Immobilie zur Kapitalanlage Zehn Tipps für den Erfolg

Max Geißler
von Max Geißler
22.06.2014
Auf einen Blick

Die Deutschen kaufen Immobilien auf Teufel komm raus. Um Fehlinvestitionen bei Mietimmobilien auszuschließen, sollte man einiges beachten.

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Mangelnde Sparzinsen und unsichere Kapitalmärkte treiben viele Anleger in Mietimmobilien. Bei der Wahl der Wohnung sowie bei der Baufinanzierung werden aber immer wieder Fehler gemacht, die den Besitzer teuer zu stehen kommen. Zehn goldene Regen für ein erfolgreiches Investment:

1. Kapitalanlage - Eigenkapital bei der Baufinanzierung nutzen

Die weit verbreitete Meinung, man sollte beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage kein oder nur wenig Eigenkapital einsetzen, stimmt im gegenwärtigen Zinstief nur bedingt. Gerade wegen der niedrigen Guthabenzinsen lohnt es sich, das Ersparte – zumindest teilweise – in die Baufinanzierung einzubringen. Dadurch ist das Sparguthaben solide investiert und die Bank belohnt höheres Eigenkapital mit günstigeren Baukrediten. Außerdem liegen die erzielbaren Mietrenditen in der Regel über den aktuellen Sparzinsen.

2. Kapitalanlage - Reserven bei der Baufinanzierung einplanen

Auch beim Kauf einer Mietimmobilie ist es nicht mit einer einmaligen Zahlung getan. Eigentümer müssen Kosten für Reparaturen oder Nachzahlungen einplanen. Finanzierungsexperten empfehlen rund 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwands als Geldreserve vorzuhalten. Die Devise sollte lauten: konservativ kalkulieren. „Die Finanzierung einer Mietimmobilie sollte so aufgebaut sein, dass der Käufer selbst einen Mietausfall von bis zu zwölf Monaten mühelos verkraften kann“, betont Michiel Goris vom Baufinanzierer Interhyp.

3. Nicht hetzen lassen bei der Kapitalanlage

Auch wenn in manchen Ballungsgebieten das Immobilien-Angebot knapp ist – beim Wohnungskauf ist Hektik kein guter Ratgeber. Wichtig ist, dass das Objekt, die Lage und die Baufinanzierung stimmen. Vorschnelle Kaufentscheidungen werden oft teuer bereut.
Tipp:
Trotz hoher Preise versprechen Immobilien in Großstädten noch immer höhere Mietrenditen als ländliche Objekte. In mittleren Universitätsstädten sind laut Erhebungen der Deutschen Bank bis zu fünf Prozent Rendite drin.

4. Marktkenntnisse sind zur erfolgreichen Kapitalanlage erforderlich

Wie hoch ist die ortsübliche Miete; was zahlen andere Mieter für ähnliche Objekte; ist das Viertel eine beliebte Wohngegend oder wechseln die Mieter häufig? „All diese Fragen müssen Käufer beantworten können, um die Vermietbarkeit des Objekts realistisch einschätzen zu können“, fordert der Interhyp-Experte. Neben der persönlichen Begutachtung helfen der offizielle Mietspiegel der Stadt, Vermieterverbände sowie die Immobilienanzeigen in der Lokalpresse weiter.

5. Lieber nah als fern

Unerfahrene Kapitalanleger sollten nach Immobilien Ausschau halten, die nah am eigenen Wohnort liegen. Dann ist es einfacher, den Markt zu sondieren und bei einem Mieterwechsel persönlich vor Ort zu sein. Auch eventuelle Probleme lassen sich im Bedarfsfall schneller individuell lösen.

6. Rendite ist nicht alles bei der Kapitalanlage

Vorsicht vor vollmundigen Renditeversprechungen. „Werden Renditen von acht Prozent und mehr versprochen, sollten beim Immobilienkäufer die Alarmglocken schrillen“, warnt Goris. Hohe Renditen stehen für hohes Risiko. Statt auf die Höhe der Rendite zu schielen, sollte man prüfen, worauf die Berechnungen basieren und ob die Annahmen langfristig gelten.

7. Mieteinnahmen prüfen

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollten Kapitalanleger Einblick in die bisherigen Mietverträge nehmen und prüfen, ob bisher regelmäßig Miete eingegangen ist. Bei Zweifeln, lieber die Finger von dem Objekt lassen.

8. Protokolle der Eigentümerversammlung einsehen

Damit es keine teuren Überraschungen gibt, sollte man die Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen. Daraus geht hervor, welche Maßnahmen geplant sind und welche Kosten auf den neuen Eigentümer zukommen.

9. Steuervorteile bei der Kapitalanlage nicht überbewerten

Oft werben Verkäufer mit erheblichen Steuervorteilen bei Mietimmobilien „Das darf aber niemals kaufentscheidend sein, sondern nur als Nebeneffekt gewertet werden“, empfiehlt Goris. Deutlich wichtiger seien ein angemessener Kaufpreis und eine solide Baufinanzierung.

10. Optimale Baufinanzierung

Mit einer optimal zugeschnittenen und preiswerten Baufinanzierung steigen die Erfolgschancen. Die Mehrzahl der Banken unterscheidet, ob die Immobilie zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage gekauft wird. Kreditexperten können im Vorfeld wichtige Tipps zur Baufinanzierung geben.

Bei der Suche nach einer preiswerten Baufinanzierung hilft unser Kreditvergleich. Es empfiehlt sich, die sehr niedrigen Darlehenszinsen langfristig festzuschreiben. Ein 20-jähriges Baudarlehen mit Topzinsen bieten zum Beispiel 1822 direkt und Interhyp ab 2,5 Prozent Sollzins, Allianz und Debeka ab 2,6 Prozent, Hoesch & Partner sowie Volkswohl Bund ab 2,9 Prozent.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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