„Sale and Lease Back”-Konzept Lohnt sich der Mietrückkauf von Ferienhäusern?

Häuschen am Meer, Domizil in den Bergen, Wohnung am See: Die eigene Ferienimmobilie hat sich für viele vom Sehnsuchtsort zum Anlageobjekt gewandelt. Eine Marktstudie des Ferienhausvermieters FeWo-Direkt belegt: Wer heute eine Zweitliegenschaft in einer Urlaubsregion erwerben möchte, prüft primär Lage, Preis und Vermietungspotential.

Dominiert Rendite statt Romantik als Kaufkriterium, muss das Objekt allerdings professionell vermarktet und bewirtschaftet werden. Erscheint einem das zu aufwändig oder risikoreich, könnte ein "Sale and Lease Back" interessant sein.

Center Parcs Pionier des Modells

Noch ist die Leasing-Variante für Ferienimmobilien hierzulande eher unbekannt. Doch das Modell wird bei immer mehr Projekten an der Nordsee, in Bayern oder an der Mecklenburger Seenplatte angeboten. Einer der Pioniere des sogenannten Mietrückkaufs ist die Gruppe Pierre et Vacances, die in ganz Europa die Feriensiedlungen Center Parcs betreibt - alleine in Deutschland sind es bislang fünf, 2018 soll in Leutkirch im Westallgäu der nächste öffnen; 500 Ferienhäuser stehen alleine im Center Parcs Park Bostalsee im Saarland, 345 sind es in Tossens am Jadebusen und 548 in Medebach im Hochsauerland.

Als Großinvestoren nach der Finanzkrise 2007 ihre Engagements in die Center Parcs zurückfuhren, begann der französische Tourismus- und Immobilienkonzern, Privatinvestoren auch hierzulande mit dem Leasing-Konzept ins Boot zu holen. Und Anbieter wie die Düsseldorfer 12.18. GmbH mit ihrem Projekt Maremüritz, das Ressort Rex Rugia auf Rügen oder der Ferienpark Hambachtal im Hunsrück der niederländischen Roompot zogen nach.

Die Nutzung wird Betreiber überlassen

Die Kernidee des "Sale and Lease Back" ist recht einfach: Der Anleger kauft sich in einem größeren Komplex mit Ferienimmobilien ein und vermietet sein Eigentum direkt wieder an einen Betreiber. Das ist in der Praxis das Unternehmen, das auch die Anlage gebaut oder erworben hat. Es entsteht im zivilrechtlichen Sinn ein Leasing- oder Nutzungsüberlassungsvertrag.

Der Leasing-Nehmer sorgt dafür, dass Häuschen oder Wohnung vermietet werden und kümmert sich um Gäste, Reinigung sowie Instandhaltung. Für das Vermietungsrecht kassiert der Eigentümer jedes Jahr eine fixe oder dynamische Mietrendite. Die liegt bei den derzeit in Deutschland angebotenen "Sale and Lease Back"-Objekten je nach Risikobeteiligung zwischen vier und sieben Prozent. Anleger können in ihren Immobilien natürlich auch Urlaub genießen. Dafür zahlen sie Miete, erhalten aber abhängig von der Saison Rabatte.

Chancen und Risiken genau prüfen

Für den Initiator bietet das Leasing-Modell als Finanzierungsform etwa im Vergleich zu einer Firmenanleihe vor allem drei Vorteile: Der Verkauf der Immobilien bringt Kapital und Gewinnoptionen über die Nutzungsrechte. Im Gegensatz zu einem Darlehen müssen keine zusätzlichen Sicherheiten hinterlegt werden. Und da die monatlichen Leasingzahlungen an die Eigentümer gleich bleibende Kosten sind, lassen sich die Firmenfinanzen recht gut kalkulieren.

Wie beim Erwerb von Anleihen müssen Investoren die Chancen und Risiken von "Sale and Lease Back"-Angeboten aber penibel prüfen. "Man sollte sich das jeweilige Projekt genau anschauen und abwägen, ob sich das Geschäft lohnt", rät Hartmut Schwarz. Der Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen weist darauf hin, dass beim Mietrückkauf eine Vielzahl von Faktoren beachtet werden müssen. So seien Lage, Kaufpreis und Ausstattung der Immobilie entscheidende Faktoren.

Studien bestätigen: Urlauber buchen lieber an der Ostseeküste als in Oberbayern und erholen sich lieber im Schwarzwald als im Sauerland. Innerhalb der Ferienregionen in Nord-, Mittel- und Süddeutschland schwankt die Beliebtheit noch einmal massiv. Immobilien mit großen Gärten punkten wiederum bei Hundebesitzern, und Häuser mit Sauna oder Kamin laufen auch in der kalten Nebensaison. In Top-Urlaubsregionen und gut ausgestattet kosten Feriendomizile zwar mehr, dem stehen aber mögliche Wertzuwächse dank solider Nachfrage und eine leichtere Vermarktung gegenüber.

Je mehr Gäste, desto mehr leidet die Immobilie

Ob sich das "Sale and Lease Back" lohnt, entscheidet auch der Vertrag. "Enthält der Kontrakt eine Modernisierungspauschale oder Zahlungen bei besonderen Reparaturen zulasten der Käufer, beeinflusst das die Rendite negativ", warnt Finanzexperte Schwarz. Fakt ist: Ertrag und Renovierung hängen beim gewerblich vermieteten Häuschen am See oder der Wohnung mit Talblick eng zusammen.

Zuerst einmal gilt, je mehr Gäste einchecken, desto besser. "Eine Faustregel lautet, mit 120 vermieteten Tagen sollte sich eine Immobilie selbst tragen", sagt Claus-Peter Haller vom Fachmagazin Bellevue. Um einen Ferienbesitz wirklich rentabel zu betreiben, müssten 160 Tage im Jahr vermietet werden, meint allerdings Stefanie Schreiber. "Und wenn alle ein bis zwei Wochen neue Leute einziehen, leidet das Objekt", weiß die Autorin des Fachbuches "Mit Ferienimmobilien Vermögen aufbauen" aus Erfahrung. Die 12.18. GmbH gibt für ihre Ferienapartments an der Mecklenburger Seenplatte sogar an, dass mindestens 180 Tage im Jahr vermietet werden sollen.

Investment ist langfristig ausgelegt

Ausgaben können bei gewerblicher Vermietung zwar steuerlich geltend gemacht werden, doch unter dem Strich hat Verbraucherschützer Schwarz "Zweifel daran, dass ein positiver Mietertrag bei den meisten `Sale and Lease Back´-Projekten realisiert werden kann". Bei der Berechnung der Netto-Rendite müssten Finanzierungskosten, Renovierungsaufwand, Ertragssteuern und eine realistische Wertentwicklung kalkuliert werden, erklärt Stefanie Schreiber.

Die Expertin sieht das Investment in eine Ferienimmobilie als "Marathonlauf, der auf einen Zeitraum von 15, 20 oder 30 Jahre ausgelegt ist". Wer derart lange Investmentphasen ansetzt, muss immer auch den Ausstieg bedenken. Ist aus persönlichen Gründen der Verkauf der Ferienimmobilie nötig, sollte man ohne Verlust aus dem Engagement kommen.