

Auf einen Blick
Den steilen Anstieg gab's im März: Wegen der Ankündigung des Milliarden-Schuldenpakets der Bundesregierung waren die Bauzinsen im Frühjahr nach oben geschnellt. Seitdem sind sie wieder etwas gefallen – halten sich aber auf höherem Niveau..
So lag der Zinssatz für zehnjährige Baufinanzierungen Ende März im Durchschnitt laut Biallo Baugeld-Index bei 3,69 Prozent. Das war der höchste Stand seit Juli 2024. Aktuell liegt der Zins bei 3,61 Prozent (Stichtag 1. Juli 2025). Doch wie geht es weiter – und ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Immobilienkauf und den Abschluss eines Baukredits? Oder sollten Häuslebauer und Immobilienkäufer lieber noch warten? Wir analysieren die Entwicklung, geben einen Ausblick auf die kommenden Monate – und sagen Ihnen, wo Sie derzeit die besten Bauzinsen bekommen.
Der Chart oben für zehnjährige Baufinanzierungen zeigt: Seit Jahresanfang sind die Zinsen deutlich gestiegen. Ab April ging es dann wieder leicht nach unten. Insgesamt halten sich die Zinsen jedoch seitdem weitgehend auf dem höheren Niveau. Das gilt auch für längere Laufzeiten: Für 15-jährige Baudarlehen werden im Durchschnitt aktuell 3,90 Prozent aufgerufen. Zum Jahresanfang waren es noch 3,51 Prozent. 20-jährige Annuitätendarlehen kosten aktuell im Schnitt 4,06 Prozent effektiv pro Jahr. Die Zinsverläufe können Sie sich in unserem Chart oben anzeigen lassen, wenn Sie die Zinsbindung bei den Baugeldindizes und die Betrachtungszeiträume entsprechend ändern.
Das hängt von mehreren Faktoren ab. Wichtig ist zum einen die Inflationserwartung. Derzeit spricht vieles dafür, dass die Teuerung in der Eurozone weiter sinkt. Gehen damit auch die Inflationserwartungen zurück, spricht das für einen Rückgang bei den Bauzinsen. Andererseits herrscht große Unsicherheit darüber, wie sich die Wirtschafts- und Handelspolitik der USA und deren Präsidenten Donald Trump langfristig auf Inflation und Wirtschaft in den USA und Europa auswirken.
Kommt es tatsächlich zu weiteren protektionistischen Maßnahmen der Trump-Regierung, könnte die Teuerung erneut aufflammen. Höhere Inflationserwartungen dürften dann auch die Bauzinsen nach oben treiben.
Hinzu kommt das angekündigte Schuldenpaket von Union und SPD: Es weckt bei Investoren die Erwartung, dass für deutsche Staatsanleihen künftig höhere Zinsen fällig werden. Das treibt die Rendite der Papiere nach oben – und damit auch die Bauzinsen. Denn der Zinssatz für Baufinanzierungen orientiert sich an der Rendite der Bundeswertpapiere mit längerer Laufzeit (siehe unten).
Wir haben Ende Juni 14 Banken und Kreditvermittler befragt, wie sie die weitere Entwicklung der Bauzinsen und Immobilienpreise einschätzen. Ausgehend vom derzeitigen Niveau gehen die Experten zunächst von einer Seitwärtsbewegung der Zinsen aus. Bis zum Jahresende jedoch erwartet die Mehrheit der Fachleute, nämlich neun der 14 Befragten, einen Anstieg. Im Durchschnitt könnte es bis Ende 2025 nochmal um 0,3 Prozentpunkte nach oben gehen. Wegen politischer Unsicherheiten – vor allem in den USA – gehen die Fachleute außerdem von vermehrten und stärkeren Schwankungen beim Zinsniveau aus. Den ausführlichen Artikel zu unserer Bauzins-Umfrage finden Sie hier:
Welchen Zins Immobilienkäufer tatsächlich erhalten, hängt neben dem Zinsniveau von vielen Faktoren ab – zum Beispiel von der Laufzeit, der Beleihungsgrenze beziehungsweise dem sogenannten Beleihungsauslauf sowie den Konditionen des Kreditinstituts und nicht zuletzt von der Darlehensart. Die Zinsen, die einzelne Anbieter bieten, könnten sich dabei deutlich vom Durchschnittszins am Markt unterscheiden.
Der Klassiker der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Die folgende Tabelle zeigt, welche Durchschnitts- und Spitzenzinsen Banken für eine Baufinanzierung mit 60 Prozent Beleihung derzeit bei verschiedenen Laufzeiten verlangen (Stichtag 01. Juli 2025).
Laufzeit | Durchschnittl. eff. Jahreszins aller gelisteten Angebote | Spitzenzins1 |
---|---|---|
10 Jahre | 3,61 Prozent | 3,20 Prozent |
15 Jahre | 3,90 Prozent | 3,46 Prozent |
20 Jahre | 4,06 Prozent | 3,76 Prozent |
Die obige Tabelle macht deutlich: Die Differenz zwischen Spitzenzins und Durchschnittszins beträgt je nach Zinsbindung 30 bis 40 Basispunkte. Das erscheint auf den ersten Blick nicht viel. Doch bei einem 15-jährigen Baukredit in Höhe von 300.000 Euro und einer Anfangstilgung von zwei Prozent macht ein Unterschied zwischen Spitzenzins und Durchschnittszins, wie er sich in der Tabelle findet, über die Laufzeit etwa 14.800 Euro aus, die Sie sich an Zinskosten bei einem Top-Anbieter im Vergleich zum Marktdurchschnitt sparen können. Zudem fällt die monatliche Rate mit rund 1.350 Euro um etwa 105 Euro günstiger aus.
Die folgende Tabelle bildet einen Ausschnitt aus unserem Baufinanzierungsvergleich ab. Sie zeigt die besten Angebote von Banken und Versicherungen für Annuitätendarlehen mit zehnjähriger Laufzeit:
Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren müssen Kundinnen und Kunden tiefer in die Tasche greifen: Die Zinsen liegen hier höher als bei der kürzeren Kreditlaufzeit. Die günstigsten Anbieter mit 15 Jahren Laufzeit zeigt die Tabelle:
Wer seinen Bauzins noch länger festschreiben möchte, muss eine noch etwas höhere Kredit-Belastung einplanen: 20-jährige Baudarlehen kosten noch einmal ein gutes Stück mehr als eine Baufinanzierung über zehn oder 15 Jahre:
Die drei Tabellen oben zeigen die besten Konditionen für Baufinanzierungen von Banken und Versicherungen. Bei Finanzmaklern und Kreditvermittlern gibt es noch günstigere Zinsen. In unserem Baufinanzierungs-Vergleich finden Sie solche Angebote. Sie können dort bis zu 100 Angebote nach Darlehenssumme, Beleihung und Anfangstilgung filtern.
Wer sich die jetzigen Zinskonditionen für die Anschlussfinanzierung sichern will, kann daei auf ein Forwarddarlehen zurückgreifen. Und wer seinen Kredit bis zum Ende einer bestimmten Laufzeit komplett tilgen möchte, kann unseren Vergleich für Volltilgerdarlehen nutzen.
Die aktuellen Regierungspläne zur Verschuldung haben deutlich gemacht, wie wichtig die Renditen lang laufender Bundesanleihen – die sogenannten Bundrenditen – für die Bauzinsen sind. Insbesondere die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen sind ein wichtiger Taktgeber für die Bauzins-Entwicklung. Der Grund: Die Bundrenditen dienen als Referenzwert für Hypothekenpfandbriefe, mit denen die Banken ihre Immobilienkredite refinanzieren. Das bedeutet: Je mehr Zinsen eine Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe berappen muss, desto höher fallen auch die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht.
Die Renditen der zehnjährigen Staatspapiere notieren aktuell bei rund 2,57 Prozent (Stand: 1. Juli 2025). Das ist in etwa so hoch wie vor einem Monat. Darin spiegelt sich der derzeitige Seitwärtstrend der langfristigen Zinsen wider.
Von Mitte 2019 bis Anfang 2022 verliefen die Bauzinsen konstant unter der Ein-Prozent-Marke in einem Seitwärtstrendkanal. Doch dann kletterten die Zinsen mit den steigenden Inflationsraten deutlich nach oben, bevor die EZB schließlich im Juli 2022 die Zinswende einläutete und ihren Leitzins zum ersten Mal anhob.
Auch die im Juni 2024 von der EZB eingeleitete "Zinswende 2.0" nach unten haben die Hypothekenzinsen bereits Monate zuvor antizipiert. Das zeigt der Zinsrutsch von Ende 2023 anschaulich.
Auch eine Anschlussfinanzierung mit einem Bausparvertrag kann sinnvoll sein. Denn mit einem Bausparvertrag können Immobilienbesitzer ihre Anschlussfinanzierung ebenfalls langfristig planen und sich günstige Darlehenszinsen sichern. Und das sogar für einen längeren Zeitraum als mit einem Forward-Darlehen. Außerdem können manche Immobilieneigentümer von staatlichen Bausparförderungen profitieren.
Anfang der 1980er-Jahre kletterten die Hypothekenzinsen im Schnitt noch auf bis zu zwölf Prozent (Herbst 1981). Anfang 2011 waren es nur noch um die vier Prozent. Mitte 2019 fiel der Biallo-Baugeld-Index zum ersten Mal unter die Ein-Prozent-Marke, als die EZB die geldpolitischen Zügel weiter lockerte. Im September 2019 schließlich senkten die Währungshüter den Einlagensatz von minus 0,40 auf minus 0,50 Prozent, wodurch sich die Bauzinsen der Nulllinie annäherten. Mit KfW-Förderung waren damals sogar Baufinanzierungen zu Negativzinsen möglich. Anfang 2022 schließlich wurde der langfristige Abwärtstrend nach oben durchbrochen.
Eine Immobilienfinanzierung sollte gut geplant sein. Wie hoch die Darlehenssumme bei den persönlichen finanziellen Voraussetzungen überhaupt ausfallen könnte, welche monatliche Belastung dies bedeuten würde und welche Restschuld am Ende der Laufzeit übrig wäre – all dies können Sie mit dem Baufinanzierungsrechner von biallo.de berechnen.
Im nächsten Schritt heißt es gründlich vergleichen, denn es gibt erhebliche Unterschiede zwischen den Anbietern. Unser Baufinanzierung-Vergleich hilft Ihnen dabei, die besten Bauzinsen zu finden. Das lohnt sich. Ein Zinsunterschied von nur wenigen Zehntelprozent mag auf den ersten Blick unerheblich wirken. Über die Jahre hinweg macht er sich aber finanziell deutlich bemerkbar.
Beispiel: 200.000 Euro Kreditbedarf, 15 Jahre Laufzeit, 3,5 Prozent Anfangstilgung, 60 Prozent Beleihung. Angenommen, eine Bank verlangt einen Sollzins in Höhe von 3,00 Prozent pro Jahr. Kreditnehmer müssen eine monatliche Rate von rund 1.080 Euro zahlen. Am Ende der Laufzeit hätte der Kredit rund 63.000 Euro an Zinskosten verursacht, die Restschuld läge bei rund 68.000 Euro.
Verlangt der Baufinanzierer einen halben Prozentpunkt mehr, nämlich 3,50 Prozent Sollzins, beträgt die Rate bereits knapp 1.170 Euro, also fast 100 Euro mehr. Die Zinskosten liegen am Ende der Laufzeit bei rund 72.000 Euro. Die Restschuld beträgt allerdings nur noch 62.000 Euro.
Bei knapp fünf Prozent Sollzins liegt die Monatsrate bereits bei gut 1.400 Euro – mit Zinskosten von mehr als 98.000 Euro und einer Restschuld von knapp 45.000 Euro. Im Vergleich zum ersten Angebot hätten Sie gut 35.000 Euro mehr Zinsen bezahlt, allerdings auch knapp 23.000 Euro mehr getilgt. Macht unterm Strich einen Kostenunterschied von knapp 13.000 Euro.
Mit unserem Baufinanzierungs-Vergleich können Sie nicht nur ganz einfach die Zinshöhe vergleichen. Der Rechner liefert auch übersichtliche Informationen zu den Rahmenbedingungen wie Sondertilgungen, Bereitstellungszinsen und Tilgungssatzwechsel.
Welcher Kreditzins final im Kreditvertrag steht, hängt von beeinflussbaren und unbeeinflussbaren Faktoren ab.
Wie eingangs erwähnt, sind die Renditen auf dem Pfandbriefmarkt ein wichtiger Gradmesser für die Bauzinsen. Je mehr Zinsen die Bank für die Refinanzierung ihres Kreditgeschäfts berappen muss, desto höher fallen auch die Bauzinsen aus.
Benchmark für Pfandbriefe sind wiederum Bundesanleihen, deren Renditen nicht nur durch die Geldpolitik der EZB beeinflusst werden, sondern auch von anderen Faktoren abhängen. Fliehen Anleger beispielsweise wie im Frühjahr 2020 – dem Ausbruch der Corona-Krise – in "sichere Häfen", zu denen auch die Bundesanleihen zählen, so sinken die Renditen der Staatspapiere und in der Folge auch die Renditen der Pfandbriefe sowie die Bauzinsen. Dass wiederum Anleger auf sichere Geldanlagen setzen, dafür kann es viele verschiedene Gründe geben.
Auf das allgemeine Zinsniveau haben Anleger keinen Einfluss. Es gibt aber sehr wohl Stellschrauben, mit denen Sie die Zinsen ihrer individuellen Baufinanzierung beeinflussen können. Eine Rolle dabei spielen:
Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail:
Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent zum Marktwert der Immobilie.
Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.
Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine 100-Prozent-Finanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft.
In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen:
Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nachdem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf.
Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet: Je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger die Zinsen. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken dar.
Neben Beleihungsgrenze und Beleihungswert ist bei einer Baufinanzierung auch vom sogenannten Beleihungsauslauf die Rede. Während die Beleihungsgrenze die maximale Beleihung der Immobilie definiert, drückt der Beleihungsauslauf das prozentuale Verhältnis zwischen Ihrem Darlehen und dem Beleihungswert aus. Ein Beleihungsauslauf von 40 Prozent bedeutet somit, dass 40 Prozent des Beleihungswertes als Darlehen aufgenommen werden. Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto niedriger fallen die Zinsen aus.
Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld "leiht" beziehungsweise je länger Sie brauchen, bis Sie das Darlehen komplett getilgt haben, desto höher fallen die Zinsen aus. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser.
Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese möglichst lang zu wählen. Denn aktuell sind die Zinsen noch relativ niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an.
Zuweilen kombinieren Immobilienkäufer auch Kredite mit unterschiedlicher Zinsbindung. Lesen Sie hierzu: Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit - Nicht nur der Mischzins zählt.
Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen.
Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und zusätzliche Sicherheiten wie zum Besipiel eine Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.
Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen.
Wer eine Immobilie kauft oder baut, muss dafür in aller Regel einen Kredit aufnehmen. Hierfür fallen Kreditzinsen an, die auch als Bauzinsen bezeichnet werden. Je höher die Bauzinsen ausfallen, desto mehr kostet das Darlehen.
Wie hoch die Bauzinsen ausfallen, hängt vom allgemeinen Zinsniveau, der Laufzeit, der Beleihungsgrenze, dem Kreditbedarf, der Bonität und Sicherheit ab. Wer sich das aktuell – trotz zuletzt gestiegener Zinsen – noch niedrige Zinsniveau langfristig sichern möchte und eine lange Laufzeit vereinbart, zahlt dafür zumeist etwas höhere Bauzinsen als für eine kurze Laufzeit. Hat der Bauherr wenig Eigenkapital und muss einen entsprechend hohen Kredit aufnehmen, kann auch das die Zinsen steigen lassen.
Aktuell fallen die Bauzinsen niedrig aus - wenn auch der historische Tiefstand vorüber ist. Der Biallo-Index zeigt Ihnen tagesaktuell, wie hoch die durchschnittlichen Bauzinsen sind. Mit dem Biallo-Baufinanzierungsvergleich finden Sie ganz einfach attraktive Angebote.
In der aktuellen Phase vergleichsweise niedriger Zinsen empfiehlt es sich, die Bauzinsen lange festzuschreiben, also mindestens zehn Jahre, besser 15 oder 20 Jahre. Wermutstropfen: Bei längeren Laufzeiten fallen die Zinsen etwas höher aus als bei kurzen. Dafür erkaufen sich angehende Immobilienbesitzer allerdings Planungssicherheit.
Die Zinssätze basieren auf den Angaben der Banken, Versicherungen und Finanzmakler. Diese melden uns fortlaufend ihre Konditionen, die wir tagesaktuell einpflegen. Dabei handelt es sich um die nominalen und effektiven Zinssätze bei unterschiedlichen Laufzeiten und Beleihungsausläufen, aber auch um diverse Rahmenbedingungen – zum Beispiel, ob kostenfreie Sondertilgungen möglich sind, wie lange die Zeit ist, in der keine Bereitstellungszinsen anfallen, und ob und zu welchen Bedingungen Tilgungssatzwechsel möglich sind.
Seit 2001 informiert biallo.de Verbraucher über das Thema private Finanzen. Mit Artikeln, Vergleichen und Rechnern sind wir Experten auf dem Gebiet der Baufinanzierung. Sie erfahren die tagesaktuellen Bauzinsen bei Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen und Forwarddarlehen. Beim Annuitätendarlehen etwa finden Sie die Bauzinsen von mehr als 30 Anbietern im Vergleich. Zahlreiche Tageszeitungen deutschlandweit drucken regelmäßig Vergleichstabellen auf Basis dieser von biallo.de erhobenen Daten. Beispiele sind Hessische/Niedersächsische Allgemeine, Westdeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Südkurier, Neue Osnabrücker Zeitung oder Sächsische Zeitung.
Wussten Sie schon, dass nach einem Gerichtsurteil bei älteren Immobiliendarlehen die Vorfälligkeitsentschädigung oft zu Unrecht berechnet wurde?