Auf einen Blick
Ältere Bauherren oder Immobilienkäufer ab einem Alter von 50 oder 60 Jahren sind heute keine Seltenheit mehr. Sie verfügen in der Regel über ein sicheres Einkommen und bereits ein ansehnliches Eigenkapital, jedoch ist die Dauer bis zur finanzschwächeren Rentenzeit relativ kurz. Dies erschwert älteren Semestern manchmal die Aufnahme eines Immobiliendarlehens. Trotzdem ist es für sie durchaus möglich, eine Finanzierung zu erhalten – wenn die Voraussetzungen stimmen. Erst recht, wenn Ältere Ihre Immobilie schon (fast) abbezahlt haben, und Geld brauchen für
und die Immobilie für sich behalten möchten und weder ganz noch Teile davon verkaufen.
Die neue Richtlinie aus dem Jahr 2016 führte zunächst dazu, dass viele ältere Interessenten kein Geld mehr von der Bank bekamen, auch wenn der Wert der Immobilie viel höher als das Darlehen war. Zu Lebzeiten sollte der Kredit getilgt sein. Wer älter war, musste dann eine hohe monatliche Rate schlucken. Dafür reichte aber die Rente nicht aus. Fielen die Bezüge zu niedrig aus oder wäre die Tilgung nicht vor dem statistischen Wert erfolgt, lehnte das Institut den Darlehensantrag ab.
So wurde die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) zum 10. Juni 2017 dahingehend geändert, dass die Bank bei Darlehen für den Bau oder die Renovierung einer Immobilie nun zwei Dinge berücksichtigen darf:
Die Chancen für ältere Menschen mit Immobilienbesitz sind also mittlerweile gar nicht mehr so schlecht, auch in höherem Alter noch einen Immobilienkredit zu bekommen. Im Folgenden stellen wir Ihnen ein Finanzierungsmodell vor, das auch älteren Immobilienbesitzern noch einen Baukredit ermöglicht.
Deutschlands Versicherungskonzern Nummer eins, die Allianz, bietet allen Immobilienbesitzern ab 60 Jahren mit der Allianz Best Ager Finanzierung ein zinsgünstiges Darlehen an, bei dem nur der Zins, nicht aber die Tilgung zu zahlen ist. Die Immobilie sollte fast ganz abbezahlt sein. Eine Restschuld von zehn Prozent, die sich durch die Allianz ablösen lässt, ist kein Hinderungsgrund. Dabei bleiben die Eigentumswohnung oder das Haus im Besitz der Kreditnehmer. Die Rückzahlung kann entweder durch den Darlehensnehmer selbst oder durch die Erben erfolgen. Dadurch wird eine niedrige monatliche Belastung erreicht. Man kann den Zins stufenlos für zehn bis 40 Jahre festschreiben.
Hierzu eine Beispielrechnung: Bei einem Zinssatz von 3,80 Prozent jährlich plus Tilgung, zahlen Sie für ein zehnjähriges Darlehen über 150.000 Euro aktuell knapp 1.500 Euro im Monat, wenn Sie es komplett tilgen wollen. Zum Vergleich: Wenn Sie nur die Zinsen zahlen, ergeben sich für Sie lediglich 475 Euro monatlich.
Für das Best Ager Darlehen der Allianz gilt außerdem:
Lesen Sie auch: Unser Interview mit Olaf Haffner von der gleichnamigen Generalvertretung der Allianz in Berlin. Mit ihm haben wir über die Allianz Best Ager* Finanzierung gesprochen.
Zwar verbessern sich aufgrund der neuen Vorgaben für ältere Kreditinteressenten die Chancen auf ein Darlehen grundsätzlich wieder. Nach wie vor ist jedoch davon auszugehen, dass nicht alle Banken sie mit offenen Armen empfangen. Bei bestimmten Kreditinstituten müssen Darlehensnehmer, die kurz vor der Rente ein Haus oder eine Wohnung finanzieren und ein Annuitätendarlehen aufnehmen wollen, mit strengen Auflagen rechnen.
Oft verlangen Kreditgeber, dass ältere Kreditnehmer eine hohe Eigenkapitalquote vorweisen können und erwarten eine hohe anfängliche Tilgungsrate von fünf Prozent und mehr. Darüber hinaus vergeben viele Institute Darlehen nur, wenn der Kunde eine Risikolebensversicherung als Sicherheit abschließt. Manchmal fordern Anbieter, dass zusätzlich ein Erbe den Baukredit als Bürge unterschreibt. In dem Fall, dass der Kreditnehmer stirbt, führt dieser dann den Vertrag weiter. Ebenso kann es Auflagen bezüglich des Beleihungsauslaufs geben: Für Kreditnehmer von 60 bis 62 ist dann beispielsweise eine Beleihung bis maximal 60 Prozent des Beleihungswertes möglich, für Kreditnehmer zwischen 63 und 65 Jahren nur bis maximal 50 Prozent.
Die Chancen für Ältere auf ein Darlehen zum Immmobilienkauf steigen, wenn man vor Darlehnsantrag einige Punkte berücksichtigt.
Vor allem mit der Höhe ihres Eigenkapitals sollten sich Ältere vor der Kreditbeantragung beschäftigen. Wer eine hohe Eigenkapitalquote vorweisen kann, dem treten Banken deutlich aufgeschlossener gegenüber. Deshalb gilt es festzustellen, welche Kapitalerträge zukünftig fällig werden, die sich für die Rückzahlung des Kredits einsetzen ließen. Lassen sich zusätzliche Geldsummen, beispielsweise aus einer Kapitallebensversicherung, in die Immobilienfinanzierung einbringen, steigert dies die Chancen auf ein Baudarlehen im Alter deutlich.
Für das Beratungsgespräch mit der Bank sollten sich ältere Kreditinteressenten gut wappnen. Wer sich entsprechend vorbereitet und der Bank anhand einer Einnahmen-/Ausgabenrechnung darlegen kann, dass er das gewünschte Immobiliendarlehen bedienen kann, hat meist gute Aussichten, eine Finanzierung zu erhalten. Wichtig: Stellen Sie einen Finanzierungsplan auf. Ein solcher hilft, die einzelnen Bausteine der Immobilienfinanzierung zu verbinden und die Zusammensetzung der zukünftigen monatlichen Belastung bis zum Ende der Finanzierung zu kalkulieren. Darüber hinaus sollten Sie alle wichtigen Unterlagen bei der Bank parat haben, wie beispielsweise Ihre Rentenbescheide, Betriebsrentenbescheide, aber auch Nachweise über etwaige sonstige Einnahmequellen.
Kreditnehmer über 50 haben in der Regel weniger Zeit, um einen Baukredit bis zur Rentenzeit zurückzuzahlen. Deshalb sollten sie darauf achten, dass ihr Kreditvertrag bestimmte Kriterien erfüllt.
Im Idealfall ist der Senior bis zum Renteneintritt schuldenfrei. Seniorinnen und Senioren, die das schaffen und über ausreichendes Eigenkapital verfügen, sollten keine Probleme mit der Bank haben. Um dies zu erreichen, muss die anfängliche Tilgung jedoch so hoch wie möglich angesetzt werden.
Dazu ein Rechenbeispiel: Wer noch zehn Jahre Zeit hat, bis er in Rente geht, der benötigt einen anfänglichen Tilgungssatz von sieben bis acht Prozent, je nach Zinssatz. Bei einem Darlehen von 100.000 Euro, einer angenommenen Tilgung von acht Prozent und einem Zinssatz von 3,80 Prozent jährlich, fällt dann aktuell eine Rate von fast 1.000 Euro pro Monat an.
Für Senioren sind flexible Darlehensbedingungen besonders wichtig. Reicht die Rückzahlung noch bis in die Rentenphase hinein, sollte man das Darlehen teilen. So gibt es variable Finanzierungsmodelle, bei denen vor der Rente die Hauptlast anfällt und die Raten sowie die Tilgung sehr hoch liegen und nach Rentenbeginn der Tilgungssatz an das geringere Renteneinkommen angepasst ist.
Ohnehin gilt: In jedem Fall sollte vertraglich vereinbart sein, dass der Darlehensnehmer seine Monatsraten ohne Gebührenaufschlag einmal, besser zwei- oder dreimal anpassen kann. Wichtig ist zudem die Möglichkeit, hohe Sondertilgungen zu leisten. Denn wenn der Kreditnehmer größere Geldbeträge zur Verfügung hat, etwa aus einer Lebensversicherung oder Erbschaft, kann er diese für die Rückzahlung verwenden und so die Gesamtbelastung verringern.
Seniorinnen und Rentner sollten eine möglichst lange Zinsbindungszeit wählen. Dadurch lassen sich zum einen die Gesamtkosten des Darlehens senken. Zum anderen verringert sich auch das Risiko, dass die Raten der Anschlussfinanzierung unbezahlbar werden, sollten die Baufinanzierungszinsen in der Zwischenzeit gestiegen sein. Läuft die Zinsbindungszeit Ihres Immobiliendarlehens aus, ist die Prolongation auch eine Möglichkeit, wie es danach mit Ihrer Finanzierung weitergehen kann.
Kommt das abbezahlte Eigenheim in die Jahre, kann nochmals Kapitalbedarf entstehen – beispielsweise für neue Fenster, eine neue Heizung oder den Umbau zur Barrierefreiheit.
Wer nur ein kleineres Sanierungsvorhaben verwirklichen möchte, kann dafür ein Modernisierungsdarlehen aufnehmen, das er idealerweise innerhalb von zehn Jahren zurückzahlt. Für ein solches ist keine Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch erforderlich.
Soll ein größeres Vorhaben oberhalb von 20.000 Euro realisiert werden und man hat nicht genug eigene Mittel, kommt ein Annuitätendarlehen infrage. Die Chancen, ein solches zu bekommen, stehen gut, da die Banken bei der Bonitätsprüfung des Kunden die durch eine Modernisierungsmaßnahme erzielte Wertsteigerung der Immobilie berücksichtigen dürfen.
Eine Alternative zu Bankdarlehen stellen für Darlehensinteressenten – und damit auch für Senioren und Rentnerinnen – Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) dar. Diese staatliche Bank bietet Privatpersonen unabhängig vom Alter zinsgünstige KfW-Darlehen und Zuschüsse an. Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihren vorhandenen Wohnraum barrierefrei gestalten möchten, können Mittel aus dem KfW-Programm "Altersgerecht Umbauen" erhalten.
Wird Ihr beantragter Kredit von der Allianz genehmigt, fließt eine hohe Summe auf Ihr Girokonto. Viele kaufen sich davon ein Wohnmobil oder stecken das Geld in eine aufwendige Renovierung, sodass nicht viel übrig bleibt. Es gibt aber auch Ruheständler, die damit Monat für Monat ihre Pension oder ihre Rente aufbessern wollen und kleine Beträge regelmäßig abheben. Lassen Sie es einfach auf dem Konto stehen, könnte die Inflation allerdings einen Teil Ihres Geldes auffressen. Besser ist es in einem solchen Fall, Ihr Geld gewinnbringend anzulegen. Dazu haben Sie folgende Möglichkeiten:
Schweden
Italien
DeutschlandViele Senioren bekommen bei ihrer Bank oder Sparkasse keinen Kredit mehr. Das ist gar keine böse Absicht. Denn die Geldhäuser müssen Kreditbestimmungen beachten, um keinen Ärger zu bekommen. Eine Vorschrift besagt, dass der Kredit in einem überschaubaren Zeitraum komplett getilgt werden muss. Wer dann 70 Jahre alt ist, hat nur noch eine kurze theoretische Lebenserwartung. Legt man die zugrunde, ist die Tilgung so hoch, dass die monatliche Rente einfach zu klein ist. Dann könnte zum Beispiel das Best Ager Darlehen der Allianz mit Tilgungsaussetzung eine Lösung sein. Aber auch dort bekommt eben nicht jeder den gewünschten Kredit. Wird man dort auch abgelehnt, kann ein Teilverkauf eine Lösung sein. Man veräußert bis zu 50 Prozent seiner (fast) abbezahlten Immobilie, nutzt aber den verkauften Teil wie gewohnt weiter und zahlt dafür ein monatliches Nutzungsentgelt. Lesen Sie dazu unseren Ratgeber zum Thema Teilverkauf.
