Investieren in Alteneinrichtungen

Geld verdienen mit Senioren- und Pflegeimmobilien

Update: 01.11.2019
Eike Schulze
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Auf einen Blick
  • Investitionen in Betreutes Wohnen oder in Pflegeeinrichtungen sind eine gute Alternative zum Erwerb einer Mietwohnung.

  • Regional ist der Bedarf an Pflegeeinrichtungen groß. Das gilt vor allem für Süddeutschland.

  • Renditen zwischen drei und fünf Prozent sind realistisch.
Pflegerin und Seniorin im Pflegeheim: Der Bedarf nach Betreuungseinrichtungen für ältere Menschen nimmt zu.
Von GagliardiPhotography / Shutterstock.com

Der Markt für gute Mietwohnungen ist gerade in den teuren Regionen Deutschlands fast schon ausgelaugt, die Renditen sinken. Viele Anleger suchen daher nach Alternativen zur klassischen Mietwohnung. Eine Möglichkeit für eine gute Investition sind Seniorenwohnungen oder Pflegeimmobilien. Aufgrund der demografischen Situation ist ein größerer Bedarf an Wohnungen für Senioren und an Pflegeimmobilien zu erwarten. Dabei muss man zwischen klassischen Altersheimen, Betreutem Wohnen und reinen Pflegeeinrichtungen unterscheiden.

Die Investition in Alten- und Pflegeheime ist dabei inzwischen auch kleinteilig möglich. So gibt es Objekte, in denen einzelne Apartments oder Zimmer von Privatinvestoren erworben werden können. Früher war dies hingegen die Domäne vermögender Investoren, die in der Lage sind ein Pflegeheim selbst zu errichten und zu betreiben. Manchmal war auch eine Beteiligung über einen geschlossen Fonds möglich. Heute ist das Angebot breiter geworden. Möglich ist der Erwerb einzelner Apartments - oder auch das Crowdinvesting. Dabei lassen sich auch kleinere Beträge anlegen.

Altersheim

Bei dieser Wohnform können Apartments angemietet werden, bei denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist. Es handelt sich um Wohnungen, die entweder unmöbliert oder teilmöbliert sind. Küche, Waschmaschinenanschluss und Ähnliches sind vorhanden. Diese Wohnform unterscheidet sich vom Führen eines eigenen Haushaltes nur dadurch, dass bestimmte Dienstleistungen wie Kochen, Wäschepflege, Einkauf, Reinigung der Wohnung hinzu gebucht werden können. Häufig sind auch Parkplätze für das eigene Auto vorhanden.

Anbieter dieser Dienstleistungen sind meist auch die Betreiber einer solchen Wohnanlage, die zusätzlich mit Pflegediensten zusammenarbeiten. Diese bieten im Pflegefall auch Pflegeleistungen je nach Pflegestufe an. Im Fall der Pflegebedürftigkeit ist es manchmal auch möglich, in eine reine Pflegeabteilung zu wechseln, wie beispielsweise bei Demenz.

Diese Senioren- oder Pflegeimmobilien werden meist von Bauträgern und in Zusammenarbeit mit den zukünftigen Betreibern unter Berücksichtigung spezieller Anforderungen wie Barrierefreiheit, behindertengerechtem Bauen und erhöhten Sicherheitsvorkehrungen im Bereich des Brand- und Personenschutzes errichtet. Der Bauträger schließt mit dem Betreiber langfristige Mietverträge ab und veräußert die Wohnungen als Teileigentum an Investoren oder Selbstnutzer.

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Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Betreutes Wohnen

Ist ein Leben in der eigenen Wohnung nicht mehr möglich, kann das Betreute Wohnen eine Alternative zum klassischen Altersheim sein. Die Gründe sind vielfältig: starke körperliche oder geistige Einschränkungen; eine für Senioren nicht geeignete Ausstattung der Wohnung oder auch ein Grundriss, der nicht altersgerecht ist; Pflegedienstleistungen, die innerhalb einer Einrichtung leichter und besser vorgenommen werden können. Die Person oder das Paar ist also so eingeschränkt, das die Führung eines Haushaltes nicht mehr möglich ist. In diesen Fällen ist Betreutes Wohnen eine gute Lösung.

Bei dieser Wohnform werden nur die Hilfeleistungen angeboten, die der Hilfs- und Pflegebedürftige auch wirklich benötigt und nicht mehr selbst erbringen kann. Die Möglichkeit, unterschiedliche Leistungsanbieter in Anspruch zu nehmen, und die Sicherheit, dass man nur ein Mindestmaß an Leistungen pauschal abnahmen muss, unterscheidet Betreutes Wohnen von Heimeinrichtungen. Die Nachfrage nach solchen Wohnmöglichkeiten nimmt stetig zu.

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Zahlreiche Unternehmen haben sich darauf spezialisiert, derartige Gebäudekomplexe entsprechend den besonderen Anforderungen zu konzipieren und zu errichten. Investoren können bereits in der Planungsphase eine oder mehrere Wohnungen erwerben, die dann direkt nach Fertigstellung an Mieter übergeben werden. Neben dem Mietvertrag über die Wohnung schließen diese Mieter dann mit den Betreibern der Hilfs- und Pflegeangebote gesonderte Verträge über die erforderlichen Dienstleistungen im Haushalt oder der Gesundheitspflege.

Die für diese Objekte erzielbare Miete orientiert sich nicht am ortsüblichen Markt für Mietimmobilien, sondern liegt in der Regel weit höher. Denn mit der Anmietung einer solchen Wohnung ist neben der Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen und Freizeitangeboten auch die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen möglich. Eine Investition in eine Seniorenwohnung wirft daher in der Regel eine höhere Quadratmetermiete ab als andere Wohnimmobilien.

Biallo-Tipp: Egal ob Altersheim, Betreutes Wohnen oder Pflegeeinrichtungen, die Mieter einer Wohnung oder eines Zimmers sind sicherlich keine Langzeitmieter im klassischen Sinn. Mit einer gewissen Fluktuation ist also zu rechnen.

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Besondere Bedingungen für Betreutes Wohnen

Dabei ist allerdings auch zu beachten, dass die Errichtungs- und Kaufpreise für solche Wohnungen in der Regel höher liegen als im standardisierten Wohnungsbau. Damit die Wohnung den Ansprüchen des zukünftigen Mieters gerecht wird, sind besondere bauliche Einrichtungen erforderlich und Normierungen einzuhalten. Je nach Bundesland sind die DIN 18040-1 (Wohnungen für Rollstuhlbenutzer) und DIN 18040-2 (barrierefreie Wohnungen) bereits in den Landesbauordnungen verankert. Beim Erwerb einer Seniorenwohnung sollte daher vertraglich sichergestellt sein, dass das Objekt nach der DIN 18040 ausgestattet ist.

Objekte, die für betreutes Wohnen geeignet sind, unterliegen weiteren baulichen Bestimmungen und Auflagen, die in der DIN 77800 festgelegt sind. Diese Norm beinhaltet auch die Pflicht des Anbieters, umfassend und verständlich zu informieren. Die DIN-Norm 77800 legt weiterhin fest, welche Anforderungen ein Objekt im Betreuten Wohnen erfüllen muss und beschreibt die Wohnanlage, die Wohnung selbst, Grund- und Wahlleistungen, Wohnungskosten sowie Dienstleistungsangebote.

Pflegeheime

Die Bewohner von Pflegeheimen sind immer auf Pflegedienstleistungen angewiesen. Dabei kann man zwischen teilstationär und stationär unterscheiden. Meist handelt es sich hierbei nicht um Wohnungen, es sind Zimmer mit einem angeschlossenen Bad. Die Zimmer können unterschiedlich groß sein, Ein- oder Zweitbettzimmer sind in Pflegeeinrichtungen der Standard. Ebenso auch eine Standardeinrichtung mit einem Krankenbett, aber es bleibt auch genügend Platz, um noch persönliche Dinge mitzunehmen. Das Essen wird in Speisesälen oder auf dem Zimmer eingenommen, es ist eine Rund-um-Betreuung möglich. Normalerweise verbleiben die Personen bis zu ihrem Tod in der Einrichtung.

Entscheidungskriterien für die Investition

Sowohl bei Altenheimen, wie auch beim Betreuten Wohnen ist der Erwerb einer Wohnung denkbar. Wichtig ist es, in diesem Fall die richtigen Auswahlkriterien festzulegen. Sie weichen von herkömmlichen Wohnimmobilien zum Teil ab.

Größe

Erst ab einer bestimmten Anzahl von Apartments ist es dem Betreiber möglich, das Objekt kostendeckend oder gewinnbringend zu betreiben. 80 bis 120 Apartments werden von Fachleuten als optimale Größe benannt. Zu kleine Häuser bergen die Gefahr, dass Fixkosten für gemeinschaftliche Einrichtungen wie Gartenflächen, Aufenthaltsräume, Hausmeister und Gemeinschaftsküchen gezahlt werden müssen, eine Auslastung aufgrund der geringen Bewohnerzahl jedoch nicht gewährleistet ist. Eine zu groß dimensionierte Anlage hingegen unterliegt dem Risiko von Überkapazitäten im Einzugsgebiet.

Lage

Für die langfristige Auslastung der Seniorenimmobilie sind der Standort und das Einzugsgebiet des Objektes von entscheidender Bedeutung. Das gilt vor allem dann, wenn es um nicht bettlägerige, am Alltagsleben aktiv beteiligte Zielgruppen geht. Mit zunehmendem Alter nimmt die Umzugsbereitschaft potenzieller Mieter ab. Daher sollten keine Standorte mit Bevölkerungszahlen unter 30.000 Einwohnern gewählt werden.

Lesen Sie auch: Immobilie als Altersvorsorge

In Gebieten mit geringeren Einwohnerzahlen dürfte die Nachfrage nach entsprechenden Wohnformen nicht ausreichen, um auf Dauer Wohnanlagen mit der Mindestanzahl von 80 bis 120 Apartments tragfähig zu betreiben. Das Interesse sollte daher Anlageobjekten im Einzugsgebiet von Mittelzentren mit mehr als 35.000 Einwohner oder Oberzentren mit mehr als 100.000 Einwohnern gelten. Einzige Ausnahme von dieser Regel sind beliebte Kur- und Erholungsorte, die auch eine geringere Einwohnerzahl haben können, aber aufgrund ihrer Attraktivität für Ältere wieder von Interesse sind.

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Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
1.749,44
0,65%
0,65%
2.
1.755,89
0,70%
0,70%
3.
1.760,42
0,74%
0,70%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %

Betreiber

Hauptsächlich handelt es sich bislang bei den Anbietern von Seniorenwohnen oder Pflegeheimen um freigemeinnützige Träger, etwa Diakonie oder Caritas. Allerdings steigt bis Ende des Jahres 2017 der Anteil privater Träger auf 43 Prozent. Ende 2017 gab es insgesamt rund 14.500 Pflegeeinrichtungen in Deutschland. Gemeinnützige, städtische oder kirchliche Betreiber wirtschaften grundsätzlich nicht mit Gewinnerzielungsabsicht. Dadurch verringert sich das Risiko, dass die Mieten für die Bewohner zu hoch werden. Allerdings fehlt aufgrund der geringen Mieteinnahmen in vielen Fällen auch die Bereitschaft, in neue Pflegeeinrichtungen oder andere Seniorenwohnformen zu investieren.

Aufgrund dieser Tatsache haben private Träger gute Chancen auf dem Markt für Seniorenwohnen und Pflegeeinrichtungen. Jedoch mit regionalen Unterschieden: So sind laut dem Branchendienst Pflegemarkt.com die Bundesländer Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern gut mit Pflegeeinrichtung ausgestattet, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz eher schlecht. Dabei kann es auch sein, dass ein Landkreis über eine gute Versorgung verfügt, der benachbarte Landkreis über eine schlechte. Daher sollte ein Betreiber auch darlegen können, warum an diesem Standort eine Pflegeeinrichtung sinnvoll ist.

Bestehende Einrichtung oder neues Objekt

Eine Investition in Seniorenimmobilien ist grundsätzlich auch bei bestehenden Objekten möglich. Hier besteht der Vorteil, die Auslastungs-, Umsatz- und Renditezahlen im Vorfeld erhalten zu können und eine Eigenanalyse zu den erwartbaren Erträgen erstellen zu können. Zur Analyse und Entscheidungsfindung können dabei auch unabhängige Fachleute und Experten herangezogen werden. Wichtig ist natürlich immer einen Blick in den Investitionsplan für das Gebäude und die Einrichtung. Außerdem sollte man möglichst einen Experten für Bautechnik mit zu einer Besichtigung nehmen.

Biallo-Tipp: Lassen Sie sich vor einem Erwerb die Daten von einem Steuerberater aufbereiten. Denn Erfahrungen mit solchen Zahlen sind ebenso unabdingbar wie betriebswirtschaftliche Kenntnisse.

Eine Investition vor dem Bau einer Einrichtung kann eine gute Entscheidung sein. Nur so lässt sich garantieren, dass das Objekt auch dem derzeit geltenden Standard entspricht, kein Investitionsstau vorhanden ist und später auftretende Mängel per Gewährleistung abgedeckt sind. Auf die Errichtung von Seniorenimmobilien spezialisierte Unternehmen besitzen in der Regel reichlich Erfahrung beim Planen von Neubauten. Die Seniorenprofis kennen die neuesten Demoskopiezahlen der Region, erstellen standortgenaue Bedarfsanalysen die zu fundierten Entscheidungen führen. Außerdem verfügen diese Unternehmen über ein weites Portfolio an Bauunternehmen und Handwerksbetrieben, die sich auf das Spezialgebiet der Seniorenimmobilien konzentrieren.

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Mit eigenen Architekten, Planern und Statikern aber auch Innenausstattern und Raumplanern werden bedarfsgerechte Konzepte entworfen, geplant und errichtet. Dabei sind die künftigen Betreiber der Einrichtung meist bereits in die Planung und auch während der Bauphase eingebunden und es bestehen vertragliche Vereinbarungen über den Betrieb der Einrichtung für einen längeren Zeitraum von üblicherweise 25 bis 30 Jahren. So ist je nach Vertragsgestaltung eine sichere und langfristige Einnahme garantiert. Andere Anlageobjekte ermöglichen auch die Eigenvermietung, bei der der eigene Verwaltungsaufwand etwas höher ist, dafür aber die Erträge nicht durch Kosten der Fremdverwaltung geschmälert werden.

Betreiber genau prüfen

Beim Seniorenwohnen sind leider auch Schwarze Schafe unterwegs. Diese bieten häufig als Altersvorsorgemodell an, Seniorenwohnungen zu kaufen, zu vermieten und im Alter selbst einzuziehen. Im Prinzip ist das eine gute Idee - allerdings nicht, wenn es sich um eine Schrottimmobilie handelt. Nicht selten werden größere Mehrfamilienhäuser aufgekauft und für das seniorengerechte Wohnen umgestaltet. Das Problem: Die Objekte sind schwer marktgängig. Der Kaufpreis einer solchen Seniorenwohnung ist damit deutlich überhöht. Die Mieten, die zur Finanzierung reichen sollen, sehen zwar auf dem Papier gut aus. Sie sind jedoch zu hoch für das Objekt. Daher sollten man Angebote grundsätzlich in betriebswirtschaftlicher Hinsicht durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt und in baulicher Hinsicht durch einen Bausachverständigen prüfen lassen. Erst danach kann man den Erwerb ins Auge fassen.

Die Prüfung des Betreibers ist enorm wichtig, von der Leistungsfähigkeit des Unternehmens und der Strategie hängt die Rendite maßgeblich ab. Daher sollte der Betreiber auch immer umfassend über das Geschäftsmodell informieren, bevor es zu einem Vertragsschluss kommt. 

Biallo-Tipp

Verfügt der Betreiber bereits über bestehende Pflegeeinrichtungen, so sollten Sie diese besichtigen und das Konzept kritisch unter die Lupe nehmen.

Dienstleistungskonzept der Einrichtung

Ob Sie den Ankauf einer einzelnen Wohnung in Selbstverwaltung planen oder einem Betreiber zur Weitervermarktung überlassen wollen: Entscheidend ist, dass hinter dem Betreiber beziehungsweise dem Anbieter der zubuchbaren Dienstleistungen ein nachvollziehbar tragfähiges Konzept steht. So sollte darauf geachtet werden, dass in den Wohnungen oder den der Anlage angeschlossenen Einrichtungen Pflegeleistungen bis Pflegestufe III angeboten werden. So besteht nicht die Gefahr, dass mit zunehmender Pflegebedürftigkeit Mieter wegen fehlender Betreuungsmöglichkeiten in eine andere Einrichtung wechseln müssen.

Bei einer Vermietung ist daher zu beachten, dass der Betreiber ein tragfähiges Pflegekonzept vorweisen kann. Geprüft werden sollte

  • der Träger der Einrichtung,
  • das Pflegekonzept,
  • die Größe der Einrichtung,
  • die Lage und die Infrastruktur der unmittelbaren Umgebung des Anlageobjekts.

Wenn nach einer intensiven Prüfung des vorliegenden Angebots der Daumen hoch geht, beginnen die Preise für ein Senioren-Apartment ab etwa 120.000 Euro können aber bei größeren Apartments auch bei über 200.000 Euro liegen.

Mögliche Rendite – und mögliche Risiken

Die Rendite liegt gegenüber Mietwohnungen normalerweise überdurchschnittlich hoch. Mit mindestens drei Prozent bis über fünf Prozent kann man rechnen. Dies hängt von der Region, aber hauptsächlich vom Einkaufspreis und den gebotenen Dienstleistungen ab, die der Einrichtung zusätzliche Geldmittel verschaffen. Ein weiterer Vorteil: Häufig geht mit dem Kauf auch ein bevorzugtes Wohnrecht im Alter einher. Das bedeutet: Falls ein (vergleichbares) Apartment frei ist, genießt der Investor einen Vorrang für den Einzug.

Risiken für Anleger bestehen darin, dass der Betreiber insolvent wird. Allerdings sollte es bei der Nachfragesituation für Pflegeimmobilien kein Problem sein, einen neuen Betreiber zu finden. Ob die Konditionen dann gleich gut sind, ist allerdings offen. Die Ausfallquote eines Betreibers ist wegen der guten Marktaussichten derzeit jedoch gering. Auch gesetzliche Änderungen können sich negativ auf die Rendite auswirken. Außerdem können unvorhergesehene Investitionen notwendig sein und die Beschaffung von guten Pflegefachkräften kann schwierig werden. Dann kann die Dienstleistungsqualität sinken. Darunter leidet langfristig auch die Rendite.




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