Alternative zum Auszug: Hausverkauf auf Rentenbasis

Als Hauseigentümerin oder Hauseigentümer bleiben Sie unabhängig von Mietpreissteigerungen und nutzen Ihr Haus sowie den Garten nach Ihren Bedürfnissen. Sie genießen daher im Unterschied zu Mietern eine besondere Lebensqualität. Allerdings kann diese durch ein fehlendes finanzielles Polster im Alter geschmälert werden. Viele Rentner genießen den Komfort einer wertvollen und abbezahlten Immobilie, müssen jedoch mit einer kleinen Rente ihren Lebensunterhalt bestreiten. Trotz Immobilieneigentum ist das Geld knapp.

Wie lässt sich dieses Problem lösen? Eine Möglichkeit ist der klassische Hausverkauf und der damit einhergehende Umzug aus dem eigenen Haus. Doch wer will schon umziehen, wenn er die eigenen vier Wände im Ruhestand so richtig genießen kann? Eine andere und oft sehr attraktive Variante ist der Hausverkauf auf Rentenbasis. Damit bleiben Sie in den gewohnten vier Wänden wohnen und sichern sich finanziell bis zum Lebensende ab. Aktuell gibt es aufgrund mangelnder Immobilien und hoher Kaufpreise viele Interessenten, die ein Haus auf Rentenbasis kaufen möchten. Interessant ist die Immobilienverrentung primär dann, wenn es keine Erben gibt oder diese am Haus kein Interesse haben.

So funktioniert der Hausverkauf gegen Rentenzahlung

Beim regulären Hausverkauf erhalten Sie einmalig eine hohe Geldsumme. Im Gegenzug überschreiben Sie dem Käufer Ihre Immobilie und ziehen zum vereinbarten Zeitpunkt aus. Beim Hausverkauf gegen Rentenzahlung verläuft der Prozess deutlich anders: Sie verkaufen Ihre Immobilie, aber erhalten anstelle des einmaligen Kaufpreises regelmäßig Zahlungen vom Käufer. Somit beziehen Sie praktisch eine Zusatzrente, die jährlich, monatlich oder quartalsweise gezahlt wird. Die Zahlungsintervalle werden vertraglich vereinbart.

Für gewöhnlich laufen die Zahlungen bis zum Ableben des Eigentümers, weshalb auch gern von einer Leibrente gesprochen wird. Parallel zu den regelmäßigen Zahlungen wird ein lebenslanges Wohnrecht in der veräußerten Immobilie im Vertrag fixiert. Sie bleiben also in dem Haus und der gewohnten Umgebung wohnen. Für dieses Wohnrecht zieht der Käufer einen Betrag von den Rentenzahlungen ab. Wie hoch diese Abzüge sind, steht in Abhängigkeit von der Immobilie sowie dem lokalen Mietspiegel.

Im Grundbuch lässt der Notar die Rentenzahlungen und das lebenslange Wohnrecht für Sie eintragen. Auf diese Weise sind Ihre Rechte im Streitfall gesichert. Weitere Details zum Thema Leibrente lesen Sie hier.

Unterschiede zwischen Immobilienverrentung und Hausverkauf im Überblick

Ein Hausverkauf auf Rentenbasis und ein regulärer Hausverkauf unterscheiden sich in vielen Aspekten. Welche Vorteile und Nachteile sich für Sie ergeben, hängt entscheidend von den persönlichen Umständen und Ihren individuellen Wünschen ab.

Wohnrecht statt Auszug

Bei der Leibrente vereinbaren Käufer und Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht für den Verkäufer der Immobilie. Dafür zahlen Sie als Verkäufer eine Art Miete, die von der Leibrente abgezogen wird. Somit verringert sich die Zusatzrente. Wenn Sie Ihre Rente aufstocken und gern im gewohnten Haus wohnen bleiben möchten, dann profitieren Sie von der Immobilienverrentung.

Beim regulären Hausverkauf zahlt der Käufer eine einmalige Kaufsumme. Zum vereinbarten Zeitpunkt muss die Liegenschaft für ihn frei verfügbar sein. Dadurch müssten Sie Ihr gewohntes Umfeld verlassen, was gerade für Senioren sehr schwierig sein kann.

Wertermittlung

Der Wert Ihrer Immobilie bemisst sich sowohl beim Immobilienverkauf als auch bei der Immobilienverrentung nach dem Verkehrswert oder Marktwert. Allerdings werden Sie bei der Immobilienverrentung immer ein niedrigeres Angebot für Ihre Immobilie erhalten. Hintergrund ist, dass Sie die vereinbarte Rente bis an Ihr Lebensende bekommen, was für den Käufer nur schwer zu kalkulieren ist. Er kann so einerseits günstig zu einem Haus kommen, aber auch draufzahlen, wenn Sie lange leben. Für dieses Risiko müssen Sie einen Abschlag in Kauf nehmen.

Geldzahlung im Vergleich

Beim Immobilienverkauf auf Rentenbasis beziehen Sie als Verkäufer viele wiederkehrende Zahlungen. Sie laufen – je nach Vertrag – bis zu Ihrem Tod. Danach kann der Lebenspartner diese Zahlungen erhalten, sofern dies vertraglich vorab geregelt wird. Parallel dazu ist es möglich, einmalig eine höhere Einmalzahlung zu erhalten und dann monatlich eine kleinere Zusatzrente. Je nach Bedarf lässt sich das vertraglich individuell gestalten.

Beim regulären Hausverkauf erhalten Sie auf einen Schlag eine hohe Geldsumme. Wenn Sie das Geld nicht smart investieren, müssen Sie dafür bei der Bank Negativzinsen zahlen, die die Freude am guten Verkaufspreis rasch schmälern.

Was passiert im Pflegefall?

Sollten Sie im Laufe der Zeit Ihre eigene Immobilie nicht mehr bewohnen können, verlieren Sie beim Hausverkauf auf Rentenbasis Ihren Anspruch auf Rentenzahlung nicht. Sie streichen diese auch dann ein, wenn Sie in eine kleine Wohnung oder ein Pflegeheim umziehen müssen. Je nach Vertrag erhalten Sie sogar einen Ausgleich für die vorzeitige Wohnrechtaufgabe in Form einer finanziellen Abfindung.

Beim klassischen Hausverkauf endet die Geschäftsbeziehung zwischen Käufer und Verkäufer mit der Objektübergabe. Daher nimmt ein plötzlicher Pflegefall keinen Einfluss auf den Immobilienverkauf und wirkt sich finanziell nicht auf den Hausverkauf aus.

Hausverkauf, Immobilienrente und Inflation

Die Inflation lässt sich auch als schleichende Entwertung des Geldes bezeichnen. Um diese bei dem langen Zeitraum der Rentenzahlungen geschickt auszugleichen, lässt sich im Leibrentenvertrag eine Wertsicherungsklausel aufnehmen. Sie besagt, dass der Käufer die Höhe der regelmäßig gezahlten Rente an die Inflationsrate anpasst. Auf diese Weise sind Sie als Verkäufer besser gegen Inflationsverluste geschützt.

Da Sie beim normalen Hausverkauf eine Einmalzahlung erhalten, nimmt die Inflation darauf keinen direkten Einfluss. Wichtig ist jetzt nur, dass Sie überlegen, wie Sie das Geld sinnvoll investieren, um sich vor der schleichenden Geldentwertung, aber gleichzeitig auch vor einem möglichen Risiko der Geldanlage zu schützen.

Steuern bei der Immobilienverrentung im Vergleich zum Hausverkauf

Den Ertragsanteil Ihrer Zusatzrente müssen Sie bei der Immobilienverrentung versteuern. Beim Ertragsanteil handelt es sich um den Zinsertrag, der sich aus der Leibrente während des Rentenbezuges ergibt. Es wird also nicht die volle Rente versteuert. Die Höhe des Steuersatzes ist von Ihrem Alter abhängig und beträgt zwischen einem und 18 Prozent. Je älter Sie werden, umso weniger Steuern müssen Sie auf die Immobilienrente bezahlen.

Beim Immobilienverkauf fällt in der Regel keine Steuer an, wenn Sie das Haus selbst für mindestens zwei Jahre bewohnt haben. Sollte dies nicht der Fall sein oder es sich um ein Mietobjekt handeln, was Sie kürzer als zehn Jahre besitzen, kann eine Spekulationssteuer in empfindlicher Höhe erhoben werden.

Risiko und Alternativen bei der Immobilienverrentung unter Privatpersonen

Entscheiden Sie sich für die Verrentung Ihrer Immobilie an eine Privatperson, so gibt es einige wichtige Punkte zu beachten. Schließlich binden Sie sich über lange Zeit aneinander, oft über Jahrzehnte. Problematisch könnte es beispielsweise werden, wenn der Käufer Ihre Rente nicht mehr bezahlen kann. Deshalb sollten Sie das ​​lebenslange Wohnrecht im Grundbuch an erster Stelle als sogenannte Reallast eintragen lassen. Mit einer Auflassungsvormerkung verhindern Sie, dass der Käufer die Immobilie weiterverkauft oder diese mit einer Hypothek belastet wird.

Da es von der Vertragsgestaltung bis zur Absicherung der Immobilie viele Punkte zu beachten gibt, sollten Sie in jedem Fall einen Rechtsanwalt oder Notar mit der Erstellung der Verträge und Ihrer Beratung beauftragen. Das dafür ausgegebene Geld ist bestens investiert.

Professionelle Unternehmen stellen eine gute Alternative zur Immobilienverrentung an Privatpersonen dar. Die Unternehmen besitzen neben einer Vielzahl von Immobilien auch die finanzielle Kraft, um den Vertrag über Jahrzehnte zu erfüllen. Zudem haben Sie die Wahl, ob Sie sich die Leibrente bis an Ihr Lebensende oder zeitlich befristet zahlen lassen. Auch eine Kombination aus Einmalbetrag und monatlicher Rentenzahlung ist möglich. Und selbstverständlich bleiben Sie auch bei diesen Anbietern durch das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht in Ihren eigenen vier Wänden wohnen. Ein seriöser Anbieter ist beispielsweise:

Verrentung der Immobilie oder Hausverkauf – Was ist besser?

Was die bessere Variante ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass der Hausverkauf auf Rentenbasis eher etwas für Seniorinnen und Senioren ab einem Alter von 65 Jahren ist, die ihre Rente aufstocken und in den geliebten vier Wänden wohnen bleiben möchten.

Wenn Sie sich zeitnah räumlich verkleinern möchten, in ein Pflegeheim ziehen oder einen Lebensabend in südlichen Gefilden planen, dann ist ein regulärer Immobilienverkauf mit Einmalzahlung möglicherweise besser. Letztlich hängt viel von Ihrem monatlichen Einkommen, Ihren individuellen Plänen und der Familiensituation ab. So ist in der aktuellen Lage der Verkauf einer Immobilie mit oder ohne Verrentung keine gute Idee, wenn interessierte Erben vorhanden sind.

Alternativen zur Immobilienverrentung

Abhängig von Ihrer persönlichen Situation gibt es einige Alternativen zur Verrentung der Immobilie. Manche Senioren möchten Eigentümer der Immobilie bleiben und benötigen lediglich ein Darlehen für eine Sanierung, den altersgerechten Umbau oder eine größere Ausgabe. In diesem Fall könnte ein tilgungsfreies Darlehen die richtige Wahl sein. Angeboten wird dieses von Versicherungen wie der Allianz mit der “BestAger Finanzierung” oder der Volksbank Dortmund-Nordwest.

Auch mit dem Teilverkauf Ihrer Immobilie können Sie die eigene Liquidität verbessern. Spezialisierte Unternehmen kaufen 20 bis zu 50 Prozent Ihrer Immobilie und zahlen Sie dafür aus. Dadurch erhöhen Sie rasch Ihre Liquidität. Gleichzeitig können Sie den verkauften Teil zu einem späteren Zeitpunkt wieder zurückkaufen. Wir erklären ausführlich, welche Vor- und Nachteile es beim Teilverkauf gibt.

Eine weitere Option ist der Rückmietverkauf. Bei dieser Form wird die eigene Immobilie nach Verkauf gemietet, wobei nur die reinen Mietkosten von den ehemaligen Eigentümern getragen werden müssen. In unserem Ratgeber zum Rückmietverkauf erfahren Sie alle wichtigen Informationen.

Schauen Sie sich auch unseren großen Ratgeber zum Thema Immobilienrente an, in dem wir alle Möglichkeiten mit Vor- und Nachteilen noch einmal gegenüberstellen.