Festzinsdarlehen: Topseller bei der Baufinanzierung

Was ist ein Festzinsdarlehen?

Festzinsdarlehen, auch als Festsatzkredit oder Festsatzdarlehen bezeichnet, ist eine Kreditform, bei der der Zinssatz über die Laufzeit konstant ist. Je nach Kreditdauer kann dieser Zinssatz auch über die gesamte Laufzeit des Kapitalbedarfs bestehen bleiben, in diesem Fall handelt es sich um ein Volltilgerdarlehen. Ansonsten besteht eine Zinsfestschreibung über einen im Vertrag vereinbarten Zeitraum. Die Laufzeitlänge kann dabei von einem Jahr bis zu 30 Jahren betragen. Auch noch längere Laufzeiten sind im Einzelfall denkbar. Wesentliches Merkmal des Festzinsdarlehens ist also der Zeitraum der Zinsbindung.

Demgegenüber stehen Gleitzinsdarlehen, die normalerweise unter dem Begriff variabel verzinste Darlehen firmieren. Bei diesen verändert sich der Zinssatz je nach Marktlage innerhalb der Laufzeit. Auch gibt es Mischformen zwischen Festzins- und Gleitzinsdarlehen wie zum Beispiel das Kombidarlehen.

Welche Formen von Festzinsdarlehen gibt es?

• Annuitätendarlehen: Das Festzinsdarlehen ist eine allgemeine Beschreibung. Verschiedene Darlehensformen gehören hierzu. Am gebräuchlichsten ist das Annuitätendarlehen. Beim Annuitätendarlehen ist die finanzielle Belastung über die Laufzeit immer gleich, das heißt, aufgrund der geringer werdenden Restschuld erhöht sich der Tilgungsanteil. Diese Form ist für die meisten Baufinanzierungen geeignet.
• Volltilgerdarlehen: Das Volltilgerdarlehen ist eine Variante des Annuitätendarlehens. Am Ende der Laufzeit sind Kreditnehmer komplett schuldenfrei. Bei klassischen Annuitätendarlehen ist hingegen am Ende der Zinsbindungsfrist meist mindestens eine weitere Anschlussfinanzierung nötig.
• Tilgungsdarlehen: Auch ein Tilgungsdarlehen gehört in die Rubrik Festzinsdarlehen. Der Unterschied: Durch die fallende Restschuld sinkt der Zinsanteil, damit wird das Tilgungsdarlehen über die Laufzeit ¨günstiger¨. Allerdings ist bei dieser Variante die Anfangsbelastung auch deutlich höher.

Bei einer Immobilienfinanzierung sollten Häuslebauer immer mehrere Faktoren berücksichtigen. Egal ob geplante oder bestehende Finanzierung – wir haben in einem weiteren Ratgeber von uns die wichtigsten Tipps für Ihre Baufinanzierung zusammengestellt.

Vorteile und Nachteile von Festzinsdarlehen

Vorteile

• Gute Planbarkeit, da während der Zinsbindungsfrist keine Zinserhöhungen zu befürchten sind.
• Beim Annuitätendarlehen und Volltilgerdarlehen gleichmäßige finanzielle Belastung über die komplette Zinsbindungsfrist.
• Beim Volltilgerdarlehen sehr hohe Planungssicherheit, da nicht nur der Zinssatz festgeschrieben ist, sondern auch am Ende keine Restschuld mehr besteht.

Nachteile

• Weniger Flexibilität als beim variablen Darlehen. Sollten Kreditnehmerinnen oder Kreditnehmer ungeplant Geld zur Verfügung haben – beispielsweise durch eine Erbschaft oder die Zahlung einer Abfindung –, ist dies nur im Rahmen von Sondertilgungen in die Baufinanzierung einbringbar. Eine vorzeitige Rückzahlung ist erst nach zehn Jahren möglich oder aber es fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
• Sollte das Zinsniveau sinken – was in der aktuellen Zinssituation kaum mehr möglich ist –, können Kreditnehmer in der Regel frühestens nach zehn Jahren den Kreditvertrag kündigen und von den günstigeren Kreditzinsen profitieren.

Zinsen über die gesamte Laufzeit fest

Im Idealfall lässt sich eine Finanzierung über die gesamte Laufzeit in einem Vertrag über ein Volltilgerdarlehen bündeln. Der Vorteil: Es besteht eine Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit. Das ist besonders wichtig, da nun die finanzielle Belastung über den gesamten Finanzierungszeitraum feststeht. Dies schafft eine hohe Planungssicherheit.

Ein Volltilgerdarlehen geht meist auch mit einem gewissen Zinsrabatt einher. Der Nachteil bei Volltilgerdarlehen: Die Tilgung ist hoch, da der Vertrag je nach Laufzeit zwischen 15 und bis zu 35 Jahren vollständig getilgt sein muss. Die Tilgung liegt gerade bei kürzerer Laufzeit nicht selten doppelt so hoch wie bei Darlehen mit Laufzeitbegrenzung. Die Tilgungshöhe wird durch die Laufzeit bestimmt, sie ist also nicht frei wählbar. Zudem ist ein Anbieterwechsel kaum möglich. Dementsprechend ist die Darlehensform auch nur etwas für Verbraucher mit einem überdurchschnittlichen Einkommen.

Wer nun mehr Flexibilität bei der Finanzierung braucht, kann über einen längeren Zeitraum beispielsweise von 30 Jahren finanzieren, aber im Gegensatz zum Volltilgerdarlehen ist dann meist ein geringer Zinsaufschlag fällig. Der Vorteil ist allerdings, dass die Raten durch eine niedrigere Tilgung günstiger sind. In jedem Fall gilt zurzeit: Es herrscht ein sehr günstiges Zinsniveau und eine lange Zinsbindung ist deshalb eine gute Entscheidung. Im Idealfall ist bei dieser Variante eine Anschlussfinanzierung auch nicht mehr notwendig.

Bei einem privaten Darlehensvertrag mit nahen Angehörigen winkt ordentliches Sparpotential – für bbeide Seiten. Wie, das erklärt Ihnen ein separater Ratgeber von uns zu diesem Thema.

Festzinsdarlehen mit Ausstiegsoption

Auch bei Festzinsdarlehen mit langer Zinsbindung ermöglichen Kreditdetails wie Tilgungssatzwechsel und kostenlose Sondertilgungen eine gewisse Flexibilität und Einsparmöglichkeiten. Was viele zudem nicht wissen: Nach zehn Jahren haben Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer ein Kündigungsrecht – auch wenn eigentlich eine längere Laufzeit vereinbart wurde. Bei Vertragskündigungen, die nach zehn Jahren Laufzeit erfolgen, entfällt die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Sie ersetzt der Bank ansonsten den Zinsverlust. Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Datum, an dem das Darlehen vollständig ausbezahlt wurde, dann kann der Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Entscheidung für ein längerfristiges Darlehen kann also abgemildert werden. Der Zinsvorteil bliebe dann bei steigenden Zinsen bestehen, so könnte der Vertrag weiterlaufen, bei tatsächlich dann günstigeren Zinsen aber gekündigt werden. Und: Falls sich die persönliche Situation durch Geldzuflüsse verändert hat, kann die Restschuld ganz oder zu großen Teilen getilgt werden. Diese Vorgehensweise schafft dann auch eine hohe Flexibilität.

In der Vergangenheit wurden auch Festzinsdarlehen mit Ausstiegsoption angeboten, bei denen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer auch vor Ablauf der zehn Jahre kündigen können. Allerdings lassen sich die Geldhäuser diese Freiheit bezahlen. Hier wird gewissermaßen eine finanzielle Entschädigung für einen möglichen vorzeitigen Kreditausstieg von vornherein mit einkalkuliert.