Auf einen Blick
  • Immobilie gegen Rente – dieses Modell hat viele Vorteile. Immobilienkäufer benötigen kein Eigenkapital und kein Darlehen, Verkäufer wiederum gewinnen mehr Geld, ohne ihr Haus verlassen zu müssen.

  • Wie bei jedem Vertragskonstrukt lauern auch bei der Immobilienrente Fallstricke. Der Kauf auf Rentenbasis sollte daher reiflich überlegt und wasserdicht konstruiert sein, nicht dass eine der beiden Seiten am Ende mit Verlusten dasteht.

  • Wie findet man einen solventen Käufer, der langfristig zahlungsfähig und -willig ist? Für private Verkäufer ist die Suche oft schwierig. Um keinen Schiffbruch zu erleiden, empfiehlt sich professionelle Hilfe, zum Beispiel über Makler oder Firmen, die auf Immobilienverrentung spezialisiert sind.

Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung erfolgt in der Regel gegen einmalige Zahlung eines festen Betrags. Das Prinzip ist wohlbekannt: Der Kaufpreis fließt an den Verkäufer, im Gegenzug wechselt die Immobilie den Besitzer und der neue Eigentümer kann frei über das Haus oder die Wohnung verfügen. Wir erklären, was Sie dabei beachten müssen und wie Sie beim Immobilienkauf am besten vorgehen.

Allerdings sind Immobilien ziemlich teuer. Nicht jeder kann die üppigen Preise auf einen Schlag bezahlen beziehungsweise erhält einen Immobilienkredit in erforderlicher Höhe. Eine Alternative zur Einmalzahlung bietet der Kauf auf Rentenbasis. Dabei wird die Immobilie Stück für Stück gegen Zahlung einer monatlichen Rente erworben. Immer mehr Senioren ohne Erben entscheiden sich für den Hausverkauf auf Rentenbasis.

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So funktioniert der Kauf per Rentenzahlung

Beim Kauf per Rentenzahlung fließt der Kaufpreis nicht in einem festen Betrag an den Verkäufer. Vielmehr erfolgt die Abgeltung des Immobilienwertes in Raten. Dazu vereinbaren Käufer und Verkäufer eine Monatsrente. Die Höhe der Rentenzahlung basiert auf dem aktuellen Marktwert der Immobilie zuzüglich Zinsen. Abgezogen wird der Wohnwert der Immobilie. Da der Verkäufer ja selbst wohnen bleibt und der Käufer sie nicht selbst für sich nutzen kann, wird die ansonsten zu erzielende monatliche Miete mal der zu erwartenden Lebensdauer in Abzug gebracht. Je jünger der Verkäufer ist, desto höher seine Lebenserwartung, desto höher der Wohnwert und desto niedriger die monatliche Rente.

Diese wird dann entweder über einen festen Zeitraum oder lebenslang, auf sogenannter Leibrentenbasis, abgezahlt. Neben der monatlichen Rente können beide Parteien zusätzlich die Zahlung eines Einmalbetrags zu Beginn der Rentenlaufzeit vereinbaren. Das verringert die regelmäßigen Zahlungen.

Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung auf Rentenbasis kaufen wollen, sollten Sie bedenken, dass Sie nicht sofort über das Objekt verfügen können. Die Veräußerung der Immobilie beinhaltet fast immer ein grundbuchrechtlich gesichertes Wohnrecht für den Verkäufer – entweder lebenslang oder zeitlich begrenzt. Zwei grundlegende Modelle sind zu unterscheiden: die Zeitrente und die Leibrente.

 

Modell 1: Kauf per Zeitrente

Bei der Zeitrente wird ein fester Zahlungszeitraum vereinbart (zum Beispiel zehn oder 20 Jahre), danach ist die Immobilie quasi abbezahlt. Die Lebensdauer des Verkäufers, also des Rentenberechtigten, spielt bei diesem Modell keine Rolle. Die Höhe der monatlichen Rente ergibt sich, indem der Kaufpreis minus Wohnwert (fiktive Miete)  zuzüglich anfallender Zinsen auf den vereinbarten Rentenzeitraum umgelegt wird. Mit Ablauf der Zeitrente endet in der Regel das Wohnrecht des Verkäufers und der Käufer kann über das Objekt verfügen, also selbst einziehen oder es vermieten.

  • Vorteile: Die Zeitrente bietet eine hohe Kalkulationssicherheit. Als Käufer wissen Sie ganz genau, wann die Immobilie abbezahlt ist und wann Sie das Objekt übernehmen können. Auch die Gesamtkosten sind durch die befristete Rentenzahlung sehr gut planbar. Mehr noch: Sollte der Verkäufer vor Ablauf des vereinbarten Zeitraums sterben, ist es sogar möglich, früher über das Objekt zu verfügen. Details dazu müssen Sie vertraglich regeln. Für Verkäuferinnen und Verkäufer bietet die Zeitrente die Möglichkeit, über einen bestimmten Zeitraum höhere Einkünfte zu beziehen. Damit ließe sich zum Beispiel ein vorgezogener Ruhestand finanzieren oder der Kauf einer kleineren Immobilie, die dem Verkäufer nach Ablauf der Zeitrente als Altersruhesitz dient.


  • Nachteile: Eine frühere Übernahme der Immobilie durch den Käufer bedeutet nicht automatisch ein Ende der Zeitrente. Sind Erben vorhanden, können diese auf der Weiterführung der Rentenzahlung bis zum Vertragsende bestehen. Diese Frage sollten Sie im Rentenvertrag eindeutig regeln! Verkäufer müssen damit rechnen, dass sie nicht die maximal mögliche Rente erhalten. Grund: Die Zeitrente mindert sich um das eingetragene Wohnrecht, das als fiktive Miete gegengerechnet wird.

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Dr. Jens Mähler, Immobilienrenten-Experte
 

Modell 2: Hauskauf per Leibrente

Die Leibrente ist – im Gegensatz zur Zeitrente – nicht befristet. Da sie lebenslang an den Verkäufer fließt, spielt die Restlebenserwartung des Verkäufers eine große Rolle. Um ein plötzliches Ende der Rentenzahlungen bei unerwartet frühem Tod des Verkäufers zu verhindern, wird häufig eine Mindestrentenlaufzeit vereinbart. Die Garantiezeit soll im Bedarfsfall die Ansprüche von Hinterbliebenen ausgleichen. Im Gegensatz zur Laufzeit der Leibrentenzahlung kann das eingetragene Wohnrecht nicht über den Tod hinaus verlängert werden. Es erlischt mit dem Ableben des Verkäufers.


  • Vorteile: Verkäuferinnen und Verkäufer erhöhen mithilfe einer Leibrente lebenslang ihre Liquidität und damit ihren finanziellen Spielraum. Sie genießen Planungssicherheit bis zum Lebensende. Wird der Rentenempfänger zum Pflegefall und muss aufgrund dessen vorzeitig ausziehen, fließt die Leibrente weiterhin auf sein Konto. Zusätzlich wird als Ausgleich für die vorzeitige Aufgabe des Wohnrechts eine finanzielle Abfindung gezahlt. Dies muss aber im Vorfeld mit dem Vertragspartner vereinbart werden. Käufer haben den entscheidenden Vorteil, dass sie keinen Immobilienkredit aufnehmen oder hohe Eigenmittel einbringen müssen, um das Objekt zu erwerben. Zudem besteht durch einen vorzeitigen Tod des Verkäufers die Möglichkeit, die Immobilie frühzeitig und günstig zu erhalten.

  • Nachteil: Als Käuferin oder Käufer haben Sie keine Planungssicherheit, wie lange Sie die Leibrente zahlen müssen und wie viel Sie die Immobilie am Ende kosten wird. Um Unwägbarkeiten auszuschließen, können Sie die Ablösung noch ausstehender Rentenverpflichtungen ab einem gewissen Zeitraum – zum Beispiel nach 25 Jahren – vereinbaren. Damit beugen Sie dem Risiko vor, dass der Verkäufer wesentlich älter wird als der statistische Durchschnitt, und Sie viel mehr für die Immobilie zahlen als ursprünglich kalkuliert. Für Verkäufer wiederum geht der Hausverkauf auf Rentenbasis mit dem Risiko einher, dass die Käuferseite aufgrund der langen Laufzeit ihre Zahlungsverpflichtungen später vielleicht nicht mehr erfüllen kann. Doch da gibt es Absicherungsmöglichkeiten.

So wird die Leibrente sicher

Verkäuferinnen und Verkäufer sollten Maßnahmen ergreifen, die eine dauerhafte Rentenzahlung absichern. Empfohlen wird zum Beispiel, die Leibrente sowie das lebenslange Wohnrecht im Grundbuch an erster Stelle als sogenannte Reallast einzutragen. Dies garantiert, dass bei einer Zahlungsunfähigkeit des Käufers und der anschließenden Zwangsversteigerung der Immobilie der Leibrenten-Empfänger vorrangig am Erlös beteiligt wird. Eine weitere Sicherheitsschranke bietet eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie verhindert, dass die Immobilie an Dritte weiterverkauft oder mit einer Hypothek belastet werden kann.

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Wann lohnt sich der Kauf per Immobilienrente für beide Seiten?

Für Immobilienkäufer kann der Kauf auf Rentenbasis eine gute Option sein, zum Beispiel wenn die Erwerber jung sind und noch nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist oder wenn die Voraussetzungen für die Finanzierung eines Objekts durch die Bank ungünstig sind. Dies ist nicht selten bei Freiberuflern der Fall, die erst kurze Zeit zuvor den Sprung in die Selbstständigkeit gewagt haben. Der Hauskauf auf Rentenbasis macht es möglich, den Erwerb komplett ohne eine Bank oder sonstige Kreditgeber abzuwickeln.

Umgekehrt kann für Rentnerinnen und Rentner, die keine Nachkommen haben, der Hausverkauf auf Rentenbasis eine gute Möglichkeit sein, trotz geringer Rente weiterhin mietfrei im eigenen Haus wohnen zu bleiben. Die Verrentung des Eigenheims verbessert zudem die Chancen auf einen vorgezogenen Ruhestand, denn die Rentenzahlungen können die Lücke bis zum geplanten Renteneintritt finanziell abfedern. Eine gute Option ist der Hausverkauf auf Rentenbasis auch bei einem stark renovierungsbedürftigen Haus. Denn Banken halten sich bei maroden Immobilien mit Kreditvergaben gern zurück, weil Sie den Wert solcher Häuser nur schwer einschätzen können. Die Verrentung spült hingegen frisches Geld in die Kasse und kann so zur Sanierung der Immobilie beitragen. In diesem Fall empfiehlt sich eine Kombination aus Einmalzahlung für die Sanierung und geringeren monatlichen Zahlungen.

Zu guter Letzt kann der Hausverkauf auf Rentenbasis für Seniorinnen und Senioren interessant sein, die weder Erben haben noch ihre Immobilie vererben wollen. Sie erhöhen dank der Verrentung ihre Einkünfte und damit ihre Lebensqualität. Mehr zum Thema Immobilienrente erfahren Sie in einem weiteren Ratgeber von Biallo.de.

 

Haus auf Rentenbasis verkaufen – wichtige Tipps

Eine Immobilie auf Rentenbasis zu verkaufen, sollte wohl überlegt sein. Zudem sollten Sie Alternativen prüfen. Mehr dazu später. Die Immobilienverrentung lohnt erst ab einem gewissen Alter. Viele Anbieter schlagen 70 Jahre und älter vor, damit die Rente wegen eines zu hohen Wohnwerts nicht zu gering ausfällt. Es stellt sich die Frage, an wen verkauft man? Wer das Geschäft mit einem Privatkäufer abschließen möchte, muss erst einmal jemanden finden, der jahrelang zahlen möchte, ohne das Objekt selbst nutzen zu können. Zudem sollten Käufer solvent und langfristig zahlungsfähig sein und die vertraglichen Rahmenbedingungen akzeptieren. So müssen der Wert der Immobilie, die Rentenhöhe, die Rentenlaufzeit, das lebenslange Wohnrecht des Alteigentümers und vieles mehr einvernehmlich geregelt werden. In einem gesonderten Ratgeber erhalten Sie nähere Informationen zum Thema Immobilienverrentung und Leibrente.

Wichtige Tipps:

  • Besprechen Sie alle Bedingungen und tätigen Sie alle notwendigen Schritte immer gemeinsam mit einem Notar.

  • Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie stets von einem anerkannten Sachverständigen ermitteln, denn dieser bildet die Grundlage für die Höhe der monatlichen Rentenzahlung.
  • Erfolgt die Immobilienverrentung zwischen Familienangehörigen, sollten Sie keine mündlichen Absprachen treffen, sondern die schriftliche Vertragsform auch bei Verträgen unter nahen Verwandten wählen und auf eine juristisch einwandfreie Vertragsgestaltung achten.

  • Bedenken Sie, dass die bezogenen Rentenleistungen steuerpflichtig sind, und zwar in Höhe des sogenannten Ertragsanteils. Die Höhe hängt vom Alter des Rentenbeziehers bei Beginn der Rentenzahlung ab. Sind Sie beispielsweise 65 Jahre alt, beträgt der Ertragsanteil 18 Prozent. Mit steigendem Alter nimmt dieser Prozentsatz ab. Klären Sie die Frage der Steuerlast im Vorfeld mit Ihrem Steuerberater.

Wer sich die Suche nach einem solventen Käufer nicht selbst zutraut oder wem Privatpersonen als Vertragspartner zu unsicher sind, der kann einen Makler oder eine auf Immobilienverrentung spezialisierte Maklerfirma einschalten. Bekannte Anbieter sind zum Beispiel HausPlusRente, Immotax Leibrentenbörse oder WIR WohnImmobilienRente. In diesem Fall ist eine Provision zwischen drei und fünf Prozent des Immobilienwertes zu zahlen. 

Alternativ besteht die Möglichkeit, den Hausverkauf auf Rentenbasis mit einem Unternehmen durchzuführen, das die Immobilie selbst kauft und sich um die Verrentung kümmert. Der Marktführer in diesem Bereich ist die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, die mehr als 900 Immobilien in ihrem Bestand hat.

Alternativen zum Hausverkauf auf Rentenbasis

Eine Alternative zum Hausverkauf auf Rentenbasis bietet die sogenannte Umkehrhypothek. Dabei wird die (möglichst schuldenfreie) Immobilie mit einer Hypothek belastet. Die aufgenommene Summe wird dann entweder über den vereinbarten Zeitraum hinweg in kleinen Teilzahlungen vom Kreditinstitut ausgezahlt oder fließt als hohe Einmalzahlung an den Eigentümer. Anders als bei der Immobilienrente fordert die Bank das Geld aber nach Ablauf der gesetzten Frist wieder zurück. Sind Eigentümerinnen und Eigentümer dann nicht in der Lage, die Kreditschulden zu begleichen, darf die Bank die Immobilie verkaufen. Damit das Haus nicht verloren geht, müssen also entweder die Kreditschulden beglichen oder das Objekt durch Familienangehörige aufgekauft werden. 

Eine gute Alternative bieten die Allianz Versicherung und die Volksbank Dortmund-Nordwest, die bundesweit auf Kundensuche sind. 

Die “Best Ager Finanzierung” der Allianz: Deutschlands Versicherungskonzern Nr. 1 bietet allen Immobilienbesitzern ab 60 Jahren ein zinsgünstiges Darlehen, bei denen nur der Zins, nicht aber die Tilgung zu zahlen ist. Dies sichert eine niedrige monatliche Belastung. Die Immobilie bleibt  im Besitz der Eigentümer. Die Rückzahlung kann entweder durch den Kreditnehmer selbst oder durch die Erben erfolgen.

Unter dem “Betongold” bietet die Volksbank Dortmund Nordwest bundesweit zwei Produkte für Leute ab 60 Jahren an, die eine (fast) abbezahlte Immobilie haben und zudem einen Finanzbedarf für:

Interessenten können entweder ein Darlehen mit festem oder mit einem variablen Zins erhalten. Nur der Zins ist zu zahlen, tilgen können auch die Erben. Daher ist die monatliche Rate sehr niedrig.

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  • Biallo-Lesetipps: Die Tilgung den Erben überlassen und selber nur die niedrigen Zinsen zahlen. Wer eine (fast) abbezahlte Immobilie hat, bekommt leichter Geld, um seinen Lebensabend zu verschönern. Wie Senioren Geld für ihre Immobilie erhalten, erfahren Sie in einem weiteren Ratgeber von uns. Mit einem tilgungsfreien Darlehen können Sie sich auch im Alter noch etwas gönnen und so Ihren Kapitalbedarf im Alter decken.

 

Interesse am Hauskauf auf Rentenbasis – wichtige Tipps 

Wenn Sie ein Haus auf Rentenbasis erwerben möchten, benötigen Sie jemanden, der sein Haus oder seine Eigentumswohnung gegen Zahlung einer Monatsrente langfristig abgeben möchte. Mit etwas Glück werden Sie durch eine Anzeige im Immobilienteil Ihrer Zeitung oder durch eine Onlinesuche auf einem Immobilienportal eine solche Person finden. Doch besonders hoch stehen die Chancen nicht, denn die Verrentung von Häusern ist in Deutschland nicht gerade weit verbreitet.

Größere Chancen verspricht das Kontaktieren einer Maklerfirma, die auf Immobilienverrentung spezialisiert ist. Anbieter wie Deutsche LeibrenteEngel & Völkers, Andhoff Hausrente oder eine der zuvor genannten Firmen verfügen über einen Pool an Interessenten, die ihr Objekt verrenten lassen möchten. Da gestandene Maklerfirmen regelmäßig Immobilienverrentungen durchführen, können Käufer und Verkäufer von hoher Professionalität und großer Vertragssicherheit profitieren. 

Wichtige Tipps:

  • Bedenken Sie, dass der Hauskauf auf Rentenbasis erhebliche Planungsunsicherheiten birgt, vor allem beim Modell der Leibrente. Denn wann Sie die Immobilie beziehen können und wie viel sie am Ende kosten wird, hängt in diesem Fall entscheidend von der Lebensdauer des Verkäufers ab. Stirbt er vergleichsweise früh, kann sich das Geschäft lohnen, andersherum eher nicht. Zudem finden es viele Immobilienkäufer makaber, auf einen frühen Tod des Verkäufers zu hoffen. Auswege aus dieser Misere bieten der Abschluss einer Zeitrente oder der sogenannte Mietkauf.

  • Als Käuferin oder Käufer sollten Sie darauf achten, ob eine Mindestrentenlaufzeit vereinbart worden ist. Diese sorgt dafür, dass selbst bei einem frühen Ableben des Eigentümers die Rente weiter an die Erben gezahlt werden muss. Hier gilt es genau zu kalkulieren, um kein Minus zu machen.
  • Kaufen Sie die Immobilie von einem Ehepaar, fließt die Leibrente häufig an beide Gatten. Dies hat zur Folge, dass der Rentenanspruch erst mit dem Tod beider Veräußerer endet. Dadurch erhöht sich das Langlebigkeitsrisiko für den Käufer. Achten Sie darauf, dass in diesem Fall der Lebenserwartung eine Art Mischkalkulation zugrunde gelegt wird, die bewirkt, dass die Rentenzahlungen deutlich niedriger ausfallen als bei der Verrentung auf ein Leben. 

Lesen Sie auch: Wie Sie durch einen Teilverkauf die eigene Liquidität verbessern, erklärt Ihnen ein weiterer Ratgeber von uns.

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Über den Autor Max Geißler
nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de. Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien). Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.
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