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Auf einen Blick
  • Immobilienfinanzierungen sind komplex und gehen weit über die Frage der Kreditzinsen hinaus. Es kommt darauf an, dass Lösungen gefunden werden, die zur individuellen Situation langfristig passen.

  • Trotz sich zuspitzender Finanzierungsbedingungen können Selbstnutzer und Kapitalanleger weiterhin profitieren. 

  • Wichtig ist, dass die Darlehensbedingungen individuell sowie passgenau ausgestaltet sind und Sicherheitspuffer für Unwägbarkeiten enthalten.
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Binnen Jahresfrist haben sich die Zinsen für zehnjährige Hypothekenkredite auf über zwei Prozent mehr als verdoppelt. In Verbindung mit den Rekordpreisen bei Immobilien und Baustoffen wird der Bau beziehungsweise Kauf einer Immobilie für viele Interessenten zur Herausforderung.

Die Finanzierungskosten sind aber nicht alles. Beim Immobilienerwerb kommt es auf viele weitere Punkte an. Nebenkosten, Bereitstellungszinsen oder die verschiedenen Darlehensmöglichkeiten spielen genauso eine Rolle wie die persönliche Situation des Käufers. Passt die Bonität zum Finanzierungswunsch? Können gegebenenfalls weitere Sicherheiten zur Optimierung der Kreditkonditionen eingebracht werden? Banken und Finanzierungspartner müssen eine Vielzahl an Punkten berücksichtigen und im persönlichen Gespräch analysieren. Ziel ist es, eine individuell maßgeschneiderte Lösung zu finden, die zur eigenen Lebenswirklichkeit passt und die langfristig tragbar ist.

 

Immobilienpreise weiter unter Druck

Der Wunsch nach Vermögensschutz und finanzieller Sicherheit im Alter, aber auch das verstärkte Arbeiten im Home-Office erhöhen das Interesse vieler Selbstnutzer nach Immobilieneigentum. Wachsende Nachfrage kommt auch von Seiten der Kapitalanleger. Rekordinflation und mangelnde Anlagealternativen veranlassen immer mehr Kapitalanleger, in Immobilien zu investieren. Dabei stehen beide Gruppen vor dem gleichen Problem: Preissteigerungen bei Immobilien.

Die Ursachen der anhaltenden Preisspirale bei Wohnimmobilien sind vielfältig. Einerseits steigt die Einwohnerzahl Deutschlands stetig an. Seit 2011 sind gut drei Millionen Einwohner hinzugekommen. Der Krieg in der Ukraine dürfte diesen Trend weiter befeuern. Bis 2027 soll die Einwohnerzahl in Deutschland laut Prognosen von heute 83 Millionen auf 84 Millionen ansteigen.

Weitere Preistreiber sind die nicht ausreichende Bautätigkeit sowie die seit vielen Jahren zu beobachtende Tendenz zur Haushaltsverkleinerung. Demographisch bedingte Verschiebungen in der Altersstruktur und die Veränderung von Lebensgewohnheiten führen zu einem überproportionalen Anstieg an Single-Haushalten.

 

Immobilien zur Kapitalanlage

Langfristig dürften sich aus der aktuellen Marktlage insbesondere Kapitalanleger einen Vorteil verschaffen. Profiteure können Eigenheimbesitzer mit schuldenfreien Immobilien sowie Kapitalanleger mit gut vermieteten Wohnungen und Häusern sein.

Trotz guter Aussichten fragen sich viele Investoren, ob beziehungsweise wie der Immobilienkauf angesichts der sich zuspitzenden Marktsituation rentabel gestaltet werden kann. Ist es zum Beispiel sinnvoll, steigenden Darlehenszinsen mit einem höheren Eigenkapitalanteil zu begegnen und dafür weniger Fremdkapital aufzunehmen? Empfehlen sich aufgrund des erwarteten Zinsanstiegs lange Zinsbindungsfristen, und wie hoch sollte in Kombination damit die Tilgungsrate gewählt werden?

 

Finanzierung individuell maßschneidern

„Immobilienkäufer stehen derzeit vor großen Herausforderungen“, sagt Rebecca Scheidler, Geschäftsführerin von Engel & Völkers Finance. Der Ansturm auf die Finanzierungsberatung sei gewaltig, ebenso der Umfang der Fragenkataloge vieler Kunden. „Die gestiegenen Darlehenszinsen sind zwar eines der Hauptthemen. Da sie aber im historischen Vergleich nach wie vor überschaubar sind, sind sie nur ein Aspekt unter vielen,” so Scheidler.

Steigende Kreditzinsen haben für bestimmte Käufergruppen aber nicht nur negative Auswirkungen. So sollten Kapitalanleger bedenken, dass sie die Darlehenszinsen steuerlich absetzen können. Dieses Argument, dass angesichts extremer Tiefzinsen in den letzten Jahren mehr und mehr in den Hintergrund gerückt ist, gewinnt jetzt wieder an Gewicht.

Eine Immobilienfinanzierung geht jedoch weit über die Frage der Kreditzinsen hinaus. Für Kapitalanleger spielen vor allem steuerliche Aspekte, Abschreibungsmöglichkeiten, aber auch Fragen der Finanzierungsdauer, der Tilgungshöhe sowie der Renditeerwartung eine große Rolle. Welchen Einfluss haben steigende Finanzierungskosten auf die Rentabilität des Investments? Wie lässt sich eine Finanzierung so gestalten, dass ein größerer Geldbetrag zeitnah und kostenfrei in die Gesamtfinanzierung eingebracht werden kann, um Darlehenskosten und Laufzeit sofort zu verringern?

Auch das Thema Sicherheit sollte bedacht werden. Was passiert bei einem Mietausfall? „Die Frage, wie man die Finanzierung gegen Unwägbarkeiten wie Zahlungsausfälle absichern kann, brennt vielen Kapitalanlegern unter den Nägeln“, weiß Finanzierungspezialistin Scheidler aus vielen Praxisgesprächen.

 

Geschwindigkeit kann über Traumhaus entscheiden

Immobilienfinanzierungen sind komplex und daher oft nicht über Nacht zu realisieren. „Obwohl es manchmal schnell gehen muss, ist es wichtig, dass die Finanzierungsberaterinnen und -berater die gesamte individuelle Situation des Kaufinteressenten berücksichtigen“, betont Scheidler. Schließlich soll der Immobilienkauf nicht im Fiasko enden. Aspekte wie Bonität, Rentabilität, Eigenkapitalhöhe und vieles mehr seien in der Gesamtschau zu betrachten und zu bewerten.

Trotz aller Gründlichkeit müsse aber immer auf einen angemessenen Zeitrahmen geachtet werden. „Was nützt es, wenn eine passende Immobilie gefunden ist, der Kauf aber nicht zustande kommt, weil die Finanzierung noch nicht steht?“, gibt die Kreditexpertin zu bedenken. Engel & Völkers Finance lege Kaufinteressenten binnen 24 Stunden ein Finanzierungsangebot vor und weiß, wie lange die einzelnen Darlehensgeber für eine feste Kreditzusage brauchen – auch, auf welche Unterlagen dafür besonderen Wert gelegt wird. Auf Wunsch könne auch vorab ein Zertifikat über die mögliche Finanzierungssumme erstellt werden.

Über den Autor Max Geißler
nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de. Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien). Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.
  Max Geißler