zins Immobilienkäufer tatsächlich erhalten, hängt neben dem Zinsniveau von vielen Faktoren ab – zum Beispiel von der Laufzeit, der Beleihungsgrenze beziehungsweise dem sogenannten Beleihungsauslauf sowie den Konditionen des Kreditinstituts und nicht zuletzt von der Darlehensart. Die Zinsen, die einzelne Anbieter bieten, könnten sich dabei deutlich vom Durchschnittszins am Markt unterscheiden.
Der Klassiker der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Die folgende Tabelle zeigt, welche Durchschnitts- und Spitzenzinsen Banken derzeit für eine Baufinanzierung mit 60 Prozent Beleihung bei verschiedenen Laufzeiten verlangen (Stichtag 11. November 2025).
| Laufzeit | Durchschnittl. eff. Jahreszins aller gelisteten Angebote | Spitzenzins1 |
|---|---|---|
| 10 Jahre | 3,60 Prozent | 3,31 Prozent |
| 15 Jahre | 3,90 Prozent | 3,62 Prozent |
| 20 Jahre | 4,04 Prozent | 3,76 Prozent |
Die obige Tabelle macht deutlich: Die Differenz zwischen Spitzenzins und Durchschnittszins beträgt für alle Zinsbindungen knapp 0,3 Prozentpunkte. Das erscheint auf den ersten Blick nicht viel. Doch bei einem 15-jährigen Baukredit in Höhe von 300.000 Euro und einer Anfangstilgung von zwei Prozent macht ein Unterschied zwischen Spitzenzins und Durchschnittszins, wie er sich in der Tabelle findet, über die Laufzeit knapp 10.000 Euro an Zinskosten aus, die Sie sich bei einem Top-Anbieter im Vergleich zum Marktdurchschnitt sparen können. Zudem fällt die monatliche Rate mit 1.405 Euro um etwa 70 Euro geringer aus. Mit unserem Tilgungsrechner können Sie durchspielen, wie sich Kreditbedarf, Sollzins oder Tilgungssatz auf Ihre monatliche Rate und ihren Tilgungsplan auswirken:
Wer gut vergleicht, kann beim Baukredit also viel Geld sparen. Die folgende Tabelle bildet einen Ausschnitt aus unserem Baufinanzierungsvergleich ab. Sie zeigt die besten Angebote von Banken und Versicherungen für Annuitätendarlehen mit zehnjähriger Laufzeit:
Die Tabelle oben zeigt die besten Konditionen für Baufinanzierungen von Banken und Versicherungen. Bei Finanzmaklern und Kreditvermittlern gibt es zum Teil noch günstigere Zinsen. In unserem Baufinanzierungs-Vergleich finden Sie solche Angebote. Sie können dort bis zu 100 Angebote nach der Dauer der Sollzinsbindung, der Darlehenssumme, der Beleihung oder der Anfangstilgung filtern.
Wer sich die jetzigen Zinskonditionen für die Anschlussfinanzierung sichern will, kann dabei auf ein Forwarddarlehen zurückgreifen. Und wer seinen Kredit bis zum Ende einer bestimmten Laufzeit komplett tilgen möchte, kann unseren Vergleich für Volltilgerdarlehen nutzen.
Die Pläne der Bundesregierung zur Neuverschuldung haben gezeigt, wie wichtig die Renditen lang laufender Bundesanleihen – die sogenannten Bundrenditen – für die Bauzinsen sind. Nach Bekanntgabe des Schuldenpakets sind die Bundrenditen deutlich gestiegen und mit ihnen die Bauzinsen. Insbesondere die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen sind ein wichtiger Taktgeber für die Bauzins-Entwicklung. Der Grund: Die Bundrenditen dienen als Referenzwert für Hypothekenpfandbriefe, mit denen die Banken ihre Immobilienkredite refinanzieren. Je mehr Zinsen eine Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe berappen muss, desto höher fallen auch die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht.
Die Renditen der zehnjährigen Staatspapiere notieren aktuell bei 2,67 Prozent (Stand: 11. November 2025). Dort lagen sie auch schon Anfang Juli. Das spiegelt den Seitwärtstrend der Bauzinsen wider.
Von Mitte 2019 bis Anfang 2022 verliefen die Bauzinsen konstant unter der Ein-Prozent-Marke in einem Seitwärtstrendkanal. Doch dann kletterten die Zinsen mit den steigenden Inflationsraten deutlich nach oben, bevor die EZB schließlich im Juli 2022 die Zinswende einläutete und ihren Leitzins zum ersten Mal anhob.
Auch die im Juni 2024 von der EZB eingeleitete "Zinswende 2.0" nach unten haben die Hypothekenzinsen bereits Monate zuvor antizipiert. Das zeigt der Zinsrutsch von Ende 2023 anschaulich.
Eine Immobilienfinanzierung sollte gut geplant sein. Wie hoch die Darlehenssumme bei Ihren persönlichen finanziellen Voraussetzungen überhaupt ausfallen könnte, welche monatliche Belastung dies bedeuten würde und welche Restschuld am Ende der Laufzeit übrig wäre – all dies können Sie mit dem Tilgungsrechner von biallo.de berechnen.
Im nächsten Schritt heißt es gründlich vergleichen, denn es gibt erhebliche Unterschiede zwischen den Anbietern. Unser Baufinanzierungs-Vergleich hilft Ihnen dabei, die besten Bauzinsen zu finden. Das lohnt sich. Ein Zinsunterschied von nur wenigen Zehntelprozent mag auf den ersten Blick unerheblich wirken. Wie oben gesehen, macht er sich aber über die Jahre finanziell deutlich bemerkbar. Je nach Zinshöhe kann der Unterschied bei den Zinskosten mehrere tausend Euro betragen.
Mit unserem Baufinanzierungs-Vergleich können Sie nicht nur ganz einfach die Zinshöhe vergleichen. Der Rechner liefert auch übersichtliche Informationen zu den Rahmenbedingungen wie Sondertilgungen, Bereitstellungszinsen und Tilgungssatzwechsel.
Welcher Kreditzins letztlich im Kreditvertrag steht, hängt von beeinflussbaren und unbeeinflussbaren Faktoren ab.
Wie eingangs erwähnt, sind die Renditen auf dem Pfandbriefmarkt ein wichtiger Gradmesser für die Bauzinsen. Je mehr Zinsen die Bank für die Refinanzierung ihres Kreditgeschäfts berappen muss, desto höher fallen auch die Bauzinsen aus.
Benchmark für Pfandbriefe sind wiederum Bundesanleihen, deren Renditen nicht nur durch die Geldpolitik der EZB beeinflusst werden, sondern auch von anderen Faktoren abhängen. Fliehen Anleger beispielsweise wie im Frühjahr 2020 – dem Ausbruch der Corona-Krise – in "sichere Häfen", zu denen auch die Bundesanleihen zählen, so sinken die Renditen der Staatspapiere und in der Folge auch die Renditen der Pfandbriefe sowie die Bauzinsen. Dass wiederum Anleger auf sichere Geldanlagen setzen, dafür kann es viele verschiedene Gründe geben.
Auf das allgemeine Zinsniveau haben Anleger keinen Einfluss. Es gibt aber sehr wohl Stellschrauben, mit denen Sie die Zinsen ihrer individuellen Baufinanzierung beeinflussen können. Eine Rolle dabei spielen:
Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail:
Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent zum Marktwert der Immobilie.
Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.
Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine 100-Prozent-Finanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft.
In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen:
Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nachdem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf.
Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet: Je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger die Zinsen. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken dar.
Neben Beleihungsgrenze und Beleihungswert ist bei einer Baufinanzierung auch vom sogenannten Beleihungsauslauf die Rede. Während die Beleihungsgrenze die maximale Beleihung der Immobilie definiert, drückt der Beleihungsauslauf das prozentuale Verhältnis zwischen Ihrem Darlehen und dem Beleihungswert aus. Ein Beleihungsauslauf von 40 Prozent bedeutet somit, dass 40 Prozent des Beleihungswertes als Darlehen aufgenommen werden. Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto niedriger fallen die Zinsen aus.
Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld "leiht" beziehungsweise je länger Sie brauchen, bis Sie das Darlehen komplett getilgt haben, desto höher fallen die Zinsen aus. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser.
Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese möglichst lang zu wählen. Denn aktuell sind die Zinsen noch relativ niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an.
Zuweilen kombinieren Immobilienkäufer auch Kredite mit unterschiedlicher Zinsbindung. Lesen Sie hierzu: Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit - Nicht nur der Mischzins zählt.
Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen.
Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und zusätzliche Sicherheiten wie zum Besipiel eine Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.
Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen.
Wer eine Immobilie kauft oder baut, muss dafür in aller Regel einen Kredit aufnehmen. Hierfür fallen Kreditzinsen an, die auch als Bauzinsen bezeichnet werden. Je höher die Bauzinsen ausfallen, desto mehr kostet das Darlehen.
Wie hoch die Bauzinsen ausfallen, hängt vom allgemeinen Zinsniveau, der Laufzeit, der Beleihungsgrenze, dem Kreditbedarf, der Bonität und Sicherheit ab. Wer sich das aktuell – trotz zuletzt gestiegener Zinsen – noch niedrige Zinsniveau langfristig sichern möchte und eine lange Laufzeit vereinbart, zahlt dafür zumeist etwas höhere Bauzinsen als für eine kurze Laufzeit. Hat der Bauherr wenig Eigenkapital und muss einen entsprechend hohen Kredit aufnehmen, kann auch das die Zinsen steigen lassen.
Aktuell fallen die Bauzinsen niedrig aus - wenn auch der historische Tiefstand vorüber ist. Der Biallo-Index zeigt Ihnen tagesaktuell, wie hoch die durchschnittlichen Bauzinsen sind. Mit dem Biallo-Baufinanzierungsvergleich finden Sie ganz einfach attraktive Angebote.
In der aktuellen Phase vergleichsweise niedriger Zinsen empfiehlt es sich, die Bauzinsen lange festzuschreiben, also mindestens zehn Jahre, besser 15 oder 20 Jahre. Wermutstropfen: Bei längeren Laufzeiten fallen die Zinsen etwas höher aus als bei kurzen. Dafür erkaufen sich angehende Immobilienbesitzer allerdings Planungssicherheit.
Die Zinssätze basieren auf den Angaben der Banken, Versicherungen und Finanzmakler. Diese melden uns fortlaufend ihre Konditionen, die wir tagesaktuell einpflegen. Dabei handelt es sich um die nominalen und effektiven Zinssätze bei unterschiedlichen Laufzeiten und Beleihungsausläufen, aber auch um diverse Rahmenbedingungen – zum Beispiel, ob kostenfreie Sondertilgungen möglich sind, wie lange die Zeit ist, in der keine Bereitstellungszinsen anfallen, und ob und zu welchen Bedingungen Tilgungssatzwechsel möglich sind.
Seit 2001 informiert biallo.de Verbraucher über das Thema private Finanzen. Mit Artikeln, Vergleichen und Rechnern sind wir Experten auf dem Gebiet der Baufinanzierung. Sie erfahren die tagesaktuellen Bauzinsen bei Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen und Forwarddarlehen. Beim Annuitätendarlehen etwa finden Sie die Bauzinsen von mehr als 30 Anbietern im Vergleich. Zahlreiche Tageszeitungen deutschlandweit drucken regelmäßig Vergleichstabellen auf Basis dieser von biallo.de erhobenen Daten. Beispiele sind Hessische/Niedersächsische Allgemeine, Westdeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Südkurier, Neue Osnabrücker Zeitung oder Sächsische Zeitung.
Wussten Sie schon, dass nach einem Gerichtsurteil bei älteren Immobiliendarlehen die Vorfälligkeitsentschädigung oft zu Unrecht berechnet wurde?
Hat als Redakteur in mehreren (Wirtschafts-) Redaktionen gearbeitet – unter anderem beim Anlegermagazin Börse Online, bei der Münchner Abendzeitung, der Schwäbischen Zeitung und der Nachrichtenagentur epd. Der promovierte Ökonom schreibt vor allem über Anleger- und Verbraucherthemen. Vor seinem Wechsel zu Biallo.de war er für die Wirtschaftsredaktion der Süddeutschen Zeitung tätig.
