Chancen und Risiken genau prüfen
Für den Initiator bietet das Leasing-Modell als Finanzierungsform etwa im Vergleich zu einer Firmenanleihe vor allem drei Vorteile: Der Verkauf der Immobilien bringt Kapital und Gewinnoptionen über die Nutzungsrechte. Im Gegensatz zu einem Darlehen müssen keine zusätzlichen Sicherheiten hinterlegt werden. Und da die monatlichen Leasingzahlungen an die Eigentümer gleich bleibende Kosten sind, lassen sich die Firmenfinanzen recht gut kalkulieren.
Wie beim Erwerb von Anleihen müssen Investoren die Chancen und Risiken von "Sale and Lease Back"-Angeboten aber penibel prüfen. "Man sollte sich das jeweilige Projekt genau anschauen und abwägen, ob sich das Geschäft lohnt", rät Hartmut Schwarz. Der Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen weist darauf hin, dass beim Mietrückkauf eine Vielzahl von Faktoren beachtet werden müssen. So seien Lage, Kaufpreis und Ausstattung der Immobilie entscheidende Faktoren.
Studien bestätigen: Urlauber buchen lieber an der Ostseeküste als in Oberbayern und erholen sich lieber im Schwarzwald als im Sauerland. Innerhalb der Ferienregionen in Nord-, Mittel- und Süddeutschland schwankt die Beliebtheit noch einmal massiv. Immobilien mit großen Gärten punkten wiederum bei Hundebesitzern, und Häuser mit Sauna oder Kamin laufen auch in der kalten Nebensaison. In Top-Urlaubsregionen und gut ausgestattet kosten Feriendomizile zwar mehr, dem stehen aber mögliche Wertzuwächse dank solider Nachfrage und eine leichtere Vermarktung gegenüber.
Je mehr Gäste, desto mehr leidet die Immobilie
Ob sich das "Sale and Lease Back" lohnt, entscheidet auch der Vertrag. "Enthält der Kontrakt eine Modernisierungspauschale oder Zahlungen bei besonderen Reparaturen zulasten der Käufer, beeinflusst das die Rendite negativ", warnt Finanzexperte Schwarz. Fakt ist: Ertrag und Renovierung hängen beim gewerblich vermieteten Häuschen am See oder der Wohnung mit Talblick eng zusammen.
Zuerst einmal gilt, je mehr Gäste einchecken, desto besser. "Eine Faustregel lautet, mit 120 vermieteten Tagen sollte sich eine Immobilie selbst tragen", sagt Claus-Peter Haller vom Fachmagazin Bellevue. Um einen Ferienbesitz wirklich rentabel zu betreiben, müssten 160 Tage im Jahr vermietet werden, meint allerdings Stefanie Schreiber. "Und wenn alle ein bis zwei Wochen neue Leute einziehen, leidet das Objekt", weiß die Autorin des Fachbuches "Mit Ferienimmobilien Vermögen aufbauen" aus Erfahrung. Die 12.18. GmbH gibt für ihre Ferienapartments an der Mecklenburger Seenplatte sogar an, dass mindestens 180 Tage im Jahr vermietet werden sollen.
Investment ist langfristig ausgelegt
Ausgaben können bei gewerblicher Vermietung zwar steuerlich geltend gemacht werden, doch unter dem Strich hat Verbraucherschützer Schwarz "Zweifel daran, dass ein positiver Mietertrag bei den meisten `Sale and Lease Back´-Projekten realisiert werden kann". Bei der Berechnung der Netto-Rendite müssten Finanzierungskosten, Renovierungsaufwand, Ertragssteuern und eine realistische Wertentwicklung kalkuliert werden, erklärt Stefanie Schreiber.
Die Expertin sieht das Investment in eine Ferienimmobilie als "Marathonlauf, der auf einen Zeitraum von 15, 20 oder 30 Jahre ausgelegt ist". Wer derart lange Investmentphasen ansetzt, muss immer auch den Ausstieg bedenken. Ist aus persönlichen Gründen der Verkauf der Ferienimmobilie nötig, sollte man ohne Verlust aus dem Engagement kommen.