





Auf einen Blick
Beim Kauf per Rentenzahlung fließt der Kaufpreis nicht in einem festen Betrag an den Verkäufer. Vielmehr erfolgt die Abgeltung des Immobilienwertes in Raten. Dazu vereinbaren Käufer und Verkäufer eine Monatsrente. Die Höhe der Rentenzahlung basiert auf dem aktuellen Marktwert der Immobilie zuzüglich Zinsen. Abgezogen wird der Wohnwert der Immobilie. Da der Verkäufer ja selbst wohnen bleibt und der Käufer sie nicht selbst für sich nutzen kann, wird die ansonsten zu erzielende monatliche Miete mal der zu erwartenden Lebensdauer in Abzug gebracht. Je jünger der Verkäufer ist, desto höher seine Lebenserwartung, desto höher der Wohnwert und desto niedriger die monatliche Rente.
Diese wird dann entweder über einen festen Zeitraum oder lebenslang, auf sogenannter Leibrentenbasis, abgezahlt. Neben der monatlichen Rente können beide Parteien zusätzlich die Zahlung eines Einmalbetrags zu Beginn der Rentenlaufzeit vereinbaren. Das verringert die regelmäßigen Zahlungen.
Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung auf Rentenbasis kaufen wollen, sollten Sie bedenken, dass Sie nicht sofort über das Objekt verfügen können. Die Veräußerung der Immobilie beinhaltet fast immer ein grundbuchrechtlich gesichertes Wohnrecht für den Verkäufer – entweder lebenslang oder zeitlich begrenzt. Zwei grundlegende Modelle sind zu unterscheiden: die Zeitrente und die Leibrente.
Bei der Zeitrente wird ein fester Zahlungszeitraum vereinbart (zum Beispiel zehn oder 20 Jahre), danach ist die Immobilie quasi abbezahlt. Die Lebensdauer des Verkäufers, also des Rentenberechtigten, spielt bei diesem Modell keine Rolle. Die Höhe der monatlichen Rente ergibt sich, indem der Kaufpreis minus Wohnwert (fiktive Miete) zuzüglich anfallender Zinsen auf den vereinbarten Rentenzeitraum umgelegt wird. Mit Ablauf der Zeitrente endet in der Regel das Wohnrecht des Verkäufers und der Käufer kann über das Objekt verfügen, also selbst einziehen oder es vermieten.
Immobilie als Altersvorsorge: Vermieten, verkaufen oder darin wohnen? Das Eigenheim steht als Geldanlage und Baustein für die Altersvorsorge hoch im Kurs. Doch im Alter hat eine selbst genutzte Immobilie nicht nur Vorteile.
Die Leibrente ist – im Gegensatz zur Zeitrente – nicht befristet. Da sie lebenslang an den Verkäufer fließt, spielt die Restlebenserwartung des Verkäufers eine große Rolle. Um ein plötzliches Ende der Rentenzahlungen bei unerwartet frühem Tod des Verkäufers zu verhindern, wird häufig eine Mindestrentenlaufzeit vereinbart. Die Garantiezeit soll im Bedarfsfall die Ansprüche von Hinterbliebenen ausgleichen. Im Gegensatz zur Laufzeit der Leibrentenzahlung kann das eingetragene Wohnrecht nicht über den Tod hinaus verlängert werden. Es erlischt mit dem Ableben des Verkäufers.
Verkäuferinnen und Verkäufer sollten Maßnahmen ergreifen, die eine dauerhafte Rentenzahlung absichern. Empfohlen wird zum Beispiel, die Leibrente sowie das lebenslange Wohnrecht im Grundbuch an erster Stelle als sogenannte Reallast einzutragen. Dies garantiert, dass bei einer Zahlungsunfähigkeit des Käufers und der anschließenden Zwangsversteigerung der Immobilie der Leibrenten-Empfänger vorrangig am Erlös beteiligt wird. Eine weitere Sicherheitsschranke bietet eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie verhindert, dass die Immobilie an Dritte weiterverkauft oder mit einer Hypothek belastet werden kann.
Für Immobilienkäufer kann der Kauf auf Rentenbasis eine gute Option sein, zum Beispiel wenn die Erwerber jung sind und noch nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist oder wenn die Voraussetzungen für die Finanzierung eines Objekts durch die Bank ungünstig sind. Dies ist nicht selten bei Freiberuflern der Fall, die erst kurze Zeit zuvor den Sprung in die Selbstständigkeit gewagt haben. Der Hauskauf auf Rentenbasis macht es möglich, den Erwerb komplett ohne eine Bank oder sonstige Kreditgeber abzuwickeln.
Umgekehrt kann für Rentnerinnen und Rentner, die keine Nachkommen haben, der Hausverkauf auf Rentenbasis eine gute Möglichkeit sein, trotz geringer Rente weiterhin mietfrei im eigenen Haus wohnen zu bleiben. Die Verrentung des Eigenheims verbessert zudem die Chancen auf einen vorgezogenen Ruhestand, denn die Rentenzahlungen können die Lücke bis zum geplanten Renteneintritt finanziell abfedern. Eine gute Option ist der Hausverkauf auf Rentenbasis auch bei einem stark renovierungsbedürftigen Haus. Denn Banken halten sich bei maroden Immobilien mit Kreditvergaben gern zurück, weil Sie den Wert solcher Häuser nur schwer einschätzen können. Die Verrentung spült hingegen frisches Geld in die Kasse und kann so zur Sanierung der Immobilie beitragen. In diesem Fall empfiehlt sich eine Kombination aus Einmalzahlung für die Sanierung und geringeren monatlichen Zahlungen.
Zu guter Letzt kann der Hausverkauf auf Rentenbasis für Seniorinnen und Senioren interessant sein, die weder Erben haben noch ihre Immobilie vererben wollen. Sie erhöhen dank der Verrentung ihre Einkünfte und damit ihre Lebensqualität. Mehr zum Thema Immobilienrente erfahren Sie in einem weiteren Ratgeber von Biallo.de.
Eine Immobilie auf Rentenbasis zu verkaufen, sollte wohl überlegt sein. Zudem sollten Sie Alternativen prüfen. Mehr dazu später. Die Immobilienverrentung lohnt erst ab einem gewissen Alter. Viele Anbieter schlagen 70 Jahre und älter vor, damit die Rente wegen eines zu hohen Wohnwerts nicht zu gering ausfällt. Es stellt sich die Frage, an wen verkauft man? Wer das Geschäft mit einem Privatkäufer abschließen möchte, muss erst einmal jemanden finden, der jahrelang zahlen möchte, ohne das Objekt selbst nutzen zu können. Zudem sollten Käufer solvent und langfristig zahlungsfähig sein und die vertraglichen Rahmenbedingungen akzeptieren. So müssen der Wert der Immobilie, die Rentenhöhe, die Rentenlaufzeit, das lebenslange Wohnrecht des Alteigentümers und vieles mehr einvernehmlich geregelt werden.
Wichtige Tipps:
Wer sich die Suche nach einem solventen Käufer nicht selbst zutraut oder wem Privatpersonen als Vertragspartner zu unsicher sind, der kann einen Makler oder eine auf Immobilienverrentung spezialisierte Maklerfirma einschalten. Bekannte Anbieter sind zum Beispiel HausPlusRente, Immotax Leibrentenbörse oder WIR WohnImmobilienRente. In diesem Fall ist eine Provision zwischen drei und fünf Prozent des Immobilienwertes zu zahlen.
Alternativ besteht die Möglichkeit, den Hausverkauf auf Rentenbasis mit einem Unternehmen durchzuführen, das die Immobilie selbst kauft und sich um die Verrentung kümmert. Der Marktführer in diesem Bereich ist die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, die mehr als 900 Immobilien in ihrem Bestand hat.
Eine Alternative zum Hausverkauf auf Rentenbasis bietet die sogenannte Umkehrhypothek. Dabei wird die (möglichst schuldenfreie) Immobilie mit einer Hypothek belastet. Die aufgenommene Summe wird dann entweder über den vereinbarten Zeitraum hinweg in kleinen Teilzahlungen vom Kreditinstitut ausgezahlt oder fließt als hohe Einmalzahlung an den Eigentümer. Anders als bei der Immobilienrente fordert die Bank das Geld aber nach Ablauf der gesetzten Frist wieder zurück. Sind Eigentümerinnen und Eigentümer dann nicht in der Lage, die Kreditschulden zu begleichen, darf die Bank die Immobilie verkaufen. Damit das Haus nicht verloren geht, müssen also entweder die Kreditschulden beglichen oder das Objekt durch Familienangehörige aufgekauft werden.
Eine gute Alternative bietet da zum Beispiel die Allianz Versicherung, die bundesweit auf Kundensuche sind. Die Best Ager Finanzierung der Allianz: Deutschlands Versicherungskonzern Nr. 1 bietet allen Immobilienbesitzern ab 60 Jahren ein zinsgünstiges Darlehen, bei denen nur der Zins, nicht aber die Tilgung zu zahlen ist. Dies sichert eine niedrige monatliche Belastung. Die Immobilie bleibt im Besitz der Eigentümer. Die Rückzahlung kann entweder durch den Kreditnehmer selbst oder durch die Erben erfolgen.
Das Produkt eignet sich für ältere Immobilienbesitzer, die eine (fast) abbezahlte Immobilie haben und zudem einen Finanzbedarf haben für:
Interessenten können entweder ein Darlehen mit festem oder mit einem variablen Zins erhalten. Nur der Zins ist zu zahlen, tilgen können auch die Erben. Daher ist die monatliche Rate sehr niedrig.
Wenn Sie ein Haus auf Rentenbasis erwerben möchten, benötigen Sie jemanden, der sein Haus oder seine Eigentumswohnung gegen Zahlung einer Monatsrente langfristig abgeben möchte. Mit etwas Glück werden Sie durch eine Anzeige im Immobilienteil Ihrer Zeitung oder durch eine Onlinesuche auf einem Immobilienportal eine solche Person finden. Doch besonders hoch stehen die Chancen nicht, denn die Verrentung von Häusern ist in Deutschland nicht gerade weit verbreitet.
Größere Chancen verspricht das Kontaktieren einer Maklerfirma, die auf Immobilienverrentung spezialisiert ist. Anbieter wie Deutsche Leibrente, Engel & Völkers, Andhoff Hausrente oder eine der zuvor genannten Firmen verfügen über einen Pool an Interessenten, die ihr Objekt verrenten lassen möchten. Da gestandene Maklerfirmen regelmäßig Immobilienverrentungen durchführen, können Käufer und Verkäufer von hoher Professionalität und großer Vertragssicherheit profitieren.
Wichtige Tipps:
Lesen Sie auch: Wie Sie durch einen Teilverkauf die eigene Liquidität verbessern, erklärt Ihnen ein weiterer Ratgeber von uns. Außerdem stellen wir Ihnen eine andere Form der Immobilienverrentung in Form eines Rückmietverkaufs vor.