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Auf einen Blick
  • Sinkt das monatliche Einkommen - zum Beispiel wegen Arbeitslosigkeit oder Kurzarbeit -, kann schnell auch die Eigenheimfinanzierung in Gefahr kommen. Sogar eine Zwangsversteigerung kann drohen. 

  • Steigt hingegen das Einkommen, ist es von Vorteil, wenn man den Immobilienkredit schneller zurückzahlen kann. So lassen sich die Finanzierungskosten erheblich senken.

  • Um auf alle Eventualitäten vorbereitet zu sein, sollte man seine Baufinanzierung von Beginn an möglichst flexibel ausgestalten. Wir zeigen, welche Möglichkeiten es dafür gibt.
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Im Leben läuft nicht immer alles nach Plan. Krankheit, Kurzarbeit oder Jobverlust können in eine finanzielle Notlage führen, die auch die Eigenheimfinanzierung gefährden kann. Gerade junge Familien, die Monat für Monat eine hohe Kreditlast schultern, haben oft wenig Spielraum, falls das Einkommen sinkt oder für längere Zeit ausfällt. Schnell ist die Haushaltskasse am Anschlag. Wer nicht über größere Geldreserven verfügt, muss dann genau überlegen, wie es mit der Immobilienfinanzierung weitergeht.

Kann die monatliche Rate nicht mehr aufgebracht werden, ist der Kreditnehmer sofort in Verzug. Das hat zur Folge, dass die Bank oder Sparkasse den Kreditvertrag kündigen darf – und zwar schon nach kurzer Zeit. Dann droht die Zwangsversteigerung der Immobilie und damit der Verlust des Eigenheims.

Damit das nicht passiert, sollten Betroffene zügig das Gespräch mit ihrem Kreditinstitut suchen und eine einvernehmliche Lösung anstreben. In der Regel zeigen sich die Banken gesprächsbereit. Um auf Notlagen, Krisen, aber auch auf Chancen, angemessen reagieren zu können, empfehlen Verbraucherschützer auf eine möglichst flexible Ausgestaltung der Baufinanzierung zu achten. Mehrere Parameter stehen dafür zur Verfügung:

 

Tilgungshöhe ändern

Zu den wesentlichen Stellschrauben bei einer neuen Einkommenssituation gehört das Anpassen der Tilgungshöhe des Baukredits. In diesem Fall zahlt der Kreditnehmer den monatlichen Zins in gewohnter Höhe weiter, die Tilgung wird jedoch reduziert oder – bei gestiegenem Einkommen – erhöht. Entsprechend der Änderung sinkt oder steigt die Monatsrate.

Viele Baufinanzierer zeigen sich flexibel und erlauben zwei oder drei Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung. Dadurch lässt sich die Rate schnell um ein paar hundert Euro erhöhen oder senken.

Ein Beispiel: Ein Baukredit über 200.000 Euro zu 1,5 Prozent Sollzins, wird von vier Prozent Jahrestilgung auf zwei Prozent gekürzt. Folge: Die Monatsrate sinkt von 916 Euro um 333 Euro auf 583 Euro – rund ein Drittel weniger.

Immobilienfinanzierung geht weit über die Frage der Kreditzinsen hinaus

Immobilienkäuferinnen und -käufer stehen vor großen Herausforderungen: Die Immobilienpreise sind auf Rekordniveau, jetzt steigen auch noch die Bauzinsen. Dieser Beitrag beleuchtet, wie in dieser anspruchsvollen Gemengelage eine attraktive Finanzierung für den Bau oder Kauf einer Immobilie gelingen kann:  Zinsanstieg und Rekordpreise – Immobilienfinanzierung wird anspruchsvoller.
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Tilgungswechsel vertraglich fixieren

Einen generellen Rechtsanspruch auf eine Anpassung der Tilgung gibt es nicht. Das Recht zum Tilgungssatzwechsel muss von Beginn an Bestandteil des Kreditvertrags sein. Nachträglich die Option zu vereinbaren, ist nicht möglich. Kreditnehmer sind dann auf die Kulanz der Bank angewiesen.

Sieht der Vertrag einen Tilgungssatzwechsel vor, wird nicht selten ein Korridor vereinbart, innerhalb dessen der Tilgungssatz nach oben oder unten angepasst werden kann, zum Beispiel zwischen zwei und fünf Prozent der Darlehenssumme. Die Korridore variieren je nach Vertrag und Kreditinstitut.

Wichtig: Verringern Sie Ihre Tilgungsrate, wird das Darlehen langsamer abbezahlt. In der Folge verlängert sich die Kreditlaufzeit und die Zinskosten steigen.

Achten Sie deshalb bei Abschluss des Kreditvertrages auf diese Punkte:

  • Der Darlehensvertrag sollte ein Wechselrecht vertraglich einräumen.

  • Durch das Recht zum Tilgungssatzwechsel sollten sich die Finanzierungskosten nicht erhöhen.

Lesen Sie auch: Mit dem Tilgungssatzwechsel flexibel bleiben

 

Zwei Gebührenmodelle sind möglich

Zinsaufschlag: Häufig lassen sich Banken die Option zum Tilgungssatzwechsel mit einem kleinen Zinsaufschlag bezahlen. So berechnen zum Beispiel die PSD Bank München und die PSD Bank Rhein-Neckar-Saar 0,1 Prozent Zinsaufschlag, die Deutsche Bank 0,05 Prozent. Ein zehnjähriges Darlehen über 200.000 Euro kostet bei 0,1 Prozent Zinsaufschlag rund 2.000 Euro mehr an Zinsen.

Pauschalgebühr: Statt eines Zinsaufschlags erheben manche Geldhäuser feste Gebühren pro Tilgungswechsel. Die Spanne bewegt sich hier zwischen 150 und 250 Euro.

  • Biallo-Tipp: Einige Kreditinstitute verzichten auf Gebühren beim Tilgungssatzwechsel. Ohne Aufpreis kommen Kreditnehmer zum Beispiel bei Hypovereinsbank, ING und Sparda Bank West weg. Die Tabelle unten zeigt beispielhaft, welche Möglichkeiten Banken und Versicherungen Kreditnehmern einräumen.
 

Tilgungssatzwechsel ausgewählter Banken

Angebote und Bedingungen

Kreditinstitut

Wechseloptionen

Bedingungen

Allianz

2 x kostenfrei


Deutsche Bank

2 x gegen Zinsaufschlag 0,05 %

2 x Tilgungssatzwechsel im Bereich zwischen 1 % p.a. und 5 % p.a.

Gladbacher Bank

3 x gegen Zinsaufschlag 0,02 %


Hypovereinsbank

2 x kostenfrei


ING

2 x kostenfrei


PSD Bank München

2 x gegen Zinsaufschlag 0,1 %

Wechsel des Tilgungssatzes auf bis zu 5 % Tilgung und wieder zurück auf den Ursprungstilgungssatz

PSD Bank Rhein Neckar Saar

3 x gegen Aufschlag 0,1 %

bis zu drei Tilgungssatzwechsel in einer Bandbreite zwischen 2 und 5 % des Kreditbetrages (Mindesttilgung 2%)

Sparkasse Hannover

1x gegen Aufschlag 0,14 % nominal p.a.

sofern der Tilgungssatz 5 % nicht übersteigt, kann dieser während der Zinsbindung 1 x im Kalenderjahr zwischen 1 und 5 % p.a. verändert werden

Sparda Bank Hessen

2 x gegen Gebühr von 150 Euro je Wechsel

Erhöhung mind. auf 4 % und Senkung mind. auf 1 % oder Erhöhung mind. auf 5 % und Senkung mind. auf 2 %

Sparda Bank Nürnberg

2 x kostenfrei


Sparda Bank München

Kein Wechsel angeboten


Sparda West

3 x kostenfrei


Volksbank Bergisches Land

3 x gegen Aufschlag 0,02 %


Quelle: Biallo.de, Stand: November 2021

 

Monatsrate stunden

Bei finanziellen Engpässen kann die Bank auf Wunsch des Kreditnehmers auch einer Ratenpause zustimmen. Dies ist in der Regel für wenige Monate möglich.

 

Stundung hat auch Nachteile

Wichtig: Durch den Zahlungsaufschub verlängert sich jedoch die Kreditlaufzeit, weil die gestundeten Raten üblicherweise an das Ende der Vertragslaufzeit angehängt werden – außerdem sind Sollzinsen fällig.

Möglich ist aber auch, dass die gestundeten Raten später zusätzlich zu den normalen Raten anfallen, wodurch sich die monatliche Belastung erhöht. Hier gilt es, mit der Bank einvernehmliche Lösungen zu finden.

 

Was tun, wenn ich nicht mehr zahlen kann?

Tritt der Ernstfall ein und Kreditnehmer können die Raten auf absehbare Zeit nicht mehr bedienen, sollten sie sich schnellstmöglich bei ihrem Bankberater melden. Auf keinen Fall sollte man den Kopf in den Sand stecken und hoffen, dass sich das Problem irgendwie von allein löst. Das tut es nämlich nicht.

Da die Bank keine Ratenausfälle akzeptiert, wird sie bei Untätigkeit des Kreditnehmers relativ schnell reagieren. Zuerst schickt sie

  • eine Mahnung,
  • anschließend kündigt sie das Darlehen,
  • danach kommt es zum Gerichtsverfahren
  • und am Ende steht die Zwangsversteigerung des Objekts.

Das sollten Betroffene unbedingt vermeiden, denn selbst wenn sich die Einkommensverhältnisse später wieder erholen und sie eine gute Bonität vorweisen können, haben sie künftig kaum noch eine Chance, wieder eine Baufinanzierung zu bekommen.

  • Biallo-Tipp: Setzen Sie Ihre Raten nicht eigenmächtig herunter oder stellen die Zahlungen komplett ein. Gehen Sie ehrlich auf Ihre Bank zu. Da Kreditinstitute ihr Geld nicht mit Kündigungen oder Abschreibungen verdienen, sondern mit der Rückzahlung von Krediten, sind sie auch daran interessiert, dass die Finanzierung mittelfristig wieder in Gang kommt.

Diese Schritte sollten Sie unternehmen

  • Informieren Sie Ihre Bank über den Grund und die nach Ihrer Einschätzung realistische Dauer des Engpasses.
  • Erklären Sie, wie der finanzielle Engpass aus ihrer Sicht wieder aufgelöst werden kann.
  • Sprechen Sie über eine temporäre Ratenaussetzung.
  • Klären Sie, ob, wann und wie ausgesetzte Raten nachgeholt werden.

Ultima-Ratio: Objektverkauf

Sollte trotz rechtzeitigem Handeln und Entgegenkommen des Kreditgebers keine Möglichkeit beziehungsweise keine Aussicht auf wirtschaftliche Besserung beziehungsweise Fortsetzung der Ratenzahlungen bestehen, kann am Ende der Verkauf des Eigenheims die einzige Lösung sein.

Auch dabei ist es wichtig, nicht auf stur zu schalten. Besser ist es, konstruktiv daran mitzuwirken und den eigenen Schaden in Grenzen zu halten. Auch wenn es bitter ist, das Familienheim zu verlieren, sollten sich Betroffene daran erinnern, dass es in den meisten Fällen ein Leben vor der eigenen Immobilie gab.

Lesen Sie auch: Immobilienverkauf – So erzielen Sie den besten Preis

Chancen durch Objektverkauf erkennen

Verändert man seine Perspektive, können positive Aspekte sichtbar werden. So ist es auch in diesem Fall. Der Verkauf des Eigenheims oder der vermieteten Eigentumswohnung bietet die Möglichkeit, eine ausweglos scheinende finanzielle Situation wieder in den Griff zu bekommen.

  • Biallo-Tipp: Ziehen Sie rechtzeitig die Reißleine, nicht erst, wenn es zu spät ist. Wenn Sie mit dem Verkauf zu lange warten, müssen Sie Ihre Immobilie unter Umständen unter großem Druck hergeben und können keinen guten Preis mehr erzielen. Außerdem fordern Banken für geplatzte Immobilienkredite oft hohe Ausfallentschädigungen.

Stimmen Sie deshalb rechtzeitig einen Fahrplan mit Ihrer Bank ab. Denn solange Sie der Verkäufer sind, können Sie noch mitgestalten, etwa beim Verkaufspreis oder dem Übergabezeitpunkt. In der Regel gewähren die Banken einige Monate Aufschub, um selbst einen Interessenten zu finden und das Objekt in Eigenregie zu verkaufen. Nach dem Verkauf besteht dann die Möglichkeit, den Kreditvertrag zu kündigen und die Restschuld des Darlehens mit dem Verkaufserlös zu begleichen. Anschließend ist der Kreditnehmer schuldenfrei.

Anders sieht die Sache aus, wenn das Objekt erst einmal unter Zwangsverwaltung steht. Dann kann der Verkäufer nicht mehr agieren, sondern nur noch reagieren. Am Ende droht meist ein noch größerer finanzieller Verlust, als er eh schon absehbar war.

 

Mit Sondertilgung viel Geld sparen

Flexibilität in die andere Richtung ermöglichen Sonderzahlungen. Steigt das Einkommen durch Jobwechsel, Gehaltserhöhung oder eine Abfindung, können Kreditnehmer mit einer Sondertilgung ihr Baudarlehen schneller zurückzahlen. Folge: Die Darlehenslaufzeit wird kürzer, es fallen insgesamt weniger Zinsen an und das Finanzierungsrisiko mindert sich.

Ein Beispiel: Ein 15-jähriges Darlehen über 250.000 Euro kostet bei 1,5 Prozent Sollzinsen und einer Anfangstilgung von 3,5 Prozent während der Zinsbindung insgesamt 40.414 Euro an Zinsen. Fließen jährlich 2.500 Euro Weihnachtsgeld als Sondertilgung auf das Kreditkonto ein, sinken die Zinskosten auf 36.178 Euro – die Ersparnis beträgt 4.236 Euro.

Während bei Bausparverträgen Sondertilgungen in der Darlehensphase jederzeit möglich sind, ist dies bei Annuitätendarlehen von Banken und anderen Kreditinstituten nur mit deren Zustimmung beziehungsweise mit einer entsprechenden Vereinbarung im Darlehensvertrag möglich. Kreditnehmer sollten deshalb bei Vertragsabschluss auf eine entsprechende Vereinbarung zu Sondertilgungen achten – nachverhandeln ist später kaum möglich.

Fünf Prozent Sondertilgung sind heute Standard

Viele Banken erlauben einen gewissen Prozentsatz einmal im Jahr als Extraleistung in den Kreditvertrag einzuzahlen. Üblich sind fünf Prozent der Kreditsumme. 

Aber Achtung: Nicht in jedem Fall ist die Sonderzahlung kostenlos. Es gibt Kreditinstitute, die hierfür einen Zinszuschlag erheben oder von vornherein die Sollzinsen höher ansetzen. In solchen Fällen sollten sich Kreditnehmer das Sonderzahlungsrecht gut überlegen, denn wenn man es nicht wahrnimmt, verteuert sich nur der Kredit.

Die folgende Tabelle zeigt drei verschiedene Sondertilgungsoptionen und wie die unterschiedlichen Varianten das jeweilige Darlehen beeinflussen. Zusätzlich sehen Sie eine vierte Möglichkeit, in welcher ein Darlehen mit kostenpflichtiger Sondertilgung vereinbart, aber später nicht genutzt wurde. Gut zu erkennen ist, wie sich der Zinsaufschlag auf die Gesamtkosten auswirkt und wie viel Ersparnis die Sondertilgung bringen kann.

 

So wirken sich Sonderzahlungen auf Baudarlehen aus


Darlehen ohne Sondertilgung

Darlehen mit Sondertilgung gegen Zinsaufschlag (0,2%)

Darlehen mit Sondertilgung gegen Zinsaufschlag (0,2%)

Darlehen mit Sondertilgung ohne Zinsaufschlag

Darlehenssumme

200.000 €

200.000 €

200.000 €

200.000 €

Effektivzins

1,9 %

2,1 %

2,1 %

1,9 %

Zinsbindung

10 Jahre

10 Jahre

10 Jahre

10 Jahre

Tilgungssatz

2 %

2 %

2 %

2 %

Monatsrate

650 €

683,33 €

683,33 €

650 €

Option jährl. Sondertilgung

0 %

5 %

5 %

5 %

tatsächliche Sondertilgung

0 €

0 €

5.000 € jährlich in den ersten 5 Jahren

5.000 € jährlich in den ersten 5 Jahren

Darlehenslaufzeit

35 Jahre, 3 Monate

34 Jahre, 3 Monate

28 Jahre, 9 Monate

29 Jahre, 7 Monate

Restschuld nach 10 Jahren

155.985,70 €

155.533,40 €

126.565,65 €

127.422,17 €

Zinskosten nach 10 Jahren

33.985,70 €

37.533 €

33.565,25 €

30.422,17 €

Mehrkosten in 10 Jahren


3.547,30 €



Zinsersparnis in 10 Jahren – im Vergleich zum Darlehen ohne Sondertilgungsoption



420,45 €

3.563,53 €

Quelle: Biallo.de, Stand: November 2021

Lesen Sie auch: So profitieren Sie von der Sondertilgung

 

Baudarlehen vorzeitig kündigen

Ändern sich die Einkommens- beziehungsweise Vermögensverhältnisse, haben Baufinanzierer grundsätzlich das Recht, ihre Baudarlehen nach Ablauf von zehn Jahren zu kündigen. Nach dieser Zeit greift das gesetzliche Kündigungsrecht. Unter Einhaltung der sechsmonatigen Kündigungsfrist können Kreditnehmer ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ihren Vertrag auflösen.

Das Sonderkündigungsrecht lohnt sich, wenn man von einem Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren in einen günstigeren Kredit wechseln möchte oder mittels Abfindung oder Erbschaft ein langlaufendes Darlehen vorzeitig tilgen möchte.

Diese Punkte sind dabei wichtig:

Kündigungsdatum: Entscheidend hierfür ist nicht der Tag, an dem der Vertrag mit der Bank unterschrieben wurde, sondern das Datum, an dem der Kredit vollständig an den Verkäufer ausgezahlt wurde. Darüber gibt es eine schriftliche Bestätigung von der Bank.

Vertragsänderungen: Falls der Vertrag inhaltlich verändert und neu unterschrieben wurde, beginnt die Zehn-Jahres-Frist erst mit dem Datum der Änderungsvereinbarung. Das ist zum Beispiel bei einer Anschlussfinanzierung der Fall, wenn die ursprüngliche Baufinanzierung nach der ersten Zinsbindung bei derselben Bank verlängert wurde.

Frühestmöglicher Kündigungstermin: Dieser liegt genau nach zehn Jahren und einem Tag, die sechsmonatige Kündigungsfrist addiert sich hinzu. Die Baufinanzierung läuft also mindestens zehn Jahre und sechs Monate.

Restschuld fristgerecht ablösen: Nachdem die Kündigungsfrist abgelaufen ist, wird die Restschuld bei der alten Bank fällig. Sie muss innerhalb von zwei Wochen beglichen werden. Das ist wichtig, denn die Kündigung wird unwirksam, falls der Betrag zu spät eingeht. In diesem Fall müsste man eine neue Kündigung aussprechen und nochmal sechs Monate warten. Hier können Bereitstellungszinsen und somit zusätzliche Kosten fällig werden.

Lesen Sie auch: Die richtige Zinsbindungszeit festlegen

Über den Autor Max Geißler
nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de. Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien). Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.
  Max Geißler