Auf einen Blick
Heizung, Wasser, Gebäudereinigung oder Versicherungen: Die Betriebskosten machen bei einer Mietwohnung oft einen großen Teil der Gesamtkosten aus. Es lohnt sich daher, einen genauen Blick auf die jährliche Abrechnung zu werfen, denn in den Nebenkosten schlummert viel Sparpotenzial für Mieterinnen und Mieter.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie viele Nebenkosten pro Quadratmeter (qm) im Schnitt normal sind und wie Sie abschätzen können, ob sich Ihre Betriebskosten als Mieter oder Mieterin im gewöhnlichen Rahmen bewegen.
Die Höhe der Nebenkosten kann sich von Haushalt zu Haushalt stark unterscheiden. Energiekosten orientieren sich etwa am individuellen Verbrauch. Außerdem kommt es darauf an, ob jemand in einer älteren oder neuen Immobilie lebt und wo er in Deutschland wohnt. Denn auch die regionalen Unterschiede sind groß. Es gibt allerdings Durchschnittswerte, die eine gute Orientierung dafür sind, ob man selbst hohe oder eher niedrige Nebenkosten bezahlt.
Der Deutsche Mieterbund (DMB) legt regelmäßig einen Betriebskostenspiegel vor, der aktuellste bezieht sich auf das Abrechnungsjahr 2023. In dem Jahr zahlten Mieterinnen und Mieter im Durchschnitt in Deutschland 2,51 Euro pro Quadratmeter und Monat an Betriebskosten – ein Anstieg von zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr. Bei einer Mietwohnung mit 70 Quadratmetern sind das im Monat etwa 175 Euro. Berücksichtige man allerdings alle erdenklichen Betriebskostenarten mit ihren Einzelwerten, können die Nebenkosten je Quadratmeter laut DMB auch bis 3,15 Euro im Monat betragen. Dann kommt man bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung auf etwa 220 Euro im Monat.
Den größten Anteil an den Nebenkosten machen die Heizkosten einschließlich der Warmwasserkosten aus. Aber auch auf die Wasser- und Abwasserkosten, die Kosten für Versicherungen oder die Arbeiten eines Hauswarts entfällt ein relativ hoher Anteil. Auf viele Posten haben Mieter dabei keinen oder kaum Einfluss. Heizung und Warmwasser können sie allerdings über ihren Verbrauch zumindest in einem gewissen Rahmen beeinflussen. Die Kostenpositionen fallen je nach Mietobjekt und Umfang der Tätigkeiten unterschiedlich aus. In der folgenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Nebenkosten pro Quadratmeter und Monat aufgeschlüsselt nach Art und Höhe:
| Betriebskostenart | Kosten pro qm und Monat |
|---|---|
| Grundsteuer | 0,17 Euro |
| Wasser inkl. Abwasser | 0,26 Euro |
| Heizung inkl. Warmwasser | 1,26 Euro |
| Aufzug | 0,20 Euro |
| Straßenreinigung | 0,03 Euro |
| Müllbeseitigung | 0,14 Euro |
| Gebäudereinigung | 0,20 Euro |
| Gartenpflege | 0,14 Euro |
| Beleuchtung | 0,06 Euro |
| Schornsteinreinigung | 0,03 Euro |
| Versicherung | 0,28 Euro |
| Hauswart | 0,30 Euro |
| Hauswart1 | 0,19 Euro |
| Antenne / Kabel | 0,12 Euro |
| Sonstiges | 0,07 Euro |
Die Vergleichswerte aus dem Betriebskostenspiegel des DMB sind eine gute Orientierung, ob sich die Nebenkosten in Ihrem Haushalt im normalen Rahmen bewegen. Nehmen Sie dazu Ihre letzte Nebenkostenabrechnung zur Hand und teilen Sie den Jahresbetrag durch die Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung und das Ergebnis nochmal durch zwölf. Liegen Sie weit über dem vom Deutschen Mieterbund ermittelten normalen monatlichen Durchschnitt pro Quadratmeter (2,51 Euro) sollten Sie genauer nachprüfen, woran das liegen könnte.
Immer wieder gibt es Streit zwischen Vermietern und Mietern um die Themen Mieterhöhung, Eigenbedarf und Endrenovierung. Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt, wann eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich und welche Pflichten haben Mietern bei der Wohnungsübergabe? Vermieter und Mieter sollten Ihre Rechte und Pflichten kennen!
Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) hat seit 2018 regelmäßig die Wohnnebenkosten in Deutschland analysiert. Die Studie im Auftrag der Deutschen Invest Immobilien wurde zuletzt für das Jahr 2023 erstellt. Eine neuere Untersuchung gibt es bislang nicht, weil der Auftraggeber Insolvenz anmelden müsste. Das IW wertete für die Untersuchung bundesweit mehrere hunderttausend Wohnungsinserate aus. Die Zahlen für die Mietnebenkosten unterscheiden sich daher von denen des Deutschen Mieterbundes. Sie geben aber eine gute Orientierung für die zeitliche und regionale Entwicklung der Mietnebenkosten.
Der IW-Report zu den "Wohnnebenkosten in Deutschland" unterscheidet zwischen warmen und kalten Nebenkosten. Die warmen Nebenkosten setzen sich aus den Heizkosten und den Kosten für Warmwasser zusammen. Die kalten Nebenkosten umfassen etwa kommunale Kosten wie die Grundsteuer oder Müll- und Abwassergebühren. Hinzu kommen Kosten des Gebäudes wie Gartenpflege, Hauswart oder Gebäudereinigung.
Der IW-Studie zufolge zahlten Mieterinnen und Mieter in Deutschland im Jahr 2023 im Durchschnitt 1,67 Euro pro Quadratmeter im Monat für das Heizen von Wohnung und Wasser (siehe Tabelle). Das sind vier Prozent weniger als im Jahr zuvor: 2022 war wegen der Energiekrise ein Rekordjahr bei den warmen Nebenkosten.
Durchschnittliche Miete und Mietnebenkosten in Deutschland 2023
| September 2022 | September 2023 | Veränderung | |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete | 9,62 € | 10,09 € | 5 % |
| Kalte Nebenkosten | 1,72 € | 1,78 € | 3 % |
| Warme Nebenkosten | 1,74 € | 1,67 € | -4 %% |
| Gesamtmiete | 13,08 € | 13,54 € | 4 % |
Die kalten Wohnnebenkosten sind dagegen um drei Prozent gestiegen. Verantwortlich für die höheren Abschläge bei den kalten Nebenkosten sei die allgemeine Inflation, heißt es in dem Report. So müssten Mieter etwa bei Hausmeisterdiensten oder der Müllabfuhr mehr zahlen, wenn die Teuerung zulegt. Auch höhere Stromkosten lassen die kalten Nebenkosten steigen.
Im Durchschnitt lagen die kalten Nebenkosten 2023 bei 1,78 Euro je Quadratmeter im Monat. Weil gleichzeitig auch die Nettokaltmiete angestiegen ist, zahlten Mieter im Schnitt bei der Gesamtmiete vier Prozent mehr als im Jahr zuvor. Damit machten die Nebenkosten insgesamt etwa ein Viertel der Gesamtmiete aus.
Die Studie zeigt auch: Die Wohnnebenkosten unterscheiden sich regional zum Teil stark. So sind die Nebenkosten in ländlichen Gegenden meist günstiger als in den Städten. Aber auch innerhalb eines Stadtgebiets müssen Mieter bei den Nebenkosten unterschiedlich tief in die Tasche greifen. So reicht die Spanne in München von 1,67 Euro bis 2,40 Euro, in Köln sind es zwischen 1,76 Euro und 2,58 Euro je Quadratmeter und Wohnung. Die folgende Tabelle zeigt die mittleren Nebenkosten in den sieben größten Städten Deutschlands.
Mittlere1 Nebenkosten in den großen deutschen Städten
| Stadt | Heizkosten | Kalte Betriebskosten |
|---|---|---|
| München | 1,91 € | 2,00 € |
| Frankfurt | 1,85 € | 2,15 € |
| Stuttgart | 1,83 € | 1,70 € |
| Hamburg | 1,60 € | 1,96 € |
| Berlin | 1,60 € | 2,04 € |
| Köln | 1,59 € | 2,18 € |
| Düsseldorf | 1,41 € | 2,14 € |
Ein guter Teil der Nebenkosten wie Heizung, Warmwasser oder Strom hängt am Verbrauch. Daher lohnt es sich, einen Blick auf das Sparpotenzial der Nebenkostenabrechnung zu werfen – und dort insbesondere auf die verbrauchsabhängigen Betriebskosten.
Gerade bei den Energiekosten wie Heizung und Warmwasser haben es Mieter selbst in der Hand, die Kosten etwas zu senken. Eine etwas niedrigere Raumtemperatur oder auch nachts heruntergelassene Rollläden können schon eine erhebliche Heizkostenersparnis bringen. Auch den Wasserverbrauch haben Mieter weitgehend selbst unter Kontrolle. So können sie zum Beispiel duschen statt baden oder die Waschmaschine nur voll beladen laufen lassen und und damit konsequent den Wasserverbrauch senken.
Der Deutsche Mieterbund bietet zusammen mit der gemeinnützigen Beratungsagentur co2online auf seiner Homepage einen Betriebskostencheck an. Sie können dafür Ihre letzte Nebenkostenabrechnung zur Hand zu nehmen und Ihre Daten eingeben. Als Mieter oder Mieterin erfahren Sie am Ende des Checks, ob Ihre Kosten im Durchschnitt zu hoch liegen, wo sich noch Sparpotenzial verbirgt – und wie Sie die Kosten senken können.
Sparpotenzial ergibt sich für Sie als Mieterin oder Mieter auch dadurch, dass Sie die Nebenkostenabrechnung auf Fehler überprüfen. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass Ihnen Ihr Vermieter Posten berechnet, die in der Abrechnung nichts zu suchen haben. Diese müssen Sie natürlich auch nicht bezahlen. Wie genau Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen, erfahren Sie in einem weiteren Ratgeber von uns.
Schweden
Deutschland
DeutschlandLiegen Ihre Heiz- und Warmwasserkosten (Jahreskosten geteilt durch Quadratmeter, geteilt durch zwölf) deutlich über dem Durchschnitt, sollten Sie über Energiesparmaßnahmen nachdenken.
Sind Sie schon sparsam und die Heizkosten liegen trotzdem über dem Durchschnitt, sollten Sie als Mieter einen Blick in den aktuellen Heizspiegel werfen und Ihren Vermieter auf Probleme aufmerksam machen. Hier ist genau aufgeschlüsselt, welche Heizkosten normal sind, getrennt nach Größe, und ob mit Öl, Gas, Holzpellets, mit einer Wärmepumpe oder per Fernwärme geheizt wird.
Derzeit liegt der Heizspiegel für das Abrechnungsjahr 2023 vor. Erstellt wird der Heizspiegel von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Mieterbund und dem Verband kommunaler Unternehmen. Bei co2online finden Sie auch einen kostenlosen Heizkosten-Rechner, mit dem Sie die eigene Heizkostenabrechnung prüfen können.
Hinweis: Je nach Heizungstyp und nach energetischem Zustand des Wohngebäudes gibt es bei den Heizkosten immense Unterschiede und sie können deutlich vom Durchschnitt abweichen. So lag laut Heizspiegel die Heizkostenspanne für eine durchschnittliche 70 Quadratmeter-Wohnung mit zentraler Gasheizung im Abrechnungszeitraum 2023 zwischen 835 und 1930 Euro.
Neben den Heizkosten ist Wasser in der Abrechnung der Nebenkosten normalerweise der andere Hauptkostentreiber. Auch die Höhe anderer Betriebskosten wie Grundsteuer, Kosten für Hausmeister, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Versicherungen, Gartenpflege und Straßenreinigung haben Mieter allerdings in der Regel keinen Einfluss. In einem weiteren Artikel auf biallo.de erfahren Sie alle wichtigen Informationen zu den Nebenkosten beim Hausbau.
Mehr Spielraum, Ihre Nebenkosten zu senken, haben Eigentümer. Sie können die Heizung gegen ein sparsames Modell austauschen, die Wände dämmen oder moderne Fenster einbauen. Lesen Sie hier Näheres zu den Fördermöglichkeiten energetischer Sanierungsmaßnahmen. Ob für Mieter der Erwerb von Wohneigentum eine Alternative sein kann, erfahren Sie in unserem Ratgeber Ist Mieten oder Kaufen besser?. Unser Baufinanzierungsvergleich hilft, günstige Angebote für die Baufinanzierung zu finden (siehe Tabelle unten). Mit einem Bausparvertrag kann man frühzeitig starten, Geld fürs Wohneigentum anzusparen und sich rechtzeitig günstige Darlehenszinsen sichern.
