Wohneigentum zur Altersvorsorge Neun Tipps für Vermieter

Wohneigentum zur Altersvorsorge 14 Tipps für Vermieter

von Michael Schreiber Peter Rensch
11.08.2016
Auf einen Blick

 

 

Mit einer vermieteten Eigentumswohnung legen Sie den Grundstein für die eigene Altersvorsorge. Einsteiger müssen aber einige Spielregeln beachten.

 

 

 

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Eine vermietete Eigentumswohnung gilt immer noch als die Einstiegsimmobilie für sicherheitsorientierte Anleger. Die Vorteile liegen auf der Hand: Bereits mit relativ kleinem Einsatz entsteht inflationssicheres Vermögen und der Fiskus sponsert mit Steuervorteilen die private Vermögensbildung.

Der steuerliche Clou: Die Anschaffungskosten sind steuerlich absetzbar, der spätere Gewinn aus dem Immobilienverkauf fließt steuerfrei, wenn Sie das Objekt mindestens zehn Jahre halten. Bei früherem Verkauf ist der erzielte Gewinn steuerpflichtig. Daran wird deutlich: Soll der Finanzminister leer ausgehen, müssen Anleger bei der Geldanlage in Immobilien einen langen Atem beweisen. Der schnelle Euro ist mit vermieteten Eigentumswohnungen nur selten zu machen.

1. Auch für die vermietete Eigentumswohnung gilt: Lage und nochmals Lage

Fließen die Ersparnisse in Betongold, sollten Sie die Spielregeln der Immobilien-Profis kennen. Insider wissen, dass letztlich nur ein Kriterium über Erfolg oder Misserfolg des Immobilienkaufs entscheidet: die Lage des Objektes. Nehmen Sie sich daher bei der Auswahl Ihrer Eigentumswohnung viel Zeit, studieren Sie den örtlichen Wohnungsmarkt sowie das Umfeld der Eigentumswohnungen.

Wichtig für eine solide Wertentwicklung sind gute Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten vor Ort oder die Nähe zu Ärzten, Schulen und Kindergärten. Potentielle Lärmquellen wie Industriebetriebe oder die nahe Autobahn sind dagegen Renditekiller. Stimmt die Infrastruktur nicht, lassen sich Häuser und Eigentumswohnungen nur mit Abschlägen vermieten oder verkaufen.

Wählen Sie Zuschnitt und Ausstattung der Wohnung so, dass möglichst viele Interessenten für eine Vermietung oder einen späteren Weiterverkauf in Frage kommen. Als Dauerbrenner erweist sich dabei immer wieder die Drei-Zimmer-Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von rund 70 Quadratmetern.

Wichtig: Lassen Sie vor dem Erwerb einer Wohnung unbedingt die Bausubstanz von einem Fachmann begutachten und studieren Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlung. So bringen Sie in Erfahrung, ob zahlungsschwache Miteigentümer an Bord sind oder die Gemeinschaft in nächster Zeit kostspielige Sanierungen plant, die Sie mitfinanzieren müssen.

Lesen Sie auch: Immobilie als Kapitalanlage

2. Steuervorteile auf die vermietete Wohnung

Kalkulieren Sie Steuervorteile bei der Renditeplanung der vermieteten Eigentumswohnung nur als Sahnehäubchen ein. Gesundes Misstrauen ist angesagt, wenn der Verkäufer besonders hohe Steuerersparnisse als Kaufargument ins Feld führt. Renditestarke Wohnungen rechnen sich auch ohne zusätzlichen Scheck vom Finanzamt. Bei aller Vorsicht sollte man den Finanzminister nie ganz aus den Augen verlieren. Mit der richtigen Strategie lässt sich im Vorbeigehen so mancher sauer verdiente Steuereuro zurückholen. Die dicksten Brocken in der privaten Steuersparrechnung:

  • Nebenkosten
  • Vermietungsverluste
  • Schuldzinsen
  • Abschreibungen
  • Sanierungskosten

3. Nebenkosten nicht unterschätzen

Bei Ihrer Finanzierungsplanung müssen Sie die anfallenden Erwerbsnebenkosten mit bis zu zehn Prozent des Immobilienpreises einkalkulieren. Neben den Kosten für Notar, Makler und Grundbuchamt hält Vater Staat die Hand auf und verlangt bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer (siehe Tabelle unten). Abstandszahlungen für Inventar wie Markisen und eine Einbauküche oder die vom Vorbesitzer übernommene Instandhaltungsrücklage sollten im Kaufvertrag immer offen ausgewiesen werden, denn für diese Zahlungen verlangt das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer.

Neben der Grunderwerbsteuer, die nur einmalig mit dem Kauf der Immobilie erhoben wird, verlangt die örtliche Kommune jährlich eine Grundsteuer, die sich nach dem Wert der Eigentumswohnung bemisst. Den Hebesatz legt jede Stadt oder Gemeinde selbst fest. Die Grundsteuer kann über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass dies im Mietvertrag klar vereinbart wird.

4. Vermietungsverluste mit Miete verrechnen

Die erzielten Mieteinnahmen sind steuerpflichtiges Einkommen. Bevor der Finanzminister jedoch abkassieren kann, dürfen Sie alle Kosten der Wohnung mit den Mieteinkünften verrechnen. Unterm Strich schreiben viele Wohnungsvermieter daher in der Anfangszeit rote Zahlen. Die Verluste können Sie mit anderem steuerpflichtigen Einkommen verrechnen und damit Ihre Steuerlast senken. Abgerechnet wird mit dem Finanzamt über das Formular „Anlage V“ zur Steuererklärung.

5. Schuldzinsen steuerlich absetzen

Wer vermietet, kann die Zinsen für die Immobilienfinanzierung von der Steuer absetzen. Der Zeitpunkt zum Bau oder Kauf einer Renditeimmobilie war noch nie so günstig wie jetzt – die Hypothekenzinsen haben ein rekordverdächtiges Tief erreicht. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent und einem Nominalzinssatz von drei Prozent kostet das gepumpte Geld nach Steuervorteilen daher nur 1,74 Prozent.

Es empfiehlt sich daher die Devise: Tilgen Sie so langsam wie möglich. Je nach Zeithorizont sollte das Objekt aber beim Eintritt in den Ruhestand möglichst schuldenfrei sein, damit die Mieten im Rentenalter ungeschmälert das Familienbudget aufbessern. Anleger können mit ihrem Kreditgeber auch eine Zinsvorauszahlung vereinbaren.

Dieses Disagio kann bis zu zehn Prozent der Kreditsumme betragen und darf auf einen Schlag steuerlich geltend gemacht werden. Das ist steuerlich sinnvoll, wenn man gut verdient, künftig aber mit geringerem Einkommen rechnet.


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6. Abschreibungen: Den Fiskus am Wertverfall der Wohnung beteiligen

Besonders Steuer sparend ist die Gebäudeabschreibung, mittels derer sich der Fiskus an der Abnutzung und dem dadurch - theoretisch - verbundenen Wertverfall der Wohnung beteiligt. Die Höhe der Abschreibung richtet sich nach dem Alter der Immobilie. Bestandsimmobilien, die vor 1925 erbaut wurden, können pauschal mit 2,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden, jüngere Objekte mit maximal zwei Prozent. Abschreibung gibt es allerdings nur für den anteiligen Gebäude- oder Wohnungskaufpreis. Der mitgekaufte Grund und Boden kann nicht abgeschrieben werden.

7. Mit Oldies besonders viel Steuern sparen

Besondere Abschreibungsregeln gelten für Baudenkmäler und sanierungsbedürftige Immobilien in städtebaulichen Entwicklungsgebieten. Wer sich vom Charme eines alten Gutshofs, eine Gründerzeitvilla oder eines historisch besonders wertvollen Fachwerkhauses hat einfangen lassen, muss beim Kauf oft eine vergleichsweise geringe Summe auf den Tisch blättern.

Das dicke Ende folgt danach mit den oft erheblichen Sanierungskosten, um dem vernachlässigten Immobilienoldie wieder Leben einzuhauchen. Genau hier setzt die steuerliche Förderung an. Über hohe Sonderabschreibungen können Sie die Modernisierungs- und Instandsetzungskosten aber zügig von der Steuer absetzen.

8. Bei Verlusten Freibetrag eintragen lassen

Kapitalanleger müssen nicht bis zur jährlichen Steuererklärung warten, um das Finanzamt zur Kasse zu bitten. Selbstständige können bei Immobilienverlusten eine Minderung ihrer vierteljährlichen Steuervorauszahlungen verlangen. Arbeitnehmer haben die Möglichkeit, sich ihre Vermietungsverluste als Freibetrag auf die Lohnsteuerkarte eintragen zu lassen. So bleibt vom Gehalt Monat für Monat netto mehr übrig. Vordrucke für die Lohnsteuermäßigung gibt es beim Finanzamt.

9. Eigentumswohnung an Familienmitglieder vermieten und Steuern sparen

Möchten Sie Ihrer Verwandtschaft mit einer preiswerten Bleibe unter die Arme greifen, erhalten Sie attraktive Steuervorteile. Der Clou: Bei einer Wohnungsvermietung an Angehörige kann die vereinbarte Kaltmiete bis zu 34 Prozent unter der ortsüblichen Miete liegen und trotzdem können Sie alle Wohnungskosten in voller Höhe gegenrechnen.

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes muss das Finanzamt steuersparende Mietverhältnisse mit den eigenen Kindern sogar dann anerkennen, wenn der Nachwuchs mangels eigenem Einkommen die Miete nur aus dem Barunterhalt seiner Eltern aufbringen kann (BFH- Urteil vom 19.10.1999, Aktenzeichen IX R 30/989). Trotz der für Steuerzahler positiven Rechtsprechung sollten Sie Mietverträge innerhalb der Familie immer schriftlich abschließen und buchstabengetreu einhalten.

Steuerprüfer und Finanzrichter achten nämlich streng auf die Einhaltung von Formalitäten. Wichtig ist auch, dass der Mietvertrag für die Eigentumswohnung zu Konditionen abgeschlossen wird, wie sie unter Fremden üblich sind. Finden die Finanzbeamten hier ein Haar in der Suppe, kippen sie das familiäre Steuersparmodell.

Grunderwerbsteuer 2016

BundeslandGrunderwerbsteuersatz
Baden-Württemberg 5,00 %
Bayern 3,50 %
Berlin 6,00 %
Brandenburg 6,50 %
Bremen 5,00 %
Hamburg 4,50 %
Hessen 6,00 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,00 %
Niedersachsen 5,00 %
Nordrhein-Westfalen 6,50 %
Rheinland-Pfalz 5,00 %
Saarland 6,50 %
Sachsen 3,50 %
Sachsen-Anhalt 5,00 %
Schleswig-Holstein 6,50 %
Thüringen 5,00 %

Stand: 01.08.2016, Quelle: eigene Recherchen

10. Immobilie richtig versichern

Vermieter sollten sich gegen vermeintliche Schäden absichern. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, springt die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung der Wohnungseigentümerschaft für Schäden ein, beispielsweise wenn Personen oder Gegenstände durch herabstürzende Ziegel zu Schaden kommen oder umstürzende Bäume das Anwesen beschädigen. Bei einem vermieteten Haus müssen Sie alleine die Kosten für diese Versicherung übernehmen. Kommt es zu einem Unfall in der von Ihnen vermieteten Wohnung oder dem Haus - zum Beispiel durch einen maroden Dachbalken oder eine fehlerhafte Konstruktion - zahlt Ihre Haftpflichtversicherung, wenn Sie die Vermietung eines solchen Objekts mit in den Versicherungsvertrag aufgenommen haben.

Julia Wagner, Referentin Recht bei Haus & Grund Deutschland empfiehlt: "Als Vermieter sollten Sie folgende Versicherungen, abschließen: Eine Wohngebäudeversicherung, die vor Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm oder Hagel schützt. Eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, die Schäden an Dritten durch die Immobilie abdeckt und eventuell eine Rechtsschutzversicherung. Nicht dringend notwendig aber möglich ist eine Mietausfallversicherung. Außerdem sollten Sie als Vermieter darauf achten, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung vorweisen kann. Diese tritt für Schäden ein, die der Mieter verursacht. Auch eine Hausratversicherung des Mieters kann von Vorteil sein, da sie bei Diebstahl evtl. auch für Beschädigungen an der Immobilie eintritt."

Manche Versicherer bieten spezielle Versicherungspakete für Vermieter an. Beispiel ARAG: Der Vermieterrechtsschutz beinhaltet einen Bonitätscheck bei der Auswahl der künftigen Mieter, einen telefonischen Beratungsservice und ein Forderungsmanagement bei Mietrückständen, notfalls bis zur Vollstreckung. Gegen die finanziellen Einbußen aufgrund von nicht bezahlten Mieten - etwa im Falle von Mietnomaden - hilft wiederum eine Mietausfallversicherung, die beispielsweise zusätzlich zum ARAG-Vermieter-Rechtschutz abgeschlossen werden kann.

Unser Tipp

Mein Tipp: Erkundigen Sie sich, welche Schäden Ihre Haftpflichtversicherung bei Vermietung übernimmt und passen Sie den Vertrag an die Notwendigkeiten an, beziehungsweise schließen Sie entsprechende Zusatzversicherungen ab, um im Schadensfall und bei Rechtsstreitigkeiten gewappnet zu sein.

11. Den passenden Mieter finden

Um den passenden Mieter zu finden, haben Sie verschiedene Möglichkeiten: Sie inserieren in Tageszeitungen und auf Onlineportalen oder beauftragen einen seriösen Makler. Letzteres hat den Vorteil, dass Sie bei Besichtigungsterminen nicht anwesend sein müssen und der Makler auf Ihre Anweisung hin eine Bonitätsprüfung durchführt und Sie bei der Formulierung des Mietvertrags unterstützt.

Julia Wagner erklärt: "Bevor sich Vermieter für einen Mieter entscheiden, sollten sie sich von Mietinteressenten folgende Unterlagen aushändigen lassen: Einkommensnachweise der letzten drei Monate, Bonitätsauskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters, Kopie des Personalausweises und eine ausgefüllte Mieterselbstauskunft. Da in der digitalen Zeit solche Nachweise aber leider auch leicht gefälscht werden können, sollten sie soweit möglich auf ihre Echtheit überprüft werden.

Wenn die Mietinteressenten diese objektiven Prüfkriterien bestanden haben, bleibt dem Vermieter nur noch übrig, auf sein Bauchgefühl zu vertrauen. Daher ist es wichtig, dass man die Mietinteressenten vor Vertragsschluss persönlich kennen lernt, um sich von diesen einen Eindruck machen zu können."

12. Mietvertrag richtig gestalten

Ganz wichtig: Der Mieter sollte erst dann einziehen, wenn der Mietvertrag unterzeichnet ist. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt zwar die Grundlagen zwischen Vermieter und Mieter. Allerdings sind diese sehr mieterfreundlich ausgerichtet. Achten Sie deshalb darauf, dass Formverträge auf dem neuesten Stand sind, alle Personen angegeben werden, die das Objekt beziehen, Sonderregelungen zu Tierhaltung, Renovierung, eventuelle Garten- und Garagenbenutzung geregelt sind, die Untervermietung klar definiert ist und Mieterhöhungen festgelegt sind.

Die Expertin von Haus & Grund Deutschland rät darüber hinaus: "Bei Abschluss des Mietvertrages sollte darauf geachtet werden, dass ein der aktuellen Rechtsprechung entsprechender Mietvertrag benutzt wird. Der Mietvertrag sollte insbesondere den Mietpreis, Nebenkosten und zum Beispiel auch Regelungen zur Mietkaution enthalten. Aber auch Regelungen zur Übernahme von Schönheitsreparaturen, Befristungen - wenn gewünscht - oder die Hausordnung sollten enthalten sein." Um sich vor finanziellen Schäden abzusichern, ist es empfehlenswert, eine Mietkaution zu verlangen. In der Regel beträgt diese bis zu drei Monatskaltmieten.

13. Adäquaten Mietpreis für die Immobilie festlegen

Bereits im Mietvertrag können Vermieter eine Indexmiete oder eine Staffelmiete festlegen. Bei ersterer wird die Höhe der Miete an den Lebenshaltungsindex deutscher Haushalte angepasst, der vom Statistischen Bundesamt errechnet wird. Bei einer Staffelmiete wird die Miete in festgelegten Etappen angehoben, jedoch müssen die Abstände mindestens ein Jahr betragen. Und noch einmal Julia Wagner: "Die adäquate Miete zu bestimmen, ist nicht immer einfach, da viele Faktoren in die Berechnung hineinfließen. Unter anderem spielen Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung eine erhebliche Rolle. In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, muss sich der Vermieter zwangsläufig an - soweit er besteht - dem Mietspiegel orientieren oder mehrere Vergleichsmieten heranziehen."

14. Fehler bei der Nebenkostenabrechnung vermeiden

Bei der Zustellung der Betriebskostenabrechnung besteht eine Frist von zwölf Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums muss diese bei Ihrem Mieter eingetroffen sein, ansonsten haben Sie keinen Anspruch mehr darauf, Nachforderungen zu verlangen. Beachten Sie dabei, dass alle notwendigen Angaben in der Betriebskostenabrechnung enthalten sind. Dazu zählen: Die Summe der Gesamtkosten sowie die Basis des Verteilerschlüssels bei Mietwohnungen. Der Anteil des Mieters muss angegeben werden und die geleistete Vorauszahlung abgezogen werden. Für den Vermieter muss die Berechnung deutlich nachvollziehbar sein.

Eine Sonderregelung gilt bei den Heizkosten. Minimal 50 Prozent, maximal 70 Prozent müssen sich an dem tatsächlichen Verbrauch orientieren, der übrige Anteil an der Wohnfläche. Im Mietvertrag muss klar geregelt sein, welche Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de