Baufinanzierungszinsen zum Vormonat leicht gesunken

Baugeld im November Baufinanzierungszinsen zum Vormonat leicht gesunken

Horst Biallo
von Horst Biallo Manfred Fischer
16.11.2017
Auf einen Blick
  • Der Biallo-Index für Baugeld sinkt gegenüber dem Vormonat minimal. Für Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren liegt der effektive Zins im Mittel bei 1,79 Prozent nach 1,83 Prozent im Oktober.

  • Die Zinsspanne bei fünfzehnjährigen Darlehen (Kreditvolumen 200.000 Euro, Anfangstilgung 2,5 Prozent, Beleihung 60 Prozent) reicht im Biallo-Vergleich von 1,41 bis 2,13 Prozent.

  • Die Höhe der Zinsen hängt von Kreditbedarf, Vertragslaufzeit, Anfangstilgung und Beleihungsgrenze ab. Letztere setzen Geschäftsbanken in der Regel bei 80 Prozent an, Hypothekenbanken bei 60 bis 65 Prozent, Lebensversicherungen bei 40 Prozent.
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Die besten Baufinanzierungzinsen im November

Die Bauzinsen haben sich in den vergangenen vier Wochen seitwärts entwickelt – mit Tendenz nach unten. Laut Biallo-Index ist Baugeld mit einer Laufzeit von zehn Jahren derzeit im Schnitt für effektiv 1,33 Prozent Zinsen zu haben (Vormonat: 1,36 Prozent). Zum Vergleich: Das Zwischenhoch Anfang August lag elf Basispunkte höher, nämlich bei 1,44 Prozent.

Ähnlich gestaltet sich die Lage bei einer Laufzeit von 15 Jahren. Hier liegen die Durchschnittszinsen – basierend auf rund 100 Angeboten – bei effektiv 1,79 Prozent. Anfang August mussten Häuslebauer noch 13 Basispunkte mehr bezahlen, nämlich 1,92 Prozent.

Dennoch: Im Vergleich zum Allzeittief vom Oktober 2016 sind die Bauzinsen im Schnitt um fast 30 Prozent gestiegen. Der langfristige Abwärtstrend wurde zum Jahreswechsel nach oben durchbrochen. Seitdem verlaufen die Indizes in einer Seitwärtsrange.

Im langfristigen Vergleich ist Baugeld nach wie vor billig. Unser Baufinanzierung Vergleich zeigt: Der Traum vom Eigenheim lässt sich zurzeit mit Bauzinsen ab 1,41 Prozent für eine Laufzeit von 15 Jahren verwirklichen. Spitzenreiter im November sind mit je 1,41 Prozent die Kreditvermittler Interhyp, Comdirect, Enderlein und Planethyp. Auf den weiteren Plätzen folgen Allianz (1,44 Prozent), Sparda-Bank Nürnberg (1,44 Prozent) und Hypovereinsbank (1,46 Prozent).

Top 3: Baugeld im November

Anbietermonatl. Rateeff. Jahreszinsmonatl. Bereitstellungszins / Karenzmonate
Interhyp648,33 €1,41 %in der Regel 0,25 % ab dem 7. Monat
Allianz653,33 €1,44 %0,02 % ab 4./10. Monat
Sparda-Bank Nürnberg653,33 €1,44 %individuell ab dem 6. Monat

Vergleich "Banken und Versicherungen": Kredithöhe 200.000 Euro, Laufzeit 15 Jahre, Anfangstilgung 2,5 Prozent, Beleihung 60 Prozent.

Die besten Volltilgerzinsen im November

Volltilgerdarlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren kosten bei einer Reihe Geldhäusern weniger als ein Prozent Zinsen. Darlehen in Höhe von 200.000 Euro (Beleihung: 60 Prozent) bietet etwa der Vermittler Interhyp ab einem Zinssatz von 0,55 Prozent an. Auch Enderlein und Planethyp vermitteln Volltilgerdarlehen mit Zinssätzen, die unter einem Prozent liegen (jeweils ab 0,66 Prozent). Unter den Banken landen Hypovereinsbank, Sparda-Bank Hessen sowie Commerzbank auf den vorderen Plätzen.

Top-3: Volltilger im November

Anbietermonatl. Rateeff. JahreszinsKarenzmonate (Bereitstellungszins)
Hypovereinsbank1.716,59 €0,59 %je nach Vereinbarung bis zu 24 Monate zinsfrei
Sparda-Bank Hessen1.729,39 €0,74 % 0,25 % ab dem 4. Monat
Commerzbank1.737,09 €0,83 %ab 61. Tag der Zusage

Vergleich "Banken und Versicherungen": Kredithöhe 200.000 Euro, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 Prozent.

Einflussfaktoren auf die Zinsen bei der Baufinanzierung

Die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Eine Rolle spielen:  

  • Der Kreditbedarf
  • Die Beleihungsgrenze 
  • Die Laufzeit 

Einen weiteren Einfluss haben natürlich auch die Bonität und die zusätzlichen Sicherheiten des potenziellen Kreditnehmers. Hier sehen Sie die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail. 

Kreditbedarf und Beleihungsgrenze

Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent vom Marktwert der Immobilie. 

 

Hintergrund dieses Vorgehens

Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.

 

Einfluss der Beleihungsgrenze

Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine Hundertprozentfinanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft. 

In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen: 

  • Volksbanken & Raiffeisenbanken, Geschäftsbanken: 80 Prozent 
  • Hypothekenbanken: 60 bis 65 Prozent 
  • Lebensversicherungen: 40 Prozent

Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nach dem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf. Das zeigt die folgende Grafik: 

Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet – je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger sind im Endeffekt auch die Zinsen bei der Baufinanzierung. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken da.

Der Einfluss Laufzeit und Zinsbindung auf die Baufinanzierungszinsen

Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld „leiht“, desto höher werden die Zinsen. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser. 

 

Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese so lang wie möglich zu verhandeln. Denn aktuell sind die Zinsen besonders niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an. Das verdeutlich die folgende Übersicht: 

 

Veränderung der Zinsen durch die Zinsbindung

 Für die folgende Übersicht gehen wir von einem Nettodarlehensbetrag von 150.000 Euro aus. Die aktuell günstigsten Zinskonditionen könnten wie folgt aussehen:

Fazit: Wenn Sie die Möglichkeit haben, die Laufzeit und somit auch die Zinsbindung möglichst kurz zu wählen, sollten Sie das tun. Umso geringer fallen für Ihre Baufinanzierung die Zinsen aus.

Bonität und Sicherheiten

Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. 

Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und weitere Sicherheiten verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.

Doch wie können Sie Ihre Bonität verbessern? 

Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen. 

Häufige Fragen zum Thema Baufinanzierungszinsen

Welche Punkte sollte ich auf der Suche nach der geeigneten Baufinanzierung beachten, um gute Zinsen zu bekommen?

Im ersten Schritt ist es wichtig, dass Sie im Baufinanzierung Vergleich die regionalen und überregionalen Anbieter gegenüberstellen. Schauen Sie sich für die Zinsen Ihrer Baufinanzierung auf jeden Fall die aktuelle Zinsentwicklung und Zinsprognose an. Überprüfen Sie außerdem immer, ob die Möglichkeit einer Sondertilgung besteht und ob Sie den Tilgungssatz im Laufe der Zeit ändern könnten – zum Beispiel, weil Sie im Laufe der Jahre deutlich mehr verdienen. Achten Sie auf die Zinsbindung. Bei günstigen Zinsen lohnt sich aktuell eine lange Zinsbindung, auch wenn die Zinsen dann minimal höher ausfallen. Denn zur Zeit sind sie historisch niedrig. In fünf, zehn oder 15 Jahren kann das ganz anders sein. Wenn Sie den Gesamtkredit dann noch nicht ganz zurück gezahlt haben, könnten Sie dann bei einer kurzen Zinsbindung deutlich mehr an Zinsen zahlen müssen.

Wann spricht man von Baufinanzierung und wann von Kredit?

Häufig werden diese beiden Begriffe wie ein Synonym verwendet – das ist aber falsch. Bei der Baufinanzierung handelt es sich um die gesamten Kosten des Bauvorhabens. Beim Kredit handelt es sich lediglich um das einfließende Fremdkapital. 

Wie hoch sollte ich aktuell meine Tilgung bei der Baufinanzierung ansetzen?

Aktuell wird eine Tilgung von mehr als zwei Prozent empfohlen, da die Zinsen für eine Baufinanzierung im Moment sehr niedrig sind. 

Kann man bei einer Baufinanzierung auch auf die Bindung der Zinsen verzichten?

In der Regel liegt die Zinsbindung bei einer Baufinanzierung zwischen fünf und 30 Jahren. Es gibt auch Modelle, bei denen die Zinsen für die Baufinanzierung alle drei bis sechs  Monate entsprechend der Marktzinsen angepasst werden. Dadurch haben Sie aber eine wesentlich geringere Planungssicherheit und damit ein viel höheres Risiko. Dieses Modell ist nur für kurzfristige Finanzierungsarten zu empfehlen. Und erst recht nicht in Zeiten mit extrem niedrigen Zinssätzen.

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Herausgeber und Gründer biallo.de
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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de