"Die Altersvorsorge, in der man jetzt schon wohnen kann" – mit solchen Aussagen werben Bausparkassen und Baufinanzierer für die eigene Immobilie zur Alterssicherung. Viele Haushalte überzeugt das Argument, nicht zuletzt, weil es im Zinstief kaum brauchbare und sichere Anlagealternativen gibt und weil Betongold langfristig vielerorts sehr gute Wertsteigerungen verspricht.
Doch ist die selbstgenutzte Immobilie wirklich ein Garant für Sicherheit im Ruhestand? Schließlich beschert Immobilienbesitz nicht nur Vermögenszuwachs und mietfreies Wohnen, sondern auch Kosten und erhöhten Arbeitsaufwand. Zudem passt das in jungen Jahren gebaute oder erworbene Eigenheim häufig nicht mehr zu den veränderten Wohnbedürfnissen im Alter. Und gegebenenfalls reicht das Ersparte oder die Rente für das altersgerechte Umbauen nicht aus.
So gesehen, hat die selbst genutzte Immobilie also nicht nur Vorteile. Es gibt auch gute Argumente für eine Vermietung oder den Verkauf des Objekts im Alter. Was ist am Ende sinnvoller?
- Biallo-Lesetipp: Wie Sie im Alter leben möchten, diese Frage sollten Sie sich rechtzeitig stellen. Ob Senioren-WG, Mehrgenerationenhaus oder Gemeinschafts-Dorf – die Möglichkeiten altersgerechten Wohnens sind heute so spannend und vielfältig wie noch nie. Wir geben einen Überblick über die wichtigsten alternativen Wohnformen fürs Alter und zeigen Ihnen, mit welchen Kosten und Förderungen dabei zu rechnen ist.
Typische Altersvorsorge: Immobilie zur Eigennutzung
Es gibt einige gute Gründe für die eigene Immobilie als Altersvorsorge. Auf der Hand liegt natürlich die Einsparung der Miete im Alter. Doch daneben gibt es auch steuerliche Vorteile und staatliche Förderung, wenn Sie sich für eine Immobilie zur Altersvorsorge entscheiden.
Vorteile durch Mietkostenersparnis, Steuerboni und staatliche Förderung
Mietersparnis: Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, zahlt keine Miete. Für Rentner ist das ein großer Vorteil, denn das eingesparte Geld bringt nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes einen finanziellen Vorteil von durchschnittlich 500 Euro netto pro Monat gegenüber Mietern. Gerade vor dem Hintergrund der meist niedrigeren Renteneinkünfte bedeuten die geringen Wohnkosten eine enorme Entlastung für das zur Verfügung stehende Finanzbudget im Alter.
Steuervorteile: Auch steuerlich lohnt sich Wohneigentum. Eigennutzer können Handwerkerkosten und haushaltsnahe Dienstleistungen teilweise von der Steuer absetzen. Das Finanzamt unterstützt mit einem Steuerbonus von 20 Prozent beziehungsweise mit einer Steuerrückzahlung von maximal bis zu 5.710 Euro auf die anfallenden reinen Arbeitskosten, ohne Material. Außerdem genießen Eigenheimbewohner Sicherheit. Im Gegensatz zu Mietern besteht für Sie nicht die Gefahr von Mieterhöhungen oder einer Wohnungskündigung.
Riester-Förderung: Ein weiterer Pluspunkt betrifft die staatliche Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum. Wer sich für die eigenen vier Wände entscheidet, der erhält Zulagen und Steuervorteile. Das Eigenheimrentengesetz, besser bekannt als Wohn-Riester, ermöglicht eine jährliche Grundförderung von 175 Euro pro Antragsberechtigten. Pro Kind, das bis Ende 2007 geboren wurde, zahlt der Staat 185 Euro Riester-Zulage. Für Kinder, die ab 2008 geboren wurden, werden pro Kind 300 Euro pro Jahr gefördert. Daneben können Käufer jährlich bis zu 2.100 Euro als Sonderausgaben von der Steuer absetzen. Das geförderte Altersvorsorgekapital kann sowohl für den Erwerb als auch den Bau einer Immobilie genutzt werden. In diesem Fall sind auch Tilgungsleistungen für das Darlehen absetzbar.
- Wichtig: Riester-Zulagen gibt es nur für einen Vertrag. Wer sie im Rahmen des "Wohn-Riesters" in Anspruch nimmt, bekommt parallel keinen Zuschuss beispielsweise für eine Riester-Rentenversicherung.
Wohnungsbauprämie: Bausparer erhalten außerdem eine Wohnungsbauprämie von bis zu 70 beziehungsweise 140 Euro im Jahr, sofern ihre Einkünfte 35.000 beziehungsweise 70.000 Euro (Ledige/Verheirate) nicht überschreiten. Mehr zum Thema "Bausparen" finden Sie in unserem Beitrag: Bausparvertrag: Wie er funktioniert – Bausparen einfach erklärt!
Finanzierung, Lage und Gebäude
Im Rentenalter mietfrei wohnen, aber weiterhin Kreditschulden tilgen? Dies dürfte in vielen Fällen ein Verlustgeschäft sein. Achten Sie deshalb bei der Finanzierungsplanung darauf, dass die Immobilie bei Renteneintritt möglichst schuldenfrei ist. Als Faustregel gilt, mindestens 90 Prozent des Baukredits sollten bis Renteneintritt abgezahlt sein, damit im Ruhestand keine finanziellen Engpässe entstehen. Neben dem Einkommen muss sich die Finanzierungsplanung aber auch am Alter des Käufers ausrichten. Wer erst in späteren Jahren kauft, sollte schneller tilgen als junge Käufer.
Lage: Wer den Eigenheimkauf plant, sollte vor allem auf die Lage der Immobilie achten. Der richtige Platz ist da, wo Sie sich wohl fühlen und alles haben, was Sie zum Leben brauchen, zum Beispiel Ruhe, nette Nachbarn, eine gute Infrastruktur und viel Grün in der Nähe. Im Hinblick auf das Älterwerden ist wichtig, dass Ihre Versorgung sichergestellt ist – vor allem, wenn Sie irgendwann nicht mehr Auto oder Fahrrad fahren können. Das heißt: Supermärkte sollten in der Nähe sein, Ärzte, öffentliche Verkehrsmittel et cetera.
Zusätzlich zur direkten Wohnumgebung sollten Sie beim Immobilienkauf auf die weitere Region schauen. Sie ist vor allem dann relevant, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung eines Tages weitervermieten möchten. Auch wenn Sie es heute nicht planen: Nicht immer lässt sich ein Eigenheim bis zur Rente halten. Zum Beispiel, wenn Sie berufsbedingt umziehen müssen oder wenn sich Ihr Haushalt aufgrund einer Trennung auflöst. Eine Immobilie in einer guten Lage, also etwa in Ballungsräumen mit großer Mietnachfrage, lässt sich zu einem höheren Preis vermieten oder verkaufen.
Gebäude: Im Hinblick aufs Älterwerden ist außerdem wichtig, dass das Objekt altersgerecht gebaut ist oder dass Sie es später altersgerecht umgestalten können. Eventuell lassen sich beim Bau bereits Aspekte berücksichtigen, etwa, ob Türen ausreichend breit sind und ob der Zugang zum Haus und zu allen Räumen barrierefrei ist.
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Ein wichtiger Aspekt ist auch die Größe der Immobilie. Im Alter wird es anstrengender, sich um viele Räume zu kümmern oder einen großen Garten zu pflegen. Sie können schon beim Konzipieren des neuen Zuhauses überlegen, ob sich Räumlichkeiten später umgestalten lassen, etwa durch Einliegerwohnungen.
Kosten und Investitionsrisiken
Schuldenfreie Eigentümer haben im Alter mehr Geld zur Verfügung, sie sollten jedoch bedenken, dass Sie ihre Immobilie selbst in Schuss halten müssen. Die Reparatur der Heizung, neue Fenster oder die Sanierung des Daches – regelmäßig fallen Kosten an. Der Verband privater Bauherren empfiehlt je nach Alter der Immobilie ein bis zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich für Instandhaltungen zurückzulegen. Ältere Häuser erfordern oft mehr als 200 Euro pro Monat.
Da die Einkünfte im Rentenalter meist sinken, sollten Immobilienkäufer daher nicht nur auf das Eigenheim setzen, sondern über zusätzliche Einkommensquellen verfügen. Infrage kommen zum Beispiel Riester-Renten, private Rentenversicherungen oder Auszahlungen aus Fondssparplänen.
Wegen hoher Risiken sollte man dabei nicht alles auf eine Karte setzen. Um zum Beispiel Kursschwankungen bei Wertpapieren auszugleichen, sollte man das Risiko stets breit streuen, also in verschiedene Wertpapiere oder Geldanlagen investieren, etwa in Fonds und ETFs.
In einem weiteren Ratgeber auf biallo.de erklären wir Ihnen alles zu Hausbau & Kosten: Welche Kostenfallen Bauherren kennen sollten.