Ferienhaus in Deutschland kaufen: So klappt es mit der Finanzierung einer Ferienimmobilie

Urlaub in Deutschland ist beliebt wie selten zuvor. Ein Grund: Immer mehr Menschen machen sich Gedanken über einen möglichst nachhaltigen Lebensstil und möchten ihren CO2-Fußabdruck so klein wie möglich halten. Statt für einen Kurztrip nach New York oder Mallorca zu fliegen, geht es zum Erholen an Nord- und Ostsee, in den Schwarzwald, den Hunsrück, in die Berge oder an die Seen im Voralpenland. 

Durch die Corona-Pandemie hat sich dieser Trend nochmals verstärkt: Urlaub in sicheren heimischen Gefilden hat an Bedeutung gewonnen. Vor allem die Unterkunft in einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung ist gefragt, weil viele Urlauber so wenige Kontakte wie möglich haben möchten. Außerdem bietet eine Ferienwohnung viel mehr Flexibilität: Man kann sein Haustier mitnehmen, unabhängig von Frühstückszeiten in den Tag hineinleben oder auch im Home-Office mit Blick ins Grüne arbeiten. Kein Wunder, dass auch die Zahl der Menschen, die sich eine eigene Ferienimmobilie zulegen, wächst – ob als selbst genutztes Wochenendhaus oder vermietetes Anlageobjekt. Schließlich ist auch das Vermieten im eigenen Land einfacher zu organisieren als im Ausland. 

Doch welche Kosten entstehen beim Kauf einer eigenen Ferienimmobilie - und danach, welche Steuern fallen an und was muss man bei der Finanzierung beachten? Informationen hierüber gibt Ihnen unser Ratgeber.

Ferienimmobilie in Deutschland kaufen: Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Wie bei jedem Immobilienkauf steht auch beim Kauf einer Ferienimmobilie als Erstes die Frage: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Die Beantwortung dieser Frage ist bei Ferienimmobilien umso wichtiger, weil die Preisspanne enorm groß ist.

Aufgrund der starken Nachfrage sind die Kaufpreise für Ferienimmobilien in den letzten Jahren im Allgemeinen gestiegen. Laut dem „Ferienimmobilien Marktbericht Deutschland 2021“ der Maklerfirma Engel & Völkers wechseln Wohnungen in Spitzenlagen wie auf den Nordseeinseln Sylt, Norderney und Juist sowie am bayerischen Tegernsee und im Starnberger Seenland inzwischen für Quadratmeterpreise von 20.000 Euro und mehr den Eigentümer. Abseits der touristischen Hotspots gibt es dem Marktbericht zufolge aber auch noch Objekte für einen Kaufpreis unter 3.000 Euro pro Quadratmeter.

Eigene Ferienwohnung oder Ferienhaus: Mit welcher Rendite kann ich rechnen?

Abseits der Toplagen mit Luxusobjekten sind bei einer ganzjährigen Vermietung Renditen von bis zu sechs Prozent möglich. Im Schnitt liegen die Mietrenditen beim Neukauf einer Ferienimmobilie momentan zwischen zwei und fünf Prozent. Ein Praxistest der Stiftung Warentest aus dem Herbst 2021 hat gezeigt, dass solche Renditen nicht nur Maklerversprechen sind, sondern durchaus im Bereich des Realistischen liegen.

Vor der Kaufentscheidung für ein Ferienhaus empfiehlt sich allerdings zunächst eine ausführliche Standortanalyse. Wir geben Ihnen in einem weiteren Ratgeber die wichtigsten Tipps, was Sie beim Kauf einer eigenen Ferienimmobilie beachten sollten und wann sich ein Investment lohnt.

• Biallo-Lesetipp: Weitere Informationen zur Renditeberechung von Immobilien als Kapitalanlage erhalten Sie im ausführlichen Biallo-Ratgeber.

Welche Nebenkosten fallen an – beim Kauf und später?

Zum Kaufpreis müssen Sie noch die Nebenkosten hinzurechnen. Unmittelbar beim Kauf fallen die Grunderwerbsteuer, Notargebühren und gegebenenfalls eine Maklerprovision an. Zwischen zehn und 15 Prozent des Kaufpreises müssen Sie dafür veranschlagen. 

Wichtig zu wissen: Den größten Nebenkosten-Posten macht in der Regel die Grunderwerbsteuer aus. Die ist jedoch Ländersache und kann daher von der Höhe im Bundesland, in dem Sie Ihren Erstwohnsitz haben, abweichen. In den nördlichen Ferienregionen wie in Schleswig-Holstein verlangt der Fiskus am meisten.

Überblick der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern (Stand: Februar 2022)

Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick über die Höhe der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern (in Prozent):

Quelle: Biallo. de; nach eigener Recherche; Stand: März 2022.

Bedenken Sie: Wenn Sie sich für eine gebrauchte Immobilie entscheiden, ist häufig eine Renovierung fällig. Diese kann die Investitionskosten um weitere Zehntausende Euro erhöhen. 

Im laufenden Betrieb verursacht die Ferienimmobilie weitere Kosten, zum Beispiel durch Versicherungen wie Wohngebäude- und Hausratversicherung. Auch die Ferienvermietung und Verwaltung ist mit Kosten verbunden – sowohl, wenn Sie sie an einen Verwalter übergeben als auch, wenn Sie sie in Eigenregie übernehmen. Wer die Vermietung und Verwaltung selbst in die Hand nimmt, sollte auf jeden Fall großzügig Zeit dafür einplanen. Die Ferienimmobilie muss regelmäßig gereinigt und vermarktet werden. Es lohnt sich, sich vorab eine Liste zu erstellen, in der Sie alle Aufwände aufführen. So bekommen Sie schon einmal eine Vorstellung von den finanziellen Verpflichtungen, die auf Sie zukommen.

• Biallo-Lesetipp: Die Verwaltung eines Mietverhältnisses kann man über eine Hausverwaltung abwickeln. Wofür genau eine Hausverwaltung gut ist und welche Kosten dadurch entstehen, erfahren Sie in einem weiteren Ratgeber von uns. 

Was müssen Sie bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie beachten?

Generell empfehlen Immobilienexperten, sich zunächst Klarheit über folgende Frage zu verschaffen:

• Wie möchte ich die Ferienimmobilie nutzen? 
• Möchte ich selbst darin Urlaub machen?
• Soll sie ausschließlich an Feriengäste vermietet werden?
• Oder ist eine Kombination aus Vermietung und Eigennutzung geplant? 

Nutzungsart der Ferienimmobilie ist entscheidend

Von der Antwort hängt vieles ab – unter anderem, welche Steuern anfallen. Der Kauf eines einzelnen Objekts eignet sich etwa für Menschen, die sich um die Immobilie kümmern können – ob nun als Selbstnutzer oder Vermieter. Alternativ kann die Aufgaben, die mit einer Vermietung verbunden sind, auch ein Ferienverwalter vor Ort übernehmen. Dieser zahlt Ihnen dann nach Abzug seiner Gebühren und Kosten den Überschuss aus den Mieteinnahmen aus. In der Regel ist bei diesem Modell die teilweise Eigennutzung weiterhin möglich. Entscheiden Sie sich hingegen für ein sogenanntes Betreiberkonzept, können Sie die Immobilie nicht selbst nutzen. Dafür müssen Sie sich um nichts kümmern. Der Betreiber der Ferienimmobilie übernimmt die komplette Betreuung und Vermarktung. Sie als Eigentümer erhalten einen festen Pauschalbetrag für die Nutzung.

• Biallo Lesetipp: Wer sich um nichts kümmern möchte, für den könnte sich auch das Mietrückkauf-Modell bei Ferienhäusern anbieten. Lesen Sie dazu unseren Artikel zu diesem Thema. 

Früh sollten Sie auch klären, ob das Ferienhaus oder die Ferienwohnung später einmal als Altersruhesitz dienen soll. Dann kommt nämlich nur eine Immobilie infrage, die auch dauerhaft das ganze Jahr über genutzt werden darf. In manchen Feriensiedlungen ist das nicht der Fall. Übrigens: Auch für manche Banken kann der Ausschluss einer dauerhaften Wohnnutzung Grund für eine Finanzierungsabsage sein. Meist ist die Baufinanzierung dann nur möglich, wenn der Darlehensnehmer der Bank eine andere Wohnimmobilie als Sicherheit bieten kann.

Bietet meine Bank überhaupt eine Finanzierung von Ferienimmobilien an?

Vorab klären sollten Interessenten auch, ob ihre Wunschbank Finanzierungen für Ferienimmobilien überhaupt anbietet. Eine Absage erteilen Banken zum Beispiel, wenn die Immobilie außerhalb ihres Geltungsbereichs liegt. Generell verlangen Kreditgeber bei Ferienimmobilien höhere Darlehenszinsen als bei selbst genutzten Immobilien. Als Eigenkapital empfehlen Experten mehr als bei selbst genutztem Wohneigentum einzubringen: 40 bis 50 Prozent sind die Regel.

Co-Ownership-Konzept als günstige Alternative?

Sie hätten gern eine eigene Ferienimmobilie, können sie sich aber nicht leisten? Sogenannte Co-Ownership-Konzepte bedienen genau diese Zielgruppe. Die Idee dahinter stammt ursprünglich aus den USA: Die Käufer erwerben mittels eines Share-Deals nur einen Teil eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung. Mehrere Miteigentümer teilen sich also eine Immobilie. Der Co-Ownership-Anbieter übernimmt gegen eine Gebühr die Immobilienverwaltung und die Organisation der Nutzung. Anbieter sind beispielsweise VillaCircle und MYNE Homes. Das Modell ist in Deutschland noch neu. Kritiker wie Göran Holst, Vorstandsvorsitzender des Deutschen Ferienhausverbands, bemängeln, dass nicht sicher ist, ob sich der Anteil der Ferienimmobilie später auch problemlos verkaufen lässt. Auch die unweigerliche Abhängigkeit von der Verwaltungsgesellschaft sehen manche als Risiko.

Welche Steuern fallen bei einem eigenen Ferienhaus an?

Bevor Sie sich für den Kauf einer Ferienimmobilie entscheiden, sollten Sie einen Steuerberater ins Boot holen. Der Fachmann kann individuell klären, welche Auswirkungen der Kauf auf Ihre persönliche Steuerlast haben wird und Sie entsprechend beraten.

Was ist bei der Einkommensteuer zu beachten?

Auch in Bezug auf die Einkommensteuer ist zunächst zu klären, wie Sie das Feriendomizil nutzen möchten. 

Selbstnutzer: Am unkompliziertesten ist die Steuerfrage für reine Selbstnutzer. Wer seine Ferienwohnung ausschließlich für eigene Wohnzwecke nutzt, hat im Hinblick auf die Einkommensteuer keine Probleme. Denn in diesem Fall gehört die Immobilie in den Bereich des privaten Konsums. Es werden keine Einnahmen erfasst, weshalb sich das Finanzamt nicht dafür interessiert.

Vermieter: Anders sieht das Ganze aus, wenn Sie die Ferienimmobilie an Gäste vermieten möchten. Dann müssen Sie die Einnahmen aus der Vermietung versteuern. Die Mieteinnahmen tragen Privatleute in der Anlage V ihrer Steuererklärung ein. Im Gegenzug können Sie sämtliche Aufwendungen für die Vermietung als Werbungskosten abziehen. 

Besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf können zum Beispiel die Ausgaben für Renovierungen oder die Anschaffung von Möbeln die Mieteinnahmen übersteigen. Das Finanzamt akzeptiert etwaige Verluste in der Regel ohne weitere Prüfung, wenn die Immobilie ausschließlich an Feriengäste vermietet wird. Denn dann unterstellt es eine Gewinnabsicht. Nur wenn die Vermietung die Dauer der ortsüblichen Vermietung um 25 Prozent unterschreitet, müssen Sie nachweisen, dass keine Liebhaberei vorliegt. 

Selbstnutzer, die auch vermieten: Nutzen Sie die Immobilie ab und zu und vermieten Sie sie in der restlichen Zeit, dürfen bei der Ermittlung der Einkünfte nur die Aufwendungen, die der Vermietung zugeordnet werden, als Werbungskosten abgezogen werden:

• Kosten für die Endreinigung, Gebühren für die Aufnahme in ein Vermieterverzeichnis oder auch Werbeanzeigen sind voll abzugsfähig.
• Aufwendungen, die keiner Nutzungsart direkt zugeordnet werden können, wie Schuldzinsen, Grundsteuer, Gebäude-AfA oder auch allgemeine Instandsetzungskosten, müssen entsprechend dem Verhältnis der Zeiträume der Selbstnutzung und der Vermietung aufgeteilt werden. Wenn Sie die Wohnung jemandem unentgeltlich überlassen, gilt das als Selbstnutzung.

Wichtig: Wenn sich nach Abzug der Werbungskosten ein Verlust aus der Vermietung ergibt, prüft die Finanzverwaltung, ob es sich um eine Liebhaberei handelt. Das heißt, Sie müssen Ihre Gewinnabsicht plausibel machen, um die Verluste abziehen zu können. Dazu fordert das Finanzamt eine Prognoserechnung über die gesamte Nutzungsdauer der Wohnung. Diese kann der Steuerberater erstellen. Für die Berechnung legt er einen Zeitraum von 30 Jahren zugrunde. Ergibt die Prognoserechnung keinen Überschuss, erkennt das Finanzamt die Verrechnung der Verluste nicht an.

Wer muss eine Zweitwohnsitzsteuer zahlen?

Egal, wie oft im Jahr und wie lange Sie sich in der eigenen Ferienunterkunft aufhalten, als Selbstnutzer müssen Sie in manchen Gemeinden eine Zweitwohnsitzsteuer zahlen. Vor allem Städte wie Berlin, Frankfurt oder München erheben eine Zweitwohnungssteuer. Aber auch auf Sylt wird sie fällig, wenn man im Gemeindegebiet eine Zweitwohnung innehat. 

Der Steuersatz ist sehr unterschiedlich. Am besten erkundigen Sie sich daher in der Gemeinde, in der Sie die Ferienimmobilie kaufen möchten, ob und in welcher Höhe eine Zweitwohnsitzsteuer erhoben wird.

Wer muss Umsatzsteuer zahlen?

Normalerweise ist die Vermietung von Häusern und Wohnungen von der Umsatzsteuer befreit. Dies gilt jedoch nicht für die Vermietung von „Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält“ wie es in § 4 Nr. 12 UStG steht. Das heißt, grundsätzlich müssen Vermieter von Ferienimmobilien Umsatzsteuer zahlen. Der Steuersatz beträgt sieben Prozent (ermäßigter Steuersatz). 

Allerdings fallen die meisten Privatpersonen, die eine Ferienimmobilie kaufen, unter die Kleinunternehmerregelung. Für Kleinunternehmer gilt: Haben Sie im Vorjahr nicht mehr als 22.000 Euro eingenommen und liegt Ihr Gesamtumsatz durch die Vermietung im laufenden Jahr voraussichtlich unter 50.000 Euro, können Sie sich von der Umsatzsteuerpflicht befreien lassen. Wichtig zu wissen: Bei der Prüfung, ob die Kleinunternehmerregelung greift, müssen sämtliche steuerpflichtigen Umsätze des Vermieters zusammengerechnet werden. Also neben den Mieteinnahmen würde beispielsweise auch ein Umsatz aus einer selbstständigen Tätigkeit dazu zählen. 

Sie können sich aber auch, wenn Sie unter die Kleinunternehmerregelung fallen, bewusst für die sogenannte Regelbesteuerung entscheiden. Dann müssen Sie auf alle Mieteinnahmen Umsatzsteuer zahlen. Dadurch erhöht sich der Mietzins, den Sie verlangen, um die Umsatzsteuer. Das heißt, Sie müssen teurer vermieten. Im Gegenzug dürfen Sie aber die auf Eingangsrechnungen enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen. Ob sich das lohnt, hängt von der Höhe der Kosten ab, die Sie durch die Vermietung der Immobilie haben. Je mehr Vorsteuerabzug Sie als Vermieter vornehmen können, desto besser.

Ab wann gilt die Vermietung als gewerblich und welche Folgen hat das?

Wenn Sie nur eine Ferienunterkunft vermieten, zählt das im Regelfall nicht als gewerbliche Tätigkeit. Nach der ständigen Rechtsprechung der Finanzgerichte stellt die Vermietung einer Ferienwohnung erst dann einen Gewerbebetrieb dar, wenn sie einem Hotelbetrieb ähnelt. Das ist der Fall, wenn sämtliche der folgenden Voraussetzungen gegeben sind:

• Die Wohnung muss zur Haushaltsführung vollständig eingerichtet sein. Sie muss dazu zum Beispiel Möbel, Wäsche und Geschirr enthalten.
• Die Wohnung muss in einem Feriengebiet zusammen mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen.
• Die Werbung und Verwaltung müssen von einer für die Wohnanlage bestehenden gemeinschaftlichen Feriendienstorganisation durchgeführt werden.
• Die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden.
• Es muss laufend Personal anwesend sein, das mit den Gästen Mietverträge abschließt und für einen ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung sorgt.

Wird die Vermietung des Objekts als Gewerbebetrieb eingestuft, ist der Vermieter gewerbesteuerpflichtig. Allerdings gilt ein Freibetrag von 24.500 Euro. Nur wer mehr durch die Vermietung einnimmt, muss Gewerbesteuer auf den Gewinn zahlen. Eine weitreichendere Folge der Einstufung als Gewerbebetrieb ist, dass der Gewinn aus einem späteren Verkauf der Immobilie dann immer steuerpflichtig ist. Die sogenannte Spekulationsfrist gilt hier nicht. Das heißt, Sie können die Immobilie nicht nach einem Mindestbesitz von zehn Jahren steuerfrei verkaufen.

• Biallo-Lesetipp: Die Finanzbehörden überwachen immer stärker die Verdienstmöglichkeiten im Internet. So haben auch Finanzämter die Aktivitäten der Airbnb-Vermieter auf dem Schirm. Lesen Sie dazu unseren Ratgeber: Vermietung über Airbnb & Co: Das Finanzamt weiß alles.