Auf einen Blick
Viele Menschen im Ruhestand kennen diese Situation: Das eigene Haus ist abbezahlt und stellt einen großen Wert dar, doch die monatliche Rente fällt eher knapp aus. Das Vermögen ist komplett in der Immobilie gebunden. Gleichzeitig fehlt das Geld für notwendige energetische Sanierungen, einen altersgerechten Umbau, die Anschaffung eines Wohnmobils, Einstellung einer Pflegekraft oder die finanzielle Unterstützung der Kinder.
Sie fragen sich vielleicht, wie Sie dieses "Betongold" flüssig machen können, ohne Ihr vertrautes Zuhause verlassen zu müssen. Ein normaler Bankkredit ist im Alter oft keine Lösung. Banken verlangen meist hohe monatliche Raten für Zins und Tilgung, die mit einer Rente kaum zu stemmen sind.
Hier bietet die Immobilienverrentung verschiedene Lösungen. Diese Modelle helfen Ihnen, das in Ihrer Immobilie gebundene Kapital zu nutzen. Sie erhalten entweder eine größere Einmalzahlung oder eine monatliche Zusatzrente und können trotzdem in Ihrem Haus wohnen bleiben. Wir stellen Ihnen die fünf wichtigsten Modelle mit ihren Vor- und Nachteilen vor.
Geeignet für: Eigentümer, die ihr Haus unbedingt behalten und später vererben möchten, aber dennoch eine größere Summe Geld benötigen und die monatlichen Zinsen tragen können.
Dieses Modell ist ideal, wenn Sie Ihr Haus lieben und es auf keinen Fall verkaufen möchten. Um trotzdem an Geld zu kommen, können Sie ein Darlehen aufnehmen, das erst Ihre Erben zurückzahlen.
Der Unterschied zu einem normalen Kredit: Sie zahlen monatlich nur die Zinsen, aber keine Tilgung. Das hält die Belastung niedrig.
Hier ein Rechenbeispiel: Nehmen Sie ein Darlehen über 150.000 Euro auf. Sie müssten es (wie bei Jüngeren üblich) in zehn Jahren komplett zurückzahlen. Dabei läge die Rate bei Zins und Tilgung (zum Beispiel 3,80 Prozent) bei fast 1.500 Euro. Zahlen Sie jedoch nur die Zinsen, sind es lediglich 475 Euro monatlich. Die 150.000 Euro zahlen Ihre Erben später zurück, meist aus dem Verkaufserlös des Hauses.
Einige wenige Banken und Versicherer, wie die Allianz mit ihrem "Best Ager"-Darlehen, bieten solche Finanzierungen an. Voraussetzung ist meist ein Haushaltseinkommen von mindestens 2.000 Euro und eine Immobilie, die bereits fast vollständig abbezahlt ist.
Vorteile: Sie bleiben Eigentümer. Die Regeln sind transparent und die Zinsen oft lange festgeschrieben.
Nachteile: Läuft die Zinsbindung aus, können die Zinsen steigen. Das Risiko besteht auch bei variablen Darlehen.
Mehr zum Thema: Erfahren Sie mehr über das "Best Ager"-Darlehen der Allianz.
Geeignet für: Ältere Eigentümer (meist ab 70 Jahren), die keine direkten Erben haben oder deren Erben bereits versorgt sind und die eine sichere, lebenslange Zusatzrente bei gleichzeitigem Wohnrecht suchen.
So funktioniert es: Sie verkaufen Ihre Immobilie an einen Anbieter. Im Gegenzug erhalten Sie ein lebenslanges Wohnrecht, das notariell im Grundbuch eingetragen wird. Zusätzlich bekommen Sie eine monatliche Rente oder eine Einmalzahlung. Der neue Eigentümer ist ab sofort für die Instandhaltung des Hauses verantwortlich.
Viele Verkäufer erwarten hier oft zu hohe Zahlungen. Sie müssen bedenken: Der Käufer kann das Haus nicht selbst nutzen oder vermieten. Er zieht den "Wohnwert" (Ihre "gesparte" Miete) sowie künftige Renovierungskosten vom Wert ab.
Ein Rechenbeispiel zeigt das: Angenommen, der Verkehrswert Ihrer Immobilie ist 400.000 Euro. Die jüngere Person (etwa eine 70-jährige Frau) hat eine statistische Lebenserwartung von 156 Monaten (13 Jahren). Der Käufer zieht nun den Wohnwert ab (156 Monate x 1.100 Euro Kaltmiete = 171.600 Euro) und geplante Renovierungen (etwa 80.000 Euro). Von den 400.000 Euro blieben nur 148.400 Euro als Einmalzahlung übrig (oder eine Rente von circa 900 Euro). Wäre die Frau schon 76 (84 Monate Rest-Erwartung), fiele die Summe mit 219.200 Euro deutlich höher aus.
Mehr zum Thema: Lesen Sie hier, wie die Leibrente im Detail funktioniert.
Diese Firmen bieten Leibrentenmodelle an:
Geeignet für: Eigentümer (auch jüngere), die eine hohe Einmalzahlung benötigen, aber Miteigentümer bleiben möchten und finanziell in der Lage sind, das monatliche Nutzungsentgelt zu zahlen.
Hier verkaufen Sie einen Anteil Ihres Hauses (bis zu 50 Prozent) an ein spezialisiertes Unternehmen. Dafür erhalten Sie eine Einmalzahlung. Sie bleiben Hauptnutzer der Immobilie und erhalten ein sogenanntes Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Für den verkauften Anteil zahlen Sie an den neuen Miteigentümer jedoch ein monatliches "Nutzungsentgelt" – ähnlich einer Miete für diesen Teil.
So läuft ein Teilverkauf in der Praxis ab:
Dieses Modell ist transparent, aber oft teuer. Das Nutzungsentgelt liegt häufig zwischen 4,90 und 7,00 Prozent pro Jahr, bezogen auf die ausgezahlte Summe. Der größte Kritikpunkt: Für Renovierungen und Instandhaltungen müssen Sie meist komplett alleine aufkommen, obwohl der Miteigentümer ebenfalls von der Wertsteigerung profitiert.
Mehr zum Thema: Was Sie über die Vor- und Nachteile des Immobilienteilverkaufs wissen müssen.
Diese Unternehmen bieten den Immobilienteilverkauf an:
Sie möchten sich die verschiedenen Möglichkeiten noch einmal in Ruhe ansehen? Dieses Video fasst die gängigsten Modelle der Immobilienverrentung verständlich zusammen:
Geeignet für: Alle Eigentümer, die den maximalen Wert ihrer Immobilie als Einmalzahlung realisieren möchten, sich von Instandhaltungspflichten befreien wollen und kein Problem damit haben, im eigenen Haus zur Miete zu wohnen.
Dieses Modell Immobilienverkauf mit Rückanmietung ist oft das fairste und transparenteste für beide Seiten. Sie verkaufen Ihre Immobilie komplett zum aktuellen Marktwert und erhalten die gesamte Summe auf einen Schlag. Dieses Geld ist steuerfrei, wenn Ihnen das Haus länger als zehn Jahre gehört hat.
Gleichzeitig schließen Sie mit dem neuen Eigentümer einen Mietvertrag ab, oft mit einem notariell gesicherten, lebenslangen Kündigungsschutz und einer klaren Regelung zur Miethöhe. Sie werden also vom Eigentümer zum Mieter in Ihrem eigenen Haus.
Hier ein einfaches Rechenbeispiel: Sie verkaufen Ihr Haus für 350.000 Euro. Die ortsübliche Miete beträgt 900 Euro. Mit dem Verkaufserlös könnten Sie rein rechnerisch über 32 Jahre lang diese Miete zahlen (389 Monate), und es bliebe noch viel Geld für andere Wünsche übrig. Ein weiterer Vorteil: Um teure Instandhaltungen wie eine neue Heizung oder ein neues Dach kümmert sich der neue Eigentümer.
Theoretisch denkbar ist auch, dass Sie sich ein Nießbrauchrecht eintragen lassen. In diesem Fall können Sie die Immobilie verlassen, zum Beispiel in ein Betreutes Wohnen ziehen, und die Immobilie an andere Leute vermieten. Sie müssen sich aber fragen, ob Sie im fortgeschrittenen Alter wirklich noch Vermieter werden wollen und sich eventuell mit Mietern herumärgern möchten. Zudem vermindert ein eingeräumter Nießbrauch den Verkaufspreis, da der Käufer erst viel später über seine Immobilie verfügen kann.
Bedenken Sie: Wie Sie im Alter leben möchten, diese Frage sollten Sie sich rechtzeitig stellen. Ob Senioren-WG, Mehrgenerationenhaus oder Gemeinschafts-Dorf – die Möglichkeiten altersgerechten Wohnens sind heute so spannend und vielfältig wie noch nie.
Mehr zum Thema: Ein Verkauf wirft auch die Frage auf, wie Sie künftig leben möchten. Lesen Sie mehr über alternative Wohnformen im Alter.
Geeignet für: (Theoretisch) Eigentümer, die eine monatliche Aufbesserung ihrer Rente suchen und im Haus wohnen bleiben möchten, ohne es zu verkaufen.
Der Vollständigkeit halber erwähnen wir auch die Umkehrhypothek (Reverse Mortgage), die in englischsprachigen Ländern verbreitet ist. In Deutschland finden sich dafür aktuell jedoch kaum Anbieter.
Die Idee: Sie beleihen Ihre abbezahlte Immobilie bei einer Bank. Statt den Kredit zurückzuzahlen, erhalten Sie von der Bank Geld, oft als monatliche Rente. Die Schulden (Kredit plus Zinsen) steigen über die Jahre an.
Ein Rechenbeispiel (Quelle: Verbraucherzentrale): Angenommen, Ihre Immobilie ist 300.000 Euro wert. Der Anbieter nimmt einen Risikoabschlag von 50 Prozent (150.000 Euro). Das ist die Darlehensobergrenze am Laufzeitende. Bei 10 Jahren Laufzeit und 6,00 Prozent Zinsen blieben Ihnen (vor Gebühren) etwa 83.000 Euro als Einmalzahlung oder rund 900 Euro als monatliche Rente.
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Immobilienverrentung ist ein Überbegriff für verschiedene Modelle, mit denen Sie Kapital, das in Ihrer Immobilie gebunden ist, nutzbar machen können. Ziel ist es, die eigene Liquidität oder Rente im Alter zu verbessern, während Sie gleichzeitig in Ihrem Zuhause wohnen bleiben.
Das kommt auf das Modell an:
Bei der Leibrente verkaufen Sie 100 Prozent Ihrer Immobilie und erhalten im Gegenzug ein Wohnrecht und eine Rente. Sie sind kein Eigentümer mehr. Beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Anteil (z. B. 30 Prozent), erhalten dafür eine Einmalzahlung und zahlen für den verkauften Anteil eine Art Miete (Nutzungsentgelt). Sie bleiben Miteigentümer.
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Es hängt stark von Ihrer persönlichen Situation ab: Haben Sie Erben? Benötigen Sie eine monatliche Rente oder eine hohe Einmalzahlung? Wie alt sind Sie? Ein tilgungsfreies Darlehen ist oft transparenter, während ein Verkauf mit Rückanmietung Sie von allen Instandhaltungspflichten befreit.
