Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskauf?

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren gestiegen und gestiegen. Doch im Zuge der Zinswende der Notenbanken und der seitdem stark gestiegenen Bauzinsen gingen die Kaufpreise für Wohnimmobilien laut Statistischem Bundesamt im ersten Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal zurück. Doch angesichts der höheren Finanzierungskosten bleibt es für viele Haushalte schwierig, Eigentum zu erwerben. Das nötige Eigenkapital aufzubringen, fällt vielen Immobilienkäufern jedoch schwer.

• Biallo-Lesetipp: Schritt für Schritt zum Traumhaus. Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, sollten Sie sich rechtzeitig und gut darauf vorbereiten: Was sind die notwendigen Schritte und wo lauern Kostenfallen? Wir erklären Ihnen den richtigen Ablauf beim Hauskauf und liefern Ihnen praktische Checklisten für Hausbesichtigung & Co.

Was ist Eigenkapital?

Als Eigenkapital werden alle Finanzmittel bezeichnet, die aus Ihrem eigenen Vermögen stammen und die Sie in die Finanzierung einbringen. Demgegenüber steht das Fremdkapital – also der Geldbetrag, der Ihnen in Form eines Immobiliendarlehens zur Verfügung steht. Eine bestimmte Menge an Eigenkapital ist meist Bedingung, um überhaupt ein Darlehen vom Kreditgeber zu erhalten. Banken sehen es gern, wenn die Eigenkapitalquote der Finanzierung mindestens 20 oder 30 Prozent beträgt.

Eigenkapital Baufinanzierung: Finanzierungsrisiken mindern

Auch wenn die Kaufpreise in letzter Zeit vielerorts zurückgingen, sind die Voraussetzungen für eine solide Immobilienfinanzierung immer noch schwierig, da sich die Finanzierungskosten erheblich verteuert haben. Das führt dazu, dass viele Haushalte sich die Kreditraten nur bei geringen Tilgungssätzen leisten können, was die Entschuldung in die Länge zieht und das Risiko bei einer Anschlussfinanzierung erhöht. Um Finanzierungsrisiken zu mindern, fordern die Kreditinstitute ein gewisses Maß an Eigenkapital. Auch für das eigene Sicherheitsgefühl des Käufers ist ausreichend Eigenkapital sinnvoll.

Was zählt beim Hauskauf zum Eigenkapital?

Bei der Vergabe von Krediten orientieren sich Banken am Kaufpreis und Marktwert des zu finanzierenden Objekts. Das Haus oder die Wohnung dient als Sicherheit für die Beleihung. Nicht darin enthalten sind die Nebenkosten für Makler, Notar, Grundbuch und so weiter, sowie die Grunderwerbsteuer. Diese Posten machen je nach Bundesland bis zu zehn Prozent und mehr des Kaufpreises aus. Der Kreditnehmer muss die Immobilienkauf-Nebenkosten bei seinen Kalkulationen berücksichtigen, da ihm entsprechend weniger Eigenkapital für die Baufinanzierung zur Verfügung steht.

Zum Eigenkapital zählen verschiedenste Werte. An erster Stelle natürlich direkt verfügbare Ersparnisse. Wertpapiere, vorhandene Immobilien und Wertgegenstände können Sie entweder zu Geld machen und dann in den Hauskauf einbringen. Möglicherweise akzeptiert die Bank diese aber auch ohne einen Verkauf als zusätzliche Sicherheit und bietet einen etwas niedrigeren Zins an. Es kann sein, dass je nach Bank oder Sparkasse Eigenkapital, Eigenleistungen und zusätzliche Sicherheiten unterschiedlich bewertet werden. Nachfragen und vergleichen kann sich lohnen.

Was gilt als Eigenkapitalnachweis?

Dass sie über ausreichend Eigenkapital für den geplanten Hauskauf verfügen, müssen Immobilienkäufer dem Kreditinstitut nachweisen. Als solche Eigenkapitalnachweise zählen zum Beispiel Kontoauszüge, Depotauszüge und Nachweise von bestehenden Lebens- und Rentenversicherungen. Aber auch bestehende Kredite müssen nachgewiesen werden. Hierzu dient zum Beispiel der Kontoauszug des Kreditkontos. Eigenleistungen sollten Sie realistisch kalkulieren und dem Kreditinstitut dann glaubhaft darlegen.

Eigenkapitalquote: Wie sie sich auf die Finanzierung auswirkt

Die Menge des Eigenkapitals wirkt sich auf die Zinskonditionen für das Immobiliendarlehen aus. Banken erwarten, dass Sie als Kreditnehmer über eine bestimmte Menge an Eigenkapital verfügen. Finanzieren Sie mit dem Darlehen nur einen Teil der Kosten, geht der Kreditgeber ein kleineres Risiko ein.

Die günstigsten Konditionen gewähren Banken deshalb, wenn das Darlehen nicht mehr als 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie ausmacht. Bringen Sie nur 20 Prozent Eigenkapital ein, liegen die Zinsen schon höher. Deutlich teurer sind Immobilienfinanzierungen mit einem Fremdkapitalanteil von 90, 100 oder – falls auch die Nebenkosten finanziert werden – mehr als 100 Prozent.

Beispielrechnungen zu Eigenkapital und Eigenkapitalquote

Unser Beispiel: Ein Hauskauf für 300.000 Euro, Eigenkapitalquoten von null bis 40 Prozent. Die Beispielrechnung zeigt, in welchem Maße sich die Höhe des Eigenkapitals auf die Zinskosten, die Monatsrate und die Restschuld nach Zinsbindungsende auswirkt. Grundannahme ist ein Darlehen für ein Objekt, das 300.000 Euro kostet. Die Laufzeit für das Darlehen beträgt 15 Jahre, die Anfangstilgung drei Prozent.

Quelle: Biallo.de; Konditionenvergleich eines Anbieters mit unterschiedlichen Beleihungsausläufen; Stand: 9. August 2023.

Vorteile einer Baufinanzierung mit Eigenkapital

Die Tabelle zeigt: Je höher das Eigenkapital, desto niedriger fallen der Zinssatz und die Monatsrate aus. Daraus ergibt sich wiederum die Möglichkeit, von Beginn an eine höhere Tilgung vorzunehmen, um die Restschuld schneller zurückzuzahlen und damit die Zinskosten insgesamt zu verringern.

Weiterer Vorteil: Für den Kreditnehmer besteht das Finanzierungsrisiko über einen kürzeren Zeitraum hinweg als für jemanden, der weniger oder keine eigenen Finanzmittel einbringen kann. Sollte es für ihn einmal nicht mehr möglich sein, seine Raten weiter zu zahlen und der Kreditgeber veranlasst eine Zwangsversteigerung, liegen seine Chancen, schuldenfrei aus der Finanzierung herauszukommen, höher.

Eigenkapital berechnen: Wie viel Eigenkapital für den Hauskauf?

Wie wirkt sich Eigenkapital in unterschiedlicher Höhe auf einen potentiell zur Verfügung stehenden Kreditrahmen aus? Wie viel Geld bekommen Sie von der Bank? Wie viel Geld zahlen Sie monatlich? Wie hoch ist die Restschuld am Schluss? Der Baufinanzierungsrechner von Biallo.de hilft Ihnen dabei, diese Fragen zu beantworten.

Wichtig zu wissen: Die Zinsen vergünstigen sich mit steigendem Eigenkapital nicht geradlinig, sondern – je nach Anbieter – in Stufen. Bei welchem Prozentsatz die nächste Zinserhöhung in welcher Höhe greift, legt jeder Kreditgeber anders fest. Während bei einem Anbieter einige Tausend Euro mehr Eigenkapital eine deutliche Zinsverringerung bedeuten können, wirken sie sich eventuell bei einem anderen Kapitalgeber kaum aus.

Wie kann ich mein Eigenkapital erhöhen?

Reichen die eigenen Mittel aus den verschiedenen Quellen für eine bezahlbare Immobilienfinanzierung nicht aus, stehen Ihnen verschiedene Wege offen, diese zu erhöhen, und so den Hauskauf doch möglich zu machen.

Bauspar- und Kapitallebensversicherungsbeiträge

Sie können eine alte Kapitallebensversicherung oder einen Bausparvertrag auflösen und als Eigenkapital verwenden. Die Höhe des Sparguthabens können Sie bei noch nicht zuteilungsreifen Bausparverträgen dem Kontoauszug entnehmen.

Länger bestehende Kapitallebensversicherungsverträge lassen sich zu Geld machen und die eingesparten Beiträge für die Tilgung des Immobilienkredits einsetzen. Dabei gilt, dass sich durch einen Verkauf der Police eine höhere Auszahlungssumme erzielen lässt als durch eine Kündigung. Bei Verträgen, die vor 2005 abgeschlossen wurden, sind die Erträge nach einer Laufzeit von zwölf Jahren steuerfrei.

Erbbaugrundstücke

Wer über ein Erbbaugrundstück verfügt, kauft dieses nicht, sondern pachtet es. Er kann bis zu 99 Jahre darüber verfügen und ein Haus darauf errichten, wird aber nicht Eigentümer. Da der Bauherr das Stück Land nicht kauft, braucht er auch weniger Fremdkapital für den Hauskauf und somit erhöht sich seine Eigenkapitalquote.

Familiendarlehen/Verwandtendarlehen

Leiht Ihnen ein Angehöriger Geld für den Kauf oder Bau einer Immobilie, nennt man dies Familiendarlehen. Es dient bei der Finanzierung als Eigenkapitalersatz.

Achtung: Beim Familiendarlehen müssen Sie gegebenenfalls steuerliche Aspekte beachten. Nehmen es die Verwandten mit der Rückzahlung des Immobilienkredits nicht so genau oder verzichten sogar darauf, kann das Finanzamt dies als eine Schenkung bewerten. Dann fallen unter Umständen Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer an. Das ist jedoch nur bei größeren Summen gegeben, da für die Vermögensübertragung innerhalb der Familie hohe Freibeträge gelten. Diese betragen beispielsweise für Kinder 400.000 Euro, für Enkel 200.000 Euro und für Nichten und Neffen 20.000 Euro.

Schenkungen

Auch durch eine Schenkung lässt sich das Eigenkapital aufstocken. Dabei schließt der Schenkende zu Lebzeiten einen Vertrag mit dem Beschenkten, um ihm Vermögen oder Gegenstände zu übertragen. Bei Geldgeschenken ist keine notarielle Beurkundung notwendig und die Freibeträge sind, je näher das Verwandtschaftsverhältnis zwischen den Beteiligten ist, hoch. Ein Vertrag über die Schenkung kann dann sinnvoll sein, wenn der Schenkende das Geschenk mit einem Schenkungszweck belegen will oder den Beschenkten Verpflichtungen auferlegen möchte.

Eigenleistungen

Durch Eigenleistungen bei einem Neubau oder bei einer Altbausanierung  können Sie die Kosten senken und damit erhöht sich die Eigenkapitalquote. Die Eigenleistungen werden wie vergleichbare Leistungen eines Handwerkers bewertet. Dieser Wert fließt als Eigenkapitalersatz in die Berechnung der Eigenkapitalquote ein.

Wie kann ich Eigenkapital für den Hauskauf ansparen?

Wer den Immobilienerwerb langfristig plant, kann vorab einen hohen Eigenkapitalanteil selbst ansparen. Sind bis zum Kaufzeitpunkt noch etwa zehn Jahre Zeit, empfehlen sich dafür chancenreiche Aktienfonds und Aktien-ETFs. Vor allem global anlegende Fonds mit breiter Kapitalstreuung überzeugen langfristig mit überdurchschnittlichen Renditen. Noch bessere Resultate sind unter Umständen mit Aktien-ETFs zu erzielen. Hier profitieren Anleger von sehr geringen Kaufkosten und Fondsgebühren, was die Gewinnchance erhöht.

Muss das Eigenkapital peu á peu aufgebaut werden, sollten Sie auf Fondssparpläne setzen. Insbesondere ETF-Sparpläne sind eine ideale Anlageform für den langfristigen Kapitalaufbau. Viele Banken ermöglichen, dank langfristiger Rabatt-Aktionen, jede Menge Ordergeld zu sparen. Sparplan-Sparer genießen darüber hinaus den Vorteil des Cost-Average-Effekts. Dass Sie mit ETF-Sparplänen einen hohen Eigenkapitalbetrag ansparen können, zeigt folgende Beispielrechnung: Zahlen Sie zehn Jahre lang jeden Monat 500 Euro in einen ETF auf den MSCI-World ein, besitzen Sie bei einer Durchschnittsrendite von sieben Prozent am Ende rund 86.000 Euro Eigenkapital. Damit dürfte der Grundstein für Ihre Immobilie gelegt sein.

Haus kaufen ohne Eigenkapital

Viele Banken ermöglichen auch eine Finanzierung bis zu 100 Prozent des Kaufpreises (sogenannte Vollfinanzierung). Aufgrund des allgemein gestiegenen Zinsniveaus können sich derzeit jedoch weniger Kreditinteressenten eine solche leisten als in Zeiten niedrigerer Zinsen.

Trotzdem ist zu beachten: Wer noch kein Eigenkapital für die Immobilie ansammeln konnte, finanziert riskanter, denn die Rückzahlung des Darlehens dauert länger. Nach Ablauf der Zinsbindungszeit liegt die Restschuld noch vergleichsweise hoch – und damit auch das Risiko, dass die Anschlussfinanzierung aufgrund möglicherweise gestiegener Zinsen teurer als erwartet ausfällt.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital oft nur bei hohem Einkommen

Diese Gefahr lässt sich nur verringern, indem die Tilgungsrate beim Ursprungsdarlehen entsprechend erhöht wird. Dadurch steigt jedoch wiederum die Monatsrate an. Aufgrund dieser Risiken vergeben Banken Vollfinanzierungen nur an Kunden mit sehr sicherem und gutem Einkommen sowie tadellosem Schufa-Score.

Nehmen Sie ein Immobiliendarlehen über 100 Prozent des Objekts auf, benötigen Sie trotzdem genügend Eigenkapital für die Kaufnebenkosten. Zwar finanzieren manche Banken auch noch diese Kosten, indem sie eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung vergeben. Dann liegen die Zinsen jedoch auch entsprechend höher und die Anforderungen an Ihre Bonität und die Werthaltigkeit der Immobilie steigen noch einmal.

Eigenkapital beim Hauskauf: Fazit

Eine Immobilienfinanzierung auf eine solide Basis zu stellen, sollte oberstes Ziel sein. Es empfiehlt sich deshalb, dass Sie beim Hauskauf ein Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 oder 30 Prozent einbringen. Das senkt das Risiko unbezahlbarer Raten sowie die Zinskosten. Haben Sie ein hohes und sehr sicheres Einkommen, ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital denkbar. Eine solche Finanzierung sollten Sie aber nur dann erwägen, wenn Sie davon ausgehen können, dass Sie die Darlehensrate langfristig bedienen können.