Mieteinnahmen versteuern: Steuern sparen mit Vermietung

Soll man jetzt sein Geld in eine vermietete Immobilie investieren, obwohl die Kreditzinsen mit rund vier Prozent zuletzt stark angestiegen sind? Die Antwort lautet klar ja, wenn die Rahmenbedingungen wie Lage und energetischer Zustand der Immobilie passen. Investoren sollten sich von hohen Bauzinsen und der im Sommer aufgeheizten Diskussion um das Habecksche Heizungsgesetz nicht verrückt machen lassen. Denn gerade in Ballungszentren wird Wohnraum immer knapper und die Immobilienpreise sind zuletzt stark gefallen – das eröffnet für Investoren neue Chancen.

Steuern sparen mit Vermietung: Lohnt sich Vermieten steuerlich?

Eine vermietete Immobilie in guter Lage gilt immer noch als solide Geldanlage für sicherheitsorientierte Anleger. Die Vorteile liegen auf der Hand: Man kann inflationssicheres Vermögen schaffen und der Fiskus beteiligt sich mit Steuervorteilen an der privaten Vermögensbildung. Der Steuer-Clou: Die Anschaffungskosten der Immobilie sind steuerlich absetzbar, der spätere Gewinn aus dem Verkauf der Wohnung kann dagegen steuerfrei kassiert werden, wenn das Objekt mindestens zehn Jahre gehalten wird. Wer sich früher mit Profit von seinem Renditeobjekt trennt, muss auf den erzielten Gewinn Einkommensteuer zahlen (die sogenannte Spekulationssteuer). Daran wird deutlich: Soll der Finanzminister leer ausgehen, müssen Anleger bei der Geldanlage in Immobilien einen langen Atem beweisen. Der schnelle Euro ist mit vermieteten Immobilien nur selten zu machen.

Steuervorteile Vermietung: Nur als Bonus einkalkulieren

Steuervorteile sollten bei der Renditeplanung nur als Sahnehäubchen einkalkuliert werden. Renditestarke Wohnungen rechnen sich auch ohne zusätzlichen Scheck vom Finanzamt. Mit der richtigen Strategie lässt sich im Vorbeigehen so mancher sauer verdiente Steuereuro zurückholen. Die dicksten Brocken in der privaten Steuersparrechnung stellen wir im Folgenden vor.

Steuertipps Vermieter: Sparen beim Bau oder Kauf der Anlageimmobilie

Schon beim Kauf der Ihrer Anlageimmobilie können Sie als künftiger Vermieter oder künftige Vermieterin kräftig Steuern sparen.

Grunderwerbsteuer senken durch Inventar

Wer eine Immobilie mit hochwertigem Inventar (Küche, Sauna, Einbaumöbel, Markise) erwirbt, sollte auch den anteiligen Kaufpreis für die Möbel im Kaufvertrag separat ausweisen. Mit diesem einfachen Trick spart man doppelt Steuern. Der Anschaffungspreis für hochwertige Wirtschaftsgüter, die nicht Gebäudebestandteile sind, unterliegt zum einen nicht der Grunderwerbsteuer (Finanzgericht Baden-Württemberg, Az. 6 K 212/94). Zum anderen können Vermieter die Kaufsumme des Inventars neben der reinen Gebäudeabschreibung steuerlich geltend machen. 

Grunderwerbsteuer auf Baukosten einsparen: "Einheitliches Vertragswerk" meiden

Wer das Baugrundstück gleich komplett mit Immobilie beim Bauträger einkauft, zahlt doppelt Steuern. Der bequeme Service hat in puncto Grunderwerbsteuer nämlich seinen Preis. Auch wenn der Grundstückskauf und die schlüsselfertige Errichtung des Hauses in getrennten Verträgen mit dem Bauträger vereinbart werden, behandelt der Fiskus beide Verträge unter dem Schlagwort „einheitliches Vertragswerk“ als rechtliche Einheit und verlangt neben der Umsatzsteuer auf die Baukosten auch noch Grunderwerbsteuer. 

Mieteinnahmen versteuern: Steuern für Vermieter & Tipps

Die erzielten Mieteinnahmen inklusive Betriebsnebenkosten sind steuerpflichtiges Einkommen des Anlegers. Im Gegenzug dürfen alle Kosten der Immobilie mit den Mieten verrechnet werden. Unter dem Strich schreiben viele Vermieterinnen und Vermieter gerade in den ersten Jahren nach Bau oder Kauf rote Zahlen. Die Verluste können mit anderem steuerpflichtigem Einkommen verrechnet werden und senken damit die Steuerlast.

Wie viel Mieteinnahmen sind steuerfrei?

Auch wenn man die eigene Wohnung ganz oder teilweise über Onlineportale wie Airbnb zur Vermietung anbietet, muss man die Mieteinnahmen angeben. Bis Ende 2023 blieben 520 Euro im Jahr noch einkommensteuerfrei. Seit Beginn 2024 liegt die Freigrenze für Vermietungseinnahmen nun bei 1.000 Euro. Berufen Sie sich auf diese Vereinfachungsregel, können Sie aber keine Vermietungskosten absetzen.

Verbilligte Vermietung

Immobilieneigner, die Familienangehörigen oder auch beispielsweise ukrainischen Flüchtlingen mit einer preiswerten Bleibe unter die Arme greifen, werden mit  Steuervorteilen belohnt. Der Clou: Das Finanzamt gewährt den vollen Kostenabzug, wenn die Kaltmiete plus umlagefähiger Nebenkosten mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt die tatsächliche Miete zwischen 50 und 66 Prozent des marktüblichen Niveaus, kann das Finanzamt eine Ertragsprognose über 30 Jahre anfordern, um zu prüfen, ob unter dem Strich mit der Vermietung schwarze Zahlen geschrieben werden.

Immobilienkredit steuerlich absetzen

Vermieter können die Zinsen für die Immobilienfinanzierung in voller Höhe von der Steuer absetzen. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent und einem Nominalzinssatz von vier Prozent kostet das gepumpte Geld nach Steuervorteilen daher nur 2,32 Prozent.

Der Immobilienkauf kann auch mit Krediten von Familienangehörigen finanziert werden. Der Darlehensvertrag in der Familie muss wie unter Fremden vereinbart und durchgeführt werden (BFH, Az. IX R 14/18 und IX R 15/18).

Verträge innerhalb der Verwandtschaft bieten bei richtiger Ausgestaltung enorme Sparchancen und Steuervorteile für die ganze Familie. Grundsätzlich dürfen Angehörigen-Verträge derart gestaltet sein, dass sie steuerlich möglichst günstig sind. Aber auch innerhalb der Familie empfiehlt sich bei Verträgen die Schriftform und sie sollten in ihrer Form dem entsprechen, was auch zwischen Fremden üblich ist.

Geschickte Trennung von Eigen- und Fremdmitteln bei Mischnutzung einer Immobilie

Investoren, die ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus bauen oder kaufen und eine Wohnung selbst nutzen werden, kassieren einen maximalen Steuernachlass, wenn sie ihr Eigenkapital gezielt nur der eigenen Wohnung zuordnen und die zur Vermietung bestimmten Gebäudeteile komplett auf Kredit finanzieren. Damit der Steuerkniff reibungslos funktioniert, müssen sowohl die Bau- oder Kaufkosten als auch die Darlehensmittel für die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile getrennt voneinander abgerechnet werden. Am besten richten Bauherren bei ihrer Bank für die Bauphase getrennte Konten ein, um Eigen- und Fremdmittel und die anfallenden Zahlungsvorgänge nicht zu vermischen. Dazu müssen alle am Bau beschäftigten Handwerker für den Innenausbau (Elektro-, Sanitär-, Fliesen- und Malerarbeiten) des vermieteten Gebäudeteils eine separate Rechnung erteilen. Kosten, die auf das Gesamtgrundstück entfallen, wie zum Beispiel der Aushub der Baugrube, die Errichtung des Rohbaus oder die Dacheindeckung, können nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt werden. In einem zweiten Schritt müssen alle Baukosten für die Mietwohnungen nachweisbar auch aus Kreditmitteln bezahlt werden. Nur wenn gegenüber dem Fiskus die Verwendung des Kredits für die Investition in eine Mietwohnung hieb- und stichfest belegt wird, sind die Schuldzinsen voll abzugsfähig.

Abschreibung Immobilie

Besonders steuersparend ist die Gebäudeabschreibung, mittels derer sich der Fiskus an der Abnutzung und dem dadurch – theoretisch – verbundenen Wertverfall der Immobilie beteiligt. Abschreibung gibt es allerdings nur für den anteiligen Gebäude- oder Wohnungskaufpreis. Der mitgekaufte Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück muss deshalb aufgeteilt werden. Nach der Rechtsprechung des BFH ist dabei das Verhältnis der Verkehrswerte des erworbenen Baugrundstückes sowie des Gebäudes maßgeblich (BFH-Urteil vom 10.10.2000 – IX R 86/97). 

Lineare Abschreibung

Die Höhe der Abschreibung richtet sich nach dem Alter der Immobilie. Eigentümer sparen also nur zeitlich gestreckt über 40, 50 oder 33 Jahre Steuern. Bestandsimmobilien, die vor 1925 erbaut wurden, können pauschal mit 2,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden, jüngere Objekte mit Baujahr bis Ende 2022 mit maximal zwei Prozent. Für neue Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt werden, gilt eine lineare Abschreibungsrate von drei Prozent. Zu den Anschaffungskosten gehören ebenso anteilig Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch. Die Notarkosten für die Grundschuldbestellung sind als Finanzierungskosten sofort abzugsfähig.

Mit den aktuell verbesserten Abschreibungsmöglichkeiten können Steuerspareffekte deutlich schneller realisiert werden. Dafür haben Bauherren und Käufer von Neubauten zwei Wahlmöglichkeiten:

Sonderabschreibung

Für neue Wohnungen winken Sonderabschreibungen − zusätzlich zur herkömmlichen linearen Abschreibung oder wahlweise auch als Alternative zur neu eingeführten degressiven Abschreibung. Dafür muss man grundsätzlich erst mal neuen Wohnraum schaffen oder als Käufer bis zum Ende des Fertigstellungsjahres gekauft haben. Bei Neubauten müssen Sie den Bauantrag entweder zwischen 1. September 2018 und Ende 2021 oder ab Anfang 2023 bis 30. September 2029 eingereicht haben. Neubauten, für die der Bauantrag im Jahr 2022 gestellt wurde, gehen leer aus. Die Sonderabschreibung gibt es für beide Förderzeiträume jeweils für das Fertigstellungsjahr und die folgenden drei Jahre. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 Euro pro Quadratmeter bei Bauantrag zwischen 1. September 2018 und 2021 sowie 5.200 Euro pro Quadratmeter bei Bauantrag ab 2023 bis Ende September 2029 nicht übersteigen. Die geförderte Wohnung muss im Jahr der Fertigstellung und den folgenden neun Jahren vermietet werden. Der Steuerbonus geht rückwirkend verloren, wenn man innerhalb der Frist die Wohnung verkauft, selbst nutzt, leer stehen lässt oder auf eine kurzfristige Vermietung an Feriengäste umstellt.

• Hinweis: Für Neubauten ab 2023 greift ein weiteres Förderkriterium: Es muss die Nachhaltigkeitsklasse „Effizienzhaus 40“ erfüllen und dies durch ein Qualitätssiegel nachweisen. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, dürfen Bauherren die Sonderabschreibung vornehmen: Bei Neubauten von 1. September 2018 bis Ende 2021 gibt es maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter, für Neubauten von 2023 bis Ende September 2029 sind bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter drin.

Degressive Abschreibung

Mit dem Wachstumschancengesetz schafft die Bundesregierung aktuell für Vermieter eine auf sechs Jahre zeitlich befristete neue degressive (jährlich sinkende) Abschreibungsmöglichkeit,  um den lahmenden Mietwohnungsbau anzukurbeln. Damit können in den ersten Jahren nach der Fertigstellung von Mietwohnungen größere Beträge abgeschrieben werden als mit der sonst üblichen linearen Abschreibung. Gefördert werden neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude und Wohnungen mit deren Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde. Entscheidend ist nicht der Bauantrag, sondern der angezeigte Baubeginn. Erwerber müssen bis zum Ende des Fertigstellungsjahres gekauft haben. Gefördert werden die gesamten Baukosten ohne Grundstücksanteil – anders als bei der Sonderabschreibung nach Paragraf 7b Einkommensteuergesetz gibt es keine Baukostenobergrenze. Die mögliche Abschreibung auf die Gebäudebaukosten beträgt dann anfänglich sechs Prozent.

• Beispiel: Bei 540.000 Euro Investitionskosten beträgt die Abschreibung im ersten Jahr 32.400 Euro (sechs Prozent von 540.000 Euro) und im zweiten Jahr 30.432 Euro (540.000 Euro abzüglich der 32.400 Euro Abschreibung aus dem Erstjahr = 507.200 Euro Restwert x sechs Prozent). Im Erstjahr gibt es die neue Abschreibung allerdings nur zeitanteilig ab dem Monat der Fertigstellung.

Instandsetzung und Modernisierungskosten

Grundsätzlich gehen sämtliche Ausgaben für Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten am Mietobjekt in voller Höhe und sofort als absetzbare Werbungskosten beim Finanzamt durch. Wer dauerhaft den Spitzensteuersatz zahlt, kann die Investitionen alternativ auch auf zwei bis fünf Jahre verteilt absetzen – das bringt unter dem Strich mehr Steuerersparnis. 

Hauskäufer müssen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb Einschränkungen beachten. Ein Sofortabzug ist nur möglich, wenn Instandsetzungen und Modernisierungen ohne Mehrwertsteuer höchstens 15 Prozent der Gebäudekosten ausmachen. Sind die Ausgaben höher, darf die Investitionssumme nur mit dem Gebäudekaufpreis zusammen zeitlich gestreckt abgeschrieben werden. Es kann sein, dass deshalb das Finanzamt die Steuerbescheide in den ersten drei Jahren vorläufig erlässt. Es wartet zunächst ab, ob der Investor die 15-Prozent-Grenze einhält.

• Biallo-Lesetipp: Immer wieder gibt es Streit zwischen Vermietern und Mietern um die Themen Mieterhöhung, Eigenbedarf und Endrenovierung. In welchem Rahmen ist eine Mieterhöhung erlaubt, wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich und welche Pflichten haben Mietern bei der Wohnungsübergabe? Vermieter und Mieter sollten Ihre Rechte und Pflichten genau kennen.

Energetische Sanierung

Vermieterinnen und Vermieter sollen ihre Immobilien energetisch sanieren, erhalten dafür aber weniger Zuschüsse als Eigennutzer und dürfen kaum etwas auf die Mieter umlegen. Nur bei der Steuer gibt es Vorteile, weil sie die Investitionssumme als Modernisierungskosten voll abschreiben können. Erhaltene Fördergelder müssen aber gegengerechnet werden. So rechnen Vermieter: Für die erste Wohnung liegt der Fördersockel wie bei Eigennutzern bei 30.000 Euro, die zweite bis sechste Wohnung wird dagegen nur bis jeweils 10.000 Euro gefördert. Ab der siebten Einheit sollen die förderfähigen Kosten bei höchstens 3.000 Euro liegen. Der eigentliche Zuschuss beträgt dann 30 Prozent. 

• Förderbeispiel: Für den Vermieter eines Dreifamilienhauses betragen die förderfähigen Investitionskosten für eine neue Heizung maximal 50.000 Euro – davon erhält er einen Zuschuss von 15.000 Euro. Den Rest von 35.000 Euro muss er selbst aus Eigenmitteln bezahlen oder per Kredit finanzieren. Tipp: Zahlt der Vermieter für die vorzeitige Kündigung des Mietvertrages und die Räumung der Wohnung eine Abfindung, um das Gebäude umfangreich energetisch sanieren zu können, darf diese sofort steuerlich geltend gemacht werden (BFH-Urteil vom 20.09.2022, IX R 29/21).

Fahrtkosten

Fahrtkosten zum Mietobjekt sind als Werbungskosten absetzbar, wenn man dort nach dem Rechten sieht, die Zähler abliest, Reparaturen durchführt, die Wohnung an Mieter übergibt oder im Baumarkt Werkzeuge und Baustoffe beschafft. Für gelegentliche Fahrten zählen die tatsächlichen Kosten oder pauschal 30 Cent pro gefahrenem Kilometer mit dem Auto. Für ständige Fahrten, etwa wegen umfangreicher Sanierungen, zählt nur die Entfernungspauschale – also 30 Cent je Kilometer der einfachen Strecke für die ersten 20 Kilometer und 0,38 Euro für jeden weiteren Entfernungskilometer (BFH, Az. IX R 18/15).

Betriebskosten

Da die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters zu den steuerpflichtigen Einnahmen zählen, gehen im Gegenzug sämtliche Betriebskosten der Immobilie als Werbungskosten durch. Dazu zählen Kosten für Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Wasser, Abwasser, Warmwasser, Schornsteinfeger, Kanal- und Straßenreinigung, Reinigung, Fahrstuhl, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne und Kabelanschluss. Steuern und Versicherung. Auch Grundsteuern und die Beiträge für Gebäudeversicherungen und Grundstücksrechtsschutz sind absetzbar.

Hinweis: Unwetter, Vandalismus oder Feuer können große Schäden an Ihrer Immobilie verursachen. Sie sind also sind gut beraten, derartige Gefahren mit entsprechenden Versicherungen abzusichern. Was die wichtigsten Versicherungen für Immobilienbesitzer sind, erfahren Sie in einem weiteren Artikel von uns.

Vermieter und Vermieterinnen sollten bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung für ihre Mieter mit Genauigkeit und großer Sorgfalt vorgehen, um Fehler zu vermeiden. Zudem müssen Fristen eingehalten werden, sonst können Vermieter am Ende die angefallenen Betriebskosten nicht mehr abrechnen.

• Biallo-Lesetipp: Als Kapitalanleger kommen Sie mit verschiedenen Arten der Hausverwaltung in Kontakt. In einem weiteren Artikel auf biallo.de erklären wir Ihnen, welche Vorteile eine Hausverwaltung als Mietverwaltung hat und warum Sie mit dem richtigen Hausverwalter sorgenfrei leben. Erfahren Sie, welche Aufgaben Ihnen eine Hausverwaltung abnimmt.

Vermietung & Steuer: Bei Verlusten Freibetrag eintragen lassen

Anleger müssen nicht bis zur jährlichen Steuererklärung warten, um das Finanzamt zur Kasse zu bitten. Selbstständige können bei Immobilienverlusten eine Minderung ihrer vierteljährlichen Steuervorauszahlungen verlangen. Arbeitnehmer haben die Möglichkeit, sich ihre Vermietungsverluste als Freibetrag auf die Lohnsteuerkarte eintragen zu lassen. So bleibt vom Gehalt Monat für Monat netto mehr übrig. 

• Biallo-Lesetipp: Für eine erfolgreiche Vermietung müssen einige Dinge bereits im Vorfeld beachtet werden. Wir geben Ihnen wichtige Tipps, wie Ihre Vermietung gelingt.

Vermietete Immobilie: Steuer bei Verkauf, Vererben, Verschenken

Will man eine vermietete Immobilie verkaufen, ist das Timing entscheidend. Der Verkaufsgewinn bleibt steuerfrei, wenn seit Bau oder Kauf mindestens zehn Jahre vergangen sind. Hat man die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, kommt es für die Berechnung der Zehnjahresfrist auf das Anschaffungs- oder Fertigstellungsdatum des Vorbesitzers an. Hat der erzielte Verkaufspreis nicht zur Ablösung der Hauskredite ausgereicht, sind die weiterhin anfallenden Zinsen als nachträgliche Werbungskosten absetzbar (BFH, Az. IX R 45/13). Dies muss das Finanzamt durchwinken, wenn die Vermietungsabsicht nicht bereits vor dem Verkauf aufgegeben wurde (BFH, Az. IX R 37/12). 

Sind die zehn Jahre beim Verkauf noch nicht abgelaufen, muss man den erzielten Gewinn und die in den Vorjahren bei der Vermietung abgezogenen Abschreibungen versteuern. Das Finanzamt rechnet so: erzielter Verkaufspreis minus ursprüngliche Anschaffungs- oder Baukosten plus geltend gemachte Abschreibungen = Verkaufsgewinn. Verkaufsverluste können nur mit Gewinnen aus anderen Veräußerungsgeschäften (aus dem Verkauf anderer Immobilien, Gold, Antiquitäten, Bitcoins) verrechnet werden.

Vermietete Immobilien lassen sich problemlos innerhalb der Familie vererben oder verschenken. Betragsmäßig schlagen sie nur mit 90 Prozent ihres tatsächlichen Verkehrswertes bei der Steuerberechnung zu Buche. Hohe Freibeträge sorgen zusätzlich dafür, dass das Finanzamt dabei meist leer ausgeht.

Erbschafts- und Schenkungsteuer vermeiden

Die richtige Strategie zur Vermeidung von Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer richtet sich nach dem Grad der Verwandtschaft und der Vermögenshöhe. Im engsten Familienkreis müssen sich die Beteiligten meist keine großen Gedanken machen. Dank des allgemeinen Steuerfreibetrags kann eine Ehefrau bis zu 500.000 Euro von ihrem Mann erben, ohne dafür Steuern zu zahlen. Das Gleiche gilt für gesetzliche Lebenspartner. Kinder können von jedem Elternteil 400.000 Euro erhalten. Die Freibeträge gelten in der Regel sowohl für Immobilienerbschaften als auch für Immobilienschenkungen. Es gibt aber einen entscheidenden Unterschied. Im Erbfall kann man den Freibetrag nur einmal beanspruchen. Bei Schenkungen dagegen erneuern sich die Freibeträge alle zehn Jahre.

Mit Hilfe eines grundbuchrechtlich eingetragenen Nießbrauchs kann man eine vermietete Immobilie auf die nächste Generation übertragen, sich aber die Mieterträge weiterhin für die eigene Altersversorgung und zur Abdeckung des eigenen Pflegerisikos sichern. Der eingeräumte Nießbrauch wirkt dabei bei der Schenkungsteuer wie ein abzugsfähiger Schuldposten, sodass auch höhere Vermögen steuerfrei übertragen werden können.