Hausverwaltung: Aufgaben, Kosten und Unterschiede

Wer eine Immobilie vermietet, muss sich um Mieter, Abrechnungen, Reparaturen und viele organisatorische Aufgaben kümmern. Eigentümer können einen Teil dieser Arbeit an eine Hausverwaltung übertragen.

Welche Aufgaben sie übernimmt, hängt von der Art der Verwaltung und dem vereinbarten Leistungsumfang ab. Wir erklären die wichtigsten Unterschiede, welche Kosten entstehen können und worauf Eigentümer bei der Auswahl achten sollten. Kurz erklärt: Was macht eine Hausverwaltung?

Kurz erklärt: Was macht eine Hausverwaltung?

Eine Hausverwaltung übernimmt im Auftrag von Immobilieneigentümern Aufgaben rund um die Bewirtschaftung und Verwaltung einer Immobilie. Dazu können die Betreuung von Mietverhältnissen, Abrechnungen, Zahlungsverkehr und die Organisation notwendiger Arbeiten am Gebäude gehören.

Welche Arten der Hausverwaltung gibt es?

Hausverwaltung ist nicht gleich Hausverwaltung. Für Eigentümer sind vor allem Mietverwaltung, WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung relevant.

Mietverwaltung

Die Mietverwaltung übernimmt Aufgaben rund um vermietete Immobilien. Dazu können beispielsweise die Betreuung der Mieter, die Kontrolle der Mieteingänge, das Erstellen der Betriebskostenabrechnungen oder die Organisation notwendiger Reparaturen gehören. Welche Aufgaben die Verwaltung konkret übernimmt, sollten Eigentümer im Verwaltungsvertrag festlegen.

biallo-Lesetipp: Eine vermietete Immobilie kann regelmäßige Einnahmen bringen und dem langfristigen Vermögensaufbau dienen. Welche Chancen und Risiken Sie dabei beachten sollten, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Immobilien als Kapitalanlage“.

WEG-Verwaltung

Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dazu gehören beispielsweise organisatorische und finanzielle Aufgaben rund um das Gemeinschaftseigentum.

Der Verwalter stellt unter anderem den jährlichen Wirtschaftsplan und nach Ablauf des Kalenderjahres die Jahresabrechnung auf. Zudem erstellt er einen Vermögensbericht.

Sondereigentumsverwaltung

Die Sondereigentumsverwaltung betreut eine einzelne Eigentumswohnung für deren Eigentümer. Ist die Wohnung vermietet, kann sie beispielsweise die Kommunikation mit dem Mieter, die Mietzahlungen oder die Betriebskostenabrechnung übernehmen.

Während sich die WEG-Verwaltung um das Gemeinschaftseigentum kümmert, betrifft die Sondereigentumsverwaltung die einzelne Wohnung.

Welche Aufgaben übernimmt eine Hausverwaltung?

Der konkrete Leistungsumfang hängt von der Verwaltungsform und dem Vertrag ab. Typische Aufgaben können sein:

• Mieteingänge kontrollieren und verbuchen,
• mit Mietern kommunizieren,
• Betriebskostenabrechnungen erstellen,
• Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten organisieren,
• Rechnungen prüfen,
• Dienstleister koordinieren,
• Wohnungsübergaben und Mieterwechsel begleiten und
• Unterlagen und Abrechnungen verwalten.

Bei einer WEG ergeben sich Aufgaben und Befugnisse zusätzlich aus dem Wohnungseigentumsgesetz und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer.

Eigentümer sollten deshalb im Verwaltungsvertrag genau festlegen, welche Leistungen im vereinbarten Preis enthalten sind und welche zusätzlich berechnet werden.

Was kostet eine Hausverwaltung?

Für Hausverwaltungen gibt es keine einheitlichen gesetzlichen Gebührensätze. Die Vergütung wird mit der Verwaltung vereinbart und kann sich je nach Anbieter und Objekt deutlich unterscheiden.

Eine Rolle spielen insbesondere:

• Art der Verwaltung,
• Zahl der Wohneinheiten,
• Größe und Zustand des Objekts,
• Umfang der vereinbarten Leistungen und
• zusätzliche Sonderleistungen.

Eigentümer sollten mehrere Angebote einholen und dabei nicht nur den Preis vergleichen. Wichtig ist vor allem, welche Leistungen in der Grundvergütung enthalten sind und für welche Arbeiten zusätzliche Kosten entstehen.

Sind Hausverwaltungskosten steuerlich absetzbar?

Bei einer vermieteten Immobilie können Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen, grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Dazu können auch Leistungen gehören, die den Vermietungsbereich oder die Betreuung des Objekts nach Fertigstellung betreffen. Entscheidend ist jedoch immer der konkrete Zusammenhang mit der Vermietung. Eigentümer sollten Rechnungen und weitere Nachweise deshalb aufbewahren.

Was gilt für WEG-Verwalter?

Für Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthält das Wohnungseigentumsgesetz besondere Regeln.

Die Wohnungseigentümer entscheiden über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Seine gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse können durch Beschlüsse der Wohnungseigentümer näher ausgestaltet werden.

Wie lange wird ein WEG-Verwalter bestellt?

Ein WEG-Verwalter kann für höchstens fünf Jahre bestellt werden. Bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums sind höchstens drei Jahre zulässig. Eine erneute Bestellung ist möglich. Der Verwalter kann zudem jederzeit abberufen werden.

Was ist ein zertifizierter Verwalter?

Als zertifizierter Verwalter darf sich grundsätzlich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung die erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse nachgewiesen hat.

Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Für kleinere Gemeinschaften sieht das Wohnungseigentumsgesetz unter bestimmten Voraussetzungen eine Ausnahme vor.

Wie finden Eigentümer eine gute Hausverwaltung?

Eigentümer sollten Angebote und Leistungen mehrerer Hausverwaltungen vergleichen. Neben dem Preis sind Erfahrung, Erreichbarkeit und ein klar geregelter Leistungsumfang wichtig.

Wer gewerbsmäßig gemeinschaftliches Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder für Dritte Wohnraummietverhältnisse verwaltet, benötigt grundsätzlich eine Erlaubnis nach Paragraf 34c Gewerbeordnung.

Achten Sie bei der Auswahl insbesondere auf:

• Erfahrung mit vergleichbaren Immobilien,
• klar definierte Leistungen und Zusatzkosten,
• feste Ansprechpartner und gute Erreichbarkeit,
• transparente Abrechnungen,
• klare Regelungen für Reparaturen und Notfälle sowie
• die erforderlichen beruflichen Voraussetzungen.

Bei einer WEG sollte zusätzlich geklärt werden, ob ein zertifizierter Verwalter erforderlich ist.

FAQ zur Hausverwaltung

Was kostet eine Hausverwaltung und welche Verwaltungsform ist die richtige? Die wichtigsten Fragen beantworten wir hier noch einmal kompakt.

Was macht eine Hausverwaltung?

Eine Hausverwaltung übernimmt im Auftrag von Eigentümern Aufgaben rund um die Verwaltung einer Immobilie. Welche Leistungen dazugehören, hängt von der Verwaltungsform und dem vereinbarten Vertrag ab.

Was ist der Unterschied zwischen WEG-Verwaltung und Mietverwaltung?

Die WEG-Verwaltung betreut das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Mietverwaltung übernimmt dagegen Aufgaben rund um eine vermietete Immobilie und die Mietverhältnisse.

Was kostet eine Hausverwaltung?

Es gibt keine einheitlichen gesetzlichen Gebührensätze. Die Kosten hängen unter anderem vom Objekt, der Verwaltungsart und dem vereinbarten Leistungsumfang ab.

Muss ein WEG-Verwalter zertifiziert sein?

Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Für kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es unter bestimmten Voraussetzungen eine Ausnahme.

Checkliste: Hausverwaltung auswählen

Vergleichen Sie nicht nur die Preise verschiedener Hausverwaltungen, sondern auch deren Leistungen. Auf diese Punkte sollten Sie achten:

• Mehrere Angebote einholen.
• Leistungsumfang genau vergleichen.
• Zusatzkosten prüfen.
• Erfahrung und Erreichbarkeit berücksichtigen.
• Ansprechpartner und Notfallregelungen klären.
• Vertragslaufzeit und Kündigungsbedingungen prüfen.
• Bei einer WEG die Anforderungen an den Verwalter beachten.