Baunebenkosten: Diese Kosten entstehen zusätzlich beim Neubau

Der Weg zum Traumhaus hat es in der Regel in sich: So gestaltet sich die Suche nach einem geeigneten Grundstück – insbesondere in den Metropolregionen – nicht immer einfach. Doch nun haben Sie es geschafft und sind fündig geworden. Möglicherweise haben Sie auch schon eine genaue Vorstellung davon, wie Ihr Haus aussehen soll und haben einen Architekten mit der Planung Ihres Wunschhauses beauftragt oder durchforsten das umfangreiche Angebot von Fertighausherstellern oder Bauträgern. In der Regel beinhalten diese Angebote auch Preisangaben zu den jeweiligen Haustypen. Also müssen Sie jetzt nur noch die Baukosten und die Grundstückskosten addieren, um die Gesamtkosten für den Hausbau zu erhalten – oder nicht?  

Wer so rechnet, riskiert möglicherweise, mangels finanzieller Möglichkeiten nach Fertigstellung des Hauses zwar einziehen zu können, aber auf die Gartengestaltung komplett verzichten zu müssen. Im schlimmsten Fall könnte sich sogar die Finanzierung des Gesamtprojekts als wacklig erweisen. 

Diese ungünstigen Szenarien können Sie umgehen, indem Sie sich bereits vor dem Grundstückskauf mit den Nebenkosten beim Neubau beschäftigen und diese bei der Finanzierung Ihrer Immobilie berücksichtigen. Doch was versteht man genau unter Nebenkosten beim Hausbau?

• Biallo-Lesetipp: Schritt für Schritt zum Traumhaus. Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, sollten Sie sich rechtzeitig und gut darauf vorbereiten: Was sind die notwendigen Schritte und wo lauern Kostenfallen? Wir erklären Ihnen den richtigen Ablauf beim Hauskauf und liefern Ihnen praktische Checklisten für Hausbesichtigung & Co.

Was gehört alles zu den Baunebenkosten?

Vereinfacht lassen sich alle Kosten zu den Baunebenkosten rechnen, die über die reinen Kosten für den Hausbau und das Grundstück hinausgehen. So hat beispielsweise ein Stellplatz für Ihr Auto nichts mit dem Hausbau an sich zu tun, verursacht aber sehr wohl Kosten.

Beim Hausbau können die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Erschließung & Co. 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen, wobei die Summe je nach Einzelfall auch niedriger oder höher ausfallen kann. Kaufen Sie beispielsweise ein Grundstück für 200.000 Euro und lassen darauf ein Haus mit Baukosten von 300.000 Euro errichten, sollten Sie bei vorsichtiger Kalkulation bis zu 100.000 Euro für die Baunebenkosten einkalkulieren.

Das Knifflige sind die Begriffsdefinitionen: So rechnen Banken etwa oftmals mit Nebenkosten in Höhe von fünf bis zehn Prozent, doch handelt es sich hierbei üblicherweise lediglich um die reinen Erwerbsnebenkosten, wie sie etwa auch beim Wohnungskauf anfallen. Dazu gehört jedoch lediglich ein kleiner Teil der insgesamt anfallenden Nebenkosten beim Hausbau – nämlich die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls Maklergebühren und Bereitstellungszinsen. Diese wiederum werden auch als Finanzierungskosten bezeichnet.

Zusätzlich zu diesen Kosten müssen Sie jedoch eine Menge weiterer Kosten berücksichtigen, von denen einige generell und andere je nach individueller Situation rund ums Grundstück anfallen. Nachfolgend die Kostenarten im Überblick.

Diese Baunebenkosten entstehen immer  

Mit folgenden Baunebenkosten müssen Sie immer kalkulieren – unabhängig von individuellen Gegebenheiten rund um den Hausbau:

Erwerbsnebenkosten  

• Grunderwerbsteuer für das Grundstück
• Maklergebühren (wenn Sie nicht direkt vom Eigentümer/Bauträger kaufen)
• Finanzierungskosten (Bereitstellungszinsen, Vorfälligkeitsentschädigung etc.)
• Notargebühren, Grundbuchkosten

Rund um den Hausbau

• Bauantrag
• Prüfstatiker
• Baustelleneinrichtung etc.
• Erdarbeiten
• Baustrom- und Wasser  
• Baustraße (Zufahrt zur Baustelle auf dem Grundstück)

Sonstige Kosten

• Miete im Zeitraum ab Grundstückskauf bis zum Einzug ins Haus
• Umzugskosten
• Außenanlagen am Haus (Zaun, Gartenanlage, Terrassen, Carport etc.)

Wichtig zu wissen, falls Sie ein Grundstück vom Bauträger kaufen wollen: Sie zahlen dann nicht nur für das Grundstück, sondern auch für Ihr Haus Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland zahlen Sie dann beispielsweise bei einem Grundstückspreis von 200.000 und einem Hauspreis von 300.000 Euro bis zu 19.500 Euro mehr als bei einem Hausbauprojekt ohne Grundstückskauf beim Bauträger. Gemäß Grunderwerbsteuergesetz ist in solchen Fällen von einem „einheitlichen Vertragswerk“ die Rede. 

Diese Versicherungen gehören zu den Baunebenkosten und sind empfehlenswert

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Diese Versicherung springt ein, wenn Dritte aufgrund Ihrer Baustelle zu Schaden kommen. Das kann beispielsweise ein auf ein parkendes Auto herabfallender Dachziegel oder Schlimmeres sein. Vielfach sind kleinere Baumaßnahmen bereits in einer Privathaftpflichtversicherung abgedeckt, bei einem Hausbau reicht der Versicherungsumfang jedoch in der Regel nicht aus.

Bauleistungsversicherung

Mit einer Bauleistungsversicherung sichern Sie sich gegen Schäden auf der Baustelle aufgrund von Unwetter, Vandalismus oder auch Konstruktions- und Materialfehlern ab.  

Feuerrohbauversicherung/Rohbauversicherung

Die Feuerrohbauversicherung deckt Schäden am Haus in der Rohbauphase durch Brand, Blitzschlag, Explosion und Implosion ab. Auch die Aufräumarbeiten nach einem solchen Ereignis sind mitversichert.

Biallo-Tipp: Sie ziehen den Abschluss einer Feuerrohbauversicherung in Betracht und wollen ohnehin eine Wohngebäudeversicherung abschließen? Dann prüfen Sie zunächst den Umfang der gewählten Versicherung. Es gibt Anbieter, deren Wohngebäudepolice auch die Feuerrohbauversicherung umfasst. Diese müssen Sie dann allerdings bereits mit Baubeginn abschließen. Alternativ können Sie auch eine separate Feuerrohbauversicherung abschließen.  

Diese Nebenkosten können beim Neubau zusätzlich anfallen  

Je nach Bauvorhaben sollten Sie noch weitere Baunebenkosten einkalkulieren. So macht es beispielsweise einen Unterschied, ob Sie mit oder ohne Makler kaufen und ob es sich um ein Grundstück mit Altbestand oder ein Bauvorhaben in einem Neubaugebiet handelt. Folgende Kosten kommen dann zusätzlich auf Sie zu:  

Richtfest  

Sofern Sie diese Tradition pflegen wollen, sollten Sie hierfür auch Kosten einplanen.  

Bodengutachten 

Falls nicht bereits vorhanden, ist ein Bodengutachten ratsam. So erfahren Sie, wie der Boden auf dem Grundstück beschaffen ist. Dies ist wichtig für die weiteren Arbeiten – beispielsweise für die Frage, ob und wie ein Keller realisiert werden soll. Auch auf die Statik kann die Bodenbeschaffenheit Auswirkungen haben. Mitunter ist es sinnvoll, ein Bodengutachten bereits vor dem Grundstückskauf in Auftrag zu geben – nämlich dann, wenn das Grundstück bislang nicht zu Wohnzwecken genutzt wurde. Befand sich beispielsweise früher eine Lackiererei oder eine Tankstelle auf dem Grundstück, kann der Boden Altlasten enthalten. Sie müssten dann schlimmstenfalls nach dem Grundstückskauf die Kosten für die Entsorgung des kontaminierten Bodens und das Auffüllen des Grundstücks tragen.  

Bei einem bereits bebauten Grundstück:

Abrisskosten

Je nachdem, wie das Grundstück bisher genutzt wurde, muss möglicherweise zunächst ein Abrissunternehmen engagiert werden. Das ist bei bebauten Grundstücken mit so genanntem "Altbestand" der Fall. Je größer das Gebäude ist, desto höher sind die Abrisskosten. Ein Keller verteuert die Abbruchkosten zusätzlich, ebenso die Entsorgung gesundheitsschädlicher Baustoffe wie zum Beispiel Asbest oder Glaswolle.  

Rodungsarbeiten

Das Grundstück wurde lange nicht genutzt und ist stark überwuchert und es stehen Bäume dort, wo Sie keine haben wollen? Dann müssen Sie hierfür ebenfalls Kosten einplanen – und je nach Kommune auch Genehmigungen einholen. In Hamburg etwa gilt die für Bäume ab einem Stammdurchmesser von 25 cm in 1,30 Metern Höhe.

Bei einem bislang nicht bebauten Grundstück

• Öffentliche Erschließungskosten/Erschließungsbeitrag: Zu diesen Kosten gehören beispielsweise der Bau der Straßen und des Gehwegs samt Beleuchtung vor dem Grundstück sowie das Verlegen aller Versorgungsleitungen bis zum Übergabepunkt am Grundstück. Üblicherweise sind diese Kosten im Grundstückspreis enthalten – zu erkennen am Kürzel "ebf" für "erschließungsbeitragsfrei" in den Bodenrichtwertkarten der Gutachterausschüsse.

• Private Erschließungskosten/Hausanschlusskosten: Diese umfassen die Erschließungskosten ab Grundstücksgrenze beziehungsweise Übergabepunkt der Versorgungsleitungen für Gas, Wasser, Strom, Telefon/Internet, Fernwärme bis zum Haus. Generell gilt bei diesen Kosten: Je weiter das Haus vom Übergabepunkt entfernt ist, desto höher werden die Anschlusskosten. In der Regel sind einige Meter bis zum Haus im Preis eingeschlossen, bei längeren Leitungen wird pro Meter ein Zuschlag fällig.

• Vermessungskosten: Diese fallen immer dann an, wenn keine exakten Daten zum Grundstück vorhanden sind.  

Wie hoch sind die einzelnen Baunebenkosten?

Die Höhe einiger Baunebenkosten können Sie teils mehr oder weniger exakt ermitteln, andere hängen stark von den Besonderheiten des Grundstücks ab: Kaufen Sie beispielsweise ein mit einem unterkellerten Haus bebautes Grundstück oder ein Grundstück in Hanglage, müssen Sie mit höheren Baunebenkosten rechnen als bei Grundstücken ohne diese Besonderheiten.  

Folgende Baunebenkosten ergeben sich anhand von festen Prozentsätzen und werden auch als Erwerbsnebenkosten bezeichnet:

Notargebühren und Grundbuchkosten

Üblicherweise liegen die Kosten für den Notar sowie die Eintragung ins Grundbuch bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Erwerben Sie ein Grundstück und bauen darauf neu, beziehen sich die Notarkosten auf den Grundstückspreis.

Maklergebühren 

Maklergebühren müssen Sie nur dann berücksichtigen, wenn Sie solche Dienste für den Grundstückskauf in Anspruch genommen haben. Die Höhe der Maklercourtage hängt vom Bundesland ab und liegt bei 2,38 bis 3,57 Prozent des Grundstückskaufpreises.  

Grunderwerbsteuer

Wie die Maklercourtage fällt auch die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus. Mit 3,5 Prozent des Grundstückskaufpreises ist sie in Bayern am niedrigsten und in Brandenburg, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und dem Saarland mit 6,5 Prozent am höchsten (Stand 2. Juli 2024).

Bereitstellungszinsen

Je nachdem, bei welcher Bank Sie den Hausbau mit einem Immobilienkredit finanzieren, sollten Sie Bereitstellungszinsen einkalkulieren. Diese betragen in der Regel 0,25 Prozent pro Monat für den Betrag, den Sie von der Bank noch nicht abgerufen haben. Manche Banken stellen diese Kosten frühestens zwölf Monate nach Kreditzusage in Rechnung. Dies gilt auch für die Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Andere Banken berechnen bereits ab dem dritten Monat Bereitstellungszinsen. Da es bei Neubauvorhaben mitunter zu Verzögerungen kommen kann, sollten Sie bei der Baufinanzierung auch auf diesen Aspekt achten.  

Biallo-Tipp: Achten Sie bei der Auswahl des Immobilienkredits nicht nur auf den Sollzins, sondern auch auf die Konditionen der Banken hinsichtlich der Bereitstellungszinsen. Einen schnellen Überblick bietet unser Baufinanzierungsvergleich. Dort finden Sie diese Angaben jeweils unter dem Reiter "Konditionen".  

Folgende Baunebenkosten fallen variabel aus (je nach Grundstücksbeschaffenheit, Lage und individuellen Wünschen):  

Variable Baukosten

Quelle: eigene Recherche, Stand August 2024. 

Berechnung der Baunebenkosten – Beispiele

Die Höhe der Baunebenkosten variiert nicht nur aufgrund der unterschiedlichen Beschaffenheiten von Grundstücken, sondern auch je nach Standort und Art des Bauvorhabens. So zahlen Sie etwa in Bayern vergleichsweise niedrige Grunderwerbsteuern, müssen dafür aber an anderer Stelle höhere Kosten einplanen – beispielsweise dann, wenn der Anschluss an die Versorgungsleitungen in Ihrer Kommune überdurchschnittlich teuer ist. Und auch das Bauvorhaben beeinflusst die Höhe der Baunebenkosten: Planen Sie einen schlüsselfertigen Neubau oder ein Fertighaus, sind möglicherweise einige der Baunebenkosten bereits in den Baukosten enthalten. Folgende Beispielrechnungen veranschaulichen, wie die Baunebenkosten sich zusammensetzen können.

Beispiel 1: Neubau in Bayern inklusive Erschließung  

Wie die Baunebenkosten konkret aussehen können, zeigt folgendes Beispiel für das Hausbauprojekt einer Familie im bayerischen Straubing. Der Kaufpreis für das über einen Makler erworbene Grundstück beträgt 200.000 Euro für 500 Quadratmeter und liegt damit in etwa auf dem Durchschnittsniveau der Kommune, die bei baureifen Grundstücken die Erschließungskosten bei den Grundstückspreisen berücksichtigt (Stand 2023, Quelle: Bayerischer Gutachterausschuss, Immobilienmarktbericht 2024).  

Das Grundstück liegt weder in Hanglage noch in einer schlecht zugänglichen kleinen Straße, so dass sich die Kosten für die Erdarbeiten im Rahmen halten. Allerdings ist ein voll unterkellertes Haus geplant. Damit müssen Kosten für den Abtransport des Aushubs einkalkuliert werden.  

Die Baukosten für das Haus belaufen sich auf 300.000 Euro, die Familie kalkuliert mit einer Bauzeit von sechs Monaten und zahlt bis zum Einzug monatlich 1.500 Euro warm für ihre Mietwohnung. Die Nebenkosten für den Hausbau sehen dann beispielhaft wie folgt aus:

Quelle: eigene Recherche; Stand August 2024. 

Bezogen auf die Baukosten in Höhe von 300.000 Euro für Neubau und Grundstück liegen die Baunebenkosten in diesem Beispielfall bei rund 22 Prozent, wobei die Erschließungskosten in diesem Fall nicht zu den Baunebenkosten zählen, da sie bereits im Grundstückspreis enthalten sind. Beim Kauf eines noch nicht baureifen Grundstücks wäre der Kaufpreis niedriger und die Baunebenkosten höher. In Summe würde sich an den Gesamtkosten des Bauvorhabens jedoch nichts ändern.

Beispiel 2: Errichtung eines Fertighauses auf einem erschlossenen Grundstück in Niedersachsen

Wie die Baunebenkosten beim Bau eines Fertighauses auf einem bereits erschlossenen Grundstück in Niedersachsen aussehen könnten, zeigt folgendes Beispiel für das Fertighausprojekt einer Familie im niedersächsischen Stade. Dort sind die Grundstückspreise für Bauland in etwa so hoch wie in Straubing (Stand 2023, Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen), auch hier geht es um ein Grundstück mit 500 Quadratmetern für 200.000 Euro. Die Baukosten sind mit 300.000 Euro genauso hoch wie beim Beispielfall für die Nebenkosten beim Hausbau in Bayern.  

Die Familie hat sich für ein Fertighaus entschieden und das Grundstück vom Anbieter mit erworben. Daher entfällt die Maklercourtage, es wird aber Grunderwerbsteuer auf Haus und Grundstück fällig. Die Bauphase für das Fertighaus beträgt drei Monate, so dass die Familie mit drei Monatsmieten à 1.500 Euro an zusätzlichen Kosten bis zum Einzug kalkuliert. Damit entfallen auch die Bereitstellungszinsen für den Hauskredit. Da der Fertighausanbieter die Kosten für Bauantrag, Prüfstatiker und Erdarbeiten übernimmt, entfallen diese Baunebenkosten in der Berechnung. Die Kosten sehen dann beispielhaft berechnet wie folgt aus:

Beispiel Nebenkosten Fertighaus in Niedersachsen

Quelle: eigene Recherche; Stand August 2024. 

Wie die beiden Beispielrechnungen zeigen, können die Nebenkosten beim Hausbau sogar identischer Grundstücks- und Baukosten sehr unterschiedlich ausfallen. Im zweiten Fall belaufen sie sich auf rund 18 Prozent der Baukosten beziehungsweise rund elf Prozent der Gesamtkosten. Zwar sind Grunderwerbsteuer und die Baunebenkosten für den Notar wegen des Hauskaufs samt Grundstück vom Fertighaushersteller deutlich höher als im ersten, dafür sind einige Baunebenkosten bereits im Kaufpreis enthalten. Die Baunebenkosten bei dieser Beispielrechnung für ein Fertighaus fallen auch deshalb niedrig aus, weil die kurze Bauphase zu geringeren Mietkosten führt.  

Biallo-Tipp: Informieren Sie sich so früh wie möglich dazu, inwiefern die Hausbaukosten auch Baunebenkosten umfassen. Um den Überblick zu behalten, empfiehlt sich das Anlegen einer Checkliste, die Sie mit dem Bauleistungsverzeichnis der Hausbaufirma abgleichen.  

Wie können Baunebenkosten gespart werden?

Das Gros der Baunebenkosten können Sie als Bauherr nicht wirklich beeinflussen – etwa die Grunderwerbsteuer oder Maklergebühren. Und bei den variablen Baunebenkosten sind Sie gut beraten, nicht am falschen Ende zu sparen. So kann es im schlimmsten Fall für Sie sehr teuer werden, wenn Sie beispielsweise auf Baunebenkosten sparen wollen und auf den Gutachter für die Bodenanalyse verzichten oder Versicherungspolicen für den Hausbau verzichten. Folgende Kosten können Sie hingegen durchaus beeinflussen:

Grundstückskauf vom Hausbau trennen

Kaufen Sie ein Grundstück und beauftragen eine von Ihnen ausgewählte Baufirma mit dem Hausbau, zahlen Sie lediglich für das Grundstück Grunderwerbsteuer. Dies setzt allerdings voraus, dass das Grundstück nicht bereits von einer Baufirma erworben wurde. Gerade in gefragten Regionen haben Sie diesbezüglich oft keine freie Wahl.  

Abrissarbeiten/Grundstück vorbereiten 

Kaufen Sie ein Grundstück mit Altbestand, können Sie das Haus leerräumen und sparen so bei den Abrisskosten, da diese umso teurer werden, je mehr unterschiedliche Materialien entsorgt werden müssen. Je nachdem, wieviel Freizeit und Geschick Sie haben, können Sie beispielsweise auch beim Vorbereiten des Grundstücks für die spätere Außengestaltung Hand anlegen und vorhandene Pflanzen entsorgen oder kleinere Bäume fällen.  

Baustraße dorthin verlegen, wo die Zufahrt zum Grundstück vorgesehen ist  

Lassen Sie die Baustraße vorsorglich dort anlegen, wo später die Zufahrt auf Ihr Grundstück verlaufen soll. So können Sie den vorhandenen Schotter-Untergrund als Unterbau für die Zuwegung zum Haus und für einen Stellplatz nutzen. Damit fallen bei den Pflasterarbeiten geringere Kosten an.  

Außenanlagen nach und nach einplanen/Eigenleistungen

Zudem können Sie auch bei den Außenanlagen Eigenleistungen einplanen und so sparen. So ist beispielsweise Rollrasen bequem zu verlegen und erzeugt schnell den Eindruck von einem fertig angelegten Garten. Weitaus preiswerter ist es hingegen, wenn Sie selbst Rasensaat aussäen. Dies erfordert allerdings mehr Geschick und Geduld. Auch hinsichtlich des Umfangs der Außenlagen haben Sie einiges an Spielraum: So können Sie sich zunächst auf das Einzäunen des Grundstücks, das Anpflanzen von Hecken und das Anlegen einer Terrasse sowie der Zuwegung beschränken.  

Kostspieligere Extras wie zum Beispiel eine Terrassenüberdachung oder einen Carport können Sie auch später noch ergänzen. Dies bietet sich beispielsweise an, wenn wegen unvorhergesehener höherer Baukosten oder Baunebenkosten die Mittel knapp werden oder gar eine Nachfinanzierung droht. Sinnvoll ist es dann jedoch, erforderliche Leitungen für Strom oder Wasser bereits frühzeitig einzuplanen. So sparen Sie sich beispielsweise Kosten für das Öffnen und Wiederverschließen des Bodenbelags auf der bereits fertiggestellten Terrasse.

Biallo-Tipp: Wie Sie bei der Planung der Außenanlage vorausschauend vorgehen, erfahren Sie in unserem umfangreichen Ratgeber zum Thema Gartengestaltung und - planung. 

Umzug selbst organisieren

Je nach Haushaltsgröße können die Kosten für das Beauftragen eines Umzugsunternehmens mehrere Tausend Euro betragen. Packen Familie und Freunden mit an, zahlen Sie lediglich die Miete und Spritkosten für einen Umzugswagen sowie Kartons und Verpackungsmaterial. Diese Einsparmöglichkeit ist jedoch auf Umzüge in der näheren Umgebung beschränkt. Ziehen Sie deutlich weiter weg, wird es in der Regel schwierig, einen Umzug privat zu organisieren.  

Biallo-Tipp: Versuchen Sie, die Baunebenkosten möglichst präzise zu berechnen. Weiterführende Informationen zu diesem Thema erhalten Sie beispielsweise bei Ihrem Architekten, dem Bauträger oder Fertighausanbieter – also den Ansprechpartnern, mit denen Ihr Bauprojekt realisieren wollen. Planen Sie die Baunebekosten nämlich zu gering, riskieren Sie eine Finanzierungslücke und müssten teuer nachfinanzieren. Eine solche Nachfinanzierung ist in der Regel deutlich teurer, als wenn Sie den gleichen Betrag von vornherein bei der Baufinanzierungsplanung berücksichtigen. Eine Alternative kann ein Baudarlehen mit Reserveoption sein. Hier können Sie die Kreditsumme bei Bedarf noch erhöhen. Achten Sie bei einem solchen Angebot aber auch auf die Konditionen: Nutzen Sie die Option nicht, kann das Darlehen insgesamt teurer sein als eines ohne solch eine Option.  

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