Wer eine Immobilie bauen oder kaufen möchte, kann dies in der Regel nicht komplett aus der eigenen Tasche bezahlen. Die meisten Bauherren oder Käufer benötigen Geld von der Bank zur Finanzierung. Grundsätzlich gilt dabei: Ein solches Immobiliendarlehen kann zwar so hoch sein, dass es die Kosten des Vorhabens rundum abdeckt – dann handelt es sich um eine sogenannte Vollfinanzierung. Tatsächlich erwarten die Banken von den meisten Kreditnehmer jedoch eine bestimmte Menge an eigenen Finanzmitteln – sogenanntes Eigenkapital.
Je höher der Anteil des Eigenkapitals im Verhältnis zur Darlehnssumme ist, desto besser. Mindestens sollte der Anteil möglichst aber 20 oder 30 Prozent der Gesamtkosten – also der Bau- beiehugnsweise Kaufkosten plus Nebenkosten – betragen. Denn bei geringerem Umfang veranschlagen die Banken höhere Zinsen und somit verteuert sich das Vorhaben. Allerdings: Die Zinshöhe hängt auch von der Bonität, also der Zahlungsfähigkeit des Darlehensnehmers ab. Ein Angestellter mit krisensicherem Job bekommt deshalb beispielsweise ein besseres Zinsangebot von der Bank als ein Selbstständiger mit schwankenden Einnahmen, selbst wenn er über weniger Eigenkapital verfügt. Es gibt also keine allgemeingültige Empfehlung zur Höhe des Eigenkapitals, sondern der ideale Anteil hängt immer vom Einzelfall ab.
Das ist grundsätzlich möglich. Die Banken verlangen dann jedoch auch einen deutlich höheren Zinssatz. Ohne Eigenkapital können die Zinsen bis zu einem Prozentpunkt höher ausfallen als bei einer Finanzierung mit einem Eigenkapitalanteil von rund 30 Prozent. In der heutigen Niedrigzinsphase können sich das deutlich mehr Leute leisten als bei höherem Zinsniveau. Die Banken erwarten allerdings zudem, dass der Kreditnehmer über eine überdurchschnittliche Bonität verfügt. Er muss also ein entsprechend hohes und langfristig sicheres Einkommen vorweisen können. Außerdem: Beim Immobilienbau oder -kauf fallen auch erhebliche Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notargebühren und eventuell Maklerprovision an. Zumindest diese Kosten sollten Vollfinanzierer aus eigenen Mitteln zahlen. Bei Beamten sind Vollfinanzierungen in der Regel kein Problem.
Die beliebteste und üblichste Darlehensform für die Finanzierung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung sind Annuitätendarlehen. Bei diesen zahlen Kreditnehmer monatlich eine immer gleichhohe Rate zurück, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Aufgrund dieser Konstruktion bieten Annuitätendarlehen höchste Planungssicherheit bis zum Laufzeitende. Geldgeber sind Banken, bestimmte Versicherer sowie Bausparkassen oder auch Förderbanken. So unterstützt bundesweit die KfW Bank den Bau oder Kauf selbstgenutzter Immobilien und stellt insbesondere für eine energiesparende Bauweise KfW-Fördermittel in Form von zinsgünstigen Annuitätendarlehen und/oder auch Tilgungszuschüssen zur Verfügung.
Wer zum Zeitpunkt des Hauskaufs- oder -baus über ein zuteilungsreifes Bauspardarlehen verfügt, kann dieses ebenfalls in die Finanzierung einfließen lassen. Da Bauspardarlehen in einem recht kurzen Zeitraum zurückgezahlt werden müssen, liefern diese jedoch meist einen kleineren Teil des Fremdkapitals, während Annuitätendarlehen den größten Teil abdecken. Neben Annuitätendarlehen gibt es noch weitere Darlehensformen. Jedoch kommen diese nur für bestimmte Personenkreise in Frage.
Auf dem Weg zur Immobilienfinanzierung benötigen Bauherren und Immobilienerwerber umfangreiche Informationen. Sie müssen sich intensiv mit dem Thema auseinandersetzen.
Viele Grundinformationen finden sich im Internet. Die Online-Recherche ist sicher für die meisten Bauherren eine der wichtigsten Quellen, um sich einschlägiges Wissen über die Materie Immobilienfinanzierung anzueignen. Darüber hinaus gilt es, dieses Wissen auf die eigene Situation zu übertragen. Denn nur wer weiß, welche Objekte in Frage kommen, welche Kosten anfallen können und wie es um die eigene finanzielle Situation bestellt ist, kann ermitteln, wie hoch sein Darlehen maximal sein darf. Bei den Berechnungen und dem Durchspielen verschiedener Darlehensvarianten sind Online-Rechner hilfreich.
Diese Kenntnisse und Berechnungen sind auch die Voraussetzung für den nächsten Schritt: die konkrete Beratung durch ein Kreditinstitut. Wer direkt mit dem Kundenberater spricht, erhält Antworten auf individuelle Fragen und darüber hinaus ein konkretes Finanzierungsangebot. Da ist es gut schon zu wissen, worauf es bei der Finanzierung überhaupt ankommt. Zu bedenken ist außerdem, dass der Berater bei der Bank nur die Produkte des eigenen Instituts anpreist. Somit muss es sich bei diesem Angebot auch nicht zwangsläufig um das beste handeln. Wer sich Angebote von verschiedenen potentiellen Kapitalgebern einholt, hat gute Möglichkeiten zu vergleichen und so die vorteilhafteste Finanzierungsvariante für sich zu finden.
Ein weiterer Weg zum Immobiliendarlehen führt über einen unabhängigen Finanzberater – sogenannte Honorarberater. Dieser leistet seine Beratung gegen ein Stundenhonorar, das oft zwischen 90 und 120 Euro liegt. Er analysiert die finanzielle Situation des Kreditinteressenten und schlägt passende Finanzierungen vor. Die Dauer der Beratung hängt vom Vorwissen des Kunden ab. Ist dieses gering, kann sie zwei bis drei Stunden umfassen. Ein Gang zum Honorarberater zahlt sich aus, wenn der Kunde dank der Beratung einen Baukredit mit entsprechend niedrigen Zinsen bekommt. Geht er direkt zu einem der günstigsten Baufinanzierer, kann es auch sein, dass die einkalkulierten Provisionen unterhalb des Honorars des Beraters liegen würden.
Achtung: Finanzberater kann sich jede Person nennen, die über einen Gewerbeschein verfügt. Einen guten Berater zu finden, ist deshalb schon eine kleine Vorarbeit für das eigentliche Ereignis. Hilfreich sind diesbezüglich in jedem Fall persönliche Empfehlungen im Bekannten- oder Kollegenkreis. Einen seriösen Berater erkennt man an seiner Arbeitsweise: Er arbeitet unabhängig, zeigt alternative Finanzierungskonzepte auf und hat verschiedene Kreditinstitute im Portfolio.
Bei den Bauzinsen sollten Darlehensinteressenten zwischen zwei Begriffen unterscheiden können, die Begriffe lauten Sollzins und Effektivzins. Der Sollzinssatz gibt an, wie hoch der Zinssatz liegt, den der Kunde auf die Darlehenssumme zahlt, ohne dabei weitere Nebenkosten zu berücksichtigen. Seine Höhe hängt vom allgemeinen Zinsniveau ab, zu dem die Bank selbst ihre ausgegebenen Kredite am Kapitalmarkt refinanzieren kann. Ebenso bestimmen betriebliche Kosten, Risikokosten und die Gewinnmarge der Bank den Sollzins mit und auch die Zinsbindungsdauer des Darlehens wirkt sich aus – je länger der Sollzinssatz festgeschrieben ist, desto höher liegt er. Und wie bereits erwähnt, hängt die Sollzinshöhe auch von der Bonität und dem Eigenkapitalanteil des Kreditnehmers ab.
Bei ihren Angeboten müssen Kreditinstitute aber auch den effektiven Jahreszins ausweisen. Dieser berücksichtigt neben dem Sollzins auch Kreditnebenkosten und Gebühren, wie beispielsweise Vermittlungsprovisionen, Bewertungskosten, Tilgungszahlungs- und Verrechnungstermine und so weiter. Er gilt bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit des Kredits. Ob eine Bank für ein Darlehen einen – im Vergleich zur Konkurrenz – günstigen oder eher teuren Zinssatz erhebt, lässt sich deshalb am besten am Effektivzins erkennen.
Einige Kosten, die im Einzelfall anfallen können, werden jedoch nicht im Effektivzinssatz berücksichtigt. Dazu gehören diese:
Natürlich liegt es nahe, mit dem Darlehenswunsch zunächst an die Hausbank heranzutreten. Aber es gilt: Die Aufnahme einer so hohen Summe, wirkt sich über Jahrzehnte auf die finanzielle Situation des Darlehensnehmers aus. Vergleichen ist also Pflicht! Die Preisunterschiede der Anbieter sind mitunter erheblich. Doch selbst kleine Unterschiede von einigen Zehntelprozenten haben deutliche Auswirkungen auf die Höhe der Zinskosten über den gesamten Finanzierungszeitraum. Wer gut vergleicht, kann deshalb bei der Verwirklichung seines Immobilienwunsches Tausende von Euro sparen. Da der Effektivzins auch die Nebenkosten der Finanzierung berücksichtigt, ist dieser bei einem Vergleich von Angeboten aussagekräftiger als der Sollzins.
Einen ersten Eindruck, welche Anbieter zurzeit die günstigsten Konditionen bieten, liefern Online-Vergleichsrechner, wie der Baufinanzierung Vergleich von Biallo.de. In diese tragen Darlehensinteressierte die Eckdaten ihrer Finanzierung ein (Kreditsumme, Zinsbindungszeit, gewünschte Tilgungshöhe usw.) und erhalten dann eine Auflistung mit den besten Angeboten.
Allerdings: Das Ergebnis des Vergleichsrechners zeigt nur einen ersten Überblick über die Standardkonditionen. Diese bekommt jedoch nicht jeder Kunde, sondern das konkrete Zinsangebot der Bank kann auch höher oder niedriger als der Standardzins liegen. Um ein individuelles Angebot zu erhalten, muss der Darlehensinteressent bei seinen bevorzugten Anbietern eine Konditionenanfrage stellen. Auch bei diesen Anfragen müssen die gewünschten Darlehensbedingungen – Darlehenssumme, Zinsbindung, Tilgungssatz, Schätzwert oder Kaufpreis der Immobilie – übereinstimmen. Das gleiche gilt für die Angaben und Nachweise, die der Kunden zu seiner wirtschaftlichen Situation (Einkommen, vorhandenes Eigenkapital, Sparverträge, bestehende Verbindlichkeiten und so weiter) erbringt.
Anhand der Auskünfte überprüft die Bank die Bonität des Kreditinteressenten und übermittelt ihm ein individuelles Angebot – die vorläufige Darlehenszusage. Die angegebenen Konditionen gelten in der Regel nur für einen bestimmten Zeitraum.
Wichtig: Eine Konditionenanfrage ist Schufa-neutral. Warum ist das wichtig? Banken schätzen die Bonität eines Kunden nicht nur anhand eigener Kriterien (Einkommen, Beruf, Sicherheit des Beschäftigungsverhältnisses usw.), sondern auch anhand von Schufa-Auskünften ein. Die „Vereinigung der deutschen Schutzgemeinschaften für allgemeine Kreditsicherung“ (Schufa) sammelt Daten, die etwas über die Kreditwürdigkeit von Personen aussagen. Die Bewertungsgröße, die sie anhand der Daten erstellt, ist der Schufa-Score. Meldet nun eine Bank der Schufa, dass ein Kunde eine Darlehensanfrage gestellt hat, kann sie dessen Score einsehen. Kommt letztendlich aber kein Vertrag zu Stande, interpretiert die Schufa das als Ablehnung der Darlehensanfrage seitens der Bank und verschlechtert die Bewertung des Kreditinteressenten. Eine reine Konditionenanfrage wirkt sich jedoch nicht auf den Score aus und die Meldung der angefragten Bank ist für Dritte, etwa andere Kreditgeber, welche die Daten des Kunden abfragen, auch nicht sichtbar.
Hat der Kreditinteressent alle Angebote vorliegen, ist der Effektivzins, neben der Restschuld am Ende der Zinsbindungszeit, der wichtigsten Prüfstein beim Vergleich. Je niedriger beide Größen sind, desto besser. Die Restschuld lässt sich am Tilgungsplan, den der Anbieter mitliefert, ablesen. Die Vergleichbarkeit ist uneingeschränkt jedoch nur gegeben, wenn der Tilgungssatz, die Ratenhöhe, die Zahlungstermine sowie die nicht im Effektivzins enthaltenen Nebenkosten übereinstimmen.
Damit eine Immobilienfinanzierung auf einer soliden Basis aufbaut, sind einige Berechnungen notwendig. So steht zunächst ein Kassensturz an. Der Kreditinteressent sollte sich einen Überblick über seine Einnahmen (Einkommen, sonstige Einnahmen) und regelmäßigen Lebenshaltungskosten (Ausgaben für Lebensmittel, Haushalt, Kleidung, Verkehrsmittel, Freizeit usw. sowie auch seltener anfallende Kosten wie Versicherungsprämien, Urlaub und Ähneliches) verschaffen. Aus der Differenz beider Summen ergibt sich, wieviel Geld er für die Rückzahlung des Darlehens aufbringen kann. Die laufenden Kosten für die Immobilie, das Hausgeld für die Eigentumswohnung sowie Rücklagen für Instandhaltungen, Modernisierung und eventuelle unerwartete Ausgaben dürfen bei der Rechnung nicht außen vorbleiben.
Auf der Grundlage des so ermittelten monatlichen Budgets lässt sich eine weitere wichtige Größe des Bau- oder Kaufvorhabens berechnen, nämlich die Darlehenshöhe, die sich der Kreditnehmer maximal leisten kann. Dies ist mittels folgender Formel möglich:
Maximaler Darlehensbetrag = Monatliches Finanzierungspotenzial × 12 Monate × 100 / Zinssatz + Tilgungssatz
Beispiel: Die folgende Berechnung geht von dem Finanzierungspotential von 1.000 Euro im Monat aus, zudem wird angenommen, dass der Zinssatz 1,8 Prozent beträgt und 25 Jahre – bis zur vollständigen Rückzahlung – gilt. Außerdem ist ein Tilgungssatz von 3,0 Prozent zugrundegelegt.
Maximaler Darlehensbetrag = 1.000 Euro x 12 x 100 / (1,8 + 3) = 250.000 Euro
Kennt der zukünftige Immobilieneigentümer erst einmal seine finanziellen Möglichkeiten und die maximale Darlehenssumme, kann er sich genauer mit der möglichen Ausgestaltung der Finanzierung befassen. Denn nicht nur von der Darlehenssumme hängt es ab, ob das Vorhaben auf einer sicheren Planung beruht und der Kreditnehmer dauerhaft seine Rate wird tragen können. Auch weitere Darlehenskondition wie die Zinsbindungszeit und die anfängliche Tilgungsrate wirken sich darauf aus.
Dabei hilft ein Online-Rechner, beispielsweise der Baufinanzierungsrechner von Biallo.de. Er ermöglicht es, die Rückzahlung mit verschiedenen Größen durchzuspielen. Unter anderem zeigt er die Höhe der Restschuld nach Zinsbindungsende an, welche Tilgungsrate in dem Szenario gewählt werden müsste, die Summe der gezahlten Zinsen und wie lange es dauert, bis die Kreditschuld komplett zurückgezahlt ist. Ebenso lässt sich damit ermitteln, ob der Kreditnehmer die Rate auch dann noch problemlos tragen könnte, wenn die Zinsen in der Zukunft ansteigen sollten.
Bei der Ermittlung des Preises für das Haus, die Wohnung oder das Grundstück müssen Sie von vornherein die Nebenkosten in die Kalkulation einbeziehen. Diese setzen sich auf der Grunderwerbsteuer, den Notarkosten und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls der Maklerprovision zusammen und können im ungünstigsten Fall bis zu 15 Prozent der Kauf- oder Bausumme betragen. Fallen beim Kauf eines gebrauchten Objekts zusätzlich noch Renovierungskosten oder Kosten für eine umfangreiche Altbausanierung an, liegen sie gegebenenfalls noch höher. Das gleiche gilt auch für den Erwerb eines nichterschlossenen Grundstücks.
Wenn Sie ein Eigenheim bauen, rufen Sie voraussichtlich die Darlehenssumme in Etappen ab – je nach Baufortschritt. Für den noch nicht genutzten Teil verlangen Banken sogenannte Bereitstellungszinsen. Diese sind nicht in den Effektivzinsen enthalten, sondern fallen zusätzlich an. Wenn Sie nun Angebote vergleichen, müssen Sie deshalb unbedingt darauf achten, dass der Vertragspartner eine möglichst lange bereitstellungsfreie Zeit gewährt und die verschiedenen Angebote auch auf dieses Detail hin vergleichen.
In Zeiten von Niedrigzinsen ist es von Vorteil, eine möglichst lange Zinsbindungszeit zu wählen. Dann ist Ihre Restschuld am Ende der Festschreibung schon so gering, dass ein eventuell höherer Zinssatz für das Folgedarlehen Sie nicht in finanzielle Schwierigkeiten bringt. Das kann – je nach den sonstigen Rahmenbedingungen – beispielsweise nach 20 oder 25 Jahren der Fall sein. Die Rechnung geht jedoch nur auf, wenn Sie auch einen entsprechend hohen anfänglichem Tilgungssatz (mindestens zwei oder drei Prozent) vereinbaren, da sich ansonsten Ihre Rückzahlung zu lange hinzieht, was wiederum das Risiko und die Zinskosten erhöht. Wenn Sie über ein sehr gutes Einkommen verfügen und höhere Raten bewältigen, um den Kredit schneller zu tilgen, ist auch eine kürzere Laufzeit möglich. So sparen sie bei den Zinsen und können dieses Geld für die Tilgung verwenden.
Ganz wichtig ist auch Flexibilität bei der Immobilienfinanzierung. Ihr Kreditgeber sollte im Darlehensvertrag mehrere Wechsel des Tilgungssatzes während der Laufzeit einräumen. So können Sie die Rate anpassen, falls sich Ihre Lebenssituation mal ändern sollte. Außerdem ist ein Sondertilgungsrecht von Vorteil, das ermöglicht Ihnen, pro Jahr eine gewisse Summe zusätzlich tilgen, wenn es Ihre Situation erlaubt.
Zum einen durch ein höheres Eigenkapital, denn dadurch reduziert sich die Darlehenssumme. Dies lässt sich beispielsweise mit einem angesammelten Riester-Guthaben erreichen. Auch die Aufnahme eines Nachrangdarlehen kann Zinsvorteile bedeuten, denn ein solches muss der Darlehensnehmer, falls er die Raten der Finanzierung nicht mehr zahlen kann und die Immobilie veräußern muss, erst nach dem eigentlichen Hauptdarlehen (im ersten Finanzierungsrang des Grundbuches) begleichen. Banken bewerten Nachrangdarlehen deshalb als Eigenkapitalersatz und verlangen für den von ihnen gewährten Kredit im ersten Rang weniger Zinsen. Nachrangdarlehen können Bauspardarlehen, die Förderdarlehen der KfW Bank oder Verwandtendarlehen sein.
Eventuell lässt sich auch mit dem Kreditinstitut verhandeln. Denn einige Banken verfügen bezüglich der Zinshöhe auch durchaus über einen gewissen Spielraum. So kann vielleicht Ihr Hinweis auf das günstige Angebot der Konkurrenz doch noch dazu führen, vorteilhaftere Konditionen wie etwa ein höheres Sondertilgungsrecht oder einen Zinsnachlass zu erreichen und den Vertrag mit dem eigentlich von Ihnen bevorzugten Anbieter abzuschließen.
Wussten Sie schon, dass nach einem Gerichtsurteil bei älteren Immobiliendarlehen die Vorfälligkeitsentschädigung oft zu Unrecht berechnet wurde?
